ARRÊT No21/564
MI
No RG 19/01965 - No Portalis DBWB-V-B7D-FHDW
[D]
C/
S.A.S. OPTIMIZ 2010
RG 1èRE INSTANCE : 15/03844
COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS
ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 24 avril 2019 RG no: 15/03844 suivant déclaration d'appel en date du 17 juin 2019
APPELANT :
Monsieur [L] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMEE :
S.A.S. OPTIMIZ 2010
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Pierre HOARAU, plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
CLÔTURE LE : 25 février 2021
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Septembre 2021 devant la Cour composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller :Mme Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 Novembre 2021.
Greffier: Madame Alexandra BOCQUILLON, ff.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Novembre 2021.
* * * * *
LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 11 juillet 2012, Monsieur [L] [O] [D] a vendu à la société OPTIMIZ 2010 un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de [Localité 4] au [Adresse 3]- cadastré BK [Cadastre 2] pour le prix de 350 000 €, payé comptant le jour de la signature de l'acte.
Cette vente a été passée avec faculté de rachat au prix de 410 000 € dans un délai de 6 mois pouvant être prorogé à 15 mois à la demande du vendeur.
Il a été spécifié à l'acte de vente que :
-L'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour et qu'il en aurait la jouissance à compter du 15 octobre 2014,
-Ledit bien étant actuellement occupé par le vendeur, lequel s'obligeait à rendre ledit bien libre pour cette date de toute location, occupation de personne, objet, réquisition ou préavis de réquisition et à le remettre en bon état,
-Si le bien venait à ne pas être libre à la date susvisée, le vendeur s'engageait à régler une indemnité forfaitaire de 500 € par jour de retard à titre de clause pénale.
Monsieur [D] n'a pas exercé dans les délais du contrat la faculté de rachat entraînant le caractère définitif de la vente.
Monsieur [D] étant resté dans les lieux, la société OPTIMIZ 2010 lui a fait délivrer le 28 octobre 2014 par acte d'huissier une sommation de quitter et libérer les lieux et l'a mis en demeure le 20 avril 2015 de quitter les lieux par un courrier recommandé.
Par acte d'huissier du 3 novembre 2015, la SAS OPTIMIZ a fait citer Monsieur [D] devant le tribunal de grande Instance de Saint-Denis aux fins de :
-faire constater que l'acte de vente du 11 juillet 2012 est définitif et que la société OPTIMIZ 2010 a la jouissance du bien depuis octobre 2014 ;
-ordonner l'expulsion de Monsieur [D] et de toutes personnes et bien de son chef sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
-condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 182.500 € au titre de la clause pénale figurant en page 4 de l‘acte du 11 juillet 2012 et au paiement de 3500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
-ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement du 24 avril 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion a :
-dit que l'acte de vente avec faculté de rachat du 11 juillet 2012 n'est pas un prêt à taux usuraire et n'a pas été consenti à un prix dérisoire ;
-constaté que l'acte de vente du 11 juillet 2012 est définitif ;
-constaté que la société OPTIMIZ 2010 a la jouissance du bien ;
-ordonné l'expulsion de Monsieur [D] [L] et de toutes personnes et bien de son chef sous astreinte de 200 € par jour de retard ;
-condamné Monsieur [L] [D] à payer à la société OPTIMIZ 2010 la somme de 440 000 € au titre de la clause pénale figurant dans l'acte du 11 juillet 2012 ;
-condamné Monsieur [L] [D] à payer à la société OPTIMIZ 2010 la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;
-ordonné l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 17 juin 2019, Monsieur [D] a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance en date du 22 octobre 2019, le premier président de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion statuant en référé a rejeté la demande d'arrêt d'exécution provisoire attachée au jugement du 24 avril 2019 sollicitée par Monsieur [D] et condamné ce dernier à la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2021.
Par ordonnance du 13 août 2021, le conseil de la mise en état a rejeté la requête en rabat de clôture déposée le 26 juillet 2021 par Monsieur [D] et laissé les dépens à la charge de ce dernier.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions déposées par RPVA le 16 octobre 2020, Monsieur [D] demande à la cour au visa des articles 1102,1169,1231-5, 1659, 2348 et 2458 du Code Civil, L 314-6 du Code de la Consommation, et de l'adage « Fraus omnio corrumpit » de :
-Annuler en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis en date du 24 avril 2019 ;
Statuant à nouveau,
-Déclarer nul le contrat de vente conclu entre les parties par acte notarié du 11 juillet 2012 ;
-Condamner la société OPTIMIZ 2010 à payer à Monsieur [D] la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts.
Subsidiairement,
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [D] à payer la somme de 440.000€ au titre de la clause pénale ;
-Condamner la société OPTIMIZ 2010 à payer à Monsieur [D] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [D] demande à la cour de prononcer la nullité de la vente à réméré conclue par acte notarié du 11 juillet 2012.
Selon Monsieur [D], cette vente est fictive et doit s'analyser en un contrat de prêt avec pour garantie le transfert de propriété d'un bien.
Il expose que fortement endetté en 2012, il a souhaité souscrire un emprunt aux fins d'apurer son passif et réaliser différents achats.
Maître [V] l'a mis en relation avec Messieurs [J] qui lui ont proposé d'acheter sa villa dans laquelle il avait établi son domicile.
Bien qu'évalué par le notaire à la somme de 1 986 300 €, le bien a été vendu à la société OPTIMIZ 2010 détenue par le groupe [J] au prix de 350.000 €.
Monsieur [D], rappelle que l'article 2458 du Code civil interdit qu'un pacte commissoire porte sur la résidence principale du constituant.
Il soutient qu'il lui a été consenti de surcroît un prêt à un taux usuraire faisant valoir la différence entre le prix auquel il a vendu la maison et le prix auquel il aurait pu la racheter.
Il invoque les dispositions de l'article L.314-6 du Code de la Consommation qui interdit le prêt à un taux usuraire à l'exception des prêts consentis pour des besoins professionnels, ce qui n'était pas le cas, en l'espèce.
Pour ce dernier, cette convention est illicite et le prêt ainsi que la garantie sont nuls.
Enfin, Monsieur [D] fait remarquer, à supposer qu‘il s'agisse d'une simple vente, que le bien a été vendu à vil prix, le notaire rédacteur de l'acte de vente l'ayant lui-même estimé à la somme de 1 986 300 €.
Monsieur [D] sollicite outre l'annulation de la vente, la somme de 100.000 € en réparation du préjudice subi à la suite des agissements frauduleux de la société OPTIMIZ 2010.
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la vente à réméré serait considérée comme valable, Monsieur [D] demande sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil la modération de la pénalité.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2020, la SAS OPTIMIZ 2010 demande à la Cour de :
-Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de Monsieur [D] ;
Sur le fond ;
-Dire et juger que l'acte de vente avec faculté de rachat du 11 juillet 2012 ne peut être requalifié de « prêt à taux usuraire » ;
-Dire et juger que ladite vente a été passée pour un prix qui n'a rien de dérisoire ;
-Confirmer en conséquence, le jugement du 24 avril 2019 en toutes ses dispositions sauf à porter à 500 € l'astreinte sous laquelle Monsieur [D] devra quitter les lieux par jour de retard ;
-Débouter Monsieur [D] de toute demande autre ou contraire ;
-Condamner Monsieur [D] en outre au paiement de 5000 € de frais irrépétibles pour l'instance devant la Cour d'Appel.
La SAS OPTIMIZ 2010 s'oppose à la requalification du contrat de vente avec option de rachat en prêt à taux usuraire.
Elle soutient que la vente immobilière avec faculté de rachat (ou de réméré) est prévue par l'article 1659 du code civil, que le fait que le prix de vente soit inférieur à la valeur réelle du bien est la conséquence de la nature même de cette vente particulière et des risques pris par l'acquéreur et qu'il est admis que dans ce cas le prix de vente subisse une décote normale de l'ordre de 30%.
Elle fait observer que dans le cas d'espèce, le vendeur est un professionnel à même de faire la différence entre un financement découlant d'un prêt et une vente avec option d'achat.
La SAS OPTIMIZ 2010 fait remarquer que le prix du terrain à la vente fixée à 350 000 € ne saurait être considéré comme dérisoire dès lors que le bien a été acheté en 1999 pour la somme de 335 000 €, que l'administration fiscale a abandonné ses poursuites aux fins de redressement et que le bien a été estimé à 500 000 € par le propre architecte de Monsieur [D].
La SAS OPTIMIZ 2010 sollicite le rejet de la demande de modération de la clause pénale rappelant qu'il appartient à la cour d'appliquer la volonté des parties et que rien ne permet de juger que la clause pénale contractuellement établie est exagérée dans la mesure où depuis 05 ans elle supporte les charges d'un bien sans pouvoir en retirer le moindre bénéfice et en étant privé de la jouissance du bien par la faute du vendeur.
* * * * *
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
S'agissant de la demande d'infirmation du jugement :
Monsieur [D] sollicite à titre subsidiaire l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la société OPTIMIZ 2010 la somme de 440.000€ au titre de la clause pénale.
Les chefs de jugement critiqués étant énumérés, la cour est régulièrement saisie de la demande d'infirmation du jugement.
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, Monsieur [D] demande à la cour :
-l'annulation en toutes ses dispositions du jugement entrepris et statuant à nouveau, de déclarer nul le contrat de vente conclu entre les parties par acte notarié du 11 juillet 2012 et de condamner la société OPTIMIZ 2010 à lui verser la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts ;
-à titre subsidiaire l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la société OPTIMIZ 2010 la somme de 440.000€ au titre de la clause pénale.
Si Monsieur [D] a sollicité, dans le dispositif de ses conclusions, l'annulation du jugement, il ne développe toutefois dans la discussion aucun moyen, ni de droit ni de fait, à l'appui de sa demande d'annulation du jugement.
En conséquence, il y a lieu de constater que la cour n'est pas saisie de la demande d'annulation du jugement mais qu'elle est régulièrement saisie, par l'intimé d'une demande d''infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la société OPTIMIZ 2010 la somme de 440.000€ au titre de la clause pénale.
SUR LA MODÉRATION DE LA CLAUSE PÉNALE
Il résulte des dispositions de l'article 1134 du code civil en vigueur à la date de la présents convention, devenu par la suite 1103 du même code, que « les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. ».
Selon l'article 1152 du code civil applicable au litige, devenu par la suite 1231-5 du même code, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. ».
Il est spécifié à l'acte de vente signé le 11 juillet 2012 qu'au cas où le bien ne serait pas libre à la date susvisée, le vendeur s'oblige à régler à l'acquéreur qui accepte une indemnité forfaitaire de CINQ CENTS EUROS (500 €) par jour de retard à titre de clause pénale.
La clause susvisée est indiscutablement une clause pénale au sens des dispositions de l'article 1152 du code civil dès lors que les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractuelle.
L'inexécution de l'obligation sanctionnée par une clause pénale doit être imputable au débiteur.
En l'espèce, il est acquis aux débats que Monsieur [D] n'a pas respecté l'obligation mise à sa charge en se maintenant dans les lieux.
Le juge ne peut réduire le montant d'une clause pénale, sans caractériser la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi par le créancier et le montant conventionnellement fixé.
Pour s'opposer à la modération de la clause pénale, la société OPTIMIZ 2010 dit être privée de la jouissance du bien par la faute du vendeur et supporter les charges depuis plus de cinq ans sans pouvoir en retirer le moindre bénéfice.
S'il est effectivement établi que la société OPTIMIZ 2010 a été privée en sa qualité de propriétaire et marchand de biens de la jouissance de l'immeuble, il y a lieu de relever qu'elle ne justifie pas pour autant des charges indûment supportées et du préjudice réellement subi.
Il convient par ailleurs de faire observer que le montant des pénalités tel que sollicité par la société OPTIMIZ 2010 est supérieur au prix d'acquisition du bien immobilier.
Il apparaît en l'espèce que le montant de la pénalité stipulée contractuellement apparaît manifestement excessif.
Dès lors, le montant de la pénalité est réduit à la somme de 100 000 euros.
En conséquence, Monsieur [D] est condamné à payer à la société OPTIMZ 2010 une indemnité de 100 000 € au titre de l'inexécution de l'obligation contractée.
Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point.
SUR L'ASTREINTE :
Aux termes de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Il sera rappelé que la fixation de l'astreinte relève du pouvoir discrétionnaire du juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point.
La société OPTIMIZ 2010 sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'astreinte à 200 €. Elle demande à voir le montant de l'astreinte porté à 500 euros sans pour autant étayer sa demande par une quelconque explication ou pièce justificative.
Dés, lors il convient de rejeter la demande de la société OPTIMZ 2010.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
SUR LES AUTRES DEMANDES :
Les dispositions du premier jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
Il n'y a pas lieu au stade de l'appel à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d'appel doivent rester à la charge de ceux qui les ont engagés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort
Constate que la cour n'est pas saisie de la demande d'annulation du jugement du 24 avril 2019 ;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [L] [D] à payer à SAS OPTIMIZ 2010 la somme de 400 000 € au titre de la clause pénale;
Confirme pour le surplus le jugement du tribunal de Grande instance de Saint Denis de la Réunion du 29 avril 2019 ;
Statuant à nouveau,
Condamne Monsieur [L] [D] à payer à la SAS OPTIMIZ 2010 la somme de 100 000 € à titre de clause pénale ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens d'appel ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈREsignéLE PRÉSIDENT
