ARRÊT No21/559
PC
No RG 19/02305 - No Portalis DBWB-V-B7D-FH2A
Me sarl [F] - Mandataire de Société RESIDENCE BOIS DE ROSE
Société RESIDENCE BOIS DE ROSE
C/
[D]
[Adresse 8]
S.A. ALLIANZ IARD
S.C.I. PAOLA
S.A.S. LES BATISSEURS DE BOURBON
S.A.R.L. JAM IMMOBILIER
RG 1èRE INSTANCE : 15/01039
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 14 février 2018 RG no: 15/01039 suivant déclaration d'appel en date du 16 août 2019
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE BOIS DE ROSE, représenté par son syndic en exercice la SARL [F] domicilié [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Monsieur [E], [G] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [T] [X]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.C.I. PAOLA
[Adresse 2]
[Localité 6])
Représentant : Me Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.S. LES BATISSEURS DE BOURBON
[Adresse 1]
[Localité 7]
Me Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. JAM IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 7] (REUNION)
Représentant : Me Olivier HAMEROUX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 25 février 2021
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Septembre 2021 devant la Cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Mme Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 Novembre 2021.
Greffier: Madame [B] [M], ff.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Novembre 2021.
* * *
LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [T] [X] a acquis en VEFA un appartement de standing situé [Adresse 9] - auprès de la SCCV PAOLA, promoteur aujourd'hui liquidée et représentée par la SAS Les BATISSEURS DE BOURBON. Dans cette même résidence, Monsieur [D] [G] [E], associé de la SCCV PAOLA, est propriétaire de l'appartement numéroté 13, situé au-dessus de l'appartement de Monsieur [X]. Une assurance dommages ouvrage et une assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR) a été souscrite par la SCCV PAOLA auprès de la Compagnie ALLIANZ.
La réception de l'immeuble a été prononcée le 30 mars 2010.
La résidence [Adresse 3] est soumise au statut de la copropriété et son syndic est la SARL [F].
Monsieur [X] bénéficie d'une assurance multirisque habitation souscrite auprès de la GMF.
La copropriété a souscrit une assurance « immeuble » auprès de la PRUDENCE CREOLE.
Monsieur [D] a souscrit une assurance multirisque habitation auprès de la société PRUDENCE CREOLE.
Le 26 août 2011, Monsieur [X] a constaté des infiltrations dans son appartement. Un constat amiable de dégât des eaux a été signé entre Monsieur [X] et Monsieur [D]. Plusieurs expertises amiables ont été réalisées.
Monsieur [X] a sollicité la désignation d'un expert judiciaire au contradictoire du propriétaire de l'appartement situé au-dessus de Monsieur [D], de la Compagnie PRUDENCE CREOLE, assureur de l'immeuble, de l'assureur dommage ouvrage et du promoteur vendeur, la SCCV PAOLA.
Par ordonnance de référé en date du 11 juillet 2013, Monsieur [L] était désigné en qualité d'Expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 7 novembre 2013.
Par actes des 23 et 25 février 2015, Monsieur [T] [X] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis, la Compagnie ALLIANZ IARD, la SCCV PAOLA, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] et Monsieur [D] aux fins de les voir condamner au paiement des travaux de reprise dans l'appartement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Puis, par actes des 16 et 19 septembre 2016, Monsieur [T] [X] a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis, les BATISSEURS DE BOURBON, la société JAM IMMOBILIER, la société SECODIS et Monsieur [D] [E] aux fins de les voir condamner au paiement des travaux de réparation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par ordonnance du 20 février 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.
Par jugement rendu le 14 février 2018, le tribunal de Grande Instance de Saint-Denis a décidé de :
-Déclarer irrecevable les demandes formées à l'encontre des BATISSEURS DE BOURBON, la société JAM IMMOBILIER, la société SECODIS et Monsieur [D] [E] [G], associés de la SCCV PAOLA.
-Rejeter les exceptions d'irrecevabilité soulevées par le [Adresse 10].
-Homologuer le rapport d'expertise en date du 7 novembre 2013.
-Condamner solidairement la SCCV PAOLA et la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD et in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 8.600 € TTC au titre de la réparation des désordres.
-Condamner solidairement la SCCV PAOLA et la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD et in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 1.600 € TTC au titre de la réparation des conséquences des désordres.
-Condamner in solidum la SCCV PAOLA et le [Adresse 10] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 24.000 € au titre de son préjudice de jouissance et celle de 5.000€ au titre de son préjudice moral.
-Dispenser Monsieur [T] [X], en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi de 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais de travaux énoncés ci-dessus dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
-Débouter du surplus des demandes.
-Ordonner l'exécution provisoire.
-Condamner in solidum la SCCV PAOLA, la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD et le [Adresse 10] aux dépens y compris ceux d'expertise d'un montant de 2.517,58 euros et des trois constats d'huissier du 23 janvier 2013 d'un montant de 421,40 €, du 29 mai 2015 de 300 € et du 6 juillet 2015 de 300€ , dépens qui seront distraits au profit de Maître FAYETTE, Avocat sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 CPC, en ce compris le droit proportionnel alloué aux huissiers de justice conformément à l'article 10 du Décret 2001-212 du 8 mars 2001 et les dépens des mesures conservatoires engagées et à engager pour leur conservation.
Par déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour le 16 août 2019, le [Adresse 10] représenté par son mandataire SARL [F] a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2021.
PRETENTIONS ET MOYENS
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par RPVA le 15 novembre 2019 Le [Adresse 10] (le SDC) demande à la cour de:
-Réformer le jugement entrepris en totalité concernant les condamnations solidaires prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].
-Dire et juger pour le cas où serait ordonnée une expertise complémentaire que la Cour devra retenir les responsabilités conséquences de la mise à jour des causes et origines exactes des désordres et notamment du caractère exclusivement privatif de ceux-ci entrainant la pleine et totale responsabilité de Monsieur [D].
-Dire et juger pour le cas où ne serait pas retenue la demande de mesures expertales complémentaires que les rapports établis par la Société PROFUITE mettent à jour sans aucun doute possible l'origine privative des désordres et par voie de conséquences la nature exclusivement privative du litige ne pouvant entrainer de quelconque condamnation à la charge de la copropriété.
-En toute hypothèse et si la Cour par extraordinaire ne tenait pas compte des preuves nouvelles produites:
-Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux côtés de la Compagnie ALLIANZ et de la SCCV PAOLA sur l'ensemble des condamnations et postes retenus,
-Dire et juger qu'il en sera de même concernant la condamnation in solidum du concluant avec la SCCV PAOLA quant aux troubles de jouissance et au préjudice moral.
-Condamner tous succombants au paiement de la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens.
L'appelant fait valoir qu'il a été privé de toute défense dans le cadre des opérations d'expertises. Il souligne que l'inopposabilité des opérations d'expertise entraine obligatoirement l'impossibilité de produire tous dires ou explications ou encore toutes demandes d'investigations dans le cadre d'opérations d'expertise judiciaire.
Il soutient que l'ensemble des mesures et diligences auxquelles il était tenu ont été effectuées et ont entrainé le versement d'indemnités de la part de l'assureur Dommages Ouvrages, des assureurs concernés, mais également l'exécution de réparations.
Il affirme qu'il n'est pas concerné par ce litige puisqu'une expertise réalisée par PROFUITE a considéré que les causes des désordres sont uniquement privatives et proviennent du jacuzzi de Monsieur [D].
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 5 mai 2020, Monsieur [T] [X] sollicite la Cour de:
-Débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BOIS DE ROSE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
-Débouter la SELARL HIROU, la société JAM IMMOBILIER et la SCCV PAOLA de leurs demandes portées à l'encontre de Monsieur [T] [X] ;
-Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion no 15/01039 du 14 février 2018 en toutes ses dispositions ;
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BOIS DE ROSE au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître FAYETTE ;
-Dire que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application du décret no 2016-230 du 26 février 2016 et de l'arrêté du même jour (tarif des huissiers) devront être supportées par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Monsieur [X] fait valoir que le rapport d'expertise n'est pas inopposable au Syndicat des copropriétaires. En effet, il rappelle que conformément à l'article 16 du code de procédure civile, si un rapport d'expertise judiciaire n'est opposable à une partie que lorsqu'elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il précise que son action devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis s'est fondée sur le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [L] en date du 3 novembre 2013 et a été contradictoirement débattu.
Il réfute l'irresponsabilité du syndicat des copropriétaires, en soulignant que celui-ci se fonde sur un rapport d'expertise non contradictoire effectué en 2018 par l'entreprise PROFUITE qui retient une cause des désordres d'ordre privative.
Monsieur [X] souligne que la Cour ne pourrait pas se fonder sur ce rapport car il n'a fait l'objet d'aucune désignation d'un expert judiciaire, qu'il n'est pas contradictoire, n'a aucune valeur probante et qu'il n'émane pas d'un expert mais d'une entreprise.
Il précise également que le rapport de l'entreprise PROFUITE ne détermine nullement l'absence de responsabilité du syndicat en relevant des causes aux désordres telles que les défauts d'étanchéité du revêtement de la toiture sus-jacente ou encore le défaut d'évacuation des eaux dans les glissières des menuiseries.
Il indique que l'expert judiciaire identifie dans son rapport des travaux à réaliser pour un mettre un terme aux désordres, sur la terrasse toiture de l'appartement 13 qui est définie dans le règlement de copropriété comme une partie commue. Il relève que ces travaux doivent être réalisés par le Syndicat des copropriétaires au regard de son obligation de conservation et d'entretien de l'immeuble. Il estime que le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aurait dû faire voter ces travaux urgents par l'assemblée générale des copropriétaires pour qu'ils soient réalisés rapidement.
Il prétend que la SCCV PAOLA conformément aux articles 1792 et 1792-1 du Code civil est responsable de plein droit pour les désordres de nature décennales sauf si elle rapporte la preuve d'une cause étrangère, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 18 février 2020, Monsieur [E] [D] sollicite la Cour de:
Vu le rapport d'expertise du 11 juillet 2013,
-Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis le 14 février 2018,
-Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à verser à Monsieur [D] la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître SELLY.
Monsieur [D] fait valoir que sa responsabilité ne peut pas être engagée sur la base des rapports de la société PROFUITE dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à défaut d'être contradictoires.
Il précise également que l'expert judiciaire n'a pas retenu sa responsabilité dans les causes des désordres car il mentionne une insuffisance d'étanchéité de toiture, une gouttière défaillante et en aucun cas, une cause d'ordre privative.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 13 février 2020, La SELARL HIROU liquidateur judiciaire de la SOCIETE LES BATISSEURS DE BOURBON (elle-même liquidateur et associé de la SCCV PAOLA), la Société JAM IMMOBILIER, la SCCV PAOLA devenue SCI PAOLA représentée par son liquidateur sollicitent la Cour de :
-Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré Monsieur [X] irrecevable en ses demandes à l'encontre de la SOCIETE LES BATISSEURS DE BOURBON et la SOCIETE JAM IMMOBILIER.
Statuant à nouveau sur les autres chefs:
-Dire M. [E] [D] entièrement responsable des désordres subis par M. [T] [X].
-Débouter M. [T] [X] de toutes ses demandes à l'encontre de la SCI PAOLA.
A titre subsidiaire, dans le cas où la Cour estimerait devoir condamner la SCI PAOLA à payer à M. [T] [X] quelle que somme que ce soit,
- dire que la SOCIETE ALLIANZ IARD et M. [E] [D] devront garantir solidairement la SCI PAOLA de toute condamnation prononcée à son encontre.
-Condamner M. [T] [X] à payer à la SCI PAOLA ainsi qu'à la SOCIETE LES BATISSEURS DE BOURBON (LBB) et la société JAM IMMOBILIER la somme de 3500 € chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Les intimées font valoir que les demandes formées par M. [X] à l'encontre des SOCIETES LES BATISSEURS DE BOURBON et JAM IMMOBILIER sont irrecevables. Elles précisent que la SCI PAOLA n'a pas perdu sa personnalité juridique du fait de sa dissolution amiable et que ses associés ne pouvaient être condamnés à payer ses prétendues dettes que si des poursuites vaines auraient été engagées contre eux, comme l'impose l'article 1858 du Code Civil.
Les intimées considèrent que le véritable responsable des désordres est Monsieur [D]. Elles indiquent que celui-ci a installé un spa au-dessus de la chambre sud de l'appartement de M. [X] ainsi que des jardinières munies d'un système d'irrigation. Confortées par le rapport de PROFUITE, elles soulignent que le dysfonctionnement de ces différentes installations est bien la cause des infiltrations.
Elles avancent que le fait d'un tiers est de nature à exonérer la responsabilité de la SCCV PAOLA.
Elles ajoutent que l'expert a précisé que les désordres étaient de nature décennale de sorte que la SOCIETE ALLIANZ IARD, assureur décennal de la SCI PAOLA lui doit sa garantie.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 11 février 2020, la SA ALLIANZ ASSURANCE sollicite la Cour de:
-Voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel.
-Voir condamner l'appelant à verser la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.
La SA ALLIANZ ASSURANCE fait valoir que la société [F] Syndic, n'a jamais été partie à la procédure ayant abouti au jugement du 14 février 2018 de telle sorte que cette société est irrecevable à interjeter appel.
Elle ajoute également que la Cour doit constater l'irrecevabilité de l'appel de la SARL [F] en tant qu'appelante dans la déclaration d'appel car elle n'a jamais conclu.
Elle soutient que le Syndicat des Copropriétaires est responsable car n'a diligenté aucuns travaux et aucune procédure pour faire cesser les désordres dans les parties communes ou les désordres des parties privatives issues des parties communes.
Elle indique que le Syndicat des Copropriétaires pourra se retourner contre son syndic, la société [F], en responsabilité civile.
* * * * *
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société ALLIANZ à l'encontre de la SARL [F] :
Le dispositif des conclusions de la société ALLIANZ ne contient aucune fin de non-recevoir dirigée contre l'appel de la société [F], syndic du SDC.
La cour n'a donc pas à répondre de ce chef.
Sur la demande d'expertise complémentaire évoquée par le SDC :
Il convient de noter que le dispositif des conclusions de l'appelant ne contient aucune demande expresse d'expertise complémentaire, mais une simple éventualité et ses conséquences auxquelles la cour n'a pas non à répondre en vertu des prescriptions de l'article 954 du code de procédure civile.
Sur l'opposabilité du rapport d'expertise judiciaire au SDC :
L'appelant plaide que le rapport d'expertise et les opérations de l'expert lui sont inopposables car il n'a pas été mis en cause.
Cependant, il résulte des termes du rapport d'expertise (page 7) que le Syndic de la copropriété RESIDENCE BOIS DE ROSE est intervenu volontairement aux opérations et était présent à l'accedit du 17 septembre 2013 sur place (annexe 1 du rapport). Sa représentante a même adressé à l'expert divers documents, dont les deux rapports d'expertise SARETEC, la liste des entreprises intervenues, la déclaration de sinistre du 4 novembre 2011, les plans.
Enfin, ce rapport a été librement discuté pendant l'instance par l'ensemble des parties, même si, initialement, l'ordonnance de référé impliquait Monsieur [T] [X] à Monsieur [E] [D], la société PRUDENCE CREOLE et la SCCV PAOLA.
En conséquence, il n'y a pas lieu de déclarer inopposable au SDC le rapport d'expertise réalisé par Monsieur [L] le 7 novembre 2013.
Sur les désordres et leur origine :
Les conclusions du rapport d'expertise judiciaire :
Le rapport d'expertise judiciaire a retenu que Monsieur [D], propriétaire de l'appartement No13 a aménagé et équipé, par ses propres moyens, le logement livré brut par la SCCV PAOLA. Il a ainsi installé ou fait installer un SPA au-dessus de la chambre sud de l'appartement No 26. Une photographie de ce spa est intégrée au rapport en page 13.
Bien qu'ayant constaté la présence de ce spa et eu connaissance des conditions d'aménagement et d'équipement de l'appartement appartenant à Monsieur [D] (No 13), l'expert a décrit les désordres comme suit :
Désordres D1 : Traces d'auréoles bistres et brunes, décollement et cloquage des enduits peintres, endommagement peintures et décorations, sous dalle haute, témoignant d'infiltrations passées. Ce désordre est sec lors de l'accedit.
L'expert a énuméré les causes des désordres dans un ordre décroissant d'importance :
- Défaillance de l'étanchéité sous tube alu EP (eaux de pluies) de toilure tôle au droit de l'appartement 26 (relevé d'étanchéité sur acrotère et calfeutrements) ; Les eaux pluviales de la toiture en tôle couvrant le dégagement et la buanderie de l'appartement 13, sont assainies par une gouttière qui renvoient ces eaux sur la toiture terrasse couvrant la zone de cuisine et spa de l'appartement 13. (?) Ces eaux pluviales s'écoulent entre le bâti et le tableau, migrent sous la traverse basse, puis dans la chape de compression de la dalle haute (R+4) au droit de la chambre Nord de l'appartement 26. Ces eaux se répandent et imprègnent la dalle haute 5+4, avec des résurgences par les fourreaux électriques, au droit du socle de douille et au droit des joints de pré dalles, ou des micro fissures, dans les chambres Nord et Sud.
- Insuffisance de l'étanchéité des relevés de souche et d'acrotère, en toiture terrasse au droit de l'appartement 13. Ces relevés ont reçu une application d'un produit élastique type peinture imperméabilisation I4, et n'ont pas fait l'objet d'un traitement par produits d'étanchéité type SEL ou complexe bitumineux renforcé alu type VERAL. Les fissurations en arase supérieure d'acrotère sont infiltrantes, le traitement étant lui-même fissuré.
A titre secondaire, l'expert a constaté une insuffisance de l'étanchéité des assemblages en onglet des profilés aluminium de la porte fenêtre à quatre vantaux face au spa de l'appartement 13, avec écoulement en chape de compression de la dalle haute R+4 et migration des eaux.
A titre secondaire (dégâts des eaux antérieurement instruits et dédommagés par la GMF au demandeur) :
-Dysfonctionnement de l'installation d'irrigation des jardinières de l'appartement 13 (événement ponctuel déclaré en dégât des eaux) ;
-Fuite sur joint mal serré de la nourrice AEP dans la cuisine de l'appartement 13 (événement ponctuel déclaré en dégât des eaux) ;
-Débordement du siphon de la machine à laver en buanderie de l'appartement 13 (événement ponctuel déclaré en dégât des eaux) ;
L'Expert conclut que les travaux à réaliser en urgence pour la reprise de ces désordres doivent consister en des travaux curatifs sur les causes des désordres, notamment la dépose du raccord aluminium entre la gouttière et la toiture terrasse, la mise en oeuvre d'un retour de gouttière aluminium, la reprise des relevés d'identité sur acrotère et souches.
Puis, l'Expert judicaire énumère le programme des travaux à réaliser ultérieurement pour réduire les infiltrations d'eaux pluviales.
Sur le rapport produit par le SDC, réalisé par la société PROFUITE :
L'appelant invoque trois rapports de la société PROFUITE pour contester les conclusions rappelées ci-dessus en substance.
Elle en tire comme conséquence que la seule et unique cause des désordres est le jacuzzi démontrant une fois de plus que les désordres étaient uniquement à caractère privatif et ne devaient nullement impliquer la copropriété et en toute hypothèse ne pouvait aboutir à des condamnations solidaires.
Le premier rapport, daté du 14 mai 2018, consécutif à une intervention du 16 mars 2018 dans l'appartement de Monsieur [X] (No 26), relève des traces d'infiltration en plafond dans la chambre de gauche, la salle de bains et le cellier. Celles-ci sont sèches. Mais les traces d'infiltrations persistent en plafond de la chambre de droite avec un taux d'humidité de 100 %. Grâce à un test fumigène, le technicien a relevé des résurgences de fumée à plusieurs endroits de la dalle terrasse étanchée, notamment au niveau des dispositifs d'évacuation des eaux pluviales. Puis, le technicien de la société PROFUITE a remarqué des traces d'eau sur le sol de l'appartement No 13, autour du jacuzzi, provenant des bacs à végétaux, situé à l'aplomb des désordres de l'appartement No 26. Il a remarqué que l'eau s'infiltre dans la chape et ressort en plafond de l'appartement sous-jacent. Il conclut que les désordres proviennent de plusieurs défauts d'étanchéité du revêtement de la toiture terrasse sous-jacente aux dommages. Concernant les désordres constatés dans la chambre droite de l'appartement No 26, ils proviennent des écoulements d'eau /fuite des bacs à végétaux de l'appartement No 13, situé à l'aplomb des dommages.
Le deuxième rapport est daté du 18 décembre 2018, consécutif à une visite du 17 décembre 2018. Le technicien a relevé un taux d'humidité de 80 % en pied de mur sous le châssis des baies vitrées du séjour de l'appartement No 13 appartenant occupé par Monsieur [D]. Suite à un test d'étanchéité à l'eau colorée entre le caillebotis du balcon et la menuiserie de la baie vitrée, des résurgences d'eau ont seulement été constatées en pied de mur sous le châssis de la baie vitrée du séjour. Le technicien en déduit que les désordres constatés en pied de mur proviennent d'un défaut d'évacuation des eaux dans la glissière des menuiseries, les pissettes étant bouchées par du mastic provoquant le débordement de l'eau stagnante.
Le troisième rapport, établi concomitamment avec le précédent retient que les désordres constatés dans la chambre orientée côté mer de l'appartement [Adresse 9], proviennent d'un ancien dégât des eaux au niveau des jardinières de l'appartement No 13.
Nonobstant le caractère non contradictoire de ces constatations, réalisées néanmoins en présence de Monsieur [X] et de Monsieur [D] deux fois sur trois, et en tout cas des deux occupants lors du dernier constat, il convient de souligner que ceux-ci ne remettent pas en cause les analyses de l'expert judiciaire, qui a retenu à titre secondaire, le dysfonctionnement de l'installation d'irrigation des jardinières de l'appartement 13 en notant qu'il s'agissait d'un événement ponctuel déclaré en dégât des eaux.
Enfin, les autres désordres n'ont pas été analysés par le technicien de la société PROFUITE, pas plus que les éléments extérieurs d'étanchéité de l'immeuble.
Ainsi, ces nouvelles pièces produites par le SDC, concernant des interventions réalisées plus de cinq ans après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, sont insuffisantes à jeter un doute sur les conclusions complètes et clairement énoncées de l'Expert judicaire.
Sur les autres pièces produites :
Monsieur [X] produit en pièce No 1 un constat amiable de dégâts des eaux, daté du 9 novembre 2011, rédigé avec Monsieur [D], faisant observer que « la construction trop rapide de l'immeuble ainsi que le peu de suivi des travaux semblent être à l'origine des fissures et infiltrations. »
Le rapport préliminaire « Dommage – Ouvrage » SARETEC établi le 15 décembre 2011, a été établi alors que le syndic de copropriété était déjà la SARL [F], société appelée à ces opérations d'expertise amiable. Une réunion s'est tenue sur les lieux en présence de Monsieur [X] et de Monsieur [D] (page 5 du rapport). L'analyse des désordres affectant l'appartement No 26 de Monsieur [X] a été menée en examinant les lieux et le logement No 13 de Monsieur [D] situé au-dessus. Le rapport indique qu'il est observé en plafond de la cuisine une large auréole d'humidité accompagnée d'un léger écoulement d'eau en goutte à goutte. Dans la chambre, il est aussi observé une auréole ponctuelle se développant au pourtour du point lumineux. Selon les termes de l'analyse figurant en page 14 dudit rapport, l'examen visuel des canalisations d'alimentation en eau, situées à l'arrière du meuble de la cuisine a permis de constater la présence d'une fuite sur l'une de ces conduites. Les dommages dans le logement 26 (de M. [X]) proviennent de cette fuite intéressant, soit un raccord de conduit, soit une conduite encastrée sous la chape. Ces conduites ont été réalisées directement par le propriétaire dans le cadre de l'aménagement intérieur de son logement.
A la lecture de ce rapport, la société ALLIANZ a avisé le syndic de copropriété, par courrier reçu le 20 mars 2012 que le sinistre constaté dans le logement de Monsieur [X] ne relevait pas de la garantie du constructeur.
Pourtant, en contradiction avec ce courrier, la société SARETEC a écrit le 7 août 2012, à la suite d'une nouvelle déclaration de sinistre en date du 6 avril 2012, à Monsieur [X] que la trace d'infiltration en cueillie de plafonds dans la chambre Sud constitue un dommage de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Mais il a maintenu que le second dommage, relatif à une infiltration en plafond dans la chambre Nord, provient d'une cause étrangère à la réalisation de l'ouvrage (provenant en fait d'ouvrages réalisés directement par le propriétaire du logement No 13, soit M. [D]). L'Expert estimait alors la réparation du dommage indemnisable à la somme de 150 euros.
Pourtant, Monsieur [X] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier de justice le 23 janvier 2013, révélant la persistance de désordres liés à des infiltrations en plafond de son logement, hors de la chambre Nord et dans celle-ci en même temps.
Puis, par courrier daté du 15 mai 2012, la SARL [F], ès qualité de syndic du SDC, a été avisée que les infiltrations au plafond de la chambre Sud étaient prises en charge par l'assureur « Dommage – Ouvrage » à hauteur de 750 euros.
Un nouveau rapport a été établi le 7 juin 2013 par la société SARETEC pour examiner une nouvelle fois les désordres d'infiltration de la chambre de l'appartement de Monsieur [X] « côté montagne » en présence de la SARL [F] ainsi que de l'entrepreneur SOGEA REUNION d'autres parties ayant été informées.
Il est alors constaté (page 5 du rapport, pièce No 9 de l'intimé) que ces désordres persistent sans que la visite du logement de Monsieur [D] n'ait pu s'effectuer.
Monsieur [X] a de nouveau fait constater la persistance des infiltrations d'eau au plafond de la même chambre Nord le 29 mai 2015.
Puis il a fait réitérer ces constations le 6 juillet 2015, ajoutant l'apparition de désordres nouveaux dans le couloir central et la chambre Sud.
Enfin, il résulte du jugement prononcé le 13 mai 2013 par le tribunal d'instance de Saint-Denis que Monsieur [D] a été condamné à payer à Monsieur [X] à faire exécuter les travaux d'étanchéité au niveau des canalisations d'alimentation en eau, situées à l'arrière du meuble de la cuisine de son appartement, pour faire cesser les infiltrations chez Monsieur [X], sous astreinte. Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par la cour d'appel de céans, selon arrêt en date du 10 octobre 2014.
Enfin, deux autres procès-verbaux de constat d'huissier de justice confirment la persistance, voire l'aggravation des infiltrations le 4 avril 2016 et le 27 décembre 2016.
Monsieur [X] produit aussi un courrier adressé au syndic du SDC le 14 août 2017, se plaignant d'une « énième fuite d'eau » empruntant la gaine électrique du plafonnier de la chambre côté mer? »
Un nouveau constat amiable de dégât des eaux a été rédigé par Monsieur [X] et Monsieur [D] le 5 décembre 2018 puis le 2 février 2019.
Ceci étant exposé, il résulte de l'ensemble de ces pièces que le SDC et son syndic ne pouvaient ignorer les troubles affectant le logement de Monsieur [X], nonobstant le fait qu'ils n'aient pas été mis en cause dans les opérations d'expertise judiciaire.
Compte tenu de ce qui précède, et des nombreuses constatations réalisées avant l'expertise judiciaire et postérieurement à celle-ci, il convient de confirmer le premier juge en ce qu'il a retenu que les désordres subis par l'appartement de Monsieur [X] provenaient principalement de défauts d'étanchéité du bâtiment.
Sur la nature des désordres et les responsabilités :
En premier lieu, il est nécessaire de retenir que les désordres relatifs aux défauts d'étanchéité ont leur siège dans la structure même de l'immeuble et donc dans les parties communes de la copropriété.
Le SDC est dès lors mal fondé à soutenir que ces désordres ont leur siège exclusif dans les parties privatives des appartements No 13 ou 26.
Monsieur [X] invoque la responsabilité du SDC en se fondant sur les termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l'article 14 de cette loi, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Selon l'article 18, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
En l'espèce, Monsieur [X] verse aux débats :
-Le constat de dégât des eaux rédigé entre Monsieur [X] et Monsieur [D] le 9 novembre 2011 ;
-Le rapport préliminaire « Dommages – ouvrage » réalisé par la société SARETEC à la requête d'ALLIANZ, en date du 15 décembre 2011, précisant la participation du syndic de la copropriété ;
-Le courrier adressé par l'assureur ALLIANZ à la société SE [F], en qualité de syndic du SDC, reçue le 22 ou le 27 décembre 2011, indiquant à celui-ci que les désordres constatés par SARETEC ne seraient pas pris en charge au titre de l'assurance « Dommage-Ouvrage », et que les désordres de l'appartement No 26 concernent les conduits d'alimentation réalisés par le propriétaire suite à un aménagement intérieur ;
-La lettre de SARETEC en date du 7 août 2012, aux termes de laquelle la société ALLIANZ notifie au syndic la prise en charge d'une partie des désordres mais pas de dommage No 2, considérant qu'il provient d'une cause étrangère à la réalisation de l'ouvrage.
-Un second rapport SARETEC en date du 15 mai 2012 ;
-Le jugement du tribunal d'instance de Saint-Denis en date du 13 mai 2013, condamnant Monsieur [D] à réaliser les travaux d'étanchéité au niveau des canalisations d'alimentation en eau, situées à l'arrière du meuble de la cuisine, pour faire cesser les infiltrations chez Monsieur [X], sous astreinte ;
-L'arrêt de la cour d'appel de céans, en date du 10 octobre 2014, confirmant le jugement précité.
La première pièce versée aux débats par Monsieur [X], mettant en cause explicitement le syndic de la copropriété pour les infiltrations subies, date du 14 août 2017. Elle est constituée par un courriel réclamant le diagnostic d'un expert immobilier après la disjonction de son compteur électrique au cours de la nuit du 31 juillet 2017. Monsieur [X] y rappelle que les réparations d'étanchéité et de peinture viennent d'être réalisées et qu'il s'apprête à régler le solde de la facture de la société ROUSSELOT pour un montant de 1.052,56 euros (pièce No 24).
De nouveaux constats de dégâts des eaux ont été rédigés par Monsieur [X] et Monsieur [D] le 5 décembre 2018 et le 3 juillet 2019.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le SDC, représenté par son syndic, n'ignorait pas l'existence des désordres relatifs à des infiltrations dans l'immeuble puisque le rapport SARETEC, commis par la société ALLIANZ au titre de la garantie « dommage-ouvrage » avait relevé de nombreuses infiltrations dans plusieurs logements sans admettre que sa garantie devait s'appliquer.
En outre, le syndic de la SDC était bien présent aux opérations de l'expert judicaire qui a déposé son rapport dès le mois de novembre 2013, bien que n'intervenant pas.
Face aux demandes de Monsieur [X], le SDC n'a produit que les trois rapports techniques de la société PROFUITE, s'abstenant ainsi de démontrer qu'il a agi avec diligence et efficacité pour assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes comme le prévoit l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Le SDC est donc, à ce titre, responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a déclaré responsable le SDC des désordres survenus dans l'appartement de Monsieur [X] en raison de l'absence de reprises des défauts d'infiltrations constatés dans les parties communes par l'Expert judiciaire dès 2013.
Sur les demandes dirigées contre la SCCV PAOLA devenue SCI PAOLA:
A titre liminaire, il convient de souligner que Monsieur [X], en sollicitant la confirmation du jugement entrepris, a admis l'irrecevabilité de ses demandes dirigées en première instance contre les BATISSEURS DE BOURBON, la société JAM IMMOBILIER et Monsieur [D], associés de la SCCV PAOLA.
La SELARL HIROU intervient en qualité de liquidateur judiciaire de la société LES BATISSEURS DE BOURBON, elle-même liquidateur amiable de la SCCV PAOLA, devenue SCI PAOLA
Or, depuis l'introduction de l'instance, il est manifeste que la société PAOLA était une SCCV, maître d'ouvrage de l'immeuble devenu la RESIDENCE DU BOIS DE ROSE puis vendeur des lots constituant cet ensemble immobilier. A cet égard, même les rapports SARETEC mentionnent que le souscripteur de l'assurance « Dommage-ouvrage » était la SCCV PAOLA.
Pourtant, s'il est exact que l'extrait K-BIS versé aux débats par Monsieur [X] (pièce No 20) établit que la société PAOLA était une SCI et non une SCCV, tous les actes produits dans la présente instance la présentent comme une SCCV. Il ne s'agit pourtant pas d'une erreur car Monsieur [X] a même produit les statuts de la société, constituée comme une SCCV et non comme une SCI.
Le numéro figurant sur l'extrait K-BIS de la SCI PAOLA est pourtant le même que celui figurant sur les statuts de la SCCV (pièce No 21). C'est donc par erreur que la SCCV PAOLA a été renommée SCI sans qu'aucun acte ne soit produit permettant d'établir ce changement de régime social.
Il convient donc de juger que la société PAOLA a toujours été une SCCV et non une SCI.
Sur la garantie de la SCCV PAOLA :
Il n'est pas contesté que la SCCV PAOLA ait été le promoteur de l'immeuble et le vendeur des lots litigieux à Monsieur [X].
Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
L'article 1792-1 du même code prévoit en son 2o qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Ainsi, Monsieur [X] est recevable à agir contre la SCCV PAOLA sur ce fondement.
S'il est exact qu'une partie des désordres ne relève pas de la garantie décennale compte tenu des constatations de l'expert et des pièces versées aux débats, il est aussi établi que ces désordres subis par l'appartement de Monsieur [X] provenaient principalement de défauts d'étanchéité du bâtiment. A ce titre, ils rendent impropre à sa destination l'immeuble acquis par Monsieur [X] puisque le logement n'est pas préservé contre les infiltrations d'eau, indépendamment de celles provenant de la jardinière de Monsieur [D] pour lequel ce dernier a déjà été condamné.
En conséquence, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a retenu l'obligation de la SCCV PAOLA de garantir les désordres de nature décennale constatés dans l'appartement No 26 acquis par Monsieur [X].
La SCCV PAOLA sera donc condamnée solidairement avec le SDC à indemniser Monsieur [X] de ses préjudices, directement causées par les désordres relevant de la garantie décennale.
Sur les préjudices de Monsieur [X] :
L'expert a estimé le montant des travaux de reprise des désordres D1 relatifs aux infiltrations d'eau pluviale à la somme de 8.700 euros, valeur du mois de septembre 2013 selon l'indice du BT01).
Aucune des parties ne conteste le montant des indemnités fixée par le premier juge, soit :
- 8.600 euros TTC au titre de la réparation des désordres alors que la somme de 8.700 euros figure dans les motifs ;
- 1.600 euros TTC au titre de la réparation des conséquences des désordres ;
- 5.000 euros au titre de son préjudice moral à la charge de la SCCV PAOLA et du SDC seulement ;
- 24.000 euros au titre de son préjudice de jouissance à la charge de la SCCV PAOLA et du SDC seulement.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur la garantie de la société ALLIANZ IARD :
Assureur décennal de la SCCV PAOLA, la société ALLIANZ IARD est aussi tenue à l'indemnisation des préjudices subis par Monsieur [X], in solidum avec son assurée et le SDC pour les dommages relatifs à la réparation des désordres et à leurs conséquences.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les autres demandes :
La demande de la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur de la société LES BATISSEURS DE BOURBON, de la société JAM IMMOBILIER et de la SCCV PAOLA devenue SCI PAOLA, tendant à la condamnation de Monsieur [D] au titre de son entière responsabilité des désordres doit être rejetée car celui-ci a déjà fait l'objet d'une condamnation au titre des désordres qui lui sont imputés par l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de céans en date du 10 octobre 2014.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles de la première instance.
Le SDC supportera les dépens de l'appel de Monsieur [D] et de Monsieur [X], in solidum avec la société ALLIANZ IARD pour ce dernier.
Les autres parties supporteront leurs propres dépens et leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DEBOUTE la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LES BATISSEURS DE BOURBON, elle-même liquidateur amiable de la SCCV PAOLA, de ses demandes dirigées contre Monsieur [E] [D] ;
CONDAMNE in solidum la société ALLIANZ IARD et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE BOIS DE ROSE à payer à Monsieur [T] [X] une indemnité de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de l'appel ;
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE BOIS DE ROSE à payer à Monsieur [E] [D] une indemnité de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de l'appel ;
CONDAMNE in solidum la société ALLIANZ IARD et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE BOIS DE ROSE aux dépens de Monsieur [T] [X] et de Monsieur [E] [D] en appel dont distraction au profit de Maître FAYETTE en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈREsignéLE PRÉSIDENT
