Arrêt No
R. G : 08 / 00924
X...
C /
B...
LA SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE " Z...VERA
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 29 AOUT 2008
Appel d'un jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 30 AVRIL 2008 suivant déclaration d'appel en date du 19 MAI 2008
rg no 08 / 034
APPELANT :
Monsieur Moussa X...
...
97490 SAINTE-CLOTILDE
Représentant : Me Jean-Jacques A...(avocat au barreau de SAINT DENIS)
INTIMES :
Monsieur Rémy B...
...(DUPARC)
97438 SAINTE-MARIE
Représentant : la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME (avocats au barreau de SAINT-DENIS)
LA SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE " Z...VERA
...(DUPARC)
97438 SAINTE-MARIE
Représentant : la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME (avocats au barreau de SAINT-DENIS)
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Juillet 2008
devant la cour composée de :
Président : Monsieur Olivier FROMENT
Conseiller : Mme Anne JOUANARD
Conseiller : Mme Laurence NOEL,
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 29 Août 2008.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2008.
Greffier : Mme Dolène MAGAMOOTOO, greffier
FAITS ET PROCEDURE
Vu les faits de la cause et la procédure antérieure exposés aux motifs du jugement entrepris du 30 avril 2008 auxquels la Cour se réfère expressément.
Vu la déclaration d'appel de M. Moussa X..., visée le 19 mai 2008 à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 30 avril 2008 aux termes duquel les premiers juges l'ont débouté de ses demandes tendant à la nullité ou à la rescision pour lésion de la vente conclue avec M. B....
Vu l'ordonnance de M. Le Premier Président de la Cour d'Appel de Saint-Denis de la Réunion autorisant le 20 mai 2008 l'assignation à jour fixe pour le 4 juillet 2008.
Vu en leurs moyens, leur assignation et conclusions en date des :
-23 mai 2008 pour l'appelant,
-2 juillet 2008 pour les intimés,
aux termes desquelles les parties ont respectivement demandé à la Cour :
- M. Moussa X..., appelant, de :
- voir infirmer la décision déférée, et statuant à nouveau :
- dire au vu des articles 1109, 1111 et 1112 du Code Civil, que le consentement qu'il a donné à la vente litigieuse n'était pas valable car il était dépressif, fragile, et surtout placé sous la dépendance du docteur B...,
- annuler en conséquence la vente du 10 mars 2004, 14 avril 2005, 26 avril 2006, 28 décembre 2007 et 18 juillet 2007
- à titre subsidiaire, dire que la vente est lésionnaire en application de l'article 1674 du Code Civil en ce que le prix convenu entre les parties soit 457. 347 euros est inférieur de plus des 7 / 12ème à la valeur réelle du terrain prise en 2006 soit, sur la base d'un prix au mètre carré de 800 euros, fourchette basse, une valeur réelle de 792 800 euros,
- constater que la lésion intervient en l'espèce dès lors que la valeur réelle du bien est supérieure à 724 132 euros,
- vu les articles 1677 et 1678 du code civil et en raison du rapport d'expertise dressé par Monsieur C...le 8 novembre 2007 ainsi que la DIA portant sur le bien D..., l'autoriser par jugement à rapporter la preuve de la lésion subie en désignant trois experts,
- condamner les intimés à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Monsieur Rémy B... et la société civile de construction vente Z...VERA, intimés, de :
- voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur Moussa X...de ses demandes tendant à la nullité ou à la rescision pour lésion de la vente conclue et en ce qu'il a dit que cette vente était parfaite au prix de 457. 347 euros ; que le jugement tenait lieu de régularisation en la forme authentique, la publication en étant ordonnée,
- le réformant pour le surplus, dire que le refus injustifié de Monsieur Moussa X...de régulariser la vente en la forme authentique et le retard ainsi provoqué du démarrage de la promotion envisagée a causé à la E...Z...VERA un préjudice qui sera réparé par la somme de 60000 euros à titre de dommages intérêts outre celle de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
DECISION
Sur la nullité de la vente pour vice du consentement
L'appelant allègue de ce que son consentement a été vicié par la violence morale qu'a exercée sur lui son médecin le docteur Rémy B....
Il ajoute qu'en raison de son âge (68 ans) et le fait que sa femme l'avait quitté, il n'avait pu résister aux pressions de ce médecin qui le recevait très régulièrement, lui faisait remise de ses honoraires allant même jusqu'à lui offrir des médicaments.
Ainsi que l'avaient relevé les premiers juges, la preuve de ces violences qui auraient vicié son consentement, doit être rapportée par l'appelant.
En l'espèce, ne figure qu'une seule prescription du docteur Rémy B... pour le malade Monsieur Moussa X...en date du 14 septembre 2007. Il faut rappeler que le compromis initial de vente est du 10 mars 2004, soit de plus de 3 ans avant la date de cette prescription médicale et relever qu'en cette prescription le docteur B... apparaît en sa qualité de spécialiste neurologue et non pas comme un médecin généraliste. Monsieur X...reconnaît d'ailleurs, en cause d'appel, que le docteur B... n'a pas été son médecin traitant.
Il est aussi produit un certificat du docteur Jean F...qui certifie être le médecin traitant de Monsieur X...depuis de nombreuses années et précisément depuis le 14 janvier 2006.
Mais, en tout état de cause, le médicament prescrit par ce dernier médecin le 17 septembre 2007 semble être du Profenid, un anti-inflammatoire qui n'a pas pour propriété d'induire une dépendance psychique.
Par ailleurs, l'attestation de Monsieur Jean Marc G...aux termes de laquelle le docteur B... userait de menaces pour l'obtention d'un terrain, a été " rétractée " par ce dernier le 24 juin 2008.
En conséquence, au vu de ces éléments, l'appelant n'a donc pas rapporté la preuve de ce que Monsieur B... aurait usé de violences morales à son encontre pour l'amener à signer le compromis du 10 mars 2004.
Il faut souligner que ce compromis a été prorogé régulièrement soit les 14 avril 2005, 28 décembre 2006, 28 juin 2007 et 18 juillet 2007 à la demande de Monsieur X...ainsi qu'en témoigne Monsieur Philippe H..., agent commercial immobilier.
L'appelant sera donc débouté de sa demande tendant à la nullité du compromis de vente.
La décision déférée sera donc confirmée sur cette disposition.
Sur la rescision pour lésion
A titre subsidiaire Monsieur X...allègue que la vente est lésionnaire en ce que le prix convenu entre les parties est inférieur de plus des 7 / 12ème de la valeur réelle du terrain.
Aux termes de l'article 1677 du Code civil, la preuve de la lésion ne pourra être admise que dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.
En l'espèce, Monsieur X...se prévaut d'un rapport d'expert réalisé à sa demande et qui n'a donc de ce fait pas de caractère contradictoire. Cet expert, Monsieur C..., estime la valeur de ce terrain, compte tenu de l'intérêt que portent des promoteurs à ce quartier et des possibilités offertes par le PLU, à la somme de 900 euros le mètre carré en novembre 2007.
Il cite également deux éléments de référence soit un terrain AW615 situé au ...à Sainte-Clotilde pour un compromis de vente au prix de 984 euros le mètre carré et un terrain au ...pour une valeur du terrain de 800 euros le mètre carré en 2006.
Pour rejeter la demande en rescision pour lésion, les premiers juges ont énoncé, d'une part, que les évaluations par Monsieur C...de propriétés voisines ne suffisaient pas à démontrer que le prix convenu en mars 2004 aurait été lésionnaire au sens du code civil et ce, d'autant plus que les prix de 2004 ne sont pas nécessairement ceux de 2008 ; qu'en outre, l'expertise de M. C...n'était pas convaincante en ce qu'elle propose un prix de 800 euros par mètre carré en 2006, pour un terrain n'étant pas au centre ville, légèrement pentu et supportant une construction nécessitant une démolition toujours coûteuse alors que sa contenance était seulement de 1000 mètres carré environ.
En revanche, Les intimés produisent un élément de référence pour une parcelle cadastrée AW322, jouxtant immédiatement celle de Monsieur X...et devant servir d'assiette commune au programme immobilier dont le permis construire leur a été accordé le 7 janvier 2008. Le prix du mètre carré est de 491 euros.
De même, l'autre élément de référence produit par l'appelant qui concerne un terrain acheté par la ville de Saint-Denis aux époux D...donne, après avis des domaines, une somme de 583 euros le mètre carré.
La palette d'éléments de référence donnée par les intimés pour des terrains similaires situés dans la même zone de Sainte-Clotilde donne des prix au mètre carré allant de 162, 07 euros à 409, 15 euros le mètre carré pour les années 2004, 2005, 2006 et 2007.
Il apparaît ainsi que l'appelant ne produit pas d'éléments assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer une lésion de plus des 7 / 12ème du prix réel.
La décision déférée sera également confirmée sur cette disposition.
Il en sera de même sur la disposition touchant à la portée du compromis de vente.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Les premiers juges ont rejeté cette demande en faisant valoir qu'elle n'avait pas été formulée dans l'acte introductif d'instance et que les demandeurs ne produisaient aucun élément qui fasse la démonstration du préjudice subi.
Il y a lieu de relever que le permis de construire a été accordé le 7 janvier 2008, un contrat de maîtrise d'oeuvre de construction conclu et des appels d'offre ont été passés.
Cependant aucune de ces pièces n'établit que le démarrage de cette promotion aurait eu lieu au printemps 2008 et que ce chantier aurait été terminé pour une défiscalisation année 2008.
La décision des premiers juges sera aussi confirmée sur cette disposition.
Sur la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Il est équitable que Monsieur X..., succombant, soit condamné à payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Et y ajoutant,
Condamne Monsieur Moussa X...à payer à Monsieur B... Rémy et la E...Z...VERA la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur X...aux entiers dépens de la présente instance.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président et par Mme Dolène MAGAMOOTOO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
