ARRÊT No
PB
No RG 20/00742 - No Portalis DBWB-V-B7E-FLUU
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C/
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COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2021
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 28 FEVRIER 2020 suivant déclaration d'appel en date du 22 MAI 2020 RG no 19/00658
APPELANT :
Monsieur [J] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Michel LAGOURGUE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉS :
Madame [G] [P] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Jean maurice NASSAR LI WOUNG KI de la SCP MOREAU -NASSAR-HAN-KWAN,avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [H] [B] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Jean maurice NASSAR LI WOUNG KI de la SCP MOREAU -NASSAR-HAN-KWAN,avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 10 Juin 2021
DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Août 2021 devant Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2021.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Président :Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président
Qui en ont délibéré
Greffier : Mme Nathalie TORSIELLO
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Octobre 2021.
* * *
LA COUR :
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Monsieur [J] [S] a fait construire sur une parcelle de terrain agricole dont il est propriétaire deux maisons situées au [Adresse 1]. Habitant la maison du 12, il a accepté d'héberger au 12 bis à compter du 1er octobre 2014 sa fille Madame [G] [S] et le concubin de celle-ci, Monsieur [H] [T].
2. Un compromis de vente de la maison du 12 bis, au prix de 83.450,00 €, a été établi le 25 mai 2016 et Madame [G] [S] a obtenu un prêt pour financer son acquisition mais la vente n'a pu avoir lieu en raison de l'indivisibilité du terrain agricole de Monsieur [J] [S] sans autorisation du département après avis de la commission départementale d'aménagement foncier.
3. Le notaire chargé de la vente en a informé Madame [G] [S] par lettre du 6 septembre 2016 et, d'un commun accord, il a été mis fin au compromis de vente le 7 septembre 2016.
4. Un nouveau compromis a été établi le 20 septembre 2016 portant sur la vente de l'entier terrain au prix de 163.150,00 € et prévoyant au profit du vendeur, sa vie durant, un droit d'usage de la maison qu'il habite.
5. Par lettre recommandée du 20 décembre 2016, Madame [G] [S] a écrit à son père pour l'aviser de ce qu'elle n'avait pu obtenir un prêt pour financer son acquisition en l'absence d'information sur le revenu locatif perçu et du fait de la clause de réserve d'habitation qui fait obstacle à une prise d'hypothèque par le banquier.
6. Un bail à titre gratuit portant sur la maison du 12 bis a été établi par écrit le 1er janvier 2017 et Madame [G] [S] a avisé le notaire chargé de la vente de l'annulation du compromis du 20 septembre 2016.
7. Par lettre du 24 mai 2017, Monsieur [J] [S] a donné un congé de six mois à sa fille à compter du 1er juillet 2017 et l'a avisée de son intention de vendre toute sa propriété. Dans cette lettre, il demandait les factures pour pouvoir rembourser Monsieur [H] [T] et la priait de laisser les candidats acquéreurs visiter le bien pour ne pas retarder ce remboursement.
8. Par acte authentique du 7 février 2018, Monsieur [J] [S] a vendu sa propriété, bâtie de deux maisons, au prix de 350.000,00 € à Monsieur [E] [M].
9. Par acte d'huissier du 25 janvier 2019, Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre Monsieur [J] [S] afin d'obtenir le remboursement des dépenses afférentes au bien occupé par eux.
10. Par jugement du 28 février 2020, le tribunal a :
- condamné Monsieur [J] [S] à payer à Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] la somme de 40.000,00 € au titre de l'enrichissement injustifié né des travaux financés par eux,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- mis les entiers dépens de l'instance à la charge de Monsieur [J] [S].
11. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion du 22 mai 2020, Monsieur [J] [S] a interjeté appel de cette décision.
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12. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 avril 2021, Monsieur [J] [S] demande à la cour de:
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau sur les chefs critiqués,
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- y faisant droit,
- constater que l'enrichissement injustifié allégué par Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] n'est pas constitué,
- à titre subsidiaire,
- constater que la valeur de l'enrichissement injustifié pour l'action de in rem verso à prendre en ligne de compte est nulle,
- en tout état de cause,
- rejeter l'ensemble des fins, demandes et de Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T],
- condamner Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] à lui verser la somme de 27.000,00 €,
- condamner Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] à lui verser la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] aux entiers dépens.
13. À l'appui de ses prétentions, Monsieur [J] [S] fait en effet valoir:
- que la clause de réserve d'usage et d'habitation est à l'origine du refus du prêt sollicité par sa fille, ce qui a déclenché un comportement particulièrement agressif du compagnon de celle-ci, Monsieur [H] [T],
- qu'il n'avait pas donné son autorisation aux travaux qui ont été réalisés dans le bien qui lui appartient, effectués par les intimés dans leur intérêt et à leurs risques et périls, les travaux effectués sans attente du transfert de propriété pouvant être constitutifs d'une faute,
- que les conditions alléguées tirées de l'article 1890 du code civil selon lesquelles l'emprunteur doit se voir rembourser les dépenses extraordinaires, nécessaires et tellement urgentes qu'il n'ait pas pu en prévenir le prêteur ne sont pas remplies,
- qu'il ne s'est jamais engagé à rembourser les travaux effectués, même s'il avait un temps émis l'idée de défrayer de menus frais pour apaiser les tensions,
- qu'il n'existe aucun appauvrissement dès lors que Monsieur [H] [T] a informé l'acquéreur venu visiter la maison que ces aménagements seraient récupérés et que le prix de vente a été baissé en conséquence de 50.000,00 €,
- que rien ne permet de rattacher les factures produites aux aménagements effectués,
- qu'il doit pouvoir bénéficier d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre 2014 au 1er janvier 2017, cette dernière date correspondant au contrat d'occupation à titre gratuit.
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14. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 1er juin 2021, Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a débouté Monsieur [J] [S] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation,
- confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné Monsieur [J] [S] au paiement des travaux litigieux à titre principal, sur le fondement de l'article 1104 du code civil, subsidiairement sur ce point, sur le fondement de l'enrichissement sans cause,
- sur le quantum,
- infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a fixé à seulement 40.000,00 € la somme due par Monsieur [J] [S] en remboursement des travaux,
- statuant à nouveau,
- condamner Monsieur [J] [S] à leur payer la somme de 74.982,59€ en remboursement des travaux,
- débouter Monsieur [J] [S] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Monsieur [J] [S] à leur payer la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
15. À l'appui de leurs prétentions, Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] font en effet valoir :
- que leur occupation du bien doit être qualifiée de prêt à usage,
- que Monsieur [J] [S] a autorisé les travaux litigieux et s'est engagé à les rembourser,
- qu'en tout état de cause, même si l'appauvri profite des travaux qu'il a financés dans le logement qu'il occupe, l'enrichissement sans cause est qualifié en raison de l'ampleur desdits travaux et des frais exceptionnels qu'ils ont engendrés,
- qu'ils ont dépensé la somme de 75.000,00 € en trois ans pour réaliser des travaux nécessaires dans leur logement et autorisés par Monsieur [J] [S] qui a ainsi pu réaliser une plus-value,
- que la diminution du prix de vente ne résulte pas du supposé enlèvement des travaux réalisés, mais d'une négociation tenant au fait que l'acquéreur souhaitait acheter toute la parcelle constituée des deux maisons jumelées, étant précisé qu'ils n'étaient nullement partie à la négociation, au cours de laquelle Monsieur [J] [S] a lui-même estimé son enrichissement sans cause à la somme de 50.000,00 €.
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16. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2021.
17. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le droit à indemnité
1 - fondé sur le contrat :
18. L'article 1104 du code civil dispose en son 1er alinéa que "les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi".
19. En l'espèce, Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] se fondent principalement sur une obligation de remboursement que Monsieur [J] [S] aurait contractée vis-à-vis d'eux.
20. À cette fin, ils produisent deux courriers de Monsieur [J] [S], l'un du 23 décembre 2016 dans lequel il reconnaît que "[H] (lui) avait demandé l'autorisation de commencer les travaux avant l'accord du prêt" et que, "quoi qu'il arrive (il) lui rembourserait ses frais", l'autre du 24 mars 2017 dans lequel il réclame les "factures à l'‘appui" afin de "rembourser [H]".
21. Ni la nature, ni l'importance des travaux ne sont clairement énoncés, de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que "les travaux réalisés ne s'inscrivaient pas dans un cadre contractuel".
2 - fondé sur l'enrichissement injustifié :
22. L'article 1303 du code civil dispose que, "en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement".
23. L'article 1303-2 prévoit "qu'il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel.
L'indemnisation peut être modérée par le juge si l'appauvrissement procède d'une faute de l'appauvri".
24. L'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 a, ce faisant, substitué la notion d'enrichissement injustifié à l'ancienne théorie jurisprudentielle de l'enrichissement sans cause fondée sur les quasi-contrats prévus aux articles 1371 et suivants anciens du code civil en en conservant les critères.
25. En l'espèce, Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] se fondent subsidiairement sur l'enrichissement sans cause qu'auraient procuré à Monsieur [J] [S] les travaux financés par eux sur le bien finalement vendu à un tiers.
26. Il y a bien eu un enrichissement de Monsieur [J] [S] si l'on s'en tient à la différence entre le projet de vente du 20 septembre 2016 à Madame [G] [S] portant sur l'entier terrain au prix de 163.150,00 € et la vente finalement conclue au profit de Monsieur [E] [M] le 7 février 2018 au prix de 350.000,00 €, l'attestation de ce dernier indiquant qu'un prix de vente de 400.000,00 € avait été négocié à la baisse en raison de l'achat de la totalité de la parcelle et non à cause du possible retrait des investissements consentis, au demeurant non vérifiés, à supposer qu'il fût réalisable. L'enrichissement de Monsieur [J] [S] peut donc être valorisé à 186.850,00 €.
27. De leur côté, Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] justifient avoir investi, par la production de factures diverses directement rattachables à la rénovation du bien en cause, la somme totale de 53.482,59€, l'amélioration ainsi conférée étant établie à la lecture du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 décembre 2017. Il s'agissait de rendre la maison habitable en perspective de l'acquérir, conformément aux diverses conventions passées entre les parties. Aucune pièce n'étant fournie concernant les autres postes (main d'oeuvre, perte de salaire de Monsieur [H] [T] qui serait passé à mi-temps durant les travaux), seule la perte de cet investissement est constitutive de leur appauvrissement.
28. Aucun profit personnel n'a été tiré de cet important investissement puisque l'occupation du bien se faisait par ailleurs à titre gratuit (infra no 31 et suivants) compte tenu du lien de parenté entre Monsieur [J] [S] et sa fille et qu'elle n'a duré que 26 mois entre le 1er octobre 2014 et le 1er janvier 2017 (date de la convention écrite). Et c'est à tort que les premiers juges ont, pour minorer leur droit à indemnité, considéré que Monsieur [J] [S] et Monsieur [H] [T] avaient commis une faute en raison de "la réalisation des travaux dans la perspective d'une acquisition sans attendre le transfert de propriété et l'absence d'association du propriétaire à la détermination de la nature et des intervenants à l'acte de construire", alors qu'il a déjà été dit (supra no 20) que Monsieur [J] [S] avait reconnu, dans un courrier du 23 décembre 2016 que "[H] (lui) avait demandé l'autorisation de commencer les travaux avant l'accord du prêt".
29. Le jugement devra donc être infirmé en ce qu'il a limité le droit à indemnité de Madame [G] [S] et de Monsieur [H] [T] à la somme de 40.000,00 €.
30. Statuant à nouveau, la cour, considérant la plus faible des deux valeurs entre l'enrichissement et l'appauvrissement, condamnera Monsieur [J] [S] à payer à Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] la somme de 53.482,59 € à titre d'indemnité.
Sur l'indemnité d'occupation
31. L'article 1875 du code civil qualifie le prêt à usage comme étant "un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi".
32. L'article 1876 prévoit que "ce prêt est essentiellement gratuit".
33. En l'espèce, dans son courrier du 23 décembre 2016 déjà évoqué, Monsieur [J] [S] reconnaît auprès de sa fille lui avoir"offert la maison à titre gratuit". Cette situation a été confirmée lors de la souscription du bail du 1er janvier 2017 "à titre gratuit".
34. Par ailleurs, Monsieur [J] [S] n'a jamais rien réclamé à sa fille durant l'occupation du bien du 1er octobre 2014 au 1er janvier 2017, pas même lorsqu'il lui a donné congé le 24 mai 2017 pour le 1er juillet suivant.
35. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [J] [S] de ce chef de demande.
Sur les dépens
36. Monsieur [J] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
37. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.
38. En l'espèce, l'équité commande de faire bénéficier Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] de ces dispositions à hauteur de 2.000,00 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité l'indemnité due à Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] à la somme de 40.000,00 €,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Monsieur [J] [S] à payer à Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] une indemnité de 53.482,59 € (cinquante trois mille quatre cent quatre vingt deux euros et cinquante neuf centimes),
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [J] [S] aux dépens d'appel,
Condamne Monsieur [J] [S] à payer à Madame [G] [S] et Monsieur [H] [T] la somme de 2.000,00 € (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, substituant vu l'urgence Philippe BRICOGNE, Président de chambre légitimement empêché et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
SIGNE
