COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72 Z 4ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2005 R.G. No 04/01553 AFFAIRE : Mme Sylvie X... épouse Y... ... C/ S.D.C. RESIDENCE D'ARGENSON A NEUILLY SUR SEINE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 5ème No Section : B No RG :02/5487 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP GAS SCP JULLIEN LECHARNY- ROL REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame Sylvie X... épouse Y... 3 boulevard de la Saussaye 92200 NEUILLY SUR SEINE Monsieur Louis Y... 3 boulevard de la Saussaye 92200 NEUILLY SUR SEINE représentés par la SCP GAS, avoués - N du dossier 20040164 plaidant par Maître ROUCH avocat au barreau de PARIS APPELANTS SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE D'ARGENSON 16/22 BOULEVARD DE LA SAUSSAYE A NEUILLY SUR SEINE (92200) représenté par son syndic la Société DEGUELDRE et Cie Ayant son siège 40 avenue de Villiers 75854 PARIS CEDEX 17 elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués - N du dossier 20040381 plaidant par Maître Philippe BIARD avocat au barreau de PARIS - R 146 - INTIME
Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été
débattue à l'audience publique du 03 Juin 2005 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Dominique LONNE, Conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Marie-Christine Z...,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Monsieur et Madame Y... sont, aux termes d'un acte authentique du 11 mai 1994 régularisé par Maître Z..., notaire à Paris, propriétaires dans l'immeuble sis 16/20/22 Boulevard de la Saussaye à Neuilly-sur-Seine du lot no 71, correspondant à un emplacement de stationnement numéro 42, situé au sous-sol escalier A etamp; B et des 14/10.000 èmes des parties communes. Se plaignant de ce que le local EDF contigu à leur emplacement de stationnement s'ouvre sur ce dernier, ils ont adressé au cabinet DELGUELDRE, syndic, une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 4 mars 2002 la question de la "mise en conformité du local EDF en modifiant son accès vers des parties collectives et non sur une partie privative, ce qui sous entend l'obligation de murer l'accès actuel" selon une lettre du 8 février 2002 dont le syndic a joint une copie à l'additif à la convocation adressé aux copropriétaires le 9 février 2002. Le procès verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2002 indique que la demande des époux Y... a été examinée et, qu'après les explications du syndic aux termes desquelles aucune obligation ne pèse sur le syndicat, "ce à quoi acquiesce l'ensemble des
copropriétaires hormis M. et Mme A...", énonce :
"En conséquence de quoi, la copropriété, dans ce cadre consensuel, accepte d'envisager l'étude pour mettre en place une porte coulissante du côté intérieur du local EDF dont l'accès et le passage ne peuvent que rester en l'état d'une matérialité existante et connue par M. et Mme Y... lors de l'acquisition de leur parking, ce avec la contrainte qui s'y attache".
Les époux Y... ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence d'ARGENSON (le SDC ou le syndicat) afin qu'il soit constaté qu'aucun vote n'est intervenu sur l'ordre du jour complémentaire et à titre subsidiaire, pour que soit prononcée la nullité de la onzième résolution de l'assemblée générale du 4 mars 2002 pour abus de majorité et, en tout état de cause, que le syndicat soit condamné à effectuer les travaux consistant en la fermeture définitive du local EDF sur leur emplacement de parking avec ouverture sur les parties communes, sous astreinte de 250 ç par jour de retard, outre l'allocation de dommages etamp; intérêts et une indemnité de procédure.
Le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 14 janvier 2004 a :
dit que l'action engagée par les époux Y... est prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
dit en conséquence que l'action accessoire tendant à l'exécution de travaux sous astreinte est injustifiée,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire
et condamné M. et Mme Y... à payer au SDC une somme de 1.200 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
M. et Mme Y... ont relevé appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 2 mars 2004. La procédure devant la cour a
été clôturée par ordonnance du 17 mai 2005. PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 avril 2005, les époux Y..., appelants poursuivant l'infirmation du jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions demandent à la Cour : - à titre principal :
de constater que l'accès au local technique empiète sur leur lot privatif, de dire en conséquence que leur action est une action réelle et la déclarer recevable et bien fondée, - à titre surabondant :
de prononcer la nullité de la onzième résolution du procès verbal d'assemblée générale du 4 mars 2002,
de condamner le syndicat à faire réaliser dans les trois mois de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte de 150 ç par jour de retard, les travaux suivants :
création d'une ouverture de ce local sur les parties communes, - en tout état de cause :
de condamner le SDC à leur payer une somme de 10.000 ç à titre de dommages etamp; intérêts pour trouble de jouissance et pour résistance abusive,
de condamner le SDC à leur payer une indemnité de procédure de 5.000 ç ainsi qu'aux dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 18 mars 2005, le syndicat des copropriétaires, intimé et appelant à titre incident demande à la Cour : - à titre principal :
de confirmer le jugement et débouter les époux Y... de leur
demande, - à titre subsidiaire si la Cour estimait l'action non prescrite :
de dire et juger que la demande des époux Y... est irrecevable comme portant sur une décision de principe,
de la dire en tout état de cause mal fondée,
de dire la demande d'exécution de travaux mal fondée, - en tout état de cause :
de condamner solidairement M. et Mme Y... à lui payer une somme de 3.000 ç à titre de dommages etamp; intérêts pour procédure abusive, outre une indemnité de procédure d'un même montant ainsi qu'aux dépens. SUR QUOI, LA COUR :
-I- Sur la prescription :
Considérant que, selon les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par dix ans, tandis que les actions réelles opposant les mêmes parties sont soumises au délai de prescription trentenaire ;
Que le règlement de copropriété prévoit que la désignation des lots comprend l'indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote part indivise des parties communes et désigne le lot no 71 comme composé d'un emplacement de garage dit parking no 42 et les quatorze dix millièmes des parties communes ; qu'il n'est pas contesté que le local EDF est un local commun et que, d'ailleurs, il ne figure pas dans l'énumération des lots de la copropriété ; qu'il n'est pas contesté non plus que le local commun s'ouvre sur l'emplacement de stationnement et qu'il ressort des plans produits aux débats que la porte pratiquée au milieu du mur de local laisse une longueur inférieure à 4,50 mètres si le passage vers le local doit être laissé libre ; que d'ailleurs, la brigade de sapeurs pompiers de Paris note
dans son rapport du 31 janvier 2003 que la présence d'un véhicule à l'emplacement de stationnement gêne l'accès au local ;
Que l'action des époux Y... tend à obtenir la suppression de l'ouverture du local technique sur le lot privatif et destinée à en permettre l'accès ; que le règlement de copropriété ne comporte aucune mention qui prévoit cet état de fait ni qui impose au propriétaire du lot 71 de laisser le passage libre vers le local technique de la copropriété ; que par ailleurs, l'affectation du local technique aux compteurs EDF a pour conséquence que le passage doit être laissé libre à tout moment si ce n'est en permanence ;
Que la disposition des locaux et leur destination respective entraîne l'impossibilité pour les époux Y... de jouir normalement de leurs parties privatives que constitue leur emplacement de stationnement ; que, de plus, l'existence d'un passage qui doit être laissé libre et à la disposition de tiers comme des organes de la copropriété et donc affecté à un usage commun, s'analyse en un empiétement sur les parties privatives des appelants ;
Que l'action des époux Y... n'est dans ces conditions pas une action personnelle mais bien une action réelle ; qu'elle se prescrit donc par trente ans ; que les parties ne produisent aucun élément venant confirmer ou infirmer les indications du SDC selon lesquelles la disposition des lieux remonterait à la construction de l'immeuble ; que le syndicat ne se prévaut d'ailleurs que de la prescription de dix ans prévue par l'article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et n'apporte aucun élément de nature à contredire l'affirmation des époux Y... selon laquelle la première cession du lot ayant fait naître le droit à agir est intervenue en 1973 ;
Qu'enfin, les appelants pouvaient, en cause d'appel, argumenter différemment leur défense sur la fin de non recevoir qui leur était opposée par le SDC, et que la date d'acquisition du lot et la
circonstance qu'elle soit intervenue en pleine connaissance de cause est sans influence sur la question de la prescription de leur demande ; que le rejet de la fin de non recevoir rend l'examen du moyen tiré de l'absence de prescription applicable aux règles de sécurité développé à titre subsidiaire par les époux Y... sans objet ;
Que le jugement déféré sera dans ces conditions infirmé et l'action des époux Y... sera déclarée recevable ;
-II- Sur le fond :
-II-1.Sur la demande tendant à la fermeture de l'accès au local technique et à la création d'une ouverture sur les parties communes :
Considérant que les époux Y... fondent leur demande sur l'empiétement sur leurs parties privatives et, à titre subsidiaire, sur le moyen tiré de la méconnaissance des règles de sécurité ; que le syndicat objecte à la demande que les appelants ont l'obligation de ne pas s'opposer aux interventions nécessaires sur les parties communes même si elles nécessitent d'emprunter les parties privatives de leur lot et qu'aucune obligation de changer l'accès du local ne lui a été adressée ;
Que, toutefois, l'obligation faite aux copropriétaires de souffrir, même à l'intérieur de leurs parties privatives, les travaux régulièrement décidés par l'assemblée générale telle qu'elle est prévue à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'impose qu'à la condition, notamment, que l'affectation, la consistance et la jouissance des parties privatives ne soient pas altérées de manière durable ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, puisqu'il a été vu que l'accès au local commun tel qu'il a été pratiqué interdit la jouissance normale de l'emplacement de stationnement ; que de plus, l'obligation telle qu'invoquée par le SDC ne porte pas comme il l'indique sur les seuls travaux d'entretien ou de réparation mais
concerne aussi le simple accès au local en question ; que le syndicat affirme sans le démontrer que les interventions sont limitées alors que, de par sa destination, le local technique doit nécessairement être accessible à tout moment ;
Que d'une façon plus générale, le syndicat, qui n'établit par ailleurs pas l'impossibilité d'une autre solution, ne peut pas se prévaloir d'une situation de fait qui porte atteinte aux droits que le propriétaire du parking tient sur les parties privatives comprises dans son lot ; que c'est donc le SDC qui porte atteinte aux droits des époux Y... en imposant un passage commun dans les parties privatives du lot de ceux-ci et non pas ces derniers qui méconnaissent les droits des autres copropriétaires ou la destination de l'immeuble en demandant que l'accès du local technique sur leur emplacement de stationnement soit supprimé ;
Considérant que les époux Y... invoquent à titre subsidiaire les nécessités liées à la sécurité des personnes et de l'immeuble ; que les dispositions qu'il convient de prendre pour assurer la sécurité des biens et des personnes relèvent de l'initiative du syndicat à qui il appartient de décider des travaux nécessaires, le juge ne pouvant lui imposer une décision prise en ses lieux et place ;
Que dans ces conditions, la demande ne sera accueillie qu'en ce qu'elle tend à la suppression de l'accès au local EDF par le lot des époux Y... ; que l'astreinte n'apparaît pas en l'état nécessaire, compte notamment tenu de ce que le SDC indique que la modification de l'accès au époux Y... ; que l'astreinte n'apparaît pas en l'état nécessaire, compte notamment tenu de ce que le SDC indique que la modification de l'accès au local n'est pas sans soulever des difficultés d'ordre pratique ;
-II-2. Sur la demande d'annulation de la onzième résolution de
l'assemblée générale du 3 mars 2002 :
Considérant qu'il ressort du texte du procès verbal de l'assemblée générale en cause ci-dessus repris qu'aucun vote n'a été émis par les copropriétaires, contrairement aux autres résolutions soumises à l'assemblée générale pour lesquelles il est précisé si elles ont été adoptées et à quelle majorité ; que de plus, c'est une seule position de principe qui est affirmée et une démarche envisagée sans que les modalités de celle-ci soient précisées ; qu'il y a par conséquent une absence de décision qui s'oppose à l'annulation demandée ;
-III- Sur les autres demandes :
Considérant que les époux Y... demandent l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ; qu'ils ne peuvent toutefois invoquer le trouble qu'ils ont subi depuis l'acquisition du parking alors qu'ils n'ont formé de réclamation que dans le cadre de la présente instance ; qu'il n'en demeure pas moins que leur préjudice est réel et qu'ils peuvent en demander l'indemnisation depuis l'introduction de la présente instance ;
Qu'en revanche, ils n'établissent pas le caractère fautif de la résistance que leur a opposé le syndicat ;
Qu'il leur sera alloué une somme de 1.500 ç à titre de dommages etamp; intérêts ;
Considérant que le SDC qui succombe dans ses prétentions sera débouté de sa demande de dommages etamp; intérêts pour procédure abusive ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Y... l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'engager devant le tribunal et dans la présente instance ; que le SDC sera condamné à leur payer une somme de 4.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la demande du syndicat de ce chef étant rejetée ;
Considérant que le syndicat qui succombe en ses prétentions sera
condamné aux dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et contradictoirement :
INFIRME, en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
STATUANT A NOUVEAU :
REJETTE l'exception de prescription du syndicat des copropriétaires et dit les époux Y... recevables en leur demande ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à procéder à la suppression de l'accès du local EDF de la copropriété donnant sur le lot no 71 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme Y... une somme de 1.500 ç à titre de dommages etamp; intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer aux époux Y... une somme de 4.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel et accorde à ceux des avoués qui peuvent y prétendre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, Président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, Président et par Madame Marie-Christine Z..., Greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
