Arrêt No
PF
R.G : No RG 21/00676 - No Portalis DBWB-V-B7F-FRG4
[Z]
C/
[F]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 21 JUIN 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE DE LA REUNION en date du 04 MARS 2021 suivant déclaration d'appel en date du 21 AVRIL 2021 rg no: 17/02021
APPELANT :
Monsieur [E] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/2423 du 28/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)
INTIME :
Monsieur [D] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS et PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
clôture: 15 mars 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mars 2022 devant la cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 21 Juin 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Juin 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
EXPOSE DE LA PROCEDURE
Par acte d'huissier du 28 juillet 2020, M. [F] a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de St Pierre aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ayant été consenti à ce dernier le 1er novembre 2018, ordonner son expulsion sous astreinte et le paiement d'une provision de 5.813 euros au titre des impayés du bail, fixer une indemnité d'occupation et l'indemniser des violences physiques subies, outre frais irrépétibles.
M. [Z] a opposé l'existence d'une contestation sérieuse liée à la perception directe de sommes versées par la CAF et au défaut d'habitabilité du logement et subsidiairement demandé que le décompte des sommes perçues de la CAF soit produit de même que les quittances de loyer, d'ordonner la suspension des loyers dans l'attente de la réfection du logement et la condamnation de M. [F] à l'indemniser du trop-perçu de la CAF et de l'insalubrité du logement et plus subsidiairement encore, lui accorder des délais de paiement.
Par ordonnance de référé en date du 4 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a:
- rejeté l'exception d'incompétence ;
- constaté la résiliation de plein droit, à la date du 15 juillet 2020, du bail liant les parties en date du 13 octobre 2018 ;
-ordonné l'expulsion de M. [Z] et de tout occupant de son chef du local d'habitation situé [Adresse 1], avec au besoin le concours de la force publique ;
- fixé l'indemnité d`occupation due à compter du 15 juillet 2020 au montant mensuel de 900 €, et ce jusqu'au départ effectif des lieux et remise des clés;
- condamné M. [Z] à payer à M. [F] à titre provisionnel:
. la somme de 11.626€ accordée à titre de provision à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 31 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2020 pour la somme de 1.313€ et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;
. une indemnité mensuelle d'occupation de 900€ à compter du 15 juillet 2020 jusqu'au départ effectif des lieux et remise des clés ;
- condamné M. [Z] à payer à M. [F] la somme de 600€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de plus amples demandes ;
- condamné M. [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 février 2020 .
Par déclaration du 21 avril 2021 au greffe de la cour, M. [F] a formé appel de l'ordonnance.
Il sollicite de la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise;
Et statuant à nouveau :
- suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'à l'achèvement des travaux par M. [F] ;
- enjoindre M. [F] à fournir le décompte de la CAF concernant les APL perçues ;
- constater que l'ordonnance de référé rendue le 4 février 2021 ne motive pas le rejet de sa demande de délai de paiement, et en conséquence :
- lui octroyer 36 mois de délais de paiement afin d'apurer sa dette locative ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 4.198 euros au titre de remboursement des trop-perçus de loyer, de la dette de la CAF et de la restitution du dépôt de garantie ;
- condamner M. [F] à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- juger que les frais irrépétibles soient recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et que chacune des parties conserve le montant de ses dépens .
Il fait valoir qu'il n'y a ni urgence, ni absence de contestation sérieuse justifiant la compétence du juge des référés dès lors que M. [F] avait directement perçu l'aide au logement qui lui était dues sans la déduire du loyer et qu'il a même dû rembourser un trop perçu à la CAF alors qu'il n'avait pas été destinataire de ces sommes. Ajouté au versement indu d'une caution, il en déduit être créancier de M. [F] à hauteur de 4.198 euros.
Il énonce en outre que le logement est indécent, justifiant la suspension du versement des loyers, de sorte que le juge des référés n'est pas compétent pour connaitre de cette question. Il dénonce la mauvaise foi avec laquelle a été délivré le commandement.
Il indique avoir été débouté de sa demande en délai de paiement sans motivation et renouvelle sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire alors que sa situation a fait l'objet d'un avis de recevabilité par la commission de surendettement.
Il sollicite réparation de ses préjudices de jouissance et préjudice moral.
M. [F] demande à la cour de:
In limine litis,
- constater que M. [Z] ne rapporte pas la preuve d'avoir exécuté la décision exécutoire
- juger la demande de radiation recevable,
Sur le fond,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 mars 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre,
Et en tout état de cause,
- débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins, conclusions et prétentions les plus amples et ou contraires,
- fixer l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés jusqu'à parfait délaissement des lieux et restitutions des clés le 9 juillet 2021,
- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 20.452,71 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités,
- assortir la somme de 20.452,71 euros des intérêts au taux légal pour le surplus,
- condamner M. [Z] à lui rembourser le montant correspondant aux charges locatives et aux taxes d'enlèvements d'ordures ménagères sur présentation des justificatifs, et au prorata de la période écoulée.
- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 8.000,00 euros à titre de réparation des préjudices liées aux violences physiques, au préjudice matériel et au préjudice moral,
- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 167,35 euros au titre du commandement de payer délivrée le 03 février 2020,
- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [Z] aux entiers dépens.
Il soutient qu'à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, M. [Z] lui était redevable de la somme de 3.113 euros au titre des impayés de loyers, à laquelle s'ajoute désormais l'indemnisation de son occupation des lieux. Il indique en outre avoir subi des dégradations et menaces.
Il précise que M. [Z] n'a pas un usage paisible des lieux et qu'il n'a jamais, jusqu'à la procédure, argué du caractère insalubre du logement et qu'il l'a pris en bon état lors de son entrée dans les lieux.
Il souligne que M. [Z] ne justifie ni de sa situation à l'endroit de la CAF, ni de son impécuniosité et que les attestations qu'il produit sont irrecevables pour ne pas respecter les formes prescrites par le code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions de M. [Z] du 14 mars 2022 et celles de M. [F] du 10 novembre 2021 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Vu la clôture des débats à l'audience du 15 mars 2022;
- sur la demande de radiation:
Vu l'article 524 du code de procédure civile;
La cour, saisie du litige, n'a pas à statuer sur la demande de radiation de l'instance, laquelle relève en l'espèce du Premier président et devant être formée dans le délai imparti à l'intimé pour conclure.
Il est de surcroit relevé que, s'agissant de l'expulsion ordonnée, M. [Z] a quitté les lieux donnés à bail le 9 juillet 2021 (pièce 10 [F]).
Il n'y a donc pas lieu de statuer.
- sur l'exception d'incompétence
Vu l'article 835 du code de procédure civile, ensemble les articles L.213-4-4 et R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire;
Le juge des contentieux de la protection statuant en référés est compétent pour connaitre des demandes concernant les baux d'habitation et les demandes dont le montant est inférieur à 10.000 euros comme en l'espèce.
L'argumentaire de l'appelant tend à contester la compétence en référé du juge pour ordonner les mesures sollicitées mais ce moyen relève du débat de fond devant le juge des référés, non d'une fin de non-recevoir.
L'ordonnance ayant écarté l'exception d'incompétence doit être confirmée.
- sur les demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en condamnation à paiement provisionnel des impayés du bail, en fixation d'une indemnité d'occupation et en remboursement de trop perçus:
Vu l'article 835 du code de procédure civile;
Vu l'article 24 de la loi no89-462 du 6 juillet 1989,
Les parties ont conclu un bail d'habitation au 13 octobre 2018 avec effet au 1er novembre 2018 pour un loyer mensuel de 900 euros.
Il résulte en outre de la lecture du bail (pièce 1 [F]) que la première année de loyer, représentant la somme de 10.800 euros était payable d'avance, un paiement mensuel reprenant la deuxième année.
M. [Z] énonce que M. [F] aurait ainsi perçu des sommes non justifiées au titre des loyers dès lors que, dans le même temps, M. [F] recevait directement des allocations logement de la CAF qu'il n'a pas déduites du loyer.
L'existence d'un versement direct des allocations logement de M. [Z] à M. [F] n'est pas expressément contesté et apparait confirmé par le montant des sommes sollicitées au titre de deux mois d'impayés en décembre 2019 (584 euros) et janvier 2020 (729 euros), inférieures au montant du loyer, figurant sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 février 2020 (pièce 3 [F]).
En l'absence de décompte locatif précis des sommes effectivement dues par M. [Z], l'existence d'une dette et son montant au jour de la délivrance du commandement susvisé, celles-ci sont dès lors sérieusement contestables.
Il convient ainsi d'infirmer l'ordonnance entreprise et de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, en condamnation à paiement des impayés liés au bail et en fixation d'une indemnité d'occupation.
M. [Z], quant à lui, ne justifie pas davantage de ce qu'au jour où la cour statue, M. [F] aurait bénéficié de trop perçus au titre du bail ou des allocations de la CAF, sa demande en paiement provisionnel à ce titre ne peut pas davantage prospérer devant le juge des référés.
- Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral
Vu article 7 b de la loi no89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu l'article 1240 du code civil;
M. [Z] énonce que le logement présentait un caractère indécent mais il ne verse aux débats que des photographies non circonstanciées (pièce 10), un courrier d'un médecin attestant d'une pathologie allergique de M. [Z] à raison d'acariens et de moisissures à son domicile mais sans qu'il ne soit établi que le médecin se soit rendu sur les lieux (pièce 7) et un courrier non descriptif de l'ARS du 18 mars 2021 énonçant que le logement présente "des manquements aux règles d'hygiènes", justifiant d'un caractère non décent mais sans éléments permettant de contredire l'hypothèse de M. [F] suivant laquelle ces manquements seraient liés à des défauts d'entretien de M. [Z].
L'existence d'une faute de M. [F] à ses obligations de délivrance conforme ou de jouissance paisible n'est ainsi pas étayée.
Par ailleurs, M. [Z] se plaint également du comportement agressif de M. [F] empêchant une jouissance paisible des lieux mais il se réfère à un unique témoignage de M. [A], relatant épisode non réitéré de menaces, invectives et "un court débat houleux" afférent au paiement du loyer sans que cet épisode ne permette à lui seul d'inférer l'existence d'un préjudice de jouissance.
En conséquence de ce qui précède, les demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral se heurtent à une contestation sérieuse.
- sur les demandes au titre des préjudices de M. [F]:
Vu les articles 1103, 1240 du code civil et 835 du code de procédure civile;
M. [F] verse aux débats des photographies non circonstanciées pour établir des dégradations des lieux donnés à bail qu'il impute à M. [Z].
Cette demande insuffisamment étayée sur heurte à une contestation sérieuse.
De même, le seul dépôt d'une plainte devant les services de gendarmerie relatant des insultes et menaces qu'auraient proférées M. [Z] le 14 janvier 2020 à son encontre alors qu'il lui réclamait des impayés est insuffisant à justifier de l'existence des faits et d'un préjudice.
Les demandes indemnitaires formées au titre de préjudices moral et physique ne peuvent prospérer.
Sur les dépens et frais irrépétibles.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
Chacune des parties succombant partiellement, elles supporteront la charge des dépens qu'elles ont exposés en ce compris le montant du commandement de payer visant la clause résolutoire.
L'équité commande en outre de rejeter les demandes de frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,
- Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de radiation;
- Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence;
- L'infirme pour le surplus;
Statuant à nouveau,
- Dit n'y avoir lieu à référé;
- Rejette les demandes de frais irrépétibles;
- Condamne chacune des parties à supporter les dépens qu'elle a exposés en ce compris le montant du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
