ARRÊT No
IO
No RG 19/02879 - No Portalis DBWB-V-B7D-FI72
[X]
[P]
C/
[G]
[B]
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRET DU 12 NOVEMBRE 2021
Chambre civile TI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 21 OCTOBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 14 NOVEMBRE 2019 rg no 19-000475
APPELANTS :
Madame [V] [F] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Isabelle SIMON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [Y] [A] [S] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Isabelle SIMON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉS :
Madame [D] [I] [T] [J] [G] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [Z] [W] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
CLOTURE : 10 Juin 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Madame Isabelle OPSAHL, Vice Présidente placée déléguée à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président conseiller qui en a fait un rapport, assistée de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Novembre 2021.
* * *
LA COUR
Exposé du litige
Suivant contrat de location en date du 20 août 2014, Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] ont pris à bail, pour un loyer de 1.350 euros mensuel, une villa sise [Adresse 2] (Réunion) dont M. [Z] [W] [B] et Mme [D] [I] [G] épouse [B] sont propriétaires.
Constatant des infiltrations d'eau, les preneurs ont alerté leurs propriétaires lesquels faisaient intervenir, en 2017, l'expert de leur compagnie d'assurance avant d'assigner, le 14 août 2017, leur vendeur ainsi que la compagnie d'assurance du constructeur aux fins d'expertise.
Par ordonnance de référé du 8 novembre 2017, le président du tribunal de grande de Saint-Pierre a ordonné une expertise et a complété la mission de l'expert par ordonnance du 17 septembre 2018, à la demande de Mme [X] et de M. [P].
L'expert a rendu deux rapports distincts les 18 novembre et 4 décembre 2018.
Par acte du 15 mai 2019, Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] ont assigné M. et Mme [B] devant le tribunal d'instance de Saint-Pierre de la Réunion aux fins de :
-Demander que le loyer soit ramené à 620,65 euros pour la période de février 2016 à décembre 2017,
-Constater l'état d'insalubrité du logement pour l'année 2018, son état d'indécence, et supprimer le loyer sur la période,
-Condamner in solidum les propriétaires à leur payer 5.000 euros pour leur préjudice de jouissance, 254,97 euros en remboursement d'une facture et 1.000 euros de dommages et intérêts pour leur préjudice moral, outre les frais irrépétibles et les dépens.
Par jugement du 21 octobre 2019, tribunal d'instance de Saint-Pierre a :
-Condamné les époux [B] à payer, in solidum, à Mme [X] et à M. [P] la somme de 11.171,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de leur préjudice de jouissance lié à l'indécence de leur logement ;
-Condamné les époux [B] à payer, in solidum, à Mme [X] et à M. [P] la somme de 1.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de leur préjudice de jouissance lié aux dysfonctionnements de la climatisation ;
-Condamné Mme [X] et à M. [P] à payer à M. et Mme [B] la somme de 23.833,33 euros au titre de leur arriéré locatif au 31 août 2019 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
-Ordonné la compensation des créances réciproques ;
Par conséquent,
-Condamné Mme [X] et à M. [P] à payer à M. et Mme [B] la somme de 11.661,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
-Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné les époux [B] à supporter les dépens de l'instance, y incluant les frais d'expertise.
Par déclaration au greffe en date du 14 novembre 2019, Mme [X] et M. [P] ont interjeté appel de ce jugement.
Selon dernières conclusions déposée au RPVA le 8 mars 2021, Mme [X] et M. [P] demandent à la cour de :
-Accueillir leur appel comme fait dans les formes et délais de la loi ;
Au fond,
-Le dire juste et bien fondé ;
-Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint Pierre le 21 octobre 2019 ;
Ce faisant, statuant à nouveau,
-Prononcer l'irrecevabilité des demandes des époux [B] formulées pour la première fois en appel visant à voir écarter leurs demandes au titre du préjudice de jouissance ;
-Fixer rétroactivement le montant du loyer à la somme de 620,65 € mensuelle pour la période du 1er février 2016 au 31 décembre 2017 au titre de ce préjudice de jouissance ;
-Supprimer rétroactivement le montant du loyer pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 au titre de leur préjudice de jouissance ;
-Fixer rétroactivement le montant du loyer à la somme de 878.26 € mensuelle à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 7 aout 2020, au titre du préjudice de jouissance ;
En conséquence,
-Condamner in solidum les époux [B] à la somme de 43 238,58 € au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er février 2016 jusqu'au 7 aout 2020 ;
-Ordonner la compensation de cette somme avec l'arriéré locatif ;
-Condamner in solidum les époux [B] au paiement de la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance distinct, lié à l'absence de climatisation dans deux des trois chambres;
-Condamner in solidum les époux [B] au remboursement de la facture de l'EURL ZEPHIR d'un montant de 254.97 € ;
-Condamner in solidum les époux [B] au paiement de la somme de 1 000 € en réparation du préjudice moral,
-Condamner in solidum les époux [B] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise à hauteur de 1 000 € et les frais du référé.
Les appelants font valoir que si les époux [B] demandent à voir écarter leurs prétentions au titre du préjudice de jouissance, comme étant invoquées pour la première fois en cause d'appel, cette demande devra être déclarée irrecevable, et à défaut, la cour devra s'en déclarer non saisie au vu de la demande de voir « Juger » utilisée par les intimés.
Au fond, ils soulignent que si l'état des lieux d'entrée en 2014, mentionnait déjà des traces d'infiltration visibles, dès lors connues d'eux, ils avaient seulement songé à l'époque aux traces d'un dégât des eaux et non à des infiltrations aussi importantes, lesquelles se sont, en outre, considérablement aggravées au fil des années.
Ils disent avoir signalé, dès le mois de janvier 2015, à leurs propriétaires ces problèmes d'infiltrations mais avoir subi leur inertie, les bailleurs ayant attendu le début de l'année 2017 pour mandater l'expert de leur compagnie d'assurance.
Si ce dernier a constaté l'infiltration des eaux de pluies au travers des façades et de la terrasse de l'étage, les époux [B] n'ont, malgré l'établissement d'un devis, réalisé aucuns travaux et n'ont sollicité une expertise judiciaire que le 14 août 2017.
Tentant en vain, à quatre reprises, de trouver une solution amiable, ils indiquent avoir été contraints d'ester en justice alors que l'ampleur des désordres avait été constatée dès la première des trois réunions d'expertise, le 23 janvier 2018. En conséquence, les bailleurs n'ont pas respecté leurs obligations de leur fournir un logement décent, a fortiori après trois saisons de pluies australes qui ont aggravé la situation.
Ils soutiennent avoir, dès lors, subi un préjudice de jouissance pour lequel ils sollicitent la somme de 43.238,58 euros répartie de la façon suivante :
Du 1er février 2016 au 31 décembre 2017 : 16.799,89 euros
Soit, 1351,08 euros (loyer) – 620,65 euros (déduction) = 730,43 euros x 23 mois
Du 1er janvier au 31 décembre 2018 : 16.539,12 euros
Soit, 1378,26 euros (loyer sans déduction compte tenu de l'état d'insalubrité du logement) x 12 mois
Du 1er janvier au 7 août 2020 : 9.899,57 euros
Soit, 1351,08 euros (loyer) – 878,26 euros (loyer réduit pour la période) = 521,03 euros x 19 mois, compte tenu des travaux restant à réaliser, effectués pour les plus urgents qu'à la fin du mois de décembre 2018 et finalisés que le 7 août 2020, malgré l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception le 11 février 2020.
Ils réclament, par ailleurs, le remboursement de la somme de 254,97 euros qu'ils ont dû payer au titre des réparations réalisées sur les climatiseurs et jamais remboursée par les bailleurs et sollicitent, également une indemnisation de 5.000 euros pour le préjudice de jouissance liée à l'absence de climatisation sur deux étés austraux outre un préjudice moral à hauteur de 1.000 euros compte tenu de l'état asthmatique de leur fille et du traitement médical qui en découle.
Par dernières conclusions déposée au RPVA le 26 avril 2021, M. et Mme [B] demandent à la cour de :
-Juger l'appel des appelants mal fondé ;
Sur les demandes de M. [P] et de Mme [X] relatives à leur préjudice de jouissance,
Vu les dispositions des articles 561, 910 et 954 du code de procédure civile,
Vu l'appel en cause,
-Juger que M. [P] et de Mme [X] ne font aucune demande de condamnation contre eux au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance alors qu'ils ont fait appel total contre le jugement rendu le 21 octobre 2019 par le Tribunal d'instance de Saint Pierre ;
-Ils acquiescent à l'infirmation du jugement du 21 octobre 2019 sur le préjudice de jouissance des locataires ;
-Débouter M. [P] et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions sur ce point ;
-Subsidiairement, si la cour considérait être valablement saisie et si elle devait examiner les demandes des locataires telles que présentées dans le dispositif de leurs premières conclusions d'appel,
Juger leur appel mal fondé ;
-Débouter M. [P] et de Mme [X] de leur demande de fixer leur préjudice de jouissance sur la période de janvier 2016 à juillet 2017 et du 1er janvier 2019 à ce jour ;
-Les débouter de leurs demandes de voir :
Ramener le loyer mensuel à 620.65 € de janvier 2016 à juillet 2017
Supprimer le loyer du 1er janvier au 31 décembre 2018 ;
Ramener le loyer mensuel à 878.26 € à compter du 1er janvier 2019
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le préjudice de jouissance des locataires sur la période de juillet 2017 à décembre 2018 à la somme de 11.171.70 €, soit 620.65 € x 18 mois ;
Sur les autres demandes de M. [P] et de Mme [X],
-Débouter M. [P] et de Mme [X] de leur demande de les condamner à leur payer les sommes de :
5.000 € au titre de leur préjudice de jouissance distinct lié à l'absence de climatisation dans deux des trois chambres ;
254.97 € au titre du remboursement de la facture ZEPHIR ;
1.000 € au titre du préjudice moral ;
2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre 1.000 € au titre des frais d'expertise et les dépens du référé.
-Subsidiairement, sur le préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la climatisation,
-Confirmer le jugement en ce qu'il a évalué ce préjudice à la somme de 1000 € en ce compris le montant de la facture ZEPHIR de 254.97 € ;
Sur leurs demandes,
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les locataires à payer les loyers dus aux bailleurs (qui étaient d 'un montant de 23 833.33 € au 31.08.2019) ;
-Condamner M. [P] et de Mme [X] à leur payer la somme de 20.775,82 € due au 11 janvier 2021 ;
-Ordonner la compensation entre ces sommes et celles qui seraient susceptibles d'être mises à la charge des bailleurs et condamner M. [P] et de Mme [X] à leur payer les sommes qui resteront dues après compensation ;
-Les condamner à leur payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
En réplique, ils font valoir que pour le préjudice de jouissance invoqué par les appelants, le fait que les preneurs sollicitent de « constater l'état d'insalubrité pour 2018 » ne constitue pas une demande au sens des articles 954 et 910-4 du Code de procédure pénale, et qu'ils sont dès lors fondés à considérer que les locataires ont abandonné ce préjudice de jouissance, estimé à 11.170,70 euros, et à demander l'infirmation du jugement entrepris à ce titre.
Subsidiairement, ils soulignent que le loyer est déjà inférieur à la valeur locative réelle du bien (évaluée à 1.638 euros mensuels par l'expert) et qu'en première instance, l'arriéré locatif s'élevait à 23.833,33 euros, auquel s'ajoute la somme de 20.775,82 euros pour les loyers non versés et dus au 11 janvier 2021. Ils indiquent être d'accord avec la somme de 11.170,70 euros, retenue en première instance au titre du préjudice de jouissance des locataires, et avec le principe d'une compensation des créances.
Ils déclarent s'opposer, en revanche, au préjudice de jouissance invoqué par les appelants :
Avant juillet 2017, compte tenu du point de départ du préjudice fixé par l'expertise et dans la mesure où les locataires savaient dès le départ que le logement subissait des infiltrations ;
Pour l'entière année 2018, considérant que la demande de suppression du loyer est abusive comme n'ayant été retenue ni par l'expert ni en première instance ;
Sur la période de janvier 2019 jusqu'à la fin des travaux, la demande des locataires de ramener le loyer à 878,26 euros ne se justifiant pas, les travaux les plus importants ayant tous été réalisés fin décembre 2018 et les travaux de finition (peinture) n'ayant pas remis en cause l'habitabilité du logement à compter de janvier 2019.
*****
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leur écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
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La clôture de la procédure a été prononcée le 10 Juin 2021.
A l'audience du 20 août 2021, la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2021 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les irrégularités procédurales soulevées par les parties
Il convient de rappeler que les demandes de constatations ou de dire et juger ne saisissent pas la Cour de prétentions au sens des articles 4 et 954 du Code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se prononcer sur ces points.
Les époux [B] demandent à la cour de juger que M. [P] et Mme [X] ne font aucune demande de condamnation contre eux au titre de l'indemnisation de leur préjudice de jouissance alors qu'ils ont fait appel total du jugement rendu le 21 octobre 2019.
Les appelants demandent à la cour de considérer que cette demande est irrecevable comme formulée pour la première fois en appel et, qu'au surplus, la demande de « juger » des intimés n'est pas une prétention.
Il convient de relever que les appelants avaient formulé une demande au titre du préjudice de jouissance en première instance et qu'une même demande est débattue en cause d'appel indépendamment du montant de celle-ci.
Sur le préjudice de jouissance
Vu l'article 1719 du Code civil,
Pour estimer le préjudice global des locataires, l'expert a indiqué, dans son rapport du 4 décembre 2018, que sur la surface totale de la maison de 156 m2, seuls 84,28 m2 étaient habitables contre 71,72 m2 touchés par l'humidité. Retenant que le loyer a été fixé à 1.350 euros, comme déjà revu à la baisse par rapport au prix de 1.638 euros qu'il a estimé pour ce type de maison, il a chiffré le préjudice de jouissance pour les locataires à 620,65 euros mensuels (1.350 euros x 71,72/156,24), somme qui n'a pas été contestée par les parties.
Les appelants indiquent, en page 10 de leurs conclusions, que les désordres liés aux infiltrations « ont été contradictoirement constatés le 14 septembre 2016 » et que leur préjudice de jouissance concernant le bien loué « s'étend donc à partir de cette date et à tout le moins jusqu'au 31 décembre 2018, date prévue pour la fin des travaux urgents préconisés par l'expert ».
Ils précisent que leur préjudice de jouissance s'analyse en réalité différemment sur les trois périodes distinctes suivantes :
Pour la période du 1er février 2016 au 31 décembre 2017
Les appelants reprochent à l'expert ainsi qu'aux premiers juges d'avoir indiqué que l'inhabitabilité des lieux « a été fixée d'un commun accord entre les parties à partir du mois de juillet 2017» alors que les infiltrations étaient présentes dès le mois de février 2016.
Ils réclament pour la période une indemnisation de 16.799,89 euros soit, 1351,08 euros (loyer) – 620,65 euros (déduction de l'expert) = 730,43 euros x 23 mois ;
Il convient de relever que les appelants font état de plusieurs points de départ pour leur préjudice de jouissance : le 1er février 2016, dans leurs prétentions, mais aussi le 14 septembre 2016, en page 10 de leurs conclusions.
Il doit être relevé que, dans son rapport du 4 décembre 2018 réalisé en présence de M. [P] et de Mme [N] mandatée par les époux [B], l'expert a indiqué :
Page 4 : « M. [P] m'indique que dès février 2016, les infiltrations correspondantes aux infiltrations actuelles ont démarré mais, que ces infiltrations ne se sont aggravés qu'en juillet 2017 au point de rendre la maison difficilement habitable. J'indique que je vais estimer les préjudices à partir de cette date de juillet 2017 (?). « Les deux parties sont d'accord pour agréer cette solution » ;
Page 5 : « Lors de l'expertise du 7 novembre 2018 sur site, M. [P] a indiqué être d'accord sur le fait que le préjudice de jouissance démarrait véritablement à partir de juillet 2017 (?) C'est pourquoi, j'ai limité le préjudice de jouissance à compter de juillet 2017 jusque fin décembre 2018. Il faut remarquer que j'ai considéré que 45 % de la maison était, de juillet 2017 à décembre 2018, totalement inutilisable pour estimer le préjudice ».
L'expertise ayant été contradictoire, et non contestée par les appelants, il convient de retenir que la date du point de départ du préjudice de jouissance est le 1er juillet 2017.
L'expert a listé de nombreuses infiltrations à plusieurs endroits de la maison et a conclu, dans ce même rapport, page 12, que seuls 84,28 m2 étaient habitables sur 156 m2, le reste étant touché par les infiltrations (page 12 expertise du 4 décembre 2018) et qu'en vertu de la surface disponible, le loyer, déjà revu à la baisse, devait subir une réduction de 620,65 euros mensuels.
Il en résulte que le préjudice de jouissance de M. [P] et Mme [X] a démarré à compter du 1er juillet 2017, date à partir de laquelle le correctif du loyer, non remis en cause par les parties, doit s'appliquer. Les appelants seront donc déboutés de leur demande visant à étendre la durée de leur préjudice sur cette première période.
Pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018
Les appelants font valoir que sur l'année 2018, leur préjudice de jouissance est beaucoup plus conséquent compte tenu de l'état d'insalubrité du bien loué, celui-ci ne respectant pas les conditions de logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002 modifié le 9 mars 2017.
Ils font valoir que la surface non habitable était en réalité bien plus importante que celle mesurée par l'expert à 71,72 m2 car des gouttières inondaient, lors des pluies, les cages d'escalier, le sol de la salle-à-manger, la cuisine et les deux chambres dont les murs recouverts de salpêtre et d'humidité rendaient l'air particulièrement malsain.
Ils indiquent être dès lors fondés à demander la suppression pure et simple de leur loyer sur toute l'année 2018, demande que les intimés estiment, pour leur part, totalement abusive.
Dans son rapport du 18 novembre 2018, l'expert indique que l'expertise du 31 août 2018 avait pour objectif de revoir les désordres et de noter leur aggravation à la suite des différents événements pluvieux intenses survenus à la Réunion au début de l'année 2018 (page 8). Il a noté, en revanche, que les désordres résultant des infiltrations manifestées dès 2015 étaient réglés (page 7).
L'expert a relevé dans son rapport que, durant l'épisode de pluie, M. [P] a dû mettre en place une dizaine de récipients dans le séjour pour récupérer l'eau tombant du premier étage.
Au titre des aggravations, l'expert a relevé que les dégradations concernaient le séjour et la cuisine en raison des travaux de construction non réalisés dans les règles de l'art. Il a listé au titre des désordres (D) :
D1 : une infiltration dans le séjour et la cuisine par liaison terrasse/portes fenêtres (page 9),
D2 : une infiltration dans le séjour côté rampe d'accès voiture (page 10),
D3 : une infiltration dans le couloir et la chambre à l'étage (page 11),
D4 : des remontées capillaires dans la chambre côté accès béton et dans le couloir (page 12),
D5 : des infiltrations par mur dans le couloir à l'étage (page 13),
D6 : des infiltrations en allège de fenêtre dans le bureau et la chambre no 1 (page 14)
D7 : des moisissures sur le mur de la salle-de-bains (page 15).
L'expert a considéré que tous ces désordres, excepté le D7 (simple amélioration), n'ont pas permis aux locataires une occupation normale des lieux et que ces derniers n'ont pu jouir normalement de leur habitation louée (page 20).
Mais, il a précisé, que compte tenu de l'engagement des époux [B] à faire réaliser, avant le 31 décembre 2018, les travaux les plus importants à savoir, la réfection et l'étanchéité de la terrasse et le traitement de la couverture (D1 et D3), le préjudice de jouissance devait être évalué à 18 mois, soit 11.170,70 euros, c'est-à-dire : 620,65 euros x 18 mois (du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2018).
Les appelants font valoir que s'agissant des travaux urgents, seuls ceux concernant la démolition de la terrasse, la reprise de l'étanchéité et du carrelage ont été réalisés à la fin de l'année 2018. Ils en déduisent que le logement était indécent sur 2018 et demandent qu'aucun loyer ne leur soit réclamé sur l'année 2018.
De leur côté, les intimés estiment la demande abusive et s'en tiennent au calcul de l'expert, uniforme sur la période du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2018.
Il sera relevé que si l'expert a retenu la même déduction de 620,65 euros tant pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2017 que pour celle relative à l'année 2018, il y a lieu de relever qu'il a toutefois listé 6 désordres résultant d'une aggravation causée par les pluies intenses de début 2018.
Force est de constater que les appelants n'ont formulé aucune demande de réduction supplémentaire eu égard à l'aggravation de leur préjudice de jouissance sur 2018 ni demandé que leur loyer soit fixé à une certaine somme, comme ils l'ont fait pour la période relative à l'année 2020. Ils se bornent à demander uniquement que leur loyer soit chiffré à zéro euros sur toute l'année 2018.
Il est à relever qu'en dépit de leurs engagements contractuels, les locataires ont unilatéralement décidé de se faire justice à eux-mêmes en s'abstenant de payer les loyers, en ne les consignant pas, afin de contraindre les bailleurs à réaliser les travaux. Or, en 2018, la procédure entre les parties était déjà entamée. Les appelants avaient sollicité dès le mois de mars 2018 une expertise judiciaire et rien ne les autorisait à s'estimer délivrés de leurs obligations issues du contrat de bail.
Au soutien de leur demande, ils ne démontrent pas avoir été dans l'impossibilité totale de résider dans le logement durant les 12 mois de 2018. Au contraire, l'expert a évalué que 55 % de la maison restait habitable et les locataires l'ont d'ailleurs occupée sans interruption. S'il leur était loisible de demander un correctif supplémentaire pour tenir compte de l'aggravation de leur préjudice subi en 2018, leur demande, disproportionnée en l'espèce, ne pourra être accueillie.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les appelants déboutés de leur demande à ce titre.
Pour la période du 1er janvier au 7 août 2020
Les preneurs font valoir que la reprise des peintures intérieures et extérieures n'a été effectuée que durant la semaine du 3 au 7 août 2020 et seulement après l'envoi d'un courrier en recommandé aux bailleurs le 11 février 2020, si bien que leur préjudice de jouissance a donc couru toute l'année 2019 et jusqu'au 7 août 2020.
Ils versent au dossier un procès-verbal de constat réalisé par huissier de justice, le 4 décembre 2019, lequel indique avoir constaté des traces au rez-de-chaussée, les lieux apparaissant secs mais sans qu'aucune couche de peinture apposée et indiquant également « l'intérieur de cet étage présente également de nombreuses traces d'infiltration qui ont, certes séchées, mais toujours visibles et inesthétiques » (pièce 25 appelants).
Ils demandent à ce que leur loyer soit ramené à la somme de 878,26 euros sur la période mais font état du calcul suivant : 1.399,29 euros (loyer) - 878,26 euros = 521,03 euros x 19 mois = 9.899,57 euros.
En réplique, les époux [B] indiquent que les preneurs sont d'une particulière mauvaise foi puisque, sur la période, seuls des travaux de finition (peinture) restaient à réaliser, et que la maison étant de nouveau intégralement habitable, les locataires se devaient de reprendre le paiement du loyer complet. Or, si les paiements ont repris d'avril 2019 à février 2020, ils ont de nouveau cessé à compter du mois de mars 2020. Ils demandent donc que les appelants soient déboutés de leur demande de préjudice de jouissance sur la période concernée.
Il n'est pas contesté qu'à partir du 1er janvier 2019, l'intégralité des gros travaux était réalisée et qu'il ne subsistait, à partir de cette date, que des travaux de peinture, soit de finition, comme annoncé par l'expert. Toutes les parties jadis humides étaient sèches et ne réclamaient qu'à être recouvertes de peinture, comme l'a d'ailleurs relevé l'huissier mandaté par les appelants.
Les appelants ne justifient pas d'un préjudice de jouissance mais seulement que les travaux de peinture ont tardé à être effectués. En outre, ils n'expliquent pas la manière par laquelle ils sont parvenus à la somme de 878,26 euros qu'ils présentent, de manière confuse, à la fois comme étant la somme réclamée à titre de loyer puis comme une somme devant être déduite du loyer. Ils devront, en conséquence, être déboutés de leur demande.
Sur le préjudice lié aux dysfonctionnements de la climatisation et le remboursement des réparations
Les appelants indiquent que les climatiseurs de deux chambres sur trois sont restés hors d'usage durant deux étés austraux, que l'agence immobilière les a convaincus de faire intervenir un réparateur afin que celui-ci injecte du gaz dans les appareils. Ils précisent avoir fait intervenir à cette fin l'EURL Zéphyr et avoir réglé la somme de 254,97 euros pour l'intervention concernée, laquelle s'est en outre révélée inutile, les climatiseurs étant défectueux.
Ils réclament le remboursement de cette somme non régularisé par les propriétaires ainsi que 5.000 euros au titre de leur préjudice indiquant avoir souffert de la chaleur dans les chambres durant deux étés austraux. Ils ajoutent que le tribunal a fait une inexacte appréciation en ne retenant qu'un inconfort, que la climatisation du logement n'est pas obligatoire et que leur logement ne se situe pas en centre-ville mais en moyenne altitude, leur état des lieux mentionnant bien la présence d'un climatiseur par chambre.
En réplique, les intimés soutiennent que le bail ne fait nullement mention de climatiseurs, que ceux-ci n'ont pas été inclus dans le prix du loyer, que les appelants n'ont pas fait état de ce préjudice lors des missions d'expertise et que c'est donc à tort que les premiers juges les ont condamnés à payer aux locataires la somme de 1.000 euros à titre de préjudice de jouissance lié à la climatisation et en remboursement de la facture.
Ils indiquent, dans leurs conclusions, former appel incident et demander à ce titre le débouté de cette demande et, subsidiairement, la confirmation du jugement entrepris.
Il est à relever que les époux [B] n'ont pas formé appel incident devant la cour d'appel mais qu'il demande simplement le débouté de la demande des appelants.
Si le bail ne mentionne pas les différents équipements du logement, il indique dans son point no 21 l'état des lieux contradictoire, lequel fait état de la présence d'un climatiseur dans chacune des trois chambres à coucher. Le logement était donc équipé de climatiseurs dont l'entretien et les réparations étaient à la charge des bailleurs.
Il n'est pas contesté par M. et Mme [B] que le montant de la facture de 254,97 euros n'a pas été remboursé aux locataires (pièce no 21 appelants).
Il ne peut être contesté que M. [P] et Mme [X] ont subi un préjudice résultant de la privation, durant deux années, de climatisation dans deux des trois chambres du logement loué. La situation d'altitude moyenne du logement est indifférente au confort auquel ces derniers étaient en droit de s'attendre compte tenu de la chaleur, la nuit, notamment durant l'été austral. Les appelants versent à ce titre un courrier d'une parente, Mme [R], en date du 15 mars 2019, dans lequel elle décrit une situation particulièrement inconfortable due au manque de climatisation, à la limite du malaise (pièce 17 appelants).
Il y a dès lors lieu d'indemniser les appelants à ce titre et de retenir la somme de 800 euros par climatiseurs défaillants et par saison chaude, soit la somme totale de 3.200 euros et de condamner les bailleurs à leur régler cette somme au titre de leur préjudice de jouissance pour défaut de climatisation et à leur payer, par ailleurs, la somme de 254,97 euros au titre de la facture réglée à l'EURL Zéphir.
Sur le préjudice moral
Mme [X] et M. [P] indiquent avoir dû vivre de nombreux mois dans un logement insalubre avec leur fille de 12 ans, asthmatique et que le salpêtre et l'humidité, dus aux infiltrations, ont aggravé son état de santé.
Ils versent au dossier deux ordonnances d'un médecin généraliste en date du 12 janvier 2018, établies au nom de [O] [P], prescrivant des médicaments pour traiter l'asthme (Ventoline, Flixotide 125 et Sérétide 250).
Au-delà de ces médicaments, classiques dans le traitement de cette pathologie respiratoire, les appelants n'indiquent pas quand l'asthme de leur fille a été diagnostiqué ni si son état s'est aggravé depuis les faits qu'ils décrivent. Ils ne produisent ni certificat médical ni fiche d'hospitalisation ou tout élément démontrant que leur fille aurait fait une crise d'asthme sévère en raison de l'humidité du logement. Au contraire, la seule intervention d'un pneumologue, le 2 octobre 2019, ne concerne que la prescription de Ventoline à prendre avant l'effort, soit un simple traitement d'appoint.
Les appelant n'indiquant nullement, en outre, en quoi ils ont subi un préjudice à titre personnel, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les sommes dues au titre des loyers impayés et la compensation
Les intimés demandent la confirmation du jugement qui a condamné les locataires à leur payer la somme de 23 833.33 € due au titre des loyers impayés au 31 août 2019.
Ils demandent également la condamnation des preneurs à leur payer la somme de 20.775,82 € due au titre d'un nouvel arriéré au 11 janvier 2021, à compenser avec les sommes auxquelles ils seraient éventuellement condamnés.
Les époux [B] font valoir qu'en dépit de l'habitabilité totale de la maison au 1er janvier 2019, les loyers n'ont pas été versés. S'ils ont ensuite été versés pour la période d'avril 2019 à février 2020, ils ne l'ont plus été à compter du mois de mars 2020 pour reprendre le 1er août 2020, ce qui a constitué à leur détriment un arriéré de 20.775,82 euros.
Mme [X] et M. [P] demandent l'infirmation du jugement et sollicitent que la cour ordonne la compensation de la somme qu'ils réclament au titre du préjudice de jouissance avec l'arriéré locatif.
Il est à relever que les appelants ne contestent pas être débiteurs de la somme de 23 833,33 euros pour laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2019 et qu'ils ne contestent pas davantage devoir de nouvelles sommes sur la base d'un arriéré locatif au 11 janvier 2021. Ils se bornent seulement à demander à la cour d'ordonner la compensation de la somme de 43238,58 euros correspondant à leur préjudice de jouissance avec celle relative à l'arriéré locatif, sachant que les intimés réclament un arriéré global de 44.609,15 euros, soit une somme très proche de celle qu'ils réclament.
En application de l'article 564 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation.
Pour opposer compensation, les intimés réclament que l'indemnité à laquelle ils pourraient être condamnés au titre du préjudice de jouissance soit compensée avec leurs créances d'arriérés de loyers.
Les appelants demandant un préjudice de jouissance pour la période du 1er janvier au 7 août 2020, il en résulte que les intimés sont recevables à demander compensation des sommes dues au titre des loyers impayés sur la période.
En l'absence de toute contestation sur ces points et au vu de la demande de compensation respective par les parties, il y a donc lieu de confirmer le jugement quant à la condamnation des locataires à payer aux époux [B] la somme de 23 833,33 euros correspondant à l'arriéré des loyers au 31 août 2019 et, statuant à nouveau, de condamner Mme [X] et M. [P] à payer aux époux [B] la somme de 20.775,82 euros au titre de les loyers dus au 11 janvier 2021 avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.
La compensation des créances respectives sera ordonnée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [X] et M. [P] succombant en grande parties à leurs demandes, l'équité réclame de les condamner à payer à M. et Mme [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,
Dit n'y avoir lieu à se prononcer sur la demande de M. [Z] [W] [B] et Mme [D] [I] [G] épouse [B] tendant à voir écarter toutes prétentions de Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] au titre du préjudice de jouissance ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné les époux [B] à payer, in solidum, à Mme [X] et à M. [P] la somme de 1.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de leur préjudice de jouissance lié aux dysfonctionnements de la climatisation ;
L'infirme dans cette mesure ;
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [Z] [W] [B] et Mme [D] [I] [G] épouse [B] à payer à Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] la somme de 3.200 euros au titre du préjudice de jouissance pour défaut de climatisation ;
Condamne solidairement M. [Z] [W] [B] et Mme [D] [I] [G] épouse [B] à payer à Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] la somme de 254,97 euros en remboursement de la facture payée à l'EURL Zéphyr;
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] à payer à M. [Z] [W] [B] et Mme [D] [I] [G] épouse [B] la somme de 20.775,82 euros au titre de l'arriéré de loyers pour la dernière période impayée du 1er septembre 2019 au 11 janvier 2021 ;
Ordonne la compensation des créances respectives ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne in solidum Mme [V] [F] [X] et M. [Y] [A] [S] [P] à payer à M. [Z] [W] [B] et Mme [D] [I] [G] épouse [B] la somme de de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
SIGNE
