ARRÊT No FK
R. G : 15/ 00747
X...
C/
Y...Y...Y...ÉPOUSE Z...SARL IMMOLANCASTEL
RG 1ERE INSTANCE : 13/ 03215
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 27 JANVIER 2017
Chambre civile TGI
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 29 AVRIL 2015 suivant déclaration d'appel en date du 11 MAI 2015 RG no 13/ 03215
APPELANT :
Monsieur Thomas X.........Représentant : Me Pierre-yves BIGAIGNON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIMÉS :
Monsieur Laurent Y......... Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur Cyril Y...... Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame Anne Y...ÉPOUSE Z...épouse Z...... Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
SARL IMMOLANCASTEL 362, rue Maréchal Leclerc 97400 SAINT-DENIS Représentant : Me Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DATE DE CLÔTURE : 06 Avril 2016
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Novembre 2016 devant Madame KARROUZ Fabienne, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Marie-Jo FOLIO, Greffière placée, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2017.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère
Qui en ont délibéré
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Christine LOVAL, Greffière placée
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Janvier 2017.
LA COUR
EXPOSÉ DU LITIGE
Par l'intermédiaire de l'agence immobilière IMMOLANCASTEL exerçant sous l'enseigne CENTURY 21, Thomas X...a acheté, suivant acte notarié du 05 février 2010, à Laurent Y..., Cyril Y...et Anne Y...(les consorts Y...) un appartement (lot 1049) et deux parkings (lot 1149 et 1150) dans l'ensemble immobilier « les colonies » 34 rue de la clinique à Saint Denis moyennant le prix de 173 000, 00 €.
Constatant quelques mois après la vente de graves infiltrations dans l'appartement acquis et estimant avoir été victime d'un dol de la part des vendeurs et d'un défaut de conseil fautif de la part de l'agence immobilière, Thomas X...a saisi le tribunal de grande instance de Saint Denis aux fins d'obtenir le prononcé de la nullité de la vente et l'octroi de dommages et intérêts.
Par jugement du 29 avril 2015, le tribunal a :
- déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre des consorts Y...faute de publication de l'assignation à la conservation des hypothèques ;- débouté Thomas X...du surplus de ses demandes ;- condamné Thomas X...à payer aux consorts Y...la somme de 1000, 00 € et à la SARL Immolancastel la somme de 1000, 00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- condamné Thomas X...aux dépens distraits au profit de Me Mathieu GIRARD.
Par déclaration au Greffe de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS formulée par voie électronique le 11 mai 2015, Thomas X...a relevé appel de cette décision.
MOYENS ET PRETENTIONS
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique et déposées le 10 août 2015, Thomas X...demande à la Cour de :
- Infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris.
Statuant à nouveau : Constater :- que Monsieur X...a été victime d " un dol de la part des consorts Y...;- que, par ailleurs, ce dol a été facilité par les manquements graves de la SARL IMMOLANCASTEL à ses obligations envers Monsieur X...;- que, d'une troisième part, les fautes conjuguées des consorts Y...et de la SARL IMMOLANCASTEL ont concouru à la formation du dommage subi par Monsieur X....
- dire et juger nulle et non avenue la vente de l'appartement litigieux intervenue le 05 février 2010 ;- condamner « in solidum › ›, Monsieur Laurent Y..., Monsieur Cyril Y..., Madame Anne Y...et la SARL IMMOLANCASTEL à lui payer les sommes suivantes :
* remboursement du prix de vente de l'appartement litigieux 173 000, 00 €. * frais de notaire 12 631, 00 €. * frais d " agence 13 000, 00 €. * travaux d'urgence 3 000, 00 €. * assurance prêt 360, 00 €. * taxe foncière 2 000, 00 €. * intérêts du prêt contracté en vue de l'acquisition du bien arrêtés au 31/ 12/ 12 6230, 17 €. * dommages et intérêts en réparation du préjudice souffert 35 000, 00 €.
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;
- dire qu'il sera tenu à la restitution de l'appartement litigieux lorsque et, seulement lorsque, les condamnations mises à la charge des intimés auront été intégralement payées ;
- condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, dont distraction au pro t de Maître Pierre-Yves BIGAIGNON ;
A l'appui de ses prétentions, Thomas X...fait valoir :
- qu'il a été victime d'un dol de part des vendeurs, lesquels ont « maquillé » l'appartement en procédant à la réfection des peintures alors que les fuites et infiltrations d'eau dans l'appartement étaient récurrentes ;
- que l'existence antérieure de ces fuites et infiltrations d'eau ressort de la déclaration de sinistre faite par les consorts Y...courant 2008 ;
- que la preuve n'est pas rapportée que les travaux effectués à la suite de l'indemnisation reçue de l'assureur aient été entrepris ;
- qu'en tout état de cause les travaux éventuellement entrepris ont été totalement inefficaces, ce dont les vendeurs avaient connaissance ;
- que s'il est fait état dans l'acte de vente d'une procédure en cours concernant l'appartement, cette procédure est relative au paiement de factures à la suite de la remise en état d'une station de relevage et sans lien avec un problème d'infiltration des eaux de pluie dans les parties privatives de l'immeuble ;
- que le carnet d'entretien de l'immeuble annexé à l'acte de vente vise des travaux de réfections de l'étanchéité des appartements 67 et 53 qui n'ont aucun lien avec l'appartement acheté no49 ;
- que le procès verbal d'assemblée générale du 05 février 2007 ne permettait pas de faire apparaître qu'un défaut d'étanchéité affectait l'appartement no49 ;
- qu'il n'entend engager la responsabilité de l'agent immobilier que sur le plan délictuel, laquelle doit être retenue puisqu'en l'absence de vérification aisément réalisable, il ne peut invoquer son ignorance légitime ;
- qu'il rapporte la preuve par les nombreuses attestations produites qu'une simple enquête de voisinage aurait permis à l'agence immobilière d'être informée du vice affectant l'immeuble.
**** Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique et déposées le 08 octobre 2015, les consorts Y...demandent à la Cour de :
- confirmer purement et simplement le jugement entrepris ;- débouter Thomas X...de l'intégralité de ses demandes ;- condamner Thomas X...à payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;- condamner Thomas X...aux entiers dépens avec distraction, au profit de Maître Mathieu GIRARD.
Ils soutiennent pour leur part :
- que si en 2008 Laurent Y..., qui occupait l'appartement, a constaté des désordres affectant les peintures de l'appartement, ces désordres déclarés à la SMABTP assureur dommage ouvrage, ont été repris après réalisation au mois de janvier 2009 des travaux de reprise des causes des désordres ;
- qu'ainsi lorsqu'ils ont décidé de vendre leur appartement cette question était définitivement réglée ;
- que dans le cadre de la vente, Thomas X...a été informé de l'existence d'une expertise confiée à M. A..., par le courrier du syndic annexé à l'acte de vente, par l'acte de vente lui même et par le procès verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 05 février 2007 annexé à la vente ;
- que les désordres dont se plaint Thomas X...ne leur sont pas imputables et sont apparus postérieurement à la vente ;
- que Thomas X...a visité les lieux avec un professionnel de la construction qui a constaté l'existence de moisissures ;
- que le fait de nettoyer et de repeindre un bien avant la vente ne saurait constituer un quelconque maquillage ;
- que la preuve du dol n'est pas rapportée.
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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique et déposées le 30 septembre 2015, la SARL IMMOLANCASTEL demande à la Cour de :- con rmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Thomas X...de toutes ses demandes, ns et conclusions à l'encontre de la SARL IMMOLANCASTEL ;
- condamner Thomas X...à payer à la SARL IMMOLANCASTEL une somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner M. X...aux entiers dépens de l " instance dont distraction au pro t de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA.
Elle soutient pour sa part :
- que Thomas X...étant tiers au contrat de mandat il ne peut rechercher la responsabilité du mandataire que s'il rapporte la preuve d'une faute susceptible d'engager sa responsabilité ;- qu'elle a délivré une information conforme à la réalité quant aux caractéristiques du bien ;- qu'il ne résulte d'aucun élément qu'elle avait détecté les problèmes d'infiltrations invoqués par Thomas X...de sorte qu'elle n'était pas à même de délivrer à l'acquéreur cette information ;- que l'acquéreur a lui même visité l'appartement accompagné d'un professionnel du bâtiment qui n'a détecté aucun problème d'étanchéité ;- qu'elle était dans l'ignorance du vice et que sa responsabilité ne peut être recherchée sur ce fondement ;- qu'en l'absence totale d'élément révélant un problème d'étanchéité, la nécessité d'une enquête de voisinage n'est pas établie ;- que la vente s'est faite en dehors de toute précipitation permettant à l'acquéreur de réfléchir et de se renseigner par lui même puisqu'un délai de 5 mois s'est écoulé entre la signature du compromis et la réitération par acte authentique ;- qu'il ressort des mentions de l'acte authentique que l'attention de Thomas X...a été particulièrement attiré sur la procédure en cours mettant en cause le promoteur, l'assureur décennal et l'assureur dommages ouvrage ;- que la preuve d'une faute susceptible d'engager sa responsabilité n'est pas établie ;- que si la cour devait considérer qu'une faute a été commise, la demande tendant à la voir condamner solidairement avec le vendeur à la restitution du prix ne peut en droit prospérer puisqu'elle ne peut être condamnée qu'au paiement de dommages et intérêts.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 avril 2016.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ressort des pièces de la procédure que conformément aux dispositions de l'article 28 du décret du 04 janvier 1955, les assignations signifiées aux consorts Y...ont été publiées au service chargé de la publicité foncière.
L'action tendant à voir prononcer la nullité de la vente de l'immeuble est par conséquent recevable.
La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.
Sur le dol :
En application de l'article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Il ressort du constat d'huissier établi le 29 octobre 2010 et des photographies jointes à la procédure que l'appartement acquis par Thomas X...le 05 février 2010 subit d'importantes infiltrations d'eau notamment dans la cuisine, le bureau, une chambre.
Il est constant et cela ressort du rapport d'expertise amiable établi par la SAS EURISK, qu'au mois de mai 2008 les consorts Y...ont déclaré auprès de l'assureur de la SCCV « les colonies » la SMABTP, un sinistre consistant en la dégradation des peintures du mur et plafond du séjour, de la cuisine et de la chambre ainsi qu'une fissure importante à l'angle du mur Nord ouest.
Les investigations techniques entreprises ont permis d'établir après mise en eau d'une terrasse de l'appartement no 60, que les causes des infiltrations constatées dans l'appartement des consorts Y...provenait d'une fissuration de l'acrotère non accessible au 3ème étage, un défaut d'étanchéité de la terrasse accessible de l'appartement no60, d'un défaut d'étanchéité de la terrasse non accessible à la traversée d'acrotère et un décollement de lés dans le niveau décaissé le long de l'acrotère.
Des travaux ont été par la suite entrepris par la société SMAC au mois de janvier 2009, comme cela ressort de la facture produite, consistant en des reprises ponctuelles d'étanchéité. Les consorts Y...ont été indemnisés du coût de réfection des peintures intérieures et ont procédé à cette réfection.
Dés lors, les consorts Y...pouvaient légitimement considérer que les désordres à l'origine des infiltrations constatées et des dégradations subies avaient été résolus eu égard aux travaux entrepris au mois de janvier 2009. D'ailleurs lors de la visite l'appartement par Thomas X...au mois de septembre 2009 il n'est constaté que quelques traces de moisissures. Au moment de la signature de l'acte authentique de vente au mois de février 2010 et de prise de possession des lieux il n'est constaté aucun désordre.
Par conséquent il n'est pas établi que les consorts Y...avaient au moment de la vente connaissance de l'inefficacité des travaux d'étanchéité entrepris, inefficacité qu'ils auraient intentionnellement dissimulée à l'acquéreur.
Thomas X...est défaillant à rapporter la preuve du dol invoqué. Il sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente sur ce fondement.
Sur la responsabilité de l'agence immobilière :
En application de l'article 1382 du code civil l'agent immobilier est responsable à l'égard des tiers au contrat de mandat des dommages qu'il leur cause par sa faute dans l'exécution du mandat ;
Thomas X...reproche à la SARL IMMOLANCASTEL de ne pas l'avoir informé des défauts d'étanchéité constatés dans la résidence « Les colonies » lesquels auraient pu être aisément connus au moyen d'une simple enquête de voisinage.
Cependant la preuve de la connaissance par la SARL IMMOLANCASTEL de défauts d'étanchéité constatés dans la résidence n'est pas établie. L'appartement mis en vente ne présentait aucun défaut d'étanchéité apparent, qui aurait justifié que la SARL IMMOLANCASTEL procède à des investigations complémentaires et notamment une enquête de voisinage.
Le procès verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 05 février 2007, au demeurant porté à la connaissance de Thomas X..., fait état d'infiltration mais dans des appartements distincts de l'appartement objet de la vente.
L'acte de vente, dont a connaissance Thomas X..., mentionne une seule procédure en cours relative à une difficulté liée au fonctionnement d'une pompe de relevage ;
Par conséquent, Thomas X...est défaillant à rapporter la preuve d'une faute imputable à la SARL IMMOLANCASTEL. Il sera débouté des demandes formulées à son égard.
SUR LES DÉPENS
Thomas X...partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Il apparaît équitable d'allouer aux consorts Y...une somme de 1000, 00 sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à la SARL IMMOLANCASTEL une somme de 1000, 00 € sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action entreprise par Thomas X...à l'égard des consorts Y...;
Statuant à nouveau :
DECLARE recevable l'action entreprise par Thomas X...à l'égard des consorts Y...;
DEBOUTE Thomas X...de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente constatée par acte notarié du 05 février 2010 ayant pour objet un appartement (lot 1049) et deux parkings (lot 1149 et 1150) dans l'ensemble immobilier « les colonies » 34 rue de la clinique à Saint Denis ;
DEBOUTE Thomas X...de ses demandes subséquentes dirigées à l'encontre des consorts Y...;
CONFIRME la décision entreprise pour le surplus ;
CONDAMNE Thomas X...aux dépens d'appel lesquels seront distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Thomas X...à verser aux consorts Y...une somme de 1000, 00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à verser à la SARL IMMOLANCASTEL une somme de 1000, 00 € sur le même fondement.
Le présent arrêt a été signé par Mme Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par Mme Christine LOVAL, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE SignéLA PRÉSIDENTE
