Arrêt No
IM
R.G : No RG 20/02072 - No Portalis DBWB-V-B7E-FOMM
S.A.R.L. REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CHO PIN REPRESENTE PAR LA SARL GERER IMMOBILIER
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 01 JUILLET 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-DENIS en date du 05 NOVEMBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 24 NOVEMBRE 2020 rg no: 20/00160
APPELANTE :
S.A.R.L. REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE prise en la personne de son gérant en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CHO PIN REPRESENTE PAR LA SARL GERER IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture: 15 mars 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mars 2022 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 21 juin 2022. Le délibéré a été prorogé au 1er Juillet 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 01 Juillet 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
Exposé du litige :
L'assemblée générale du [Adresse 5] » a par une délibération en date du 30 août 2019, révoqué le mandat de Syndic confié à la Régie Réunionnaise de Copropriété et a désigné en qualité de syndic de l'immeuble, l'agence GERER IMMOBILIER à qui elle a donné mandat de syndic pour une durée d'une année à compter du 30 août 2019 jusqu'au 29 août 2020 et pouvoir de mener toute action, y compris judiciaire, contre la Régie Réunionnaise de Copropriété en cas de rétention des archives du syndicat des copropriétaires .
Par courrier en date du 02 septembre 2019, L'agence GERER IMMOBILIER a informé la Régie Réunionnaise de Copropriété de sa nomination en tant que Syndic de la résidence « Le Chopin » et, rappelant les dispositions légales, a sollicité la mise à disposition des éléments suivants :
- la situation de trésorerie ;
- la totalité des fonds immédiatement disponibles ;
- l'ensemble des documents et archives liés à la résidence [Adresse 5] ;
- le versement des fonds disponibles après apurement des comptes ;
- l'état des comptes des copropriétaires ;
- l'état des comptes des syndicats.
Par courrier en date du 18 décembre 2019, L'agence GERER IMMOBILIER, par l'intermédiaire de son avocat, a mis en demeure la Régie Réunionnaise de Copropriété de lui transmettre sous huitaine l'ensemble des éléments réclamés.
Par acte d'huissier en date du 08 juin 2020, le [Adresse 5] » a assigné en référé La Régie Réunionnaise de Copropriété devant le président du TJ de Saint Denis aux fins de voir :
-ordonner à la Régie Réunionnaise de Copropriété de transmettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les documents suivants: la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles, l‘ensemble des documents archives lies à la résidence [Adresse 5], l'état des comptes de copropriétaires et l'état des comptes du syndicat,
- condamner la Régie Réunionnaise de Copropriété à payer au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société L'AGENE GERER IMMOBILIER la somme de 15.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,
- condamner la Régie Réunionnaise De Copropriété à payer au SDC représenté par son syndic en exercice la société L'agence GERER IMMOBILIER une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la Régie Réunionnaise De Copropriété aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Sullimari OMARJEE, avocat au barreau de Saint-Denis de La Réunion.
Par ordonnance en date du 05 novembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Saint Denis a :
Renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond mais dès à présent ;
Déclaré l'action recevable ;
Dit y avoir lieu a référé et en conséquence ;
Ordonné à la Régie Réunionnaise de Copropriété de transmettre au [Adresse 5], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance le grand livre complet et détaillé de l'exercice 2017 pour la résidence [Adresse 5] ;
Rejeté le surplus des demandes,
Condamné la société La Régie Réunionnaise de Copropriété à payer au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société GERER IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire ;
Condamné la société La Régie Réunionnaise De Copropriété aux dépens dont distraction au profit de Maître Sulliman OMARJEE, avocat au barreau de Saint-Denis.
Selon déclaration d'appel notifiée par RPVA au greffe le 24 novembre 2020, la société La Régie Réunionnaise de Copropriété a interjeté appel de l'ordonnance de référé prononcée le 5 novembre 2020 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis.
Cet appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués : appel total en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires, ordonné à la société Réunionnaise de Copropriété de transmettre au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, le grand livre complet et détaillé de l'exercice 2017 pour la résidence [Adresse 5] et condamné la société La Régie Réunionnaise de Copropriété à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Une ordonnance fixant l'audience à bref délai a été rendue le 8 décembre 2020.
La Régie Réunionnaise de Copropriété a dénoncé la déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai à l'intimé par acte d'huissier délivré le 15 décembre 2020 à SDC, celui-ci n'ayant pas constitué avocat devant la cour d'appel.
Le 6 janvier 2021, la société La Régie Réunionnaise De Copropriété a déposé ses conclusions d'appel au greffe de la cour par RPVA.
Le 07 janvier 2021, le [Adresse 5] » a constitué avocat.
La Régie Réunionnaise de Copropriété a notifié le 27 janvier 2021 par RPVA ses conclusions au [Adresse 5] ».
Par conclusions d'incident déposées le 24 février 2021, le [Adresse 5] » demande au président de la chambre civile de déclarer l'appel de la société La Régie Réunionnaise de Copropriété caduque ;
Par ordonnance en date du 15 juin 2021, le président de la chambre civile a :
-rejeté la demande de déclaration de caducité de la déclaration d'appel ;
-rejeté la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamné le [Adresse 5], représentée par son Syndic en exercice, aux dépens de l'incident ;
-renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 21 septembre 2021 à 10h pour clôture et plaidoiries.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2021, la Régie Réunionnaise de Copropriété demande à la cour au visa des articles 117, 118 et 119 du Code de Procédure Civile, de l'article 22 de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020, de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article L.131-2 du Code des Procédures Civiles d'exécution de :
-Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires, ordonné à la société La Régie Réunionnaise de Copropriété de transmettre au syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, le grand livre complet et détaillé de l'exercice 2017 pour la résidence [Adresse 5] et condamné la société La Régie Réunionnaise de Copropriété à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Statuant à nouveau,
-Constater le défaut de pouvoir de la société GERER IMMOBILIER pour représenter le syndicat en justice ainsi que la nullité subséquente des actes de la procédure accomplis pour le syndicat ;
-Constater l'impossibilité technique de communiquer le grand livre de l'exercice 2017 pour la résidence [Adresse 5] ;
-Constater que l'ensemble des informations et des écritures du grand livre 2017 ont déjà été fournies dans les documents transmis ;
-Débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes, fin et conclusions ;
-A titre infiniment subsidiaire, fixer le montant de l'astreinte en rapport avec la nature du litige et pour une durée qu'elle déterminera ;
-Condamner le syndicat à payer à la Sarl La Régie Réunionnaise De Copropriété la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;
-Condamner en outre le syndicat aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Me Audrey BOUVIER, avocat, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2022, le [Adresse 5] » demande à la cour au visa de l'article 18-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967 de :
-Confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 05 novembre 2020 dans son entier dispositif ;
-Débouter la Régie Réunionnaise De Copropriété de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
-Condamner La Régie Réunionnaise De Copropriété à payer au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la Régie Réunionnaise De Copropriété aux entiers dépens en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux écritures déposées et développées à l'audience, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir relative au défaut de pouvoir du syndic pour représenter le syndic en justice :
En application de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité ;
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. ».
L'article 12 du décret no 2019-650 du 27 juin 2019 a inséré, après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Publié au Journal officiel du 28 juin 2019, ce texte est, en l'absence de disposition spécifique, entré en vigueur le 29 juin 2019.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir des exceptions de nullité tirées du défaut d'autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires à compter du 29 juin 2019.
En outre, il convient d'observer que lors de l'assemblée générale du 30 août 2019, le syndicat des copropriétaires après en avoir délibéré a donné mandat au syndic en exercice sur la base de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, aussi bien sur le fond qu'en première instance, d'intenter une action contre la Régie Réunionnaise de Copropriété en cas de rétention des archives du syndicat des copropriétaires.
Cette résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés soit 6280 voix sur 6280 voix.
L'autorisation donnée selon le procès-verbal de l'assemblée est suffisamment précise pour permettre au syndic l'introduction de l'action en justice en référé.
La fin de non-recevoir doit être écartée.
L'ordonné déférée est confirmée sur ce point.
Sur la demande de transmission des documents :
En application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.
En l'espèce la Régie Réunionnaise De Copropriété, en sa qualité de syndic désigné comme tel au cours de l'assemblée générale du 30 août 2019 a par LRAR du 02 septembre 2019 sollicité la remise dans le délai d'un mois de la situation de trésorerie de la totalité des fonds immédiatement disponibles, des documents et archives du syndicat et dans le délai de deux mois du solde des fonds disponibles après apurement des comptes.
Il entrait dans les attributions de la Régie Réunionnaise De Copropriété qui assumait les fonctions de syndic de la copropriété de détenir et de conserver l'ensemble des documents nécessaires à la gestion du syndicat.
Aux termes de son assignation en référé, le [Adresse 5] » a sollicité la communication sous astreinte des documents suivants : la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles, l'ensemble des documents archivés liés à la résidence [Adresse 5], l'état des comptes de copropriétaires et l'état des comptes du syndicat.
Le [Adresse 5] » soutient dans ses écritures qu'après analyse des pièces transmises que les documents suivants restent à être remis d'urgence :
- Grand livre complet et détaillé de l'exercice 2019, 2018 et 2017,
- Toutes les factures et relevés bancaires des exercice 2018 à 2020,
- Les explications sur les anomalies relevées et à tout le moins le remboursement du solde du compte débiteurs divers de 6 823.32 €.
Il fait valoir que la remise des pièces opérée en cours d'instance par la Régie Réunionnaise des Copropriétés demeure INCOMPLETE et expose à titre d'exemple, que les éléments transmis ne permettent pas à la demanderesse d'identifier la situation financière de chaque copropriétaire afin de procéder valablement aux appels de fonds et que la gestion de la copropriété demeure toujours PARALYSEE à ce jour !
Il expose que sans l'ensemble des éléments demandes et notamment les appels de fonds effectues par le défendeur, le nouveau syndic L'agence GERER IMMOBILIER est dans l'incapacité de mener à bien sa mission.
Il fait enfin observer que la REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE ne saurait se dédouaner en invitant le syndicat des copropriétaires à tout bonnement interroger sa banque alors qu'il pèse sur elle une obligation de fournir toutes les informations relatives à la gestion qui lui avait été confiée.
En l'espèce, il apparaît à l'examen des deux fiches de transmission communiquées (pièce 1 et pièce 3 datée du 01/07/2020) que le [Adresse 5] » s'était vu remettre :
-le relevé général des dépenses + factures au titre des années 01-3-2019 au 28-02-2010 ; 01-03-2010 au 28-02-2011 ; 01-03-2011 au 28-02/2012-01-03-2012 au 28-02-2013 ; 01-03-2013 au 28-02/2014-01-03-2014 au 28-02-2015 ; 01-03-2015 au 28-02/2016 ; 01-03-2016 au 28-02-2017,
-les relevés général de dépenses 2018, 2019, 01/01/2020 au 10/06/2020, -les factures 2018-2019 et du 01/01/2020 au 10/06/2020, -la reprise du compte bancaire par le nouveau syndic, -les documents comptables balances générales 01-03-2019 au 10-06-2020 ; -les grands livres complets du 01-01-2018 au 10-06-2020 -la liste des copropriétaires,
-les listes des millièmes par lots,
-les appels de fonds 2017–2018-2019 (1er trimestre),
-les PV d'assemblées de 20/08 2009 au 09-01-2019,
-le contrat d'assurance,
-les dossiers sinistres,
-les dossiers ventes,
-les contrats divers.
La cour relève que, le juge des référés a, à juste titre, dans son ordonnance constaté que les pièces sollicitées avaient été communiquées par la Régie Réunionnaise de Copropriété à savoir les Balances générales du 1er mars 2009 au 10 juin 2020, les grands livres complets au titre de l'année 2018, 2019, 2020, les appels de fonds au titre des années 2017, 2018 et 2019, les relevés généraux de dépenses et les documents de gestion et il a noté en revanche, que le grand livre complet et détaillé de l'exercice 2017 n‘avait pas été produit aux débats.
Le [Adresse 5] » sollicite aujourd'hui la communication de l'ensemble des informations relatives au compte bancaire. Pour autant il sera fait observer qu'il a versé aux débats un relevé bancaire au 30 juin 2020 faisant mention d'un solde créditeur de 39 419, 96 euros ce qui laisse supposer qu'il est en possession des documents d'autant qu'il est le titulaire du compte bancaire et que les informations sont en en possession du président du conseil syndical.
Le [Adresse 5] » sollicite des explications sur les anomalies relevées et à tout le moins le remboursement du solde du compte débiteurs divers de 6 823.32 €.
Néanmoins, la présente instance, fondée sur une action en injonction, de communiquer certaines pièces n'a pas pour objet d'en analyser le contenu ni de le critiquer.
C'est à bon droit que le juge des référés a, eu égard à l'urgence liée la nécessaire continuité de la gestion de la copropriété et à l'absence de contestation sérieuse, ordonné la remise du grand livre complet et détaillé 2017 sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 08 jours.
Le surplus des demandes d‘injonction ne pourra qu'être rejeté dès lors que le demandeur ne produit aucune preuve des anomalies alléguées.
L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.
Sur la production des pièces intervenues à la suite de l'ordonnance :
Il résulte des pièces communiquées qu'après la signification de l'ordonnance, le conseil de la société La Régie Réunionnaise de Copropriété a adressé le 12 novembre 2020 un courriel au conseil de [Adresse 5] » dans lequel il expliquait transmettre l'ensemble des comptes du grand livre 2017, être dans l'impossibilité technique d'éditer tout autre document, à la suite de problèmes techniques avec son prestataire ICS et avoir choisi de changer de logiciel. Il précisait que l'ensemble des informations et des écritures du grand livre étaient fournies dans les documents transmis.
Le [Adresse 5] soutient que La Régie Réunionnaise de Copropriété entend se soustraire à ses obligations en invoquant un prétendu changement de logiciel rendant impossible l'édition des comptes.
Le [Adresse 5] ne conteste pas la remise de l'ensemble des comptes du grand livre 2017 et ne fait pas valoir dans ses écritures que les éléments communiqués seraient insuffisants ou incomplets.
Il convient en conséquence de dire que l'obligation de l'appelante a été exécutée.
Sur la provision de 15.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts :
Aux termes du second alinéa de l'article 935 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le [Adresse 5] » invoque l'opacité de la gestion de la résidence par La Régie Réunionnaise de Copropriété, la réticence de La Régie Réunionnaise de Copropriété à communiquer en toute transparence et dans le détail l'historique de gestion de gestion qu'elle a effectuée, le préjudice qu'elle subit du fait de ses agissements.
Il soutient qu'il n'est pas le seul à subir les manquements de La Régie Réunionnaise de Copropriété, produit des condamnations prononcées par le juge des référés au bénéfice d'autres copropriétés et affirme que sans l'ensemble des éléments demandes et notamment les appels de fonds effectués par La Régie Réunionnaise de Copropriété, le nouveau syndic L'agence GERER IMMOBILIER est dans l'incapacité de mener à bien sa mission.
Il explique enfin qu'il s'apprête à engager au fond la responsabilité de la société La Régie Réunionnaise de Copropriété y compris sur le plan pénal.
Pour autant, le [Adresse 5] » ne justifie pas que l'absence de transmission des pièces par l'ancien syndic en temps utile aurait compromis la gestion de la copropriété, lui occasionnant un préjudice justifiant qu'il lui soit alloué une provision de 15 000 euros sur dommages et intérêts alors que le juge des référés n'a pas le pouvoir de se prononcer sur la faute alléguée.
L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a déboutée [Adresse 5] » de sa demande de provision.
Sur les autres demandes :
La condamnation en première instance de la Régie Réunionnaise de Copropriété à 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sera confirmée.
La société La Régie Réunionnaise de Copropriété qui succombe sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande d'allouer au [Adresse 5] une somme de 2000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle la société La Régie Réunionnaise de Copropriété sera condamnée.
La société La Régie Réunionnaise de Copropriété sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT
DEBOUTE la société La Régie Réunionnaise de Copropriété de sa demande de condamnation du [Adresse 5] » au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE La Régie Réunionnaise de Copropriété à verser au [Adresse 5] une somme de 2000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE la société La Régie Réunionnaise de Copropriété aux dépens d'appel ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
