ARRÊT No
OC
R.G : No RG 19/00529 - No Portalis DBWB-V-B7D-FEUI
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C/
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COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 14 JANVIER 2022
Chambre civile TI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 17 DÉCEMBRE 2018 suivant déclaration d'appel en date du 19 MARS 2019 RG no 11-1600061
APPELANT :
Monsieur [S] [B] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/002873 du 10/05/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)
INTIMÉS :
Madame [U] [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION
Monsieur [L] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION
DATE DE CLÔTURE : 22 avril 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2021 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2022.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre
Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Janvier 2022.
* * *
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 19 mars 2019, [S] [B] [G] a interjeté appel d'un jugement du tribunal d'instance de Saint-Pierre en date du 17 décembre 2018, l'ayant condamné à payer la somme de 2500 euros à titre d'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2016 au 31 mai 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2016 et l'ayant débouté d'une demande en paiement de travaux pour la somme de 15 000 euros.
***
Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 10 février 2021, l'appelant demande à la cour de :
- DÉCLARER son appel recevable et fondé ;
- D'INFIRMER le jugement du tribunal d'instance de Saint-Pierre en ce qu'il a:
* Condamné Monsieur [G] à payer à Mme [O] [H] es qualité de tutrice de Monsieur [O] [L] la somme de 2500 € à titre d'arriérés locatifs pour la période du 16 janvier 2016 au 31 mai 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2016 ;
* Débouté les parties des demandes plus amples, dont Monsieur [G] de sa demande d'indemnisation au titre des constructions réalisées par lui ;
ET STATUANT A NOUVEAU,
- DÉBOUTER le bailleur de sa demande de paiement de loyers de janvier à mai 2016 ;
- CONDAMNER reconventionnellement les intimés à payer à Monsieur [G] les sommes de :
* 15000 € au titre des travaux de construction réalisés pour Madame [O] [U] ;
* 5080 € au titre des menuiseries aluminium payés par Monsieur [G] ;
- CONFIRMER le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
- CONDAMNER les intimés aux dépens dont distraction comme en matière d'aide juridictionnelle ;
- DÉBOUTER les intimés de leurs demandes plus amples ou contraires.
***
L'appelant fait valoir en ce qui concerne les arriérés locatifs qui lui sont réclamés:
- qu'il est à jour de ses loyers de janvier à juin 2016 qu'il avait régularisés d'avance,
- que le tribunal d'instance de Saint-Pierre est saisi depuis le 1er août 2019 d'une nouvelle demande aux mêmes fins,
- que la bailleresse fait obstacle au versement de l'allocation logement dont il a perdu le bénéfice,
- qu'il est privé de l'alimentation en eau et en électricité ce qui constitue un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur.
Il réitère ses demandes en ce qui concerne les travaux qu'il a réalisés.
***
Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA en date du 10 octobre 2019, les intimés demandent à la cour de :
- CONFIRMER le jugement rendu le 17 décembre 2018 par le Tribunal d'Instance de Saint Pierre en ce qu'il a :
* dit que le congé pour reprise donné pour le 1 er juin 2016 est nul,
* dit que le bail s'est renouvelé pour une durée de 3 ans à compter du 1er juin 2016,
* dit irrecevable la demande aux fins de résiliation du bail de Madame [O],
* condamné Monsieur [S] [B] [G] à payer à Madame [O] [H], ès qualité de tutrice de Monsieur [O] [L], la somme de 2.500€ à titre d'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2016 au 31 mai 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2016,
* débouté Monsieur [G] de ses demandes plus amples, et notamment de ses
demandes reconventionnelles,
* ordonné l'exécution provisoire.
- DIRE irrecevable comme nouvelle la demande reconventionnelle présentée à titre principal par Monsieur [S] [B] [G] ;
A défaut,
L'en dire mal fondé ;
- DÉBOUTER Monsieur [S] [B] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Madame [O] de ses demandes au titre de la clause pénale et de la capitalisation des intérêts ;
Statuant à nouveau,
- CONDAMNER Monsieur [S] [B] [G] à payer Madame [O] [H] la somme de SOIXANTE-QUINZE EUROS (75 €) en application de la clause pénale prévue au contrat, dire que cette somme produira des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation le 15 septembre 2016 ;
- JUGER que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal ;
- CONDAMNER Monsieur [S] [B] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 mars 2016 ;
- CONDAMNER Monsieur [S] [B] [G] au paiement de MILLE SIX CENTVINGT-SEPT EUROS CINQUANTE CENTS (1.627,50 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- REJETER toute autre demande.
***
Les intimés contestent avoir reçu paiement des loyers qu'ils réclament, font valoir que la clause pénale prévue au bail n'a rien d'excessif et enfin que la capitalisation des intérêts échus est de Droit.
En ce qui concerne la demande reconventionnelle en paiement de travaux, ils font observer qu'il n'a pas été statué sur celle-ci en première instance dans la mesure où elle n'était présentée qu'à titre subsidiaire. Ils soutiennent à titre principal que la demande est irrecevable comme nouvelle et en tout état de cause que la preuve d'une obligation de paiement à leur charge n'est pas rapportée.
***
La procédure a été clôturée par une ordonnance du 22 avril 2021.
L'audience de plaidoirie s'est tenue le 15 octobre 2021.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail litigieux :
Le dispositif du jugement du tribunal d'instance de Saint-Pierre en date du 17 décembre 2018 n'est pas critiqué sur ce point.
Il n'y a donc pas lieu de l'évoquer.
Sur la demande en paiement de loyers formée par les consorts [O] :
Aux termes des dispositions de l'article 1315 du code civil en sa rédaction applicable au présent litige, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est constant, en l'espèce, que [S] [B] [G] est titulaire d'un bail d'habitation conclu par acte du 14 mai 2010 sur un appartement de type F 3, situé [Adresse 4], moyennant le paiement en espèces d'un loyer mensuel de 450 € outre 50 € de charges.
Pour justifier du paiement de son loyer sur la période allant du 1 er janvier au 31 mai 2016, [S] [B] [G] verse aux débats un ensemble de 5 quittances établies à la date du 19 juillet 2015.
Ces quittances viennent s'intercaler entre une quittance établie le 12 juillet 2015 au titre du paiement du loyer de juillet 2015 et celle correspondant au versement du loyer du mois d'août 2015, rédigée à la date du 12 août 2015.
L'examen de l'écriture figurant sur les 5 quittances en date du 19 juillet 2015 révèle que le montant des sommes déclarées comme étant versées y a été mentionné par une main différente de celle généralement à l'oeuvre, avant comme après cette date.
Ce paiement groupé de plusieurs mois de loyers est en contradiction avec les termes du bail qui prévoit que le loyer doit être payé mensuellement, le 1er de chaque mois. Il vient déroger à la pratique qui s'était instaurée entre les parties d'un versement du loyer le 12 de chaque mois ainsi que le révèle l'examen des autres quittances versées aux débats (quittances des années 2013 et 2015).
Enfin, l'affirmation selon laquelle "lorsqu'il en avait les moyens, Monsieur [G] réglait ses loyers d'avance" ne permet pas d'expliquer que le 19 juillet 2015 l'intéressé ait pu procéder au paiement par anticipation de loyers ne devenant exigibles que plusieurs mois plus tard, entre janvier et mai 2016, pour continuer, tout au long de la période comprise entre les mois d'août et décembre 2015, à s'acquitter mensuellement de ses loyers .
Au vu de ces différents éléments, il apparaît que c'est à juste raison que le premier juge a considéré que les documents en date du 19 juillet 2015 ne pouvaient suffire à établir la réalité du paiement allégué.
Pour le surplus, il n'est établi aucune dette liquide à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance qui soit de nature à autoriser une compensation.
Plus largement, il n'est justifié d'aucun manquement du bailleur à ses obligations qui puisse autoriser [S] [B] [G] à suspendre le versement de son loyer.
Enfin, la circonstance que le tribunal d'instance de Saint-Pierre puisse avoir été saisi postérieurement à la décision critiquée (le 1er août 2019) d'une nouvelle demande aux mêmes fins, à la supposer établie, ne peut avoir aucune incidence sur la solution du litige soumis à la cour.
La condamnation prononcée par le tribunal d'instance de Saint-Pierre au titre des loyers impayés sera par conséquent confirmée.
Sur les demandes annexes des consorts [O] :
C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la clause pénale du bail sanctionnant par un intérêt de 1% par mois tout retard de paiement présentait un caractère manifestement excessif et a décidé qu'elle devait par conséquent être écartée.
La capitalisation des intérêts échus par année entière est de droit. La demande formée sur ce point par les bailleurs doit par conséquent être accueillie.
Sur la demande en paiement de travaux formée par [S] [B] [G] :
En ce qui concerne la recevabilité de la demande :
La demande de paiement de travaux formée par [S] [B] [G] a été présentée devant le 1er juge qui l'a examinée et a même statué sur son bien fondé pour l'en débouter.
Elle n'a donc pas le caractère d'une demande nouvelle au sens des dispositions de l'article 564 du code civil.
La fin de non recevoir sera par conséquent écartée.
En ce qui concerne le bien fondé de la demande :
Sur le fond, il ressort des conditions particulières du contrat de bail conclu entre Madame [O] [L] et [S] [B] [G] le 14 mai 2010 que Madame [O] [L], la bailleresse, s'est engagée à payer à son locataire la somme de 15 000 € à titre de remboursement pour divers travaux (électricité, carrelage, sanitaire, plafond) réalisés dans le logement.
Cet engagement est repris à l'état des lieux dressé le même jour.
La circonstance que ces mentions ne puissent être retrouvées que sur l'exemplaire de la bailleresse ne suffit pas à leur ôter toute valeur probante.
Par ailleurs, les quittances de loyer versées aux débats au titre des années 2013 et 2015 permettent de procéder à une vérification d'écritures qui a convaincu la Cour que les signatures manuscrites qui ponctuent les mentions particulières du bail et de l'état des lieux au sujet de la dette de 15 000 € émanaient effectivement de Madame [O] [L].
[S] [B] [G] est par conséquent bien fondé à réclamer le paiement de la somme de 15 000 €.
Pour le surplus, les pièces qu'il verse aux débats ne permettent pas d'établir la réalité de la créance de 5080 € correspondant à des menuiseries en aluminium qu'il prétend avoir payées.
Il convient par conséquent d'infirmer le jugement du tribunal d'instance de Saint-Pierre en date du 17 décembre 2018 et de condamner [H] [O], es-qualités d'ayant-droit de [U] [D] [O] et de tutrice de [L] [O], à verser à [S] [B] [G] la somme de 15000 €.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les parties succombant partiellement conserveront la charge des dépens qu'elles ont été amenées à exposer en première instance et en cause d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser [H] [O], es-qualités, supporter la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement du tribunal d'instance de Saint-Pierre en date du 17 décembre 2018 sauf en ce qu'il a débouté [S] [B] [G] de sa demande en paiement de travaux pour la somme de 15000 € ;
Y ajoutant,
Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière au titre de la condamnation de [S] [B] [G] pour les loyers impayés entre janvier et mai 2016 ;
Statuant à nouveau,
Condamne [H] [O], en ses qualités d'ayant-droit de [U] [D] [O] et de tutrice de [L] [O], à verser à [S] [B] [G] la somme de 15000 € ;
Déboute [S] [B] [G] du surplus de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a été amenée à exposer en première instance et en cause d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
