ARRÊT No21/565
MI
No RG 19/02796 - No Portalis DBWB-V-B7D-FI2K
S.A.R.L. AFFICHAGE CLG
C/
Société LA SCI AMCK
RG 1èRE INSTANCE : 16/02182
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 20 mars 2019 RG no: 16/02182 suivant déclaration d'appel en date du 25 octobre 2019
APPELANTE :
S.A.R.L. AFFICHAGE CLG
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentant : Me Sandrine DAMOUR, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
SCI AMCK
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 11 mars 2021
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Septembre 2021 devant la Cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Mme Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 Novembre 2021.
Greffier: Madame Alexandra BOCQUILLON, ff.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Novembre 2021.
* * * * *
LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
La SCI AMCK, propriétaire d'une portion de terrain sise à [Adresse 5], cadastrée section H no [Cadastre 1] a conclu le 18 mars 1999 un contrat de location d'emplacement publicitaire portant sur une parcelle de terrain à la SARL AFFICHAGE CLG pour y installer trois panneaux d'affichage publicitaire d'une superficie approximative de 12 m2 (par panneau) et ce, pour une durée de six ans à compter d'août 1998, renouvelable par tacite reconduction par périodes d'une durée maximale d'un an, sauf dénonciation par l'une des parties trois mois au moins avant son expiration moyennant un loyer annuel de 4500 francs par panneau soit au total 13 500 francs payable semestriellement.
Par courrier recommandé en date du 29 septembre 2014, la SCI AMCK a mis en demeure la Société AFFICHAGE CLG de s'acquitter du montant des arrières de loyers soit 34 113 euros.
Le 23 septembre 2015, la SCI AMCK a fait délivrer par acte d'huissier à la Société AFFICHAGE CLG une sommation de payer la somme de 37 044 euros et de 341,02 euros au titre des frais d'acte.
Les mises en demeure étant restées vaines, le 20 juin 2016, la SCI AMCK a assigné la Société AFFICHAGE CLG devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis aux fins de voir :
-condamner la Société AFFICHAGE CLG à payer les loyers échus et impayés de 2000 à 2015 soit 37 044 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2014 date de la première mise en demeure ;
-prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de la Société AFFICHAGE CLG et ce, à compter du 23 octobre 2015 ;
-condamner la Société AFFICHAGE CLG à une indemnité de 1000 euros pour résistance abusive ;
-condamner la Société AFFICHAGE CLG à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer au titre de l'année 2016 soit la somme de 2058 euros ;
-condamner la Société AFFICHAGE CLG à payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
-ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement du 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a :
-Rejeté en partie l'exception de prescription ;
-Prononcé la résiliation du contrat de louage entre la SCI AMCK et la SARL AFFICHAGE CLG à compter du 23 septembre 2015 et ce, aux torts de la SARL AFFICHAGE CLG ;
-Condamné la SARL AFFICHAGE CLG à payer à la SCI AMCK la somme de 11 319 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2014 date de la mise en demeure ;
-Condamné la SARL AFFICHAGE CLG au paiement de la somme de 6174 euros à parfaire au titre de l'indemnité d'occupation du 31 décembre 2015 au 29 novembre 2018 ;
-Débouté la SCI AMCK de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
-Condamné la SARL AFFICHAGE CLG à payer la somme de 1500 euros à la SCI AMCK au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
-Condamné la SARL AFFICHAGE CLG aux dépens.
Par déclaration au greffe du 25 octobre 2019, la SARL AFFICHAGE CLG a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2021 avec effet différé au 11 mars 2021.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2021,
la société AFFICHAGE CLG demande à la cour au visa des articles 1103, 1240, et 2224 du code civil, L. 581-25 du code de l'environnement et 700 du code de procédure civile de :
-Déclarer la société AFFICHAGE CLG recevable et bien fondée dans son appel ;
Y faisant droit ;
-Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande instance de Saint-Denis du 20 mars 2019 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
-Dire et juger que la prescription est acquise jusqu'en juin 2011 ;
-Dire et juger que l'ensemble des sommes mises à la charge de la société AFFICHAGE CLG ne sont pas justifiées ;
-Dire et juger qu'aucune indemnité d'occupation n'est due ;
-Dire et juger que les montants acquittés au titre des loyers sont partiellement dus ;
-Condamner la SCI AMCK à restituer à la société AFFICHAGE CLG la totalité des sommes perçues au titre des indemnités d'occupation soit 6174 euros. ;
-Condamner la SCI AMCK à restituer à la société AFFICHAGE CLG une partie des sommes perçues au titre des loyers soit 8061 euros ;
En tout état de cause,
-Condamner la SCI AMCK à payer à la société AFFICHAGE CLG la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SCI AMCK aux entiers frais et dépens.
La société AFFICHAGE CLG qui conteste la qualité à agir de la SCI AMCK soutient que sa demande est recevable dès lors qu'elle soulève un nouveau moyen et non une nouvelle prétention devant la cour.
Elle fait observer que face à l'inertie et à la négligence du bailleur, l'acte de propriété de 1999 qui est produit ne saurait suffire à justifier de son droit à recouvrer les loyers d'autant que le bail s'est renouvelé par tacite reconduction et que ne sont fournis ni le cadastre ni les justificatifs de paiement de l'impôt foncier.
La société AFFICHAGE CLG conteste la créance dont se prévaut à son égard le bailleur tant dans son principe que dans son montant.
Elle soutient que la négligence du bailleur à recouvrer sa créance empêche toute condamnation en paiement.
La société AFFICHAGE CLG fait valoir qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code civil et tenant l'assignation délivrée le 16 juin 2011, la dette locative est prescrite pour la période antérieure au 20 juin 2011 et elle soutient que la créance est sérieusement contestable dans son montant dès lors que seul un panneau était exploité à des fins publicitaires, deux panneaux d'affichage ayant été démontés après avoir été endommagés par le cyclone Dina en 2002.
Elle relève que la SCI AMCK ne rapporte pas la preuve que les deux panneaux initiaux aient été maintenus sur la parcelle au-delà de 2002 alors qu'elle justifie pour sa part qu'ils ne figuraient plus sur un listing commercial de 2004 et sur une photographie du terrain datée d'août 2015 extraite de « Google maps ».
Elle sollicite une réduction du loyer tenant le trouble de jouissance subi.
Le bailleur ne saurait se prévaloir d'une créance sur la concluante supérieure à 3258 euros pour la période du 20 juin 2011 au 15 septembre 2015 date de dépose du dernier panneau publicitaire.
Elle conteste enfin toute indemnité d'occupation dans la mesure où le dernier panneau a été démonté en septembre 2015.
Aux termes des dernières conclusions déposées le 10 mars 2021, la SCI AMCK demande à la cour au visa des articles 1103, 1104, (ancien 1134) et 2224 du code civil de :
-Juger recevable la SCI AMCK en ses conclusions et l'en dire bien fondée ;
-Confirmer purement et simplement l'entier dispositif du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance le 20 mars 2019 ;
-Débouter la SARL AFFICHAGE CLG de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
-Condamner la SARL AFFICHAGE CLG à payer à la SCI AMCK la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner le même aux frais ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI AMCK fait valoir que la société AFFICHAGE CLG est irrecevable à contester sa qualité à agir faute de l'avoir fait en première instance. Elle souligne qu'elle a nécessairement qualité à agir en sa qualité de propriétaire de la parcelle no [Cadastre 1] ou encore en sa qualité de contractant de la SARL AFFICHAGE CLG.
Elle estime que conformément à l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à la SARL AFFICHAGE CLG de démontrer qu'elle ne serait plus le propriétaire de la parcelle no [Cadastre 1].
La SCI AMCK qui demande la condamnation de la société AFFICHAGE CLG au paiement des loyers échus rappelle que sa prétendue négligence à recouvrer les loyers ne serait pas de nature à rendre sa créance contestable.
Elle soutient que si la prescription quinquennale est acquise pour les échéances comprises entre le 30 juin 2000 et le 31 décembre 2009, elle ne l'est pas pour les échéances du 30 juin 2010 au 23 septembre 2015.
Elle fait valoir que le preneur ne rapporte pas la preuve que deux des panneaux ne seraient plus exploités après avoir été endommagés par le cyclone et qu'elle ne saurait pour autant être dispensée des loyers y afférents.
La SCI AMCK rappelle qu'elle est tenue contractuellement de mettre à disposition du preneur un terrain pour l'installation par ce dernier de panneaux publicitaires et qu'elle a rempli l'obligation mise à sa charge.
Elle expose que l'état des panneaux relève de la responsabilité de la société AFFICHAGE CLG, que les dégradations occasionnées par le cyclone aux panneaux publicitaires les rendant inexploitables ne sont nullement imputables au bailleur et qu'elles ne sauraient donner lieu à une réduction de loyer pour un trouble de jouissance.
La SCI AMCK soutient que la prétendue inertie du bailleur à recouvrer les loyers échus ne serait pas de nature à justifier une résiliation tacite du contrat et le non-paiement des loyers par le preneur, mais qu'au contraire le contrat doit être résilié de plein droit aux torts de la société AFFICHAGE CLG pour défaut de paiement des loyers.
* * * * *
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
Sur le défaut de qualité à agir :
La société AFFICHAGE CLG ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI AMCK.
La cour n'a pas à statuer sur ce point puisqu'elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, en application de l'article 954 al 3 du code de procédure civile.
La cour est uniquement tenue par les demandes de la société AFFICHAGE CLG d'infirmation du jugement, et tendant à la constatation de la prescription de la créance locative et à sa réduction, au rejet la demande d'indemnité d'occupation, à la restitution de la totalité des sommes perçues au titre des indemnités d'occupation et d'une partie des sommes perçues au titre des loyers et la condamnation de la SCI AMCK au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.
Sur la prescription :
La SCI AMCK a sollicité en première instance la condamnation de la société AFFICHAGE CLG au paiement de la somme de 37 044 euros au titre des arriérés des loyers de 2000 à 2015.
L'ancien article 2277 du Code civil assujettissait à une prescription quinquennale les actions en paiement de tout ce qui était payable par année ou à des termes périodiques plus courts, en particulier, les loyers, des fermages et des charges locatives.
L'article 2224 du code civil en vigueur depuis le 19 juin 2008 stipule que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.».
Il résulte des dispositions des articles 2241 et 2244 du code civil que le délai de prescription ou le délai de forclusion s'interrompt par une citation en justice, même en référé, une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.
En l'espèce, la sommation de payer délivrée par huissier de justice le 23 septembre 2015 ne saurait constituer un acte interruptif la prescription.
Dès lors, seule l'assignation délivrée le 20 juin 2016 par la SCI AMCK est de nature à interrompre le délai de prescription de sa créance.
Il résulte des dispositions de l'article 2233 du code civil en vigueur depuis le 19 juin 2008 anciennement 2257 du code civil que
« La prescription ne court pas :
1o A l'égard d'une créance qui dépend d'une condition, jusqu'à ce que la condition arrive;
2o A l'égard d'une action en garantie, jusqu'à ce que l'éviction ait lieu;
3o A l'égard d'une créance à terme, jusqu'à ce que ce terme soit arrivé. ».
En conséquence, si les créances de 2000 au 31 décembre 2010 sont prescrites, les échéances des loyers à compter du 30 juin 2011 ne le sont pas.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la créance :
Le preneur est tenu aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil de deux obligations principales :
« 1o D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2o De payer le prix du bail aux termes convenus. ».
L'article 3 du contrat de louage d'emplacement privé stipule : « le présent bail est consenti moyennant le loyer annuel de 4500 francs par panneau soit 13500 francs payable semestriellement en fin de mois de l'échéance par chèque bancaire, le premier paiement d'avance, les paiements suivants à terme échu. ».
La créance de la SCI à l'encontre de la société AFFICHAGE CLG est fondée en son principe en vertu du contrat de louage d'emplacement privé.
La société AFFICHAGE CLG qui soutient n'avoir exploité qu'un seul panneau à la suite du cyclone de 2002 produit deux listings internes à la société AFFICHAGE CLG et la photographie datée d'août 2015 du terrain, issue du site Google Maps sur lequel ne figurerait plus qu'un seul dispositif.
Elle argue du caractère inexploitable des installations publicitaires rendant le contrat inapplicable, se prévaut d'un trouble de jouissance et elle invoque les dispositions de l'article 4 du contrat ouvrant droit à réduction du loyer.
Il résulte tant des dispositions de l'article 1719 du code civil que de l'article 4 du contrat « conditions générales » que la SCI AMCK est tenue en sa qualité de bailleur de délivrer à la société AFFICHAGE CLG une parcelle de terrain pour l'installation de trois panneaux d'affichage publicitaire et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.
En l'espèce, le bailleur justifie avoir mis la parcelle cadastrée section H no [Cadastre 1] à la disposition de la société AFFICHAGE CLG qui ne rapporte pas la preuve que l'emplacement loué se soit avéré ou soit devenu inexploitable.
Il sera fait observer qu'aux termes de l'article 4 du contrat, il incombe à la société AFFICHAGE CLG de « maintenir en permanence des installations publicitaires en état d'entretien et réparer les dégâts occasionnés par celles-ci. ».
Il y a lieu de considérer que la force probante des preuves que la société AFFICHAGE CLG s'est constituée à elle-même est insuffisante pour objectiver l'absence d'exploitation des deux panneaux et leur démontage et ce, en l'absence notamment de courrier adressé par ses soins au bailleur, de constat d'huissier, de déclaration de sinistre.
Par ailleurs, le preneur ne saurait se prévaloir d'un trouble de jouissance dès lors qu'il lui appartenait de maintenir en permanence ses installations publicitaires en état d'entretien.
Tenant les dispositions de l'article 3 du contrat de louage d'emplacement privé et des articles 2224 anciennement 2277 du code civil et 2233 anciennement 2257 du code civil, doivent être prises en compte dans la détermination de la créance, les échéances échues à terme à compter du 30 juin 2011 jusqu'à la résiliation du contrat à savoir:
-2058 euros pour l'échéance des 30 juin et 31 décembre 2011 ;
-2058 euros pour l'échéance des 30 juin et 31 décembre 2012 ;
-2058 euros pour l'échéance des 30 juin et 31 décembre 2013 ;
-2058 euros pour l'échéance des 30 juin et 31 décembre 2014 ;
-1029 euros pour l'échéance du 30 juin 2015.
Il convient de condamner la société Affichage CLG paiement de la somme de 9261 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2014 date de la mise en demeure.
La SCI AMCK est condamnée à restituer la somme de 2.058 euros à la société AFFICHAGE CLG.
Le jugement déféré est infirmé sur ce point.
Sur la résiliation :
Le preneur relève que la négligence du bailleur dans le recouvrement des loyers échus serait de nature à justifier une résiliation tacite du contrat de bail et le non-paiement des loyers par le locataire.
Il convient de rappeler que dans un arrêt du 03 octobre 1972, la Cour de cassation a précisé que l'abstention pour le bailleur de réclamer le prix de la location payable d'avance au preneur ne saurait constituer un manquement fautif aux clauses du bail. (Cass. 3e civ., 3 oct. 1972).
Il résulte des dispositions de l'article L. 581-25 du code de l'environnement anciennement article 39 de la loi no 9-1150 du 29 décembre 1979 et de l'article 3 du contrat de louage conclu entre les parties que « À défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet pendant un mois. ».
Le 23 septembre 2015, une sommation de payer a été délivrée par le bailleur au preneur.
Il est constant que le preneur ne s'est pas acquitté des loyers mis à sa charge.
En présence d'une mise en demeure régulière, qui a produit ses effets à défaut de paiement dans le délai d'un mois, la résiliation de plein droit du bail était par conséquent acquise le 23 octobre 2015.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société AFFICHAGE CLG.
Sur l'indemnité d'occupation :
L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».
Il est spécifié au contrat que « le preneur doit remettre l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat. ».
La résiliation du contrat de location est intervenue le 23 octobre 2015.
Il y a lieu de constater qu'à défaut de rapporter la preuve de la remise des lieux au bailleur, le preneur doit en contrepartie de la jouissance effective des lieux sans titre payer une indemnité d'occupation égale au préjudice que subit par le bailleur du fait de l'absence de restitution des lieux.
La SCI AMCK sollicite une indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la location et l'exploitation des panneaux à compter de la résiliation du bail jusqu'au 28 novembre 2018.
En l'espèce, il convient de faire droit à la demande de la SCI AMCK et de lui allouer à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'au 29 novembre 2018 la somme de 6174 euros qui se décompose comme suit :
-1029 euros pour l'échéance du 31 décembre 2015 ;
-2058 euros pour l'échéance des 30 juin et 31 décembre 2016 ;
-2058 euros pour l'échéance des 30 juin et 31 décembre 2017 ;
-1029 euros pour l'échéance du 30 juin 2018.
En conséquence, il convient de condamner la Société AFFICHAGE CLG à payer à la SCI AMCK la somme de 6.174 euros indemnité d'occupation.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI AMCK pour résistance abusive :
L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou au moins une erreur grossière équipollente au dol.
À défaut pour la SCI AMCK de caractériser à l'encontre de la société AFFICHAGE CLG une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice, la SCI AMCK est déboutée de sa demande.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes :
Il paraît inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de la SCI AMCK.
La société AFFICHAGE CLG est condamnée à payer la somme de 1500 euros à la SCI AMCK au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société AFFICHAGE CLG succombant, il y a lieu de la condamner aux dépens.
Le jugement déféré est confirmé sur ces points.
La société AFFICHAGE CLG ayant succombé en appel, il convient de la débouter de sa demande de condamnation de la société SCI AMCK au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande formulée par la SCI AMCK de condamnation de la société AFFICHAGE CLG au titre de l'article 700 du code de procédure civile est rejetée.
La société AFFICHAGE CLG est condamnée aux entiers dépens d'appel.
* * * * *
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort
Constate que la cour n'est pas saisie de la fin de non-recevoir du défaut de qualité à agir ;
Rejette pour partie la fin de non-recevoir de la prescription de la créance ;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SARL AFFICHAGE CLG à la somme de 11 319 euros au titre des loyers impayés ;
Confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Condamne la société AFFICHAGE CLG au paiement de la somme de 9261 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2014 date de la mise en demeure ;
Condamne la SCI AMCK à restituer à la SARL AFFICHAGE CLG la somme de 2058 euros ;
Déboute la SARL AFFICHAGE CLG de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI AMCK de sa demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL AFFICHAGE CLG aux entiers dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈREsignéLE PRÉSIDENT
