ARRÊT No
PB
No RG 19/03093 - No Portalis DBWB-V-B7D-FJM2
Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA FO URNAISE
C/
[V]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRET DU 19 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 25 MARS 2019 suivant déclaration d'appel en date du 05 DECEMBRE 2019 rg no 11-19-0161
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5]
Représenté par son syndic la SARL DELMONTE IMMOBILIER,
c/o DELMONTE IMMOBILIER -
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMÉ :
Monsieur [C] [P] [V]
[Adresse 2]
Basse Terre
[Localité 4]
Représentant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
CLOTURE : 27 Mai 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Septembre 2021 devant Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Novembre 2021.
* * *
LA COUR
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Par acte d'huissier du 31 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Delmonte Immobilier, a fait assigner devant le tribunal d'instance de Saint-Pierre Monsieur [P] [V] en paiement, outre des dépens, des sommes suivantes, avec exécution provisoire :
- 4.012,54 € représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2018, pour le lot 12 dont il est propriétaire dans la résidence, sise [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017,
- 750,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
2. Par jugement du 25 mars 2019, le tribunal a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Delmonte Immobilier, de sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux dépens de l'instance et dit que Monsieur [P] [V] sera dispensé de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.
3. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 5 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision.
* * * * *
4. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
* l'a débouté de sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété,
* l'a condamné aux dépens de l'instance,
* a dit que Monsieur [P] [V] sera dispensé de toute participation à ces frais au titre des charges communes,
- statuant à nouveau,
- condamner Monsieur [P] [V] à lui payer la somme de 5.062,42 € avec intérêts à compter du 30 janvier 2017,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner Monsieur [P] [V] à payer à la [Adresse 5] la somme de 1.500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [P] [V] aux entiers dépens.
5. À l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] fait en effet valoir :
- qu'il produit les appels de fonds argués de manquants par le premier juge,
- que, si le compte propriétaire produit démarre en 2015 pour mémoire, seule est revendiquée la dette comptabilisée à partir de 2016,
- que les notifications des procès-verbaux des assemblées avaient toutes été produites à compter de 2016.
* * * * *
6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 août 2020, Monsieur [P] [V] demande à la cour de :
- le juger recevable et bien fondé en ses conclusions d'intimé,
- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Delmonte Immobilier, ne justifie pas de sa créance d'un montant de 1.275,14 € exigée au titre du report de solde antérieur du 30 septembre 2015,
- en conséquence,
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Delmonte Immobilier, à le voir condamner à lui payer la somme de 5.062,42 €,
- lui octroyer les plus larges délais pour s'acquitter du paiement des charges de copropriété impayées,
-rejeter toute demande plus ample ou contraire formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. Delmonte Immobilier.
7. À l'appui de ses prétentions, Monsieur [P] [V] fait en effet valoir :
- que la question du report à nouveau de 2015 n'est pas réglée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ne donnant aucun élément permettant l'imputation sur 2015 du paiement effectué en 2016,
- que, faute d'explication et de justification, le montant de 1.275,14 € sera exclu de sa dette.
* * * * *
8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2021 à effet différé au 27 mai 2021.
9. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges de copropriété
10. Aux termes de l'article 1353 du code civil,"celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".
11. Lorsque les comptes d'une copropriété ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation, dont le procès-verbal leur a été régulièrement notifié, ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.
12. En l'espèce, il est établi (pièce no 1 de l'appelant) que Monsieur [P] [V] est propriétaire du lot 12 dans la résidence sise [Adresse 1], ainsi que des 54/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
13. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] lui réclame un arriéré de charges de copropriété à hauteur de 5.062,42 €, arrêté au 4 mars 2020 (pièce no 23 de l'appelant).
14. Le relevé de compte copropriétaire de Monsieur [P] [V] fait apparaître une "reprise de solde ancien syndic" de 1.275,14 € au 30 septembre 2015, auquel se sont ajoutés des "appels de fonds anciens syndic" comptabilisés le 8 juin 2016 pour un montant de 758,97€ et 162,00 €, portant le solde à 2.196,11 €, en partie apuré par le paiement effectué le même jour (1.582,13 €).
15. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 13 avril 2015 ayant donné lieu aux appels de fonds comptabilisés par l'ancien syndic. Le paiement de 1.582,13 € intervenu le 8 juin 2016 a pu être légitimement imputé sur ces appels de fonds mais la cour ne dispose d'aucune forme de justification sur le solde de l'ancien syndic au 30 septembre 2015, de sorte que la somme de 1.275,14 € ne peut pas être comptabilisée au débit de Monsieur [P] [V].
16. Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 19 avril 2016, 13 février 2017, 20 mars 2018, 6 décembre 2018 et 2 décembre 2019, ainsi que la notification qui en a été faite à Monsieur [P] [V] qui n'est donc plus recevable à contester les appels de fonds effectués en exécution de ces assemblées générales.
17. Le jugement sera donc infirmé et, statuant à nouveau, la cour fera droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] dans la limite toutefois de la somme de 5.062,42 - 1.275,14 = 3.787,28 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017 sur ce qui était alors exigible, soit 1.668,17 - 1.275,14 = 393,03 €.
Sur les délais de paiement
18. L'ancienneté de la dette de Monsieur [P] [V] et les besoins de trésorerie du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] imposent de ne pas faire droit à la demande de délais de paiement.
Sur les dépens
19. Monsieur [P] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
20. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.
21. En l'espèce, l'équité commande de faire bénéficier le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de ces dispositions à hauteur de 1.000,00 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne Monsieur [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3.787,28 € (trois mille sept cent quatre vingt sept euros et vingt huit centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 mars 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2017 sur la somme de 393,03 €,
Déboute Monsieur [P] [V] de sa demande de délais de paiement,
Condamne Monsieur [P] [V] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne Monsieur [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.000,00 € (mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
