ARRÊT No22/391
PC
No RG 21/00842 - No Portalis DBWB-V-B7F-FRRS
[SA]
[LO]
[LO]
[LO]
[LO]
[SA]
[SA]
C/
S.C. [Localité 36]
S.A.R.L. CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN
S.A.R.L. CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN, ES QUALITE DE MANDATAIRES SPECIAL DES HERITIERS [JD] [N]
S.A. CBO TERRITORIA
S.A. BOURBON
RG 1èRE INSTANCE : 20/01987
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 22 JUILLET 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le tribunal judiciaire DE SAINT-DENIS en date du 23 février 2021 RG no: 20/01987 suivant déclaration d'appel en date du 11 mai 2021
APPELANTS :
Madame [J] [SA]
[Adresse 7]
BELGIQUE
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [NB] [LO]
[Adresse 9]
[Localité 34]
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [LM] [LO]
[Adresse 9]
[Localité 34]
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [JD] [WP] [LO]
[Adresse 24]
[Localité 31]
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [DI] [LO]
[Adresse 9]
[Localité 34]
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [T] [SA] épouse [IK]
[Adresse 23]
[Localité 34]
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [DS] [SA]
[Adresse 23]
[Localité 34]
Représentant : Me Jacques HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEES :
S.C. [Localité 36]
[Adresse 6]
[Localité 29]
Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER et ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN
[Adresse 25]
[Localité 32]
Représentant : Me Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Représentant : Me Jean-daniel DECHEZELLES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A.R.L. CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN, ES QUALITE DE MANDATAIRES SPECIAL DES HERITIERS [JD] [N]
[Adresse 25]
[Localité 32]
Représentant : Me Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Représentant : Me Jean-daniel DECHEZELLES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
S.A. CBO TERRITORIA
[Adresse 35]
[Localité 34]
Représentant : Me Flora PARAVEMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A. BOURBON
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante non représentée
CLÔTURE LE : 10 février 2022
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2022 devant la Cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 10 juin 2022 puis prorogé au 22 Juillet 2022.
Greffier: Madame Alexandra BOCQUILLON, ff.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Juillet 2022.
* * * * *
LA COUR
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant titre du 15 novembre 1919, [EL] [F] [N] a reçu la propriété d'un terrain bâti, lieudit [Localité 36], commune de [Localité 34], d'une superficie de 3 hectares 28 ares 94 centiares, tel qu'il figure sur le document d'arpentage des 19 et 26 octobre 1919. Elle est décédée le [Date décès 3] 1931 sans que sa succession n`ait été réglée.
Entre 1922 et 1924, Madame [EL] [F] [N] avait réalisé huit ventes consécutives sur cette parcelle dont la suivante :
1/ Par acte du 19 mai 1924, à Monsieur [KU] [KT] [SA] et son épouse, Madame [XK] [IJ], "une portion de terrain non bâtie située à [Localité 40] lieudit [Localité 36] d'une superficie de quarante-huit ares soixante-douze centiares et six cent millièmes."
Le 15 janvier 1965, les huit héritiers de Monsieur et Madame [SA] ont fait établir un plan de partage en vue de se répartir une partie du terrain litigieux.
Lors de la mise en place du cadastre rénové dans le département de la REUNION en 1978, les propriétés appartenant aux ayants-droit de Madame [N] et des époux [SA] ont été cadastrées ensemble, sous les références Section AR no [Cadastre 10] et [Cadastre 12], sans répartition de leurs propriétés respectives.
Au mois d'août 1987, cinq héritiers des époux [SA] ont fait établir un nouveau plan de partage par le cabinet [DS] [AF], géomètre expert, en vue de se répartir le terrain litigieux pour une surface totale de 18.850 m2.
Le 15 septembre 2004, les parcelles cadastrées Section AR no [Cadastre 10] et [Cadastre 12] ont été incluses par erreur dans les opérations d'apport partiel d'actifs consentis par la société BOURBON à la société CBO TERRITORIA.
Le 13 septembre 2005, le cabinet [DS] [AF], géomètre-expert a établi un procès-verbal de délimitation No 2718 G au profit de la succession [SA], afin de réunir les parcelles AR no [Cadastre 10], AR [Cadastre 12], AR [Cadastre 26], AR [Cadastre 27] et AR [Cadastre 28], et de les voir référencées sous le no AR [Cadastre 11], ce procès-verbal No 2718 G faisant l'objet d'un rejet définitif total par le service de la publicité foncière le 8 novembre 2005, les parcelles AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12] étant précédemment identifiées par erreur comme appartenant à la société CBO TERRITORIA.
Cependant en dépit de ce rejet, les parcelles AR no [Cadastre 10], AR [Cadastre 12], AR [Cadastre 26], AR [Cadastre 27] et AR [Cadastre 28] ont été publiées par erreur au cadastre, sous la référence unique AR [Cadastre 11].
Selon un procès-verbal de délimitation en changement de limites établi par Monsieur [DS] [AF], et déposé au Centre des impôts fonciers de [Localité 32] le 26 septembre 2005, les héritiers [SA] ont sollicité la division de la parcelle réunie sous le no [Cadastre 11], en 9 parcelles numérotées [Cadastre 13] à [Cadastre 14] afin de se les répartir, demande non suivie d'effet.
Au cours de l'année 2013, les héritiers [SA] se sont entendus avec leur voisin, Monsieur [FI] [VW], afin d'effectuer une opération immobilière sur la parcelle AR no [Cadastre 11] de sorte que le 24 décembre 2013, Monsieur [FI] [VW] a sollicité en qualité de représentant de la SCCV CORAIL BLEU, l'obtention d'un permis de construire sur ladite parcelle, en vue de la construction de 42 logements. Cette demande, complétée les 21 mars et 4 juin 2014, était accordée le 19 juin 2014.
Projetant ainsi la vente de la parcelle AR no [Cadastre 11] au profit de Monsieur [VW], les consorts [SA] ont entrepris des démarches afin de se faire titrer.
En vue de la liquidation de la succession des époux [KU] [SA], leurs héritiers ont confié, dès lors, en 2014, à Me [VV] [VA], notaire, l'établissement à leur profit d'un acte de notoriété de prescription acquisitive de ce "surplus " de terrain. C'est dans ce contexte, que le 24 juin 2016, le notaire des consorts [SA], Maître [VV] [VA], Notaire à [Localité 39] a mandaté la SARL CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN «CGOI» pour procéder à l'établissement de la dévolution successorale résultant du décès de Monsieur [KU] [KT] [SA], survenu le [Date décès 16] 1963 à [Localité 34].
Les recherches ont conclu à ce que les héritiers des époux [SA] n'étaient propriétaires que d'une surface totale limitée à 4.872 m2 située sur les parcelles initialement cadastrées Section AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27] et AR no [Cadastre 28], devenues Section AR [Cadastre 11], puis Section AR [Cadastre 10], AR [Cadastre 12], AR [Cadastre 17] à AR [Cadastre 18], et que le surplus de terrain, d'une surface de 14.441 m2, demeurait la propriété des héritiers de Madame [N].
Mais les héritiers [SA] ont constaté que leur unité foncière, alors cadastrée sous les références AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], avait été enregistrée, suite à une erreur, au Service de la Publicité Foncière de Saint-Denis au nom de la société "CBO TERRITORIA" par suite d'un apport partiel d'actifs que lui a fait la société GROUPE BOURBON par actes des 4, 7 et 25 février 2005.
Me Patrick [VA] a, alors, réclamé par courriel du 24 mai 2019, pour le compte de ses mandants, la restitution de ces biens "d'une surface de 19.313 m2" en lui spécifiant qu'ils disposaient "d'un titre antérieur à (sa) publication".
Mais, à la réception de la copie de l'acte notarié rectificatif daté du 15 juillet 2019, les héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA] ont découvert :
- premièrement, qu'il avait été établi, non pas sur la base des réclamations de leur notaire, mais sur celle des revendications de M. [HP] [ZV] qui a prétendu être leur mandataire,
- deuxièmement, que celui-ci y a revendiqué :
* la propriété de la parcelle cadastrée AR numéro [Cadastre 10], comme formant partie de la parcelle objet de l'acte de vente du 19 mai 1924 acquise par les Epoux [SA],
* la propriété de la parcelle cadastrée AR numéro [Cadastre 12], comme étant le surplus de la parcelle objet de l'acte de partage du 15 novembre 1919, appartenant à Mme [N]",
- troisièmement, que leurs deux terrains, alors cadastrés AR no [Cadastre 11] avait fait l'objet, d'une part, d'un plan intitulé " état des lieux" établi par la Sarl OIT, géomètre, sur mandat de M. [HP] [ZV], d'autre part, d'une division cadastrale en quatre parcelles à faire enregistrer au cadastre sous les références AR no [Cadastre 19], AR no [Cadastre 20], AR no [Cadastre 21] et AR no [Cadastre 22] et, que l'acte indiquait que les parcelles AR no [Cadastre 19] (03 ares 33 centiares) et AR no [Cadastre 21] (19 ares 21 centiares) étaient attribuées aux consorts [SA], et que celles cadastrées AR no [Cadastre 20] (94a 89ca) et AR no [Cadastre 22] (67ca) étaient attribuées aux héritiers de la succession de [JD] [N], alors qu'ils n'avaient donné mandat à M. [HP] [ZV] ni pour les représenter lors de l'établissement de l'acte rectificatif, ni pour déclarer qu'ils agissaient en intérêts communs avec des tiers soit les héritiers de la succession [N], ni pour faire un "état des lieux" de leurs deux terrains, ni pour les diviser en quatre parcelles, ni pour renoncer à leurs droits de propriétaires dudit "surplus" de terrain, ni pour en transférer sa propriété à ces derniers.
Le 9 août 2019, ils ont constaté l'affichage d'un arrêté municipal no 20190902 du 7 août 2019 sur leur terrain AR no [Cadastre 11], accordant à la SCCV [Localité 36] l'autorisation de l'aménager.
Par requête devant le tribunal administratif de Saint-Denis, certains indivisaires ont demandé l'annulation de cet arrêté portant atteinte à leur droit de propriété.
L'instance est actuellement pendante devant la juridiction administrative.
Les héritiers [SA] ont alors fait assigner à jour fixe la société anonyme CBO TERRITORIA, la société anonyme BOURBON, la SCCV [Localité 36], Monsieur [HP] [ZV] et la Sarl CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de (en substance) :
- Juger que les requérants, es qualité d'héritiers des époux [KU] [KT] [SA] - [XK] [IJ], sont les propriétaires indivis, par prescription acquisitive, du terrain resté la propriété de feue [EL] [F] [N] à la date de son décès, inclus dans les terrains cadastrés AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27], et AR no [Cadastre 28], ou encore référencés AR no [Cadastre 11], commune de [Localité 34],
- Prononcer l'annulation de l'acte authentique dressé le 15/07/2019 par Me [W] [YY], notaire à [Localité 32], à la requête des sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON portant rectificatif des titres de CBO TERRITORIA des 4 février 2005, 7 février 2005 et 25 février 2005, le tout publié au service de la publicité Foncière de [Localité 32] le 02/03/2005, volume 2005 p, numéro 1675).
A tout le moins juger que l'acte notarié rectificatif du 15 juillet 2019 n'est pas opposable aux requérants, es qualité d'héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA] - [XK] [IJ],
- Constater qu'une partie des terrains cadastrés section AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27] et AR no [Cadastre 28], ou encore référencés AR no [Cadastre 11], commune de [Localité 34], lieudit [Localité 36], leur propriété, est occupée sans droit ni titre par la SCCV [Localité 36],
- Juger qu'en transférant une partie de leurs terrains sis à [Localité 34], cadastrés AR no [Cadastre 10], AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27] et AR no [Cadastre 28], ou encore AR no [Cadastre 11], désignée sous les références AR no [Cadastre 20] et AR no [Cadastre 22] dans leur acte notarié rectificatif du 15 juillet 2019, les sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON ont commis une faute leur causant préjudice, et en réparation, les condamner solidairement à leur payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages intérêts au titre de leur préjudice matériel, et celle de 150.000 euros au titre de leur préjudice moral,
- Juger que M. [HP] [ZV] et la SARL CABINET GENEALOGIQUE de L'OCEAN INDIEN ont commis des fautes, en violant délibérément leurs droits de propriété sur leurs terrains cadastrés AR no [Cadastre 10], AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27] et AR no [Cadastre 28], ou encore AR no [Cadastre 11], en les divisant en quatre parcelles qu'ils ont fait publier au service du cadastre sous les numéros AR no [Cadastre 19], AR no [Cadastre 20], AR no [Cadastre 21] et AR no [Cadastre 22], en se prévalant frauduleusement de la qualité de mandataire des héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA] / [XK] [IJ] auprès des sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON ;
- Condamner solidairement M. [HP] [ZV] et la SARL CABINET GENEALOGIQUE de I'OCEAN INDIEN à leur payer la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et celle de 200.000€ en réparation de leur préjudice moral,
- Juger que la SCCV [Localité 36] a commis des fautes leur ayant causé de graves préjudices et la condamner à leur payer la somme de 200.000 € à titre de réparation de leur préjudice matériel et celle de 200.000€ en réparation de leur préjudice moral, Etc..
Par jugement en date du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :
- DIT n'y avoir lieu à écarter les dernières conclusions des demandeurs ainsi que les pièces produites pour violation du principe du contradictoire,
- DECLARE irrecevables la demande de nullité de l'acte rectificatif du 15/07/2019 et de celles à l'encontre de Monsieur [HP] [ZV] à titre personnel,
- DECLARE irrecevables les demandes des intervenants volontaires, ès qualité d'héritiers de la succession [N],
- DEBOUTE les parties de l'ensemble de leurs demandes tant principales que reconventionnelles,
- DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC,
- CONDAMNE in solidum Madame [J] [SA], Monsieur [NB] [LO] Monsieur [LM] [LO], Madame [JD] [WP] [LO], Monsieur [DI] [LO], Madame [T] [SA] épouse [IK], Monsieur [DS] [SA] aux dépens.
Madame [J] [SA], Monsieur [NB] [LO] Monsieur [LM] [LO], Madame [GA] [LO], Monsieur [DI] [LO], Madame [T] [SA] épouse [IK], Monsieur [DS] [SA] ont interjeté appel par déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour le 11 mai 2021.
L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 12 mai 2021.
Les appelants ont déposé leurs premières conclusions par RPVA le 10 août 2021.
La SCCV [Localité 36] a déposé ses premières conclusions d'intimée le 30 septembre 2021, comme la société CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN à titre personnel et en qualité de mandataire des héritiers de Madame [JD] [N].
La société CBO TERRITORIA a déposé ses conclusions d'intimée par RPVA le 14 octobre 2021.
La société BOURBON n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2021, avec effet différé au 10 février 2022.
Malgré plusieurs avis, le dossier des appelants n'a été déposé que le 14 juin 2022.
* * * * *
Aux termes de leurs conclusions responsives et récapitulatives déposées par RPVA le 24 novembre 2021, les appelants demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement du 23 février 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevables les 39 intervenants volontaires en leurs demandes, ès qualité d'héritiers [N] ;
(..)
- Prononcer l'annulation de l'acte authentique dressé le 15 juillet 2019 par Me [W] [YY], notaire à [Localité 32], à la requête des sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON portant rectificatif des titres de CBO TERRITORIA des 4 février 2005, 7 février 2005 et 25 février 2005, le tout publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Denis le 2 mars 2005, volume 2005 p, numéro 1675,
- A tout le moins, juger que l'acte notarié rectificatif du 15 juillet 2019, en cours de publication depuis le 25 juillet 2019 sous la référence 2019 P 4427, n'est pas opposable aux demandeurs, ès qualités d'héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA]-[XK] [IJ] ;
- Condamner les sociétés anonymes CBO TERRITORIA et BOURBON à rectifier leurs titres établis par actes authentiques en date des 4 février 2005 7 février 2005 et 25 février 2005, le tout publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Denis le 2 mars 2005, volume 2005 p, numéro 1675, en ce qu'ils déclarent que par suite de l'apport partiel d'actifs, la société anonyme CBO TERRITORIA est la propriétaire des terrains cadastrés section AR no [Cadastre 10] et AR No [Cadastre 12], commune de [Localité 34].
- A tout le moins, la cour d'appel jugera que les sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON devront rectifier leur acte notarié rectificatif du 15 juillet 2019 par le retrait des dispositions énoncées sous les titres : « V1 -division cadastrale - Plan de bornage ??, puis, « AFFECTATION DES PARCELLES OBJET DU RECTIFICATIF ??, et « ENREGISTREMENT - PUBLICITE ?? (voir pages 4 et 5) et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, durant deux mois, passé le délai de trente jours après la date de la signification de l'arrêt à venir.
- Ou encore, il est demandé à la cour d'appel de juger, par arrêt à publier au Service de la Publicité Foncière, que dans les dispositions de cet acte notarié du 15 juillet 2019, énoncées sous les titres: « VI -division cadastrale - Plan de bornage ??, puis, « AFFECTATION DES PARCELLES OBJET DU RECTIFICATIF ??, et « ENREGISTREMENT- PUBLICITE ?? (voir pages 4 et Ss), ne sont pas opposables aux consorts [SA].
- Juger que l'arrêt à intervenir sera publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Denis pour valoir titre de propriété au profit des requérants, ès qualités d'héritiers de [KU] [KT] [SA] et de son épouse née [XK] [IJ], respectivement décédés les [Date décès 16] 1963 et [Date décès 15] 1964 à [Localité 34].
- Ordonner à la SCCV [Localité 36] d'enlever, sur leur assiette, le panneau d'affichage du permis d'aménager qu'elle obtenu par arrêté municipal no 20190902 en date du 7 août 2019, ainsi que tous objets et constructions qu'elle a installés sur leur sol et dans leur sol et de cesser toute publicité de leur commercialisation en lots à bâtir,
- Juger que ces contraintes faites à la SCCV [Localité 36] seront assorties d'une astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification du jugement à intervenir.
- Juger qu'en transférant une partie de leurs terrains sis à Sainte-[JD] (97438), cadastrés AR no [Cadastre 10], AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27] et AR no [Cadastre 28], ou encore AR no [Cadastre 11], désignée sous les références AR no [Cadastre 20] et AR no [Cadastre 22] dans leur acte notarié rectificatif du 15 juillet 2019, les sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON ont commis une faute causant préjudice aux requérants, et en réparation, les condamner solidairement à leur payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages intérêts au titre de leur préjudice matériel, et celle de 150.000 euros au titre de leur préjudice moral.
- Juger que la SARL CABINET GENEALOGIQUE de l'0CEAN INDIEN ainsi que les trente-neuf personnes intervenantes volontaires susnommées ont commis des fautes envers les demandeurs ce, en violant délibérément leurs droits de propriété sur leurs terrains cadastrés AR no [Cadastre 10], AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27] et AR no [Cadastre 28], ou encore AR no [Cadastre 11], en les divisant en quatre parcelles qu'ils ont fait publier au service du cadastre sous les numéros AR no [Cadastre 19], AR no [Cadastre 20], AR no [Cadastre 21] et AR no [Cadastre 22], en se prévalant frauduleusement de la qualité de mandataire des héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA]/[XK] [IJ] auprès des sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON lors de l'établissement de l'acte notarié rectificatif du 15 juillet 2015, en y faisant transférer la propriété de la partie de leurs biens ainsi cadastrée sous les références AR no [Cadastre 20] et AR no [Cadastre 22] aux héritiers de la succession [EL] [F] [N] qu'ils ont créé et constitué propriétaires du bien que les requérants ont régulièrement acquis par prescription trentenaire depuis l'année 1932, en vendant - ès qualité de mandataire desdits héritiers - à la SCCV [Localité 36] cette partie de leur bien immobilier, en autorisant celle-ci à l'aménager en 36 lots à bâtir ainsi qu'à les commercialiser, et en faisant opposition auprès des notaires à l'établissement leur acte authentique de prescription acquisitive de leur terrain.
- Condamner la SARL CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN à payer aux appelants la somme de 200.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel, et celle de 200.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
- Juger que Madame [JD] [RF] [JZ], Madame [TM] [EB] [Z], Monsieur [PK] [K] [A], Monsieur [DT] [A], Madame [GU] [ZT] [A], Madame [RZ] [JD] [WR] [A], Madame [GB] [JF] [A], Monsieur [IL] [RE] [XL], Madame [NC] [XL], Monsieur [RD] [AG] [V], Monsieur [M] [GW] [XL], Madame [Y] [JD] [XL], Monsieur [KS] [G] [XL], Monsieur [ZU] [MH] [XL], Madame [XJ] [LL] [XL], Madame [CZ] [NA] [CY], Madame [GB] [TL] [GV], Monsieur [GW] [AV] [CY], Monsieur [DH] [E] [CY], Madame [YF] [CY], Monsieur [TN] [U] [CY], Madame [TO] [ED] [NW] [CY], M. [VX] [HP] [OO] [U] [YG], Monsieur [ST] [OP] [CY], Madame [VC] [JD] [EC], Madame [HR] [L] [CY], Madame [PL] [SS] [CY], Madame [UI] [CY], Monsieur [KU] [AR] [CY], Madame [JD] [VC] [EM] [CY], Madame [EL] [LN], Madame [DJ] [JD] [SU] [LN], Madame [UG] [LN], Monsieur [JX] [DS] [LN], M. [AU] [PJ] [GW] [LN], Madame [DU] [CY], Madame [O] [FF] [CY], Madame [NV] [TL] [CY], Madame [RY] [A], ont commis des fautes envers les demandeurs ès qualités d'héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA] et les condamner solidairement à leur payer les sommes de 50.000 euros au titre de leur préjudice moral et 25.000 euros au titre de leur préjudice financier.
- Juger que la SCCV [Localité 36] a commis des fautes ayant causé de graves préjudices aux demandeurs et la condamner à leur payer la somme de 200.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel, et celle de 200.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
(?)
* * * * *
Par conclusions No 2 déposées le 7 février 2022, la société CBO TERRITORIA demande à la cour de :
- VOIR CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Saint-Denis du 23 Février 5-20:21, y ajoutant, que l'irrecevabilité de l'action en nullité, dont se prévalent les consorts [SA] et [LO], est irrecevable, ce qui dispensera la Cour d'aller plus loin dans l'argumentaire développé par les appelants.
- S'ENTENDRE CONDAMNER conjointement et solidairement, les consorts [SA] et [LO] à payer à la Société CBO TERRITORIA la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'à supporter les dépens.
L'intimée plaide qu'elle n'a commis aucune faute avant l'acte rectificatif attaqué ni après puisque cet acte n'est pas translatif de propriété.
Elle précise même qu'elle a demandé au notaire d'établir cet acte rectificatif puisque des portions de terrain lui ont été attribuées à tort alors qu'elles appartenaient à des tiers et non au GROUPE BOURBON puis à CBO TERRITORIA.
En fonction de l'analyse du titre du revendiquant, la Société CBO TERRITORIA a chargé l'étude notariale [W] [YY], d'établir un acte rectificatif à l'apport partiel d'actifs de 2005 et ainsi, exclure les parcelles revendiquées de son patrimoine.
La société CBO TERRITORIA soutient aussi que l'acte rectificatif mentionne à tort que Monsieur [HP] [ZV] revendiquait une partie de la parcelle AR [Cadastre 11] pour le compte des consorts [SA], alors qu'il s'agissait en fait des consorts [N], étant cependant fait observer que cette erreur ne modifie pas l'objet de l'acte rectificatif dont il est question.
Enfin, elle indique qu'elle ne se sent pas autorisée à participer à la réponse qui pourra être donnée par la cour quant à déterminer qui doit faire rentrer dans son patrimoine les parcelles AR no [Cadastre 12] et AR no [Cadastre 12].
* * * * *
Par conclusions déposées le 30 septembre 2021, contenant appel incident, la société CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN « CGOI », en son nom personnel et en qualité de mandataire spécial de 39 ayants droit de Madame [EL] [F] [N], demande à la cour de :
- RÉFORMER le jugement rendu le 23 février 2021 par le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des intervenants volontaires, es qualités d'héritiers de la succession [N] ;
- REFORMER le jugement rendu le 23 février 2021 par le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en ce qu'il a débouté le Cabinet Généalogique de l'Océan Indien de ses demandes, tant en son nom propre, qu'es qualités de mandataire des héritiers [N] ;
- CONFIRMER le jugement rendu le 23 février 2021 par le Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS pour le surplus.
- DÉCLARER le Cabinet Généalogique de l'Océan Indien en son nom propre et es qualités de mandataire des ayants droit de Madame [N] recevable et bien fondé en son appel incident;
- DÉCLARER les demandes des ayants droit de Madame [N] représentés par le Cabinet Généalogique de l'Océan Indien recevables ;
- CONDAMNER les consorts [SA] à payer au Cabinet Généalogique de l'Océan Indien agissant en son nom propre la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- CONDAMNER les consorts [SA] à payer au Cabinet Généalogique de l'Océan Indien es qualités de mandataire des héritiers [N] la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- CONDAMNER les consorts [SA] à payer au Cabinet Généalogique de l'Océan Indien agissant en son nom propre une somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
En tout état de cause :
- DÉBOUTER les consorts [SA] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER les consorts [SA] à payer au Cabinet Généalogique de l'Océan Indien, ès qualités de représentant des héritiers [N], une somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER les consorts [SA] aux entiers dépens de l'instance.
Les intimés évoquent une contradiction du jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes des consort [SA], considérant que les ayants-droit de Madame [N], représentés par le CGOI, étaient irrecevables en leurs demandes au motif qu'ils n'avaient pas accepté la succession dans le délai de trente ans de l'ancien article 789 du Code civil, de sorte qu'ils devaient être réputés renonçant.
Dans le même temps, le tribunal rejetait les demandes des consorts [SA] visant à se voir déclarer propriétaires par usucapion des parcelles litigieuses.
Par cette décision, parfaitement fondée, le tribunal a constaté l'absence de droits des consorts [SA] sur la parcelle litigieuse. En conséquence, à défaut de détenir des droits sur cette parcelle, les consorts [SA] ne justifient d'aucun intérêt leur permettant d'opposer aux consorts [N] les règles relatives à la prescription extinctive. Les juges ne pouvant pas relever d'office la prescription extinctive, ainsi que l'a rappelée la Cour de cassation, ces règles ne pouvaient en aucune manière être opposées aux ayants-droit de Madame [N].
L'intimée précise que les seuls successibles de Madame [N] s'avéraient être des cousins aux 5ème et 6ème degrés, lesquels, compte tenu de leur éloignement généalogique de la défunte, ignoraient jusqu'à son existence même. Par conséquent, les ayant droits de Madame [N] n'étaient en mesure ni d'accepter, ni de renoncer, à des droits successoraux qu'ils ignoraient légitimement puisqu'ils ignoraient non seulement l'ouverture de la succession, mais également la consistance et l'étendue de leurs droits.
L'existence de leurs droits successoraux ne leur a été révélée que par les travaux menés par le CGOI, initialement mandaté par Maître [VA] afin de déterminer l'assiette des droits des consorts [SA].
La découverte du titre de propriété de Madame [N] par le CGOI à l'occasion de ces travaux, a conduit à la ratification de contrats de révélation de succession entre le généalogiste et les ayants-droit de Madame [N]. (Pièce no 13 : contrats de révélation de droits successoraux). Ce n'est qu'à cette occasion, que les héritiers de Madame [N] ont découvert l'existence de celle-ci, ainsi que des droits qui leurs revenaient. Ces révélations ont eu lieu entre le 6 février 2017 et le 31 août 2017. Le délai de prescription extinctive n'a donc commencé à courir à l'égard des ayants-droit de Madame [N], qu'à la date de la conclusion de ces contrats et donc respectivement pour chacun d'eux, entre le 6 février 2017 et le 31 août 2017. (Pièce no 13) En conséquence, les règles relatives à la prescription extinctive ne sauraient leur être opposées puisque leurs demandes formées par conclusions notifiées à l'occasion de la mise en état du 27 octobre 2020 l'ont donc été dans les délais requis. Les ayants-droit de Madame [N] ont donc qualité et intérêt à agir pour faire valoir leurs droits, de sorte que leurs demandes sont parfaitement recevables.
A titre surabondant, les intimés considèrent que la juxtaposition des solutions retenues par le tribunal aboutit à une situation totalement incohérente, puisque, à suivre les juges du premier degré, le rejet de l'ensemble des demandes principales et reconventionnelle évince de fait tout propriétaire des parcelles litigieuses, et ce, alors même qu'existe un titre de propriété au nom de Madame [N].
Les intimés plaident ensuite l'absence de prescription acquisitive au profit des héritiers [SA].
Selon eux, les éléments dont se prévalaient les consorts [SA] n'établissaient pas une possession continue, non équivoque, publique, et à titre de propriétaire, en réalisant des actes matériels de possession sur la partie de terrain revendiquée. Ils ne disposent donc d'aucun titre, leur permettant de revendiquer la qualité de propriétaires sur l'ensemble des parcelles. Il résulte en effet du constat d'Huissier de Maître [UH], que le terrain litigieux est inoccupé, et non-entretenu, de sorte qu'ils ne possèdent pas le terrain de manière non équivoque et à titre de propriétaire. (Pièce no 8)
Selon les intimés, durant des années, les consorts [SA] ne se sont pas acquittés des taxes fiscales relatives au terrain litigieux, de sorte qu'ils ne possèdent pas le terrain de manière paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Le bornage réalisé contradictoirement le 16 juillet 2018 par le Cabinet OIT, n'a reçu aucune opposition quant au fait que la parcelle AR no [Cadastre 11] est mentionnée comme appartenant à la succession [N], de sorte que les consorts [SA] ne possèdent pas le terrain de manière publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, et pour cause, la société CBO étant titrée sur ceux-ci, à l'époque dudit bornage. Si la famille [SA] a habité sur la portion de terrain acquise par acte du 19 mai 1924, ce qui n'est pas contesté, elle n'a pas occupé de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, le surplus de parcelle objet du présent litige. Les consorts [SA] produisent des plans de partage datés de janvier et août 1987 dressés par Monsieur [DS] [AF], géomètre, à la demande de cinq héritiers des époux [SA], en vue de se répartir une partie du terrain litigieux pour une surface totale de 18.850 m2 (Pièces adverses no 34 et 35). Ces documents établis sur la base des seules affirmations des consorts [SA], démontrent uniquement que les intéressés se sont de nouveau entendus pour se partager le surplus de terrain ne leur appartenant pas, en violation flagrante des droits des ayants-droit de Madame [N]. Ce projet de partage porte au demeurant sur une surface de 18.850 m2, de sorte qu'il ne saurait fonder les demandes des requérants portant sur la totalité de la parcelle litigieuse dont la surface s'élève à 19.313 m2. En conséquence, ce document ne saurait, ni leur conférer un titre de propriété, ni démontrer une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans.
Les intimés affirment que le plan de bornage de 2004 établi par le même géomètre [AF], est tout autant dépourvu de toute valeur probante minimale, en ce qu'il doit être à nouveau rappelé, qu'un tel plan consiste uniquement à valider des limites géométriques, mais en aucun cas, à attester de l'identité des propriétaires du bien, au-delà d'ailleurs du rejet de cet acte, comme des autres, par le service de la publicité foncière.
Par ailleurs, ils rappellent que ce procès-verbal No 2718 G a fait l'objet d'un rejet définitif total par le service de la publicité foncière le 8 novembre 2005, les parcelles AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12] étant identifiées par erreur comme appartenant à la société CBO TERRITORIA. (Pièce No 4 : état hypothécaire) ; que les consorts [SA] produisent également un procès-verbal de délimitation en changement de limites no 2729 W, établi par Monsieur [DS] [AF], et déposé au Centre des impôts fonciers de [Localité 32] le 26 septembre 2005 (l'on notera pour l'anecdote que Monsieur [AF] semble être quasiment au service exclusif d'une partie des consorts [SA]) (Pièce adverse no 39). Pour les intimés, ce document, établi sur la base des seules affirmations des consorts [SA], démontre une nouvelle fois que les intéressés se sont de nouveau entendus pour se partager le surplus de terrain ne leur appartenant pas, en violation des droits des ayants-droit de Madame [N]. Ainsi, l'étude de la chronologie de l'ensemble de ces projets établit que les intéressés ont multiplié les manoeuvres frauduleuses afin de s'attribuer la propriété du terrain litigieux.
Les intimées contestent les demandes des Consorts [SA] tendant à engager la responsabilité délictuelle du CGOI, en son nom personnel, mais également ès qualité de mandataire des héritiers [N], au motif tiré de ce qu'il aurait commis de prétendues manoeuvres frauduleuses pour les déposséder de leur bien, et utilisé une fausse qualité de mandataire.
Selon les intimées, pour la première fois en cause d'appel, les consorts [SA] ajoutent à cette demande fantaisiste, une demande de condamnation des « 39 intervenants volontaires » à leur verser « 50.000 € pour préjudice moral et 25.000 € pour préjudice financier. » Cette prétention nouvelle ne pourra qu'être déclarée irrecevable, et en toute hypothèse, mal fondée.
Par conclusions déposées par RPVA le 30 septembre 2021, la SCCV [Localité 37] demande à la cour de :
- CONFIRMER le jugement entrepris par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en date du 23/2/2021 (RG no 20/01987) en ce qu'il a débouté les Consorts [SA]-[LO], appelants et demandeurs en première instance, de leurs demandes, fins et conclusions ;
En conséquence et statuant à nouveau :
- DÉBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- JUGER les appelants mal fondés dans leur demande au titre de la prescription acquisitive,
SUR L'APPEL INCIDENT
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCCV [Localité 36] de ses demandes reconventionnellement formulées en première instance ;
En conséquence, et statuant à nouveau :
- PRONONCER l'irrecevabilité partielle de l'action formée à l'encontre de la SCCV [Localité 36] au titre de la demande d'annulation de l'acte authentique du 15 juillet 2019 ;
- JUGER fautive l'attitude des appelants dont il découle les préjudices ;
- CONDAMNER solidairement les appelants à payer à la SCCV [Localité 36] au titre de la réparation des préjudices :
- La somme de 866.733,06 € au titre de la perte de chance de faire une marge nette,
- La somme de 42.671,86€ au titre des différents frais engagés,
- La somme de 150.000 € au titre du préjudice moral.
En tout état de cause :
- CONDAMNER solidairement les appelants à payer à la SCCV [Localité 36] la somme de 72.364,29 € HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER solidairement les appelants aux entiers dépens et distraire au profit de la société ALQUIER et ASSOCIES qui a pourvu sur son affirmation de droits,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir
L'intimée fait valoir que les appelants ne démontrent pas remplir les conditions de la prescription acquisitive. Ils ne justifient pas de l'occupation trentenaire dont ils se prévalent, ni d'une possession continue, non interrompue, paisible, non équivoque et publique. Les témoignages produits n'attestent pas d'une occupation des consorts [SA] au-delà de la surface de 4.872 m² dont ils sont propriétaires. Il ne ressort d'aucune attestation que les appelants occuperaient, depuis plus de trente ans la totalité de la parcelle d'une surface de 19.313 m².
La SCCV [Localité 36] forme un appel incident en ce que le jugement entrepris a rejeté ses demandes reconventionnelles.
La SCCV [Localité 36] réclame l'indemnisation de ses préjudices car elle se retrouve, eu égard aux actions en justice engagées par les appelants, paralysée dans son activité.
Elle considère que les recours des appelants tant devant le tribunal judiciaire que devant la juridiction administrative n'ont pour unique objet que de faire obstacle à la réalisation du projet de la SCCV [Localité 36].
Les dépenses qu'elle a engagées pour cette opération immobilière s'élèvent à la somme totale de 3.881.984,10 €. Elle aurait dû retirer des recettes à hauteur de 4.822.389,47€. Ainsi, la marge nette de la SCCV [Localité 36] devait être de 866.733,06 €.
Elle demande en outre à la cour de condamner solidairement les appelants à payer à la SCCV [Localité 36] la somme de 42.671,86€ au titre des frais engagés et de 150.000 € au titre du préjudice moral.
* * * * *
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
En outre, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Les appelants, Madame [J] [SA], Monsieur [NB] [LO] Monsieur [LM] [LO], Madame [GA] [LO], Monsieur [DI] [LO], Madame [T] [SA] épouse [IK], Monsieur [DS] [SA], seront dénommés ci-dessous et par commodité « les héritiers [SA] ».
Les intimés sont d'une part, la société CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN « CGOI », en son nom personnel et en qualité de mandataire spécial de 39 ayants-droits de Madame [EL] [F] [N]. Ces trente-neuf ayants droits seront dénommés sous le vocable « ayants droits de Madame [N] ».
Le vocable société CGOI désignera dans l'arrêt, la société CABINET GENEALOGIQUE DE L'OCEAN INDIEN en son nom personnel et sa qualité de mandataire spécial de 39 ayants-droits de Madame [EL] [F] [N].
Sur le fond, les Héritiers [SA] agissent en annulation de l'acte authentique dressé le 15 juillet 2019 par Me [W] [YY], notaire à [Localité 32], à la requête des sociétés CBO TERRITORIA et BOURBON portant rectification des titres de CBO TERRITORIA des 4 février 2005, 7 février 2005 et 25 février 2005, le tout publié au Service de la Publicité Foncière de Saint-Denis le 2 mars 2005, volume 2005 p, numéro 1675.
Subsidiairement, ils demandent de juger que l'acte notarié rectificatif du 15 juillet 2019, en cours de publication depuis le 25 juillet 2019 sous la référence 2019 P 4427, ne leur est pas opposable, ès qualités d'héritiers de la succession des époux [KU] [KT] [SA]-[XK] [IJ].
En première instance, ils avaient fait assigner les défendeurs en demandant au tribunal de grande instance de «juger que les requérants, es qualité d'héritiers des époux [KU] [KT] [SA] - [XK] [IJ], sont les propriétaires indivis, par prescription acquisitive, du terrain resté la propriété de feue [EL] [F] [N] à la date de son décès, inclus dans les terrains cadastrés AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], AR no [Cadastre 26], AR no [Cadastre 27], et AR no [Cadastre 28], ou encore référencés AR no [Cadastre 11], commune de [Localité 34], »
En cause d'appel, les appelants, bien que déclarés irrecevables en leur demande de nullité de l'acte rectificatif du 15/07/2019 et de celles à l'encontre de Monsieur [HP] [ZV] à titre personnel, formulent leurs demandes en faisant valoir qu'ils sont propriétaires de la totalité de la parcelle qualifiée d'unité foncière d'abord cadastré section AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], puis, AR [Cadastre 11], enfin AR no [Cadastre 20] et AR no [Cadastre 22], commune de [Localité 34].
Les appelants ne mènent directement pas une action en revendication de propriété en contestant le compromis de vente conclu entre la SCCV [Localité 36] et la succession [N] par acte authentique dressé par Maître [R] [C] les 18, 26 décembre 2018 et 23 mai 2019.
La cour observe à cet égard que ce titre (pièce No 3 de la SCCV [Localité 36]) n'a pas été publié par la volonté des parties (page 39 de l'acte) tandis que, malgré la durée de l'instance, sa régularisation n'a pas été produite par les parties en cours d'instance tandis que le permis d'aménager a pourtant été accordé le 7 août 2019 par le Maire de [Localité 34] sur un terrain cadastré AR [Cadastre 11], selon demande déposée le 3 avril 2019, soit avant que le compromis de vente n'ait été approuvé par l'ensemble des héritiers [N] (Pièce no 1 de la SCCV [Localité 36]).
LA SCCV [Localité 36] conteste la prescription acquisitive invoquée par les appelants en considérant qu'ils ne justifient pas de l'occupation trentenaire dont ils se prévalent, ni d'une possession continue, non interrompue, paisible, non équivoque et publique, au-delà de la surface de 4.872 m² dont ils sont propriétaires mais pas pour la totalité de la parcelle d'une surface de 19.313m².
Par ailleurs, les ayants droits de la succession [N] et le cabinet de généalogie CGOI font aussi grief au jugement querellé d'avoir déclaré leurs demandes irrecevables au motif que les Héritiers [SA] ne justifient pas d'une possession continue, non équivoque, publique et à titre de propriétaire.
Le premier juge a déclaré irrecevables la demande de nullité de l'acte rectificatif du 15/07/2015 et de celles à l'encontre de Monsieur [HP] [ZV] à titre personnel, présentées par les Héritiers [SA], ainsi que les demandes des intervenants volontaires, es qualité d'héritiers de la succession [N], faute de qualité et intérêt pour agir, l'acte de notoriété établi à leur égard datant du 27/04/2018.
Les appelants ne forment plus aucune demande à l'encontre de Monsieur [HP] [ZV] en cause d'appel. Il n'y aura donc pas lieu de statuer de ce chef.
Sur le dépôt tardif du dossier de plaidoirie des appelants :
Selon le dernier alinéa de l'article 912 du code de procédure civile, dans tous les cas, les dossiers, comprenant les copies des pièces visées dans les conclusions et numérotées dans l'ordre du bordereau récapitulatif, sont déposés à la cour quinze jours avant la date fixée pour l'audience de plaidoiries.
En l'espèce, le dossier des appelants n'a pas été déposé dans les délais avant l'audience, ni au cours de l'audience, mais tardivement pendant le délibéré après un avis RPVA adressé à leur Conseil le 24 mai 2022, lui laissant un nouveau délai jusqu'au 4 juin 2022, imposant à la cour de proroger le délibéré au-delà de la période de service allégé de l'hiver austral.
Sur les fins de non-recevoir :
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Il résulte de ce texte que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.
Sur la recevabilité de la demande de nullité de l'acte rectificatif du 15 juillet 2019 :
Le premier juge a considéré que les Héritiers [SA], tiers à l'acte régularisant un apport partiel d'actifs entre deux sociétés tierces, ne pouvaient agir en nullité de cet acte.
La SCCV [Localité 36] plaide pour la confirmation de cette fin de non-recevoir.
La société CGOI conclut à la confirmation du jugement tout en soutenant que l'acte modificatif contesté permet d'exclure les parcelles cadastrées Section AR no [Cadastre 10] et [Cadastre 12], comprises par erreur dans une opération d'apport partiel d'actifs consenti par la société BOURBON à la société CBO TERRITORIA.
Une telle annulation de l'acte rectificatif aurait pour conséquence, que les parcelles AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12] reviendraient à la société CBO TERRITORIA, laquelle a expressément reconnu qu'elle n'en était pas propriétaire. Selon l'intimée, les consorts [SA] ne pourront qu'être déboutés de leur demande qui, si elle devait être déclarée bien fondée, les priverait des droits qu'ils revendiquent sur les parcelles litigieuses.
Les appelants considèrent qu'ils disposent de la qualité et de l'intérêt à agir puisqu'ils sont à la fois propriétaires titrés d'une partie des parcelles litigieuses et qu'ils revendiquent la propriété du reste par l'effet de la prescription acquisitive.
Ainsi, compte tenu de leur qualité alléguée de propriétaires des parcelles litigieuses, les Héritiers [SA] sont naturellement concernés par l'acte d'apport partiel d'actifs conclu entre la société GROUPE BOURBON et la société CBO TERRITORIA puisque figurent parmi ces actifs les parcelles dont ils revendiquent la propriété.
Sans préjudice du bienfondé de leur action, il convient de la déclarer recevable et d'infirmer le jugement querellé de ce chef.
Sur la recevabilité de l'action des ayants-droit de Madame [EL] [N] :
Le jugement entrepris a déclaré irrecevables les demandes des intervenants volontaires, es qualité d'héritiers de la succession [N] au motif qu'ils auraient perdu leur qualité et leur intérêt à agir compte tenu du délai écoulé entre le décès de leur auteur en 1931 et l'acte de notoriété établi à leur égard dressé le 27 avril 2018, de plus de trente ans pour faire valoir l'option successorale prévue par l'ancien article 789 du code civil.
Les appelants, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, ne visent ni la confirmation ni l'infirmation du jugement dont appel en ce qui concerne l'irrecevabilité des demandes des ayants-droit de Madame [EL] [N].
La SCCV [Localité 36] n'évoque pas non plus la question de la recevabilité de l'action des ayants-droit de Madame [N].
La société CGOI a formé appel incident en son nom propre et en qualité de mandataire des ayants-droit de Madame [EL] [N].
Elle rappelle une ancienne jurisprudence précisant que, passé le délai de prescription, l'héritier prétendu inactif doit être considéré étranger à la succession et son défaut de qualité peut, conformément à l'article 2225, lui être opposé par toute personne y ayant intérêt. Mais, dans un arrêt du 17 mars 1987, la première chambre civile de la Cour de cassation a précisé que les juges ne peuvent relever d'office la prescription de l'article 789. Or, en retenant que les consorts [SA] n'établissaient pas de possession continue, non équivoque, publique et à titre de propriétaire, en réalisant des actes matériels de possession sur la partie de terrain revendiquée, et les a déboutés en conséquence de l'ensemble de leurs demandes, le tribunal a constaté l'absence de droits des consorts [SA] sur la parcelle litigieuse, et donc d'invoquer la prescription extinctive retenue d'office et à tort par le premier juge.
En outre, les intimés font valoir les dispositions de l'ancien article 781 du code civil ainsi que la jurisprudence de la Cour de cassation qui admet que « l'ignorance légitime de l'ouverture d'une succession, à l'exclusion de celle de l'existence d'un successible, peut suspendre le délai de la prescription extinctive trentenaire prévu à l'article 789 du code civil. »
En l'espèce, la société souligne que les ayants-droit de Madame [N] ignoraient complètement l'existence de la succession de cette dernière compte tenu de son décès survenu en 1931, du fait qu'elle était célibataire et sans descendance, que ses ascendants étaient eux-mêmes décédés au jour de son décès, et que leur éloignement « généalogique » au 5ème ou 6ème degrés de succession leur interdisait de connaître leur qualité héréditaire.
Au surplus, ils ignoraient aussi la consistance du patrimoine de la défunte puisque son titre de propriété du 15 novembre 1919 n'avait pas été publié.
Enfin, les parcelles litigieuses figuraient par erreur dans le patrimoine de la société GROUPE BOURBON ou la société CBO TERRITORIA, acte publié régulièrement jusqu'à la rectification du 15 juillet 2019.
Ceci étant exposé,
L'article 784 du code civil, dans sa version applicable au litige, antérieure à la réforme issue de la loi no 2006-728 du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, prévoit que la renonciation à une succession ne se présume pas.
Aux termes de l'article 789 du code civil, dans sa version antérieure à la réforme issue de la loi no 2006-728 du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, la faculté d'accepter ou de répudier une succession se prescrivait par le laps de temps requis pour la prescription la plus longue des droits immobiliers (soit trente ans).
Ce délai trentenaire est sujet aux causes légales de suspension ou d'interruption de la prescription. Mais si l'ignorance de l'ouverture d'une succession peut empêcher de courir la prescription extinctive, c'est à la condition que le successible ait une juste raison d'ignorer la naissance de son droit.
Madame [EL] [N] est décédée le [Date décès 3] 1931 sans que sa succession n`ait été réglée. Les droits successoraux des éventuels héritiers de Madame [EL] [N] ne pouvaient plus en principe être invoqués après le [Date décès 3] 1961.
Mais, selon les dispositions de l'article 781 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi no 2006-728 du 23 juin 2006 applicable en l'espèce, lorsque celui à qui une succession est échue est décédé sans l'avoir répudiée ou sans l'avoir acceptée expressément ou tacitement, ses héritiers peuvent l'accepter ou la répudier de son chef.
La jurisprudence considère que l'effet de la prescription est de rendre le successible étranger à la succession, lequel est donc réputé renonçant.
Seule l'ignorance légitime de l'ouverture d'une succession peut suspendre le délai de la prescription extinctive trentenaire de l'article 789 du code civil (Cass. 1re civ., 7 juin 2006- Juris-Data no 2006-033858).
En l'espèce, il résulte des débats et des pièces produites que c'est le cabinet de généalogie CGOI qui a découvert l'existence de la succession litigieuse qui n'avait jamais été réglée, à la suite du mandat qui lui avait été confié le 24 juin 2016 par Maître [VA], notaire saisi par les Héritiers [SA], dans le but de déterminer l'assiette des droits des Consorts [SA], notamment sur le terrain litigieux, à la suite du décès de Monsieur [KU] [KT] [SA], survenu le [Date décès 16] 1963 à [Localité 34].
Ainsi, les intimés, ayants-droit de Madame [EL] [N], n'ont pu avoir connaissance de leurs éventuels droits successoraux qu'à partir de la ratification des contrats de révélation de succession avec la société CGOI entre le 6 février 2017 et le 31 août 2017.
Face à ce motif légitime, les appelants n'apportent pas la preuve que les ayants-droit de Madame [N] auraient pu connaître l'existence de leurs droits successoraux allégués trente ans avant leur intervention volontaire par conclusions devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion.
En conséquence, sans préjudice du sort de leur action au fond, il convient d'infirmer le jugement querellé et de déclarer recevable l'intervention volontaire des ayants-droit de Madame [EL] [N], leur action successorale n'étant pas prescrite en raison du motif légitime résultant de leur impossibilité de connaître l'existence de l'ouverture de la succession de Madame [EL] [N] avant 2017.
Sur la propriété de la parcelle litigieuse et la prescription acquisitive des appelants :
1/ Sur la consistance de la parcelle initialement reçue par Madame [EL] [N] en vertu du partage successoral de la propriété de Monsieur [B] [N] :
Les parties ne contestent pas que Madame [EL] [F] [N] est devenue propriétaire d'une portion de terrain d'une surface totale de 32.894 m2 à la suite du partage successoral de la propriété de Monsieur [B] [N], selon acte reçu par Maître [H], Notaire à [Localité 32] le 15 novembre 1919.
A cet égard, le plan d'arpentage établi par l'arpenteur (signature illisible), annexé au procès-verbal de mesurage et de partage en date des 19 et 26 octobre 2019, déposé à l'étude de Maître [H] (pièce No 5 de CBO TERRITORIA), confirme que la parcelle attribuée à Madame [EL] [N] était bien traversée par un chemin coupant ainsi en deux la parcelle en question.
Par acte du 19 mai 1924, transcrit à la conservation des hypothèques le 23 mai 1924, volume 906, no 6 (pièce No 2 des appelants), Madame [EL] [F] [N] a vendu à Monsieur [KU] [KT] [SA] et son épouse, Madame [XK] [IJ], « une portion de terrain non bâtie située à [Localité 40] lieudit [Localité 36] d'une superficie de quarante-huit ares soixante-douze centiares et six cent millièmes??, soit 4.872 m2, « à prendre dans un terrain plus vaste d'une surface totale de 19.313 m2, appartenant à la venderesse » dont les limites de voisinage sont établies dans l'acte.
Il résulte de ces actes que les Héritiers [SA] sont titrés pour une surface certaine de 4.872 m² et pas au-delà.
Selon le rapport de Monsieur [HP] [ZV] en date du 27 février 2017, établi à la demande de la famille [SA] (pièce No 1 de CGOI), après avoir vendu d'autres parcelles par actes des 23 octobre 1922, 1er mai 1923, 15 novembre 1923 et 23 septembre 1924, pour une surface totale cumulée de 8.598 m², il restait donc à Madame [EL] [N] la propriété d'une parcelle mesurant 19.424 m² sur le lieudit [Localité 36] à [Localité 34] lors de son décès.
Le rédacteur du rapport conclut que cette parcelle est alors cadastrée Section AR No [Cadastre 11] pour une contenance de 19.313 m², correspondant à peu près à la contenance calculée plus haut.
Cette conclusion est corroborée par le plan d'arpentage et son actualisation résultant de la pièce No 5 de CBO TERRITORIA qui ajoute au plan initial de partage les nouvelles parcelles résultant des différentes ventes réalisées par Madame [EL] [N] avant son décès.
Toutefois, la mention relative au numéro du cadastre pour cette parcelle, soit AR [Cadastre 11], frappée à la machine et non calligraphiée, n'est pas d'origine car elle a été rajoutée.
A cet égard, la société GTOI évoque, dans ses écritures, sa pièce no 4, correspondant à une demande de renseignement adressée au Service de la publicité foncière par la SARL OIT le 14 août 2017. Or, l'intimée affirme que ce document établit que le procès-verbal No 2718 G visant à créer la parcelle AR No [Cadastre 11] a fait l'objet d'un rejet définitif le 8 novembre 2005, sans que cela résulte clairement du document produit.
Cette situation est confirmée par la demande de modification parcellaire présentée par le cabinet de géomètre [DS] [AF] pour le compte de la succession [SA] [KT] le 15 septembre 2005, tendant à unifier les parcelles AR [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 28] en une seule parcelle AR No [Cadastre 11] (pièce No 6 de CBO TERRITORIA) qui n'a pas reçu de réponse positive.
Lors de cette demande, le plan proposé présente la parcelle AR [Cadastre 12] comme celle située au Sud-Ouest de l'ancien chemin traversant la propriété litigieuse restant au décès de Madame [EL] [N] tandis que les autres parcelles référencées se situaient au Nord-Est.
Par ailleurs, les parties produisent un extrait cadastral évoquant l'existence d'une parcelle AR No [Cadastre 11] qui figure dans la plupart des plans réalisés par les géomètres saisis, voire même dans le procès-verbal de bornage préparé par la SARL OIT à la requête de la société CGOI (pièce No 9 de CGOI), dans l'acte rectificatif du 15 juillet 2015 et dans l'acte de vente dressé en décembre 2018 par Maître [R] [C], concernant une parcelle de terrain nu de 14.209 m² à prendre sur la parcelle AR no [Cadastre 11] d'une superficie de 19.313 m².
Pourtant, aucune des parties ne démontre l'existence de « l'unité foncière AR [Cadastre 11] » contrairement à ce qu'a conclu Monsieur [HP] [ZV] dans son rapport du 27 février 2017 comme dans le rapport de l'IRFR du 9 mai 2019, encore validé par Monsieur [HP] [ZV] (pièce No 8 de CBO TERRITORIA), ceux-ci se limitant à la seule mention réglementaire du cadastre, insuffisante à établir à elle seule la propriété d'un bien.
En outre, les appelants invoquent la prescription acquisitive de la totalité de la parcelle. A cette fin, ils produisent de nombreuses attestations destinée à démontrer qu'ils sont devenus propriétaires des parcelles cadastrées Section AR no [Cadastre 10], AR [Cadastre 12], AR [Cadastre 26], AR [Cadastre 27] et AR [Cadastre 28], sises à [Localité 34], lieudit [Localité 36].
Les Héritiers [SA] soutiennent que leurs auteurs ont usucapé depuis l'année 1932, la partie de l'unité foncière AR [Cadastre 11] (devenue les parcelles AR [Cadastre 10], [Cadastre 26], [Cadastre 27] et [Cadastre 28]), et AR [Cadastre 12], après le décès de Madame [JD] [N] en 1931.
Ils considèrent que, passé le délai de trente ans après le décès de Madame [N], alors que personne n'avait accepté sa succession, l'unité foncière litigieuse a été enregistrée comme la propriété des Consorts [SA] dès le mois de janvier 1965. En outre, aucune revendication de cette succession n'est intervenue avant 2019.
Les Héritiers [SA] soutiennent qu'ils ont acquis par prescription le surplus des parcelles litigieuses, d'une superficie de 14.209 m² selon les actes susvisés, alors que leurs auteurs, Monsieur [KT] [SA] et son épouse, Madame [XK] [IJ], avaient acquis auprès de Madame [EL] [N] une parcelle non bâtie de 4.872 m² le 18 mai 1924, « à prendre dans son bien » d'une plus grande contenance.
Les appelants affirment qu'au décès de Monsieur [KT] [SA] et de son épouse, Madame [XK] [IJ], respectivement le [Date décès 16] 1963 et le 20 septembre 1964, ceux-ci avaient déjà acquis la propriété par prescription trentenaire conformément aux articles 721 et 2258 du code civil.
Pour en justifier, ils produisent plusieurs attestations, énumérée dans le bordereau de communication de pièces :
Attestation de Mme [YE] [OR]
Attestation de Mme [II] [NW]
Attestation de Mme [J] [DH]-[SA]
Attestation de Mme [DH] [ZA].
Attestation de Mme [LO] [JD] [WP].
Attestation de M. [MI] [WS] [GW].
Attestation de M. [PI] [KU].
Attestation de M. [MI] épouse [VB].
Attestation de Mme [HO] [JY].
Attestation de Mme [JD] [YZ] [BD] épouse [I].
Attestation de Mme [D] [NX] épouse [S].
Outre ces attestations, les appelants versent aux débats selon le BCP :
- Imprimé no 6463 du Centre des Impôts Foncier de [Localité 32] édité le 31.10.2005 Document d'arpentage no 2729 W enregistré le 26.9.2005 au Centre des Impôts Foncier.
- Titre de propriété de M. [EW] [GX] du 24 janvier 1969
- Titre de propriété des époux [PK] [GC] [VW] du 5 décembre 1974
- Trois attestations d'abonnement au service des eaux délivrées par la société CISE REUNION.
- Documents fiscaux au nom de la succession [KU] [SA], et taxes foncières payées par [SA]
- P-V de constat du 21. 12. 2017 prouvant l'occupation de l'unité foncière AR no [Cadastre 11]
- Relevé de propriété en date du 13 juillet 2021 des parcelles AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12] au nom des consorts [SA].
L'ensemble de ces documents doit être analysé afin de vérifier si les conditions de la prescription acquisitive sont réunies, étant aussi rappelé que les délais pour prescrire de leurs auteurs s'ajoute à ceux des appelants.
Aux termes de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Charge de la preuve :
La charge de la preuve incombe au demandeur à l'action en revendication. C'est à celui qui se prétend propriétaire de prouver la réalité de son droit. S'il ne peut fournir cette preuve, son action est vouée à l'échec même si le défendeur, en possession du bien se contente d'une attitude purement passive et n'offre aucun élément de preuve de son propre droit.
La prescription acquisitive ne peut opérer qu'en présence d'actes matériels de possession accomplis par l'occupant à titre de propriétaire pendant la durée requise et dont l'existence doit être caractérisée par le juge.
En l'espèce, les premiers, revendiquant la propriété du surplus de la parcelle acquise par Monsieur [KT] [SA] et Madame [XK] [IJ], sont les héritiers [SA].
Ceux-ci prétendent que, depuis l'année 1932, leurs aïeux (les époux [KU] [KT] [SA]) et eux-mêmes ont accompli jusqu'à ce jour, des actes matériels de possession du terrain désigné comme ayant été la propriété de Mme [N], avec la volonté constante, de façon publique, ininterrompue, paisible et non équivoque, de se comporter en seul propriétaire, sans jamais avoir été troublés dans leur possession par un quelconque fait juridique contraire de tiers. Ils ajoutent que les époux [SA]- [IJ] étaient, aux dates de leur décès, déjà propriétaires par prescription acquisitive, du surplus des terrains AR no [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12], commune de Sainte-[JD], avec effet rétroactif à l'année 1932.
Pour contester les effets de la prescription acquisitive alléguée, les Héritiers [N] et leur mandant, font valoir que les documents correspondant aux lieux d'habitation occupés par les consorts [SA] ne sauraient démontrer une occupation de l'intégralité du terrain car ils ne concernent pas le surplus de la parcelle en cause et ne sauraient conférer aux consorts [SA] un titre de propriété sur ce terrain, ni même démontrer une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaires, depuis plus de trente ans.
Ils rappellent que c'est par erreur que le terrain de 19.313 m2 existe sous la référence cadastrale AR no [Cadastre 11] et que le procès-verbal No 2718 G visant à créer la parcelle AR no [Cadastre 11] a fait l'objet d'un rejet définitif total par le service de la publicité foncière le 8 novembre 2005. Le fait que des documents fiscaux aient été édités au nom de [SA], pour une parcelle AR no [Cadastre 11], ne fait pas pour autant de Monsieur [SA] le propriétaire de la totalité du terrain litigieux pour une surface de 19.313 m².
Selon les intimés, les consorts [SA] produisent également des avis de taxes foncières établis au nom de la succession de [SA] [KT], portant sur les années 2008, 2009, 2016, 2017, 2018. Néanmoins, les ayants-droit de la succession [SA] étant propriétaires d'une portion de terrain d'une surface de 4.872 m2, ils sont nécessairement redevables d'une imposition à ce Titre.
Les avis d'imposition ne précisent en tout état de cause pas l'assiette d'imposition sur laquelle ils portent, et sont, en toute hypothèse, antérieurs à trente ans. Ils considèrent en outre que le défaut de paiement des taxes foncières contribue à démontrer qu'ils n'ont pas agi à titre de propriétaires de la parcelle en cause. Les intimés produisent un constat d'huissier établissant que la parcelle cadastrée par erreur Section AR numéro [Cadastre 11] est inoccupée et non clôturée, que la végétation est abondante, révélant une absence totale d'occupation et d'entretien du terrain appartenant aux ayants-droit de Madame [N] (Pièce no 8 des intimés).
Ceci étant exposé,
Pour démontrer la continuité de la possession de la totalité des parcelles litigieuses, les appelants produisent de nombreuses attestations.
Ils font valoir que leurs auteurs ont d'abord cultivé ces parcelles en cannes à sucre et produits maraîchers, puis, à la suite d'un cyclone ayant détruit leur maison, ils ont construit une maison au même lieu de celle qu'occupait Madame [JD] [N] dont l'emplacement figure sur le plan d'arpentage (Pièce 1 des appelants).
Mais, en raison du long temps écoulé depuis les années 1932 à 1962, les appelants admettent qu'ils ne sont pas en mesure de justifier les faits matériels et actes juridiques par lesquels leurs parents et aïeux ont accompli des actes traduisant leur volonté de se comporter comme les seuls propriétaires du terrain.
Ils plaident néanmoins que personne, autre que les époux [KU] [KT] [SA] – [XK] [IJ] ou leurs héritiers n'aurait occupé ces parcelles ni les aurait revendiquées.
Selon les appelants, le plan daté du 15 janvier 1965 (Pièce No 4) établit qu'après le décès de [XK] [IJ], Veuve de [KU] [SA], ses huit enfants ont confié au géomètre [AF] la mission de faire un relevé des biens immobiliers qu'ils recevaient en héritage, et de leur présenter un plan de partage en huit lots.
Cependant, le plan de partage dressé le 15 janvier 1965, invoqué par les appelants pour justifier de la possession continue de l'ensemble de la parcelle, d'une superficie totale de 18.850 m2, contredit leur allégation car la parcelle partagée en huit lots représente seulement une superficie de 5.110 m² (Pièce No 4 des appelants).
La pièce No 6 des appelants, présentée à tort comme la « matérialisation sous la forme d'une unité foncière des deux terrains cadastrés AR o [Cadastre 10] et AR no [Cadastre 12] », est datée du 13 septembre 2005, soit plus de 40 ans après le plan d'arpentage dressé le 15 janvier 1965. Elle ne permet pas d'établir une possession continue entre 1931 et 1961.
Les extraits cadastraux versés aux débats concernent une parcelle No AR [Cadastre 11] qui n'a pas été constituée juridiquement. En outre, ils concernent des périodes postérieures à celle comprise entre 1931 et 1961.
Le compromis de vente dressé par Maître [C] désigne la parcelle vendue comme étant une portion de 14.209 m² à prendre dans la parcelle AR [Cadastre 11], d'une contenance de 19.313 m². Il y est stipulé que le bien est matérialisé en teinte jaune au plan de bornage établi par la SARL OIT le 16 juillet 2018 tandis qu'un extrait de plan cadastral de la parcelle AR [Cadastre 11] est annexé.
Ces mentions sont en contradiction avec la réalité du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites (pièce No 14 de la SCCV [Localité 36]) qui s'est achevé par des procès-verbaux de carence.
De plus, la lecture du plan de bornage préconisé révèle aussi une difficulté relative à l'hypothèse que la parcelle acquise par les époux [SA] en 1924 aurait été morcelée en deux portions de part et d'autres du chemin traversant la parcelle initiale, ce qui ne résulte nullement de l'acte de vente en question.
En effet, le géomètre présente le fonds des héritiers [SA], d'une superficie de 4872 m² comme étant située au Nord-Est de la parcelle pour 3034 m² et au Nord-Ouest pour une surface de 1838 m², semblant ainsi faire correspondre l'acte de vente du 23 mai 1924 avec la réalité observée sur le terrain litigieux.
Or, il est peu crédible de considérer que les époux [SA] ont voulu acquérir auprès de Madame [N] en 1924 une parcelle de 4872 m² dont l'assiette aurait été dissociée en deux éléments, option qui ne résulte d'aucun élément versé aux débats. Il n'existe non plus aucun indice corroborant ce fait en analysant les autres parcelles vendues par Madame [N] avant son décès.
D'ailleurs, le plan cadastral annexé à la demande de permis d'aménager, intitulé PA 97441819D0001 (pièce No 1 de la SCCV [Localité 36]) représente une la parcelle acquise par le requérant comme étant bien insérée au milieu d'une large parcelle, entre celle située au Nord-Est d'une superficie manifestement plus vaste que celle présentée dans le plan de bornage et d'une parcelle plus petite située au Nord-Est, correspondant aux habitations actuelles d'une partie des héritiers [SA]
De plus, le rapport de l'IRFR du 9 mai 2019, validé par Monsieur [ZV] (pièce No 9 de la SCCV) précise en page 4 que « l'acte rectificatif a également permis la publication d'un document d'arpentage contenant la division cadastrale des parcelles AR [Cadastre 10] et AR [Cadastre 12] afin de les réattribuer aux bon propriétaires. » Il en conclut que la nouvelle division cadastrale apparaît désormais comme la scission de la parcelle AR [Cadastre 10] en deux parcelles AR [Cadastre 19] et AR [Cadastre 20] et de la parcelle AR [Cadastre 12] devenant AR [Cadastre 21] et AR [Cadastre 22], chacune des deux parcelles ainsi divisées étant attribuée respectivement au Héritiers [N] et aux Héritiers [SA].
Or, le plan cadastral figurant au dossier des appelants (Pièce no 1) au verso du plan d'arpentage de 1919, indique qu'il a été rédigé à partir du plan d'arpentage réalisé par OIT le 19 juin 2018.
Cette seule mention établit que le géomètre OIT a retenu, seulement quelques semaines après le rapport de l'IRFR, le plan d'arpentage évoqué dans le rapport en se fondant sur l'acte notarié rectificatif intervenu pourtant postérieurement le 15 juillet 2019.
De surcroît, deux projets d'état des lieux ont été réalisés par OIT pour définir l'emprise de la parcelle nommée faussement AR [Cadastre 11] (pièce No 34 des appelants). Chacun des projets présente des parcelles différentes pour les héritiers [SA], dont un exemplaire retient bien une parcelle unifiée de 4872 m² au Nord-Est et une parcelle de 1838 m² au Nord-ouest, ce qui tend à confirmer qu'aucune certitude ne résultait des travaux de ce géomètre.
Du côté des appelants, le projet établi en 1987 par le Cabinet [AF] (pièce no 34 des appelants), démontre que les Héritiers [SA] avaient prévu de se partager la totalité de la parcelle entre cinq personnes : M. [DI] [LO], Mme [X] [JE], Mme [J] [SA], Mme [OP] [DR] et Melle [T] [SA] pour une superficie totale à répartir de 18.850 m² dont 7.509 m² de ravine et 270 m² de chemin en indivision.
Le nouveau plan de bornage et de partage, réalisé par Monsieur [AF] de nouveau, qui a été réitéré en 2004 et signé par les Héritiers [SA] mais s'est aussi achevé par un procès-verbal de carence en mars 2007 (pièce No 36 des appelant) en raison d'un refus de validation par Monsieur [AL] [JE] en 2006 et de la carence de Madame [TM] [SA] que devait faire signer Madame [T] [IK].
Les Consorts [SA] sont présentés alors comme les propriétaires des parcelles cadastrées AR [Cadastre 10], AR [Cadastre 12], AR [Cadastre 26], AR [Cadastre 27] et AR [Cadastre 28], sans que l'origine des titres de propriété ne résulte de la lecture du plan et du procès-verbal de bornage.
Ce plan reprend une surface de 18.046 m² en présentant les constructions édifiées sur la parcelle dont l'attribution était envisagée pour les Héritiers [LO] issus de la succession de Mme [AB] [SA].
Sur l'occupation par les Héritiers [SA] :
Le constat d'huissier dressé le 9 février 2018 à la requête des Héritiers [N] mentionne qu'une partie de la parcelle est bien occupée par les Héritiers [SA] tandis que la partie centrale de la parcelle définie comme « AR [Cadastre 11] » par l'huissier instrumentaire, est inoccupée et non clôturée.
Cependant, s'agissant d'une partie de terre en friche avec une végétation abondante, l'absence d'entretien de ce terrain ne constitue pas à elle seule la preuve d'un abandon ou d'une non occupation.
Les attestations versées aux débats permettent de corroborer les prétentions des Héritiers [SA].
Ainsi, l'attestation datée du 24 février 2020, rédigée par Madame [YE] [FH] Pièce No (23 des appelants) indique que ce témoin, née en 1965, a résidé sur un des terrains voisins de l'unité foncière litigieuse et avoir toujours fréquenté la famille [SA] depuis l'âge de 12 ans, soit depuis 1977 au moins sans aucune discontinuité.
Madame [II] [NW] (Pièce no 24), née en 1944, déclare être venue vivre dans le quartier en 1976 lorsqu'elle a acquis un bien immobilier dans la rue Lebreton, et avoir toujours connu la famille [SA] sur le terrain litigieux, confirmant ainsi une possession paisible, non équivoque, à titre de propriétaire depuis cette date.
Monsieur [WS] [MI] (pièce No 28), atteste que, né en 1971 ? il a toujours vu la famille [LO] (les Héritiers [SA]), occuper le terrain (AR [Cadastre 12]), borné au sien.
L'attestation de Monsieur [KU] [PI] (Pièce No 29 des appelants) permet de retenir que ce témoin, né en 1950, témoigne que les Héritiers [SA] (qu'il nomme la famille [LO]C) ont toujours occupé le terrain situé à côté du sien (c'est-à-dire AR [Cadastre 12]) et évoque une possession du bien depuis plus de 30 ans.
Madame [FH] [VB] (Pièce No 30) atteste qu'elle s'est installée à la [Localité 36] de [Localité 34] depuis 1995, sur une parcelle voisine de celle des Consorts [LO] (Héritiers [SA]). Depuis son plus jeune âge, elle connaissait cette famille qui vivait sur la parcelle contigüe.
Enfin, l'attestation du 20 février 2020, de Madame [I] (Pièce No 32 des appelants) confirme que ce témoin, né en 1943, ayant résidé dans le quartier en cause depuis « 57 ans » a toujours connu la famille [LO] (Héritiers [SA]) occuper la parcelle litigieuse.
Toutefois, la plupart de ces attestations manquent de précision sur l'étendue exacte de la parcelle occupée par les Héritiers [SA].
Sur la demande d'annulation de l'acte rectificatif contenant apport partiel d'actifs de la société GROUPE BOURBON à la société CBO TERRITORIA :
Les appelants affirment dans leurs écritures qu'ils ont découvert, à la réception de l'acte rectificatif litigieux avait été dressé avec l'intervention de la Sarl «C.G.O.I», agissant en qualité de mandataire « des héritiers la succession [N]», mais aussi sous la fausse affirmation qu'elle était aussi le mandataire "des héritiers de la succession des époux [SA] [KU] [KT]", en exécution desquels :
Premièrement, elle a revendiqué,
- la propriété de la parcelle cadastrée AR numéro [Cadastre 10], comme étant, pour partie, la parcelle acquise par les époux [SA] le 8 mai 1924 (v. pièce 2) ;
- la propriété de la parcelle AR no [Cadastre 12], comme étant, avec le surplus du terrain AR no 93, le terrain des héritiers de la « succession [N] ?? [voir page 4 de l'acte] ;
Deuxièmement, qu'elle a fait dresser- par la société OIT, géomètre (16) - un plan de division de leur unité foncière en quatre parcelles à enregistrer sous les références cadastrales AR no [Cadastre 19], AR no [Cadastre 20], AR no [Cadastre 21] et AR no [Cadastre 22] et le plan annexé [voir pages 4 et 5 de l'acte] ;
Troisièmement, qu'elle a déclaré au notaire instrumentaire [voir page 5 de l'acte] que :
o Les terrains AR no [Cadastre 20] et no [Cadastre 22] que figure le plan qu'il lui a remis, appartiennent à la « succession [N] ?? et que les autres désignés sous les références AR no [Cadastre 19] (3a 33ca) et AR no [Cadastre 21] (19a 21ca) sont la propriété des consorts [SA] alors qu'ils ne lui ont donné aucun mandat.
La société CGOI expose quant à elle avoir été mandatée par le notaire des Héritiers [SA], Maître [VV] [VA], le 24 juin 2016, pour procéder à l'établissement de la dévolution successorale résultant du décès de Monsieur [KU] [KT] [SA], survenu le [Date décès 16] 1963, dans le cadre du projet de la vente de la parcelle AR no [Cadastre 11] au profit de Monsieur [VW], les Consorts [SA], parfaitement conscients de ce qu'ils ne pourraient justifier d'aucun droit sur le bien précité, essayant ainsi de se faire titrer.
Ceci étant exposé,
A partir des éléments historiques relatés par les parties, la cour observe que Maître [C], notaire chargée de la succession [SA], a adressé un courrier daté du 4 juin 2019 à Maître [YY], le notaire chargé de dresser l'acte d'apport partiel d'actifs par la société GROUPE BOURBON à la société CBO TERRITORIA.
Dès le 12 juin 2019, Maître [YY] alertait la société CBO TERRITORIA et préconisait la rédaction d'un acte rectificatif afin d'exclure les parcelles AR [Cadastre 10] et AR [Cadastre 12] de ces apports. Il expliquait que « lors de la mise en place du cadastre, les propriétés respectives de Mme [N] et M. [SA] ont été englobées dans les parcelles AR [Cadastre 10] et AR [Cadastre 12] ». Par le même courrier, le notaire annonçait qu'un document d'arpentage serait établi aux frais des ayants-droit [N]-[SA], lequel serait aussi soumis à la signature de CBO TERRITORIA (Pièces no 1 et 2 de CBO).
Il résulte aussi des pièces versées aux débats que, depuis qu'elle a été informée par le notaire, la société CBO TERRITORIA a toujours admis qu'elle n'est pas propriétaire des parcelles AR No [Cadastre 10] et AR No [Cadastre 12], confirmant que c'est à la suite d'une erreur que, le 15 septembre 2004, ces deux parcelles ont été incluses dans les opérations d'apport partiel d'actifs consentis par la société BOURBON à la société CBO TERRITORIA.
Ainsi, en procédant à la rectification de l'acte authentique contesté par les Héritiers [SA], la Société CBO TERRITORIA n'a fait qu'abandonner légitimement les parcelles sur lesquelles elle ne revendique aucun droit.
Or, les appelants, en agissant pour annuler cet acte, semblent s'opposer inutilement à l'abandon justifié de ces parcelles par la société CBO TERRITORIA.
Si leur demande était accueillie, la société CBO serait maintenue en qualité de propriétaire des parcelles cadastrées AR [Cadastre 10] et AR [Cadastre 12] alors qu'elle ne les revendique pas et contredit aussi la revendication des Héritiers [SA].
Mais cet acte dressé le 15 juillet 2019, qui se présente comme un simple acte rectificatif de l'acte d'apport partiel entre la SARL GROUPE BOURBON ET la SARL CBO TERRITORIA, crée en réalité de nouveaux effets juridiques à l'égard des tiers, en particulier ceux qui sont les véritables propriétaires des parcelles intégrées à tort dans les biens transférés par l'acte authentique rectifié du 7 février 2005, publié le 2 mars 2005 au Service de la publicité foncière de Saint-Denis, Volume 2005 P, numéro 1675.
En effet, après l'exposé de l'historique des opérations de transfert, l'acte authentique contesté, en page 5, contient une clause « d'affectation des parcelles objet du rectificatif », mentionnant que les parcelles AR [Cadastre 20] et AR [Cadastre 22], issues de la division de la parcelle AR [Cadastre 10], restent la propriété de Madame [N] [JD] [AY] [F], tandis que les parcelles AR [Cadastre 19] et AR [Cadastre 21], issues de la division de la parcelle AR No [Cadastre 12] restent la propriété des époux [SA], le tout en vertu de la vente du 28 mai 1924.
Au surplus, l'acte litigieux ne mentionne pas que la société CGOI y serait intervenue au titre d'un mandat donné par les Consorts [SA] contrairement à ce qu'ils prétendent. En effet, en page 4 de l'acte, relatif à l'historique des faits, une mention erronée indique que Monsieur [ZV], généalogiste successoral, est le mandataire des héritiers des successions des époux [SA] et de Madame [N].
Même si cette mention erronée est critiquable en raison de l'absence de mandat donné par les appelants au cabinet de généalogie, il est aussi établi que celle-ci a bien agi sur mandat du notaire des Consorts [SA], notamment en alertant le notaire ayant dressé l'acte de cession des actifs de la société GROUPE BOURBON en faveur de la société CBO TERRITORIA.
De l'ensemble de ces éléments confus, la cour retient la nécessité d'ordonner une expertise contradictoire afin de lui permettre de statuer en pleine connaissance de cause, les informations apportées par les parties étant soit erronées, soit parcellaires.
Ainsi, aucune des parties ne peut préciser l'assiette des parcelles qu'ils revendiquent, sauf à soutenir pour les Consorts [SA] qu'ils sont devenus propriétaires de la totalité de la parcelle appartenant encore au patrimoine de Madame [F] [N] à son décès en 1931.
De plus, la société CBO TERRITORIA ne produit pas l'acte initial de transfert d'actifs avec la société BOURBON du 25 février 2005 alors que l'acte rectificatif attaqué mentionne que les parcelles litigieuses y figuraient, ce que la cour ne peut pas vérifier.
A cet égard, aucune des parties n'apporte de précisions sur les causes éventuelles de l'erreur d'affectation de la parcelle dénommée AR [Cadastre 11] sans comprendre comment le cadastre a pu créer administrativement cette parcelle.
Au surplus, la cour observe que Maître [VA], agissant pour le compte des Héritiers [SA] appartient à la même SCP que Maître [R] [C], qui a passé le compromis de vente entre les Héritiers [N] et la SCCV [Localité 36], ce qui peut expliquer les interrogations des Héritiers [SA] qui reprochent à la SARL CGOI d'avoir revendiqué un mandat de leur part.
Enfin, les attestations produites par les parties et les différents plans versés aux débats devraient permettre de préciser les assiettes des parcelles litigieuses et de fixer les emprises des constructions qui y sont édifiées, ce qu'aucune des parties n'a pu proposer.
En application des articles 143 et 144 du CPC, le juge peut ordonner une expertise en tout état de cause, à la demande des parties ou d'office sans avoir à solliciter les observations de celles-ci.
En conséquence, en application des articles 7, 8 et 10 du code de procédure civile, la cour décide d'ordonner avant dire droit une expertise judiciaire confiée à deux experts dont l'un sera extérieur au ressort de la cour d'appel, compte tenu des nombreuses difficultés constatées dans la réalisation du cadastre mais aussi dans l'interprétation des titres en cause, y compris celui attaqué du 15 juillet 2019.
Compte tenu des nombreuses questions soulevées, le délai d'exécution de l'expertise sera exceptionnellement allongé tandis que les frais de l'expertise seront partagés à égalité en quatre parts revenant aux Héritiers [SA] pour un quart, aux Héritiers [N] pour un quart, à la SCCV [Localité 36] pour un quart, au Cabinet CGOI pour un quart.
Conformément aux prescriptions de l'article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l'expert constate que sa mission est devenue sans objet ; il en fait rapport au juge.
Les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord.
Toutes les demandes seront réservées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et mixte
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a accueilli les fins de non-recevoir relatives ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
DECLARE RECEVABLE la demande d'annulation de l'acte authentique rectificatif dressé le 15 juillet 2019 ;
DECLARE RECEVABLES les demandes des intervenants volontaires, ès qualité d'héritiers de la succession [N] ;
Statuant à nouveau et AVANT DIRE DROIT,
REVOQUE l'ordonnance de clôture ;
ORDONNE une expertise confiée à DEUX experts
1/ -2019 [MG] [FG]
Expert inscrit sur la liste de la Cour de cassation
[Adresse 30]
Tél : [XXXXXXXX01] - Fax : [XXXXXXXX02] - Mail :
[Courriel 38]
2/ M. [P] [KU]
Expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
[Adresse 8] - [Localité 33]
Dit qu'après acceptation, l'expert aura pour mission de :
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, en particulier le plan de bornage,
- se rendre sur place à [Localité 34], [Localité 36] ;
- visiter les lieux,
1/ Sur l'occupations des lieux :
- Relater l'historique de la parcelle initialement cédée par Madame [EL] [F] [N] le 19 mai 1924, à Monsieur [KU] [KT] [SA] et son épouse, Madame [XK] [IJ] ;
- Préciser l'évolution des références cadastrales de la parcelle litigieuse et de la parcelle acquise par les époux [SA] en 1924, notamment en tenant compte de toutes les tentatives de partage et de numérotation ou de division;
- Présenter l'état de la parcelle, notamment en décrivant l'implantation des constructions actuelles en indiquant les conditions d'installation des occupants (notamment période approximative de leur établissement) ;
- Présenter l'état actuel de la partie centrale de la parcelle litigieuse ;
2/ Sur l'historique des titres :
- Etablir la chronologie des événements ayant conduit au compromis de vente entre les Héritiers [N] et la SCCV [Localité 36] ;
- Préciser le rôle de chacun des acteurs ayant conduit à l'acte rectificatif de transfert d'actifs entre la société CBO TERRITORIA et la SARL BOURBON en analysant l'acte initial de transfert daté du 25 février 2005 ;
3/ Sur l'emprise des constructions :
- Présenter un schéma ou un plan actualisé destiné à déterminer les parties inoccupées de la parcelle initiale d'environ 19.000 m² ;
- Décrire le cas échéant les travaux réalisés par la SCCV [Localité 36] en précisant l'assiette sur laquelle elle a procédé à des travaux ;
4/ Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, tous les préjudices subis ;
Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'il pourra, conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile, s'adjoindre d'initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,
Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête ;
Dit qu'en cas d'application de l'article 281 du code de procédure civile, si les parties venaient à se concilier, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport à la cour ou au juge chargé du contrôle des expertises ;
Fixe à la somme de 8.000 euros la provision à valoir sur la rémunération des deux experts qui devra être consignée à parts égales entre les Héritiers [SA], les Héritiers [N], la SCCV [Localité 36], le Cabinet CGOI, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel, dans le délai de SIX SEMAINES à compter de la présente décision, sans autre avis et accompagnée d'une copie de la présente décision ;
Dit que les deux experts devront dresser leur rapport et le déposer au greffe dans les DOUZE MOIS de leur saisine ;
Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler l'expertise et à défaut tout autre magistrat désigné par l'ordonnance de service ;
Renvoie l'affaire à la mise en état du 08 décembre 2022 à 9h00
RESERVE TOUTES LES DEMANDES
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT
