Arrêt No
PC
R.G : No RG 21/00389 - No Portalis DBWB-V-B7F-FQMH
[C]
C/
[T]
[F] NÉE [ZN]
[R]
[T] NÉE [B]
[S]
[S] NÉE [I]
[Z]
[Z] NÉE [CT]
[G]
[G] NÉE [D]
[F]
[IZ]
[IZ]
S.A.S. PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL
COUR D'APPEL DE SAINT-[X]
ARRÊT DU 21 JUIN 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT [X] en date du 11 FEVRIER 2021 suivant déclaration d'appel en date du 02 MARS 2021 rg no: 20/00317
APPELANT :
Monsieur [X] [W] [LB] [C]
[Adresse 3]
[Localité 12]
Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Monsieur [GX] [V] [T]
[Adresse 4]
ne
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [WY] [F] NÉE [ZN]
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [BB] [R]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [MC] [P] [IL] [T] NÉE [B]
[Adresse 4]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Monsieur [J] [AT] [S]
[Adresse 6]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [H] [MP] [BB] [U] [S] NÉE [I]
[Adresse 6]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Monsieur [E] [FI] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [JM] [HK] [Z] NÉE [CT]
[Adresse 5]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Monsieur [GJ] [MP] [G]
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [MP] [Y] [G] NÉE [D]
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Monsieur [KA] [F]
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Monsieur [A] [M] [IZ]
[Adresse 10]
[Localité 12]
Représentant : Me Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Madame [JM] [IZ]
[Adresse 10]
[Localité 12]
Représentant : Me Mélanie RAYMOND,avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
S.A.S. PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL Notaires Associés, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-[X] (REUNION) sous le numéro 313 553 513, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représentant : Me Marie françoise LAW YEN,avocat au barreau de SAINT-[X]-DE-LA-REUNION
Clôture: 16 novembre 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mars 2022 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 21 Juin 2022.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Juin 2022.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE
EXPOSE DE LA PROCEDURE
Les époux [T], [S], [Z], [G], [F] et Madame [BB] [R] sont propriétaires de parcelles de terrain bâties sur la Commune de SAINT-[X], à la Bretagne, suivant actes notariés reçus respectivement en 1991, 1992, 1993 et 1999 par la SCP [HY]-ADOLFINI-SMADJA, Notaires associés à SAINT-[X]. Monsieur [X] [W] [LB] [C] est intervenu à la fois comme vendeur et lotisseur non professionnel, étant précisé que la conduite de l'opération du lotissement immobilier Les Magnolias, a été confié à Monsieur [EH] [N], Géomètre agréé.
Par exploit en date du 22 Septembre 2020, les époux [T], [S], [Z], [G], [F] et Madame [BB] [R] ont fait assigner Monsieur [C] et la SCP MICHEL-[HY]-RAMBAUD-PATEL, Notaires associés à SAINT-[X], prise en la personne de son représentant légal, devant le Président du Tribunal Judiciaire de SAINT-[X] statuant en référé aux fins de communication sous astreinte des pièces suivantes :
L'ensemble des pièces constitutives du dossier de lotissement ayant fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes de la SCP MICHEL-MACE-RAMBAUD-PATEL, Notaires associés, suivant acte reçu par Maître [O] [HY] le 18 mars 1988,
Le cahier des charges,
Le Règlement,
L'état descriptif des parties communes ou ce qui en tient lieu,
Tous les plans établis lors de la constitution du lotissement,
- Subsidiairement, voir nommer un expert.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 2 mars 2021, Monsieur [X] [C] a interjeté appel d'une ordonnance en date du 11 février 2021 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de de Saint-[X] ayant statué en ces termes :
DECLARONS recevable l'intervention volontaire de Monsieur [A] [M] [IZ], et Madame [JM] [K], épouse [IZ],
DONNONS ACTE à la SCP MICHEL-MACE-RAMBAUD-PATEL, Notaires, de la communication des seules pièces du Lotissement remises au Notaire,
ORDONNONS à M. [C] de communiquer les pièces manquantes suivantes :
* Le plan prévu par l'art. R. 315-5, c) du Code de l'urbanisme, dans sa version en vigueur lors de la constitution du Lotissement, à savoir le " plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement " ;
* Le plan prévu par l'art. R. 315-5, d du Code de l 'urbanisme, dans sa version en vigueur lors de la constitution du Lotissement, à savoir le "plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés et des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative ?? ;
* Le PV de réception des travaux des voies d'accès et équipements communs prévu par l 'art 7 des Statuts de l 'ASL les Magnolias ;
* Les justificatifs de la convocation de la première assemblée du lotissement;
* Le PV de la première assemblée du lotissement ;
Sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS pour y procéder:
M. [L] [FW] (?) avec pour mission de : (?)
* se faire remettre par les parties ainsi que par tout tiers détenteur, les documents utiles à sa mission, et recueillir leurs dires ;
* dresser un plan du Lotissement les Magnolias, figurant à la fois les lots privatifs, et l'ensemble des équipements, voies, parkings attenante et autres aménagements représentant les parties communes du Lotissement Les Magnolias ;
* décrire les voies de desserte et emplacements de stationnement présents dans le périmètre du lotissement, et les positionner sur le plan ;
* fournir tous éléments de fait et techniques permettant ai la juridiction éventuellement saisie au fond de se prononcer sur le statut juridique des voies d'accès et places de stationnement en litige, sur leur délimitation, et d'en attribuer le cas échéant la propriété à qui de droit;
* dire si ces voies et parkings sont accessibles et/ou utilisés par des tiers et dans l'affirmative, décrire ces usage et occupation, et en désigner les auteurs; (?)
DEBOUTONS de la demande de désignation d'administrateur ad hoc,
DEBOUTONS du surplus des demandes,
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,
CDNDAMNONS in solidum M. [C] et la SCP MICHEL-[HY]-RAMBAUD-PATEL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M.[T] [GX] [V] et Mme [B] [MC] [P] [IL] épouse [T] ( époux [T]) , M.[S] [J] et Mme [I] [H] épouse [S], M.[Z] [E] et Mme [CT] [JM], épouse [Z], M. [G] [GJ] et Mme [D] [MP] [Y], épouse [G], M. [F] [KA] et Mme [ZN] [WY], épouse [F], et Mme [BB] [R] une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] et la SCP MICHEL-[HY]-RAMBAUD-PATEL, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens.
Un avis de fixation de l'affaire à bref délai a été adressé aux parties 27 avril 2021.
La déclaration d'appel et cet avis ont été signifiés aux intimés par actes d'huissier délivrés le 30 avril 2021.
L'appelant a déposé ses premières conclusions par RPVA le 4 mai 2021.
La SCP de notaires intimée a déposé ses conclusions par RPVA le 25 mai 2021.
Monsieur [A] [M] [IZ] et Madame [JM] [K], épouse [IZ], ont déposé leurs conclusions d'intimés par RPVA le 31 mai 2021.
Monsieur [GX] [V] [T], Mme [MC] [P] [IL] [T], née [B], Monsieur [J] [AT] [S], Mme [H] [MP] [BB] [U] [S], née [I], Monsieur [E] [FI] [Z], Mme [JM] [HK] [Z], née [CT], Monsieur [GJ] [MP] [G], Mme [MP] [Y] [G], née [D], Monsieur [KA] [F], Mme [WY] [F], née [ZN], et Mme [BB] [R] ont déposé leurs conclusions d'intimés par RPVA le 31 mai 2021.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 16 novembre 2021, jour de la clôture.
***
Selon les dernières conclusions No 3 de l'appelant, déposées par RPVA le 13 septembre 2021, Monsieur [C] demande à la cour de :
INFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 11 février 2021 par le président du tribunal judiciaire de SAINT-[X] de la Réunion statuant en matière de référé et en conséquence,
JUGER n'y avoir lieu à ordonner une communication de pièces sous astreinte journalière à l'encontre de Monsieur [X] [W] [LB] [C], lequel ne détient pas les pièces sollicitées,
JUGER n'y avoir lieu à expertise,
DÉBOUTER Monsieur [GX] [V] [T], Mme [MC] [P] [IL] [T], née [B], Monsieur [J] [AT] [S], Mme [H] [MP] [BB] [U] [S], née [I], Monsieur [E] [FI] [Z], Mme [JM] [HK] [Z], née [CT], Monsieur [GJ] [MP] [G], Mme [MP] [Y] [G], née [D], Monsieur [KA] [F], Mme [WY] [F], née [ZN], et Mme [BB] [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER in solidum les mêmes à payer à Monsieur [X] [W] [LB] [C] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'appelant expose qu'en première instance, la SCP MICHEL-[HY]-RAMBAUD-PATEL, Notaires associés à SAINT-[X], prise en la personne de son représentant légal, a communiqué les pièces du lotissement qu'elle avait reçues à titre de dépôt par acte authentique du 18 Mai 1988. Puis, postérieurement à cette communication de pièces par le Notaire, les époux [T], [S]. [Z]. [G]. [F] et Madame [BB] [R] ont modifié leurs demandes en sollicitant par voie de conclusions datées du 6 Janvier 2021 :
Ordonner à Monsieur [C] de communiquer sous astreinte les pièces manquantes reprises au dispositif de l'ordonnance querellée.
Monsieur [C] soutient que l'ordonnance entreprise encourt l'infirmation d'une part, en ce qu'elle l'a condamné sous astreinte journalière de 200 euros, à remettre des pièces qu'il ne détient pas et dont il n'a aucune obligation de conservation depuis 1988 et d'autre part, en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire, en plus de la communication de pièces sous astreinte, en l'absence de tout motif légitime et dont la seule lecture de la mission de l'Expert démontre que l'expertise vise à combler la carence probatoire des colotis.
***
Par conclusions déposées par RPVA le 25 mai 2021, la SAS PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL demande à la cour d'appel de :
Statuer ce que de droit sur l'appel de Monsieur [X] [C] ;
Juger l'appel incident formé par la S.A.S PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL recevable et bien fondé;
Infirmer l'ordonnance de référé en date du 11 février 2021 en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la S.A.S PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL et l'a condamnée au paiement des frais et dépens ;
Si la mesure d'expertise judiciaire était confirmée, prononcer la mise hors de cause de la S.A.S PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL et juger qu'elle sera écartée des éventuelles opérations d'expertise judiciaire à venir ;
- Condamner solidairement Monsieur [GX] [V] [T], Madame [MC] [P] [IL] [B] épouse [T], Monsieur [J] [AT] [S], Madame [H] [MP] [BB] [U] [I] épouse [S], Monsieur [E] [FI] [Z], Madame [JM] [HK] [CT] épouse [Z], Monsieur [GJ] [MP] [G], Madame [MP] [Y] [D] épouse [G], Monsieur [KA] [F], Madame [WY] [ZN] épouse [F], Madame [BB] [R], Monsieur [W] [X] [LB] [C], Monsieur [A] [M] [MP] [IZ] et Madame [JM] [K] épouse [IZ] à payer à la S.A.S. PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d'appel.
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
La société de notaires expose qu'elle a produit l'ensemble des pièces en sa possession aux demandeurs à l'action. Ceux-ci ont conclu le 5 janvier 2021 en demandant notamment au juge des référés de lui DONNER ACTE de la production effectuée sous bordereau du 28/10/2020 et, en l`absence de contestation par M. [C] du fait qu'il s'agit des seules pièces du Lotissement qu`il a remises au Notaire.
Il était clair que les requérants abandonnaient leurs demandes principales à l'encontre de la concluante et ne maintenaient que leurs demandes de frais.
Devant la Cour, elle est contrainte de réitérer ses mêmes contestations contre l'ordonnance qui a jugé ultra petita, d'une part et l'a condamnée au paiement des frais et dépens, d'autre part.
Considérant que la juridiction ne peut répondre qu'à ce qui lui est demandé la SAS intimée s'estime bien fondée à demander à la Cour, si elle venait à confirmer l'expertise judiciaire ordonnée, de préciser qu'elle ne se déroulera pas en présence du représentant de la SAS PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL qui sera déclarée hors de cause.
***
Par conclusions No 2 déposées par RPVA LE 30 juin 2021, Monsieur [GX] [V] [T], Mme [MC] [P] [IL] [T], née [B], Monsieur [J] [AT] [S], Mme [H] [MP] [BB] [U] [S], née [I], Monsieur [E] [FI] [Z], Mme [JM] [HK] [Z], née [CT], Monsieur [GJ] [MP] [G], Mme [MP] [Y] [G], née [D], Monsieur [KA] [F], Mme [WY] [F], née [ZN], et Mme [BB] [R] demandent à la cour de :
DECLARER M. [C] recevable mais mal fondé en son appel principal, et l'en DEBOUTER ;
DECLARER la SCP MICHEL-MACE-RAMBAUD-PATEL recevable mais mal fondée en son appel incident, et l'en DEBOUTER ;
DECLARER les Epoux [IZ] irrecevables en leur appel incident, en toute hypothèse les y juger mal fondés et les en DEBOUTER ;
CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance dont est appel ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNER solidairement M. [C] et les Epoux [IZ] au paiement d'une somme de 2 500, 00 € en faveur de Mmes et MM. [T] et Consorts ensemble, sur le fondement de l'art. 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNER les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, Avocat aux offres de droit.
Selon ces conclusions, il convient en premier lieu de relever l'irrecevabilité, faute d'intérêt légitime et suffisant, de l'appel incident formé par les Epoux [IZ]. Bien que soutenant que leur appel doit être " dit et jugé " recevable, les Epoux [IZ] n'expliquent pas en quoi l'ordonnance préjudicierait à leurs droits. En effet, les seules dispositions de la décision du juge des référés qui contiennent condamnation sont applicables à M. [C] d'une part, et au Notaire d'autre part. Pour ce qui concerne les Epoux [IZ], il est rappelé que les concluants, demandeurs en première instance, ne les avaient pas assignés et ne dirigeaient vers eux aucune prétention. Ils ont choisi d'intervenir volontairement pour soutenir que la demande d'expertise, qui n'était pas formée à leur encontre, ne reposait sur aucun motif légitime à leurs yeux. Ils se sont donc volontairement soumis à l'arbitrage du juge.
Devant le premier juge, la SCP Notariale a fait valoir, sans être utilement contredite par M. [C], qu'elle avait communiqué l'ensemble des pièces que lui avait remises ce dernier.
Il en a été pris acte. En revanche, il est exact que ledit Notaire n'a pas pu justifier du dépôt de toutes ces pièces à la Conservation des Hypothèques, devenue entre-temps le Service de la Publicité Foncière (SPF), les documents versés aux débats devant le juge des référés ne comportant pas le cachet du service en question, et la demande de renseignement des requérants " n'ayant pas été un succès ". Ainsi qu'il en avait déjà été justifié auprès du premier juge, les exposants ont tenté en vain de se les procurer par cette voie, et c'est la raison pour laquelle ils se sont adressés à leur vendeur et lotisseur ainsi qu'au Notaire. Le moyen proposé par M. [C] et le Notaire manque donc en fait, et il est de toute façon inopérant puisque l'appelant principal doit, en une qualité de lotisseur qu'il a conservée jusqu'aujourd'hui, détenir tous les documents et archives du lotissement, et ce, tant que ce dernier n'a pas été dissout. Quant au Notaire il a été pris acte du fait qu'il avait communiqué, seulement après assignation, l'ensemble des documents que lui avait remis M. [C].
Les concluants précisent que la demande d'expertise judiciaire était d'abord formée à titre subsidiaire pour le cas où la demande de production de pièces n'était pas satisfaite. Cependant, compte tenu du caractère inexploitable des plans transmis par les défendeurs, et de l'absence de production de tout plan identifiant les parcelles éventuellement conservées par le lotisseur, et de plan figurant les parties communes et les distinguant des parties privatives, documents pourtant imposés par les dispositions du Code de l'urbanisme, il ne sera pas possible au juge du fond de trancher directement le litige relatif à la servitude consentie à titre personnel par M. [C] aux Epoux [IZ]. Ainsi, les Consorts [T] et autres ont légitimement demandé au juge des référés de nommer un expert, avec mission de rechercher et de positionner, par rapport au plan du lotissement, d'une part tous équipements, voies, parkings attenants et autres aménagements représentant les parties communes du Lotissement Les Magnolias, d'autre part, l'emprise des servitudes consenties aux Epoux [IZ] par M. [C].
L'expertise est d'autant plus essentielle pour trancher la question de l'emplacement des " communs " que si l'on suit la logique de M. [C], il n'y aurait strictement aucune partie commune alors que tous les actes en font mention.
En effet, dans cette " logique " singulière, il aurait vendu les lots (parties privatives) et aurait conservé la propriété des terrains d'assiette des voies, espaces verts, équipements et parkings. Mais il existe bien des voies, espaces verts, équipements et parkings dans le périmètre du Lotissement, tandis qu'aucun document clair ne précise les parcelles qui auraient été conservées par le Lotisseur.
En revanche, ainsi qu'ils l'ont relevé dès leurs écritures de première instance, les exposants ne considèrent pas que le Notaire, dès lors qu'il a communiqué les éléments en sa possession, doive absolument participer aux opérations d'expertise.
En effet, ces opérations techniques n'apparaissent pas de nature à influer sur l'appréciation des droits et obligations du Notaire dans le cadre d'une action au fond, fût-ce dans le cadre d'une action récursoire de son mandant M. [C].
Les concluants intimés soulignent que Monsieur [C] et les époux [IZ] invoquent à tort les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile alors que ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi sur le fondement de l'article 145 du même code.
***
Monsieur et Madame [IZ] ont déposé leurs dernières conclusions No 2 par RPVA le 13 septembre 2021, tendant à :
JUGER recevable et bien fondé l'appel incident formé par Monsieur et Madame [IZ] [A] ;
INFIRMER en toute ses dispositions l'ordonnance de référé en date du 11 février 2021 et en conséquence,
JUGER n'y avoir lieu à expertise ;
DEBOUTER Monsieur [T] [GX] [V] et Mme [B] [MC], Monsieur [S] [J] et Mme [I] [H], Monsieur [Z] [E] et Mme [CT] [JM], Monsieur [G] et Mme [D] [MP] [Y], Monsieur [F] [KA] et Mme [ZN] [WY] et Mme [R] [BB] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER in solidum les mêmes à payer à Monsieur et Madame [IZ] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Selon les époux [IZ], ils bénéficient de façon continue et ininterrompue d'une servitude de passage et de stationnement pour plusieurs places de parking sur la parcelle cadastrée [Cadastre 16] (actuellement [Cadastre 19]) appartenant à Monsieur [C]. Cette servitude de passage et de stationnement a donc pris naissance bien avant l'autorisation de création du lotissement " Les Magnolias " par arrêté préfectoral en date du 04 décembre 1987 et avant la création de l'ASL Les Magnolias en date du 18 mai 1988, étant rappelé que les époux [T], [S], [Z], [G], [F] et Madame [R] ont acquis leurs propriétés respectivement en 1991, 1992, 1993 et 1999 au sein du lotissement Les Magnolias.
Cette servitude de passage et de stationnement a été réitérée par acte notarié en date du 23 octobre 2014 et publiée à la publicité foncière le 11 mai 2015.
A la lecture de l'acte notarié dressé par la SCP ADOLIFNI-SMADJA-RAGOT-SAMY-MICHEL-[HY]-RAMBAUD, il ne fait aucun doute que Monsieur [C] était bien propriétaire du fond servant, à savoir de la parcelle cadastrée [Cadastre 19], par donation-partage en nue-propriété du 09 septembre 1969 puis acte de renonciation à usufruit en date du 24 juin 1974. Lecture de cette constitution de servitude a été faite à l'ensemble de colotis souhaitant participer à la réunion organisée chez Monsieur et Madame [IZ]. Dès lors, depuis plus de 30 ans, et alors que la servitude de passage et de stationnement a été publiée à la publicité foncière, les demandeurs en première instance ne s'en sont jamais émus.
Pour soutenir leur appel incident, les époux [IZ] rappellent qu'ils sont intervenus volontairement à la première instance et qu'ils ont été déboutés de leurs prétentions puisqu'ils s'opposaient à celles des demandeurs. En outre, leur intérêt à agir est incontestable car leur droit est directement menacé par les conclusions de l'expertise sollicitée.
Pour s'opposer à la demande d'expertise, ils font valoir que les actions envisageables pour les demandeurs en première instance sont prescrites, et qu'elles n'ont donc aucune chance de prospérer.
En outre, seulement six des vingt-et-un colotis ont saisi la juridiction de première instance aux fins de voir ordonner la remise de documents et subsidiairement, la désignation d'un expert. Or, à défaut d'ASL légalement constituée et/ou d'une majorité des colotis souhaitant poursuivre une action au fond, les demandeurs en première instance n'ont ni qualité ni intérêt à agir.
Les intimés prétendent que l'ensemble des pièces fournies en première instance démontrent que le lotissement " Les Magnolias " a été créé suite à la division des parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18] ayant donné naissance à 21 nouvelles parcelles numérotées de [Cadastre 13] à [Cadastre 14]. Il est patent que la parcelle [Cadastre 19] appartenant à Monsieur [C] provient de la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 15], qui, dès le départ, était exclue du champ du lotissement et ne constitue en aucun cas un lot. Il ressort des relevés de propriété transmis par la publicité foncière que Monsieur [C] est bel et bien propriétaire de la parcelle [Cadastre 19] et que dès lors, il est libre d'en disposer librement, étant rappelé que la servitude consentie aux consorts [IZ] n'affecte en rien le libre passage des colotis sur la parcelle [Cadastre 19].
Enfin, Monsieur et Madame [IZ] plaident que la demande d'expertise a été formulée à titre subsidiaire, dans le cas où les documents sollicités à titre principal n'auraient pas été transmis.
Force est de constater que l'ensemble des documents détenus par Monsieur [C] et la SCP de notaires ont été transmis, Monsieur [C] précisant depuis le début de la procédure qu'il ne détient pas d'autre document. Dès lors que le juge a accédé à la prétention principalement formulée par les demandeurs (c'est-à-dire ordonner la communication des pièces sous astreinte), la prétention subsidiaire n'avait pas lieu d'être accordée, sauf à violer l'article 4 du code de procédure civile.
En effet, il est de jurisprudence ancienne que le juge qui adopte à la fois les conclusions principales et les conclusions subsidiaires d'une partie statue ultra petita et viole l'objet du litige
***
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Par arrêt avant dire droit en date du 15 février 2022, la cour a renvoyé l'examen de l'affaire afin de modifier sa composition.
L'affaire a été rappelée à l'audience du 15 mars 2022 dans les mêmes conditions après désignation d'un nouvel assesseur.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel incident de Monsieur et Madame [IZ] et celui de la S.A.S PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL :
Intervenants volontaires en première instance, les époux [IZ] ont été déboutés de leurs prétentions relatives au rejet de la demande d'expertise et de communication de pièces.
Ainsi, ils sont recevables à former appel incident.
Il en est de même pour la S.A.S PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL, assignée en première instance.
Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il résulte de la lecture de l'ordonnance querellée, et des conclusions des parties en appel, que les demandeurs ont fait assigner en référé Monsieur [C] et la SAS de notaires en communication de pièces sous astreinte.
Ils ont donné acte en cours d'instance à la SCP de notaires que les pièces remises par Monsieur [C] leur avait été transmises.
D'ailleurs, le juge des référés a procédé à ce constat.
Ainsi, l'ordonnance entreprise devra être confirmée de ce chef.
Cependant, il est fait injonction sous astreinte à Monsieur [C] de produire les autres documents relatifs à la constitution du lotissement qui n'ont pas été déposées entre les mains du notaire.
Monsieur [C] affirme qu'il ne détient pas les pièces réclamées alors qu'il n'a aucune obligation de conservation de celles-ci qui datent de 1988.
Il a pourtant été fait injonction à l'appelant de fournir les pièces suivantes :
* Le plan prévu par l'art. R. 315-5, c) du Code de l'urbanisme, dans sa version en vigueur lors de la constitution du Lotissement, à savoir le " plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement " ;
* Le plan prévu par l'art. R. 315-5, d du Code de l 'urbanisme, dans sa version en vigueur lors de la constitution du Lotissement, à savoir le "plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés et des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative ?? ;
* Le PV de réception des travaux des voies d'accès et équipements communs prévu par l 'art 7 des Statuts de l 'ASL les Magnolias ;
* Les justificatifs de la convocation de la première assemblée du lotissement;
* Le PV de la première assemblée du lotissement ;
En ce qui concerne la convocation de la première assemblée de l'association syndicale libre du lotissement, les demandeurs en première instance relèvent eux-mêmes qu'ils n'ont jamais été informés de l'organisation régulière de l'ASL alors qu'ils n'ont jamais été convoqués à la moindre assemblée générale.
Ils produisent pourtant eux-mêmes leur titre de propriété auquel est annexé le certificat mentionnant l'exécution totale des prescriptions imposées dans l'arrêté d'autorisation, daté du 27 mars 1991 pour Monsieur et Madame [T], pour Monsieur et Madame [S], pour Monsieur et Madame [Z], pour Monsieur et Madame [F].
En outre, les actes authentiques produits stipulent aussi clairement que, " conformément aux dispositions de l'article 19 de la loi 85-729 du 18 juillet 1985, le nouveau propriétaire reconnaît avoir eu communication " dès avant ce jour " (jour de l'acte) des documents spécifiés au lotissement, notamment:
- L'arrêté préfectoral autorisant le lotissement,
- Le programme des travaux,
- Le règlement du lotissement,
- Les statuts de l'association syndicale libre.
Ainsi, compte tenu de la durée du délai écoulé entre la création de l'association syndicale libre, nécessairement née en même temps que la constitution du lotissement en 1988, les intimés demandeurs en première instance sont mal fondés à exiger sous astreinte la communication de documents qu'ils ont admis avoir reçu en même temps que l'acquisition de leur propriété et alors qu'en qualité de membres de droit de l'ASL, ils pouvaient agir aux fins de sa constitution ou de son fonctionnement dès la date de leur acquisition.
L'ordonnance déférée doit être infirmée de ce chef alors que Monsieur [C] peut légitimement soutenir qu'il ne détient plus les pièces réclamées si elles ont existé.
Sur la demande d'expertise :
Si la demande d'expertise était sollicitée subsidiairement lors de l'introduction de l'instance, il résulte encore des dernières conclusions rappelées dans l'ordonnance de référé contestée que la demande d'expertise a été sollicité " en tout état de cause " par dernières conclusions du 6 décembre 2021.
Ainsi, le premier juge a fait droit à la demande sans que celle-ci n'ait été analysée à titre subsidiaire.
La demande d'expertise était donc recevable.
Au surplus, comme l'ont justement relevé les intimés, l'article 146 du code de procédure civile ne s'applique pas face à une demande fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.
En vertu de ce texte, il suffit qu'un litige potentiel existe pour que la demande d'expertise soit recevable, sauf à constater que l'action au fond n'a aucune chance de prospérer.
En l'espèce, les demandeurs (intimés) soutiennent que, pour la desserte d'une seconde maison qu'ils ont édifiée, les époux [IZ] ont bétonné un espace vert, jusque-là considéré commun et figurant sur les plans. D'autre part, ils soutiennent que les colotis ont dûment acquitté les taxes locales d'équipement (TLE) en vertu de leurs permis de construire qui rappellent l'existence du Lotissement, lesquelles sont directement liées à la desserte en réseaux. Or, les maisons édifiées par les Consorts [IZ] sont raccordées aux mêmes réseaux d'eau et d'électricité que les colotis, ce qui n'aurait pas lieu d'être si la version de l'appelant et des époux [IZ] était certaine.
Ainsi, les demandeurs en première instance sont bien fondés à faire valoir la nécessité de clarifier la situation, dans l'intérêt de toutes les parties, alors que les questions de desserte, de taxes et de répartition des charges ne sont pas forcément prescrites totalement.
En conséquence, la demande d'expertise est légitime. L'ordonnance de référé doit être confirmée de ce chef, sauf à mettre hors de cause la SAS de notaires.
La mission confiée à l'expert doit être reprise car elle n'a pas fait l'objet de contestation.
Sur les autres demandes :
S'agissant de mesures probatoires, il convient de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en laissant les parties supporter provisoirement la charge de leurs propres dépens, tant en appel qu'en première instance.
L'ordonnance querellée doit être infirmée aussi de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
DECLARE RECEVABLE l'appel incident de Monsieur [A] [M] [IZ], et Madame [JM] [K], épouse [IZ] ;
DECLARE RECEVABLE l'appel incident de la S.A.S PASCAL MICHEL - BERTRAND [HY] - STEPHANE RAMBAUD - HAROUN PATEL ;
CONFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné une expertise confiée à M. [L] [FW] avec la mission énoncée en son dispositif ;
L'INFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
DEBOUTE Monsieur [GX] [V] [T], Mme [MC] [P] [IL] [T], née [B], Monsieur [J] [AT] [S], Mme [H] [MP] [BB] [U] [S], née [I], Monsieur [E] [FI] [Z], Mme [JM] [HK] [Z], née [CT], Monsieur [GJ] [MP] [G], Mme [MP] [Y] [G], née [D], Monsieur [KA] [F], Mme [WY] [F], née [ZN], et Mme [BB] [R] de leur demande de communication de pièces à l'encontre de Monsieur [X] [C] ;
MET HORS DE CAUSE la SCP MICHEL-MACE-RAMBAUD-PATEL, Notaires associés à SAINT-[X] ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de première instance ;
Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
