ARRÊT No
OC
R.G : No RG 20/00914 - No Portalis DBWB-V-B7E-FMAY
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5]
C/
[H]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 14 JANVIER 2022
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT PIERRE DE LA REUNION en date du 30 SEPTEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 23 JUIN 2020 RG no 11-18-0952
APPELANTE :
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Laurent LABONNE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMÉE :
Madame [D] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Philippe BARRE de la SELARL PHILIPPE BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 24 Juin 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2021 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Janvier 2022.
* * *
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
[D] [H] est propriétaire d'un appartement qu'elle loue, situé au dernier étage de l'immeuble de la copropriété [Adresse 5], sise [Adresse 2] à [Localité 4], qui a subi des infiltrations à deux reprises, en 2016 puis en 2017.
L'assurance de son locataire ayant refusé de prendre en charge le second sinistre, elle a assigné le syndicat de la copropriété devant le tribunal d'instance de Saint-Pierre afin d'obtenir, sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à prendre en charge le coût des réparations et à lui verser des dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral.
Par un jugement contradictoire en date du 30 septembre 2019, rectifié le 27 janvier 2020, le tribunal d'instance de Saint-Pierre a condamné le syndicat de la copropriété à lui verser différentes sommes au titre des travaux de remise en état de son appartement et en réparation d'un préjudice financier.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 23 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a interjeté appel du dit jugement.
***
Aux termes de ses dernières écritures en date du 22 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
D'INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
De DÉBOUTER Madame [D] [H] de ses demandes, fins et conclusions ;
De DIRE ET JUGER que Madame [H] supportera les frais et dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que [D] [H] n'a pas souscrit l'assurance obligatoire de l'article 9- 1 de la loi du 10 juillet 1965, que sa locataire n'a pas déclaré le sinistre dans les délais légaux et que celui-ci est survenu dans le contexte d'un état de catastrophe naturel qui impliquait des démarches qui n'ont pas été accomplies.
Il ajoute que le tribunal a statué ultra petita allouant des dommages et intérêts d'un montant supérieur à ce qui était demandé.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 2 décembre 2020, l'intimée demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement du 30 septembre 2019 qui a condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à lui payer les sommes suivantes :
- 2 246,20 euros à titre des travaux de remise en état ;
- 1 760 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier ;
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Aux dépens dont le coût du constat d'huissier du 26 07 2018 ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- LE CONDAMNER en outre au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l‘article 700 du CPC en rappelant qu'elle sera dispensée de toutes participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux dépens.
L'intimée fait valoir que le sinistre trouve sa cause dans le défaut d'entretien d'une partie commune.
Elle ajoute que ni l'assureur du bailleur non occupant, ni celui du locataire n'ont vocation à intervenir.
Elle soutient également que le fait que le locataire ait tardé à déclaré le sinistre à son assureur ne change rien à la responsabilité du syndicat.
Elle explique enfin qu'elle a été contrainte d'intervenir à de nombreuses reprises tant auprès du syndicat pour lui faire entendre raison que de sa locataire pour lui demander de patienter, ce qui lui a causé un préjudice moral.
***
La procédure a été clôturée par une ordonnance du 24 juin 2021.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 15 octobre 2021.
MOTIFS
Sur la responsabilité du syndicat :
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Cette responsabilité du syndicat est indépendante de toute notion de faute de sa part. Il suffit par conséquent à la victime d'apporter la preuve de l'existence du dommage dont elle se plaint et de démontrer que celui-ci est imputable à un défaut de conception ou d'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, il est établi par les différents mails versés aux débats, les photographies qui y sont jointes et le procès-verbal de constat dressé par huissier le 26 juillet 2018 que l'appartement de [D] [H] est sujet depuis plusieurs années à des infiltrations.
Les investigations réalisées à l'initiative du syndic ont permis d'établir que ces infiltrations trouvaient leur origine dans un défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture terrasse de l'immeuble (cf la recherche de fuite du 27/ 04/ 2017).
La preuve est donc bien rapportée d'un lien de causalité entre l'état de l'immeuble et les infiltrations qui endommagent l'appartement de [D] [H].
Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat peut échapper à sa responsabilité en apportant la preuve de l'existence d'un cas de force majeure ou d'une faute de la victime qui serait la cause unique du dommage.
En l'espèce, il n'est établi aucun comportement fautif de la part de [D] [H] qui soit à l'origine du dommage.
L'existence d'un arrêté de catastrophe naturelle suite à de fortes pluies qui seraient survenues au début de l'année 2017ne suffit pas à caractériser une situation de force majeure.
Il n'est donc justifié d'aucune cause qui soit susceptible d'exonérer le syndicat de sa responsabilité.
La circonstance que la propriétaire se soit abstenue de souscrire l'assurance de responsabilité civile que les dispositions de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 rendent obligatoire ou encore que sa locataire se soit abstenue de déclarer à temps le sinistre à son assurance, à les supposer établies, sont sans incidence sur la solution du litige dans la mesure où le syndicat ne dispose d'une action récursoire qu'à l'encontre de celui dont la faute est à l'origine des dommages.
C'est à bon droit par conséquent que le premier juge a considéré que les dommages supportés par la demanderesse devaient être réparés intégralement par le syndicat des copropriétaires.
Sur le montant des réparations :
Le syndicat est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l'immeuble.
En l'espèce, [D] [H] justifie par le devis qu'elle verse aux débats que les dommages à son appartement nécessitent des réparations pour un coût de 2246, 20 €.
Elle rapporte la preuve qu'elle a eu à recueillir les plaintes de sa locataire qui a fini par lui remettre son préavis en raison, pour partie au moins, des infiltrations persistantes qu'elle avait à subir.
Elle s'est heurtée également à une résistance de la part du syndic qui entendait limiter ses interventions aux seules parties communes.
Ces événements ont nécessairement causé à [D] [H] des tracas et un préjudice moral qu'elle est fondée à voir réparer.
En revanche, l'intimée ne rapporte pas la preuve d'un quelconque manque à gagner sur les revenus qu'elle tire de la location de son appartement. C'est donc à tort qu'il lui a été alloué une indemnité pour un préjudice financier.
Au total, le syndicat sera condamné à verser à [D] [H] la somme de 2246, 20 € pour la remise en état de l'appartement et celle de 300 € au titre de son préjudice moral.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le Syndicat de copropriété, partie succombante, supportera les dépens de première instance et d'appel.
Il serait inéquitable de laisser [D] [H] supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été amenée à exposer.
La décision du premier juge au titre des frais irrépétibles sera confirmée et il sera alloué à [D] [H] une seconde indemnité de même montant pour ses frais exposés en cause d'appel.
Enfin, il convient de faire application des dispositions de l'article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dire que [D] [H], qui voit sa prétention déclarée fondée pour l'essentiel, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement contradictoire du tribunal d'instance de Saint-Pierre en date du 30 septembre 2019 en ce qu'il condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 5] à verser à [D] [H] la somme de 2246, 20 € au titre des travaux de remise en état de son appartement et celle de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
Déboute [D] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice financier ;
Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 5] à verser à [D] [H] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Condamne le syndicat de la copropriété [Adresse 5] à verser à [D] [H] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais du constat d'huissier dressé le 26 juillet 2018, seront supportés par le syndicat de la copropriété [Adresse 5] ;
Dit que [D] [H] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
