Arrêt No
R. G : 07 / 00169
X... C /
Y...
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 27 JUIN 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST DENIS en date du 27 DECEMBRE 2006 suivant déclaration d'appel en date du 05 FEVRIER 2007 rg no 04 / 2510
APPELANT :
Monsieur Faiçal X...... 97400 ST DENIS
Représentant : Me Pierre HOARAU (avocat au barreau de SAINT-DENIS),
INTIME :
Monsieur Hassim Y...... 97410 ST PIERRE
Représentant : Me SELARL NATIVEL-BOBTCHEFF (avocat au barreau de SAINT-PIERRE),
CLOTURE LE : 25 avril 2008,
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 2 mai 2008.
Par bulletin du 5 mai 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président : Monsieur Olivier FROMENT, Conseiller : Monsieur Gérard GROS, Conseiller : Madame Anne JOUANARD, qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 6 juin 2008 à cette date le délibéré a été prorogé au 27 juin 2008 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Juin 2008.
Greffier : Dolène MAGAMOOTOO.
FAITS ET PROCÉDURE,
Suivant acte en date du 3 décembre 2003 Monsieur Hassim Y... a donné en location à Monsieur Faiçal X... un local commercial situé à Saint Denis... moyennant un loyer mensuel de 1 524 €.
Il a fait délivrer à son locataire le 3 juin 2004 un commandement d'avoir à payer une somme principale de 2 286 € au titre de loyers impayés.
Faisant état de ce que ce commandement était demeuré infructueux, par acte d'huissier en date du 2 août 2004 Monsieur Hassim Y... a fait assigner Monsieur Faiçal X... devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis afin de voir prononcer la résiliation du contrat de bail avec toutes conséquences et de voir condamner celui ci à lui verser les loyers impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation, les frais engagés par lui et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 7 mars 2005, à la demande de Monsieur Faiçal X... qui se plaignait de désordres troublant sa jouissance des lieux, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à Monsieur Z... qui a déposé son rapport le 5 juillet 2005.
Par une seconde ordonnance en date du 21 décembre 2005 le juge de la mise en état a condamné Monsieur Faiçal X... à verser à Monsieur Hassim Y... une somme de 20 000 € à valoir sur les loyers échus et non payés outre une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement en date du 27 décembre 2006 le Tribunal de Grande Instance de Saint Denis :
- a prononcé aux torts de Monsieur Faiçal X... la résiliation du contrat de bail liant les parties,
- a ordonné en conséquence à Monsieur Faiçal X... de libérer les lieux loués de sa personne et de ses biens et de tous occupants de son chef dans les trois mois de la signification du jugement,
- a dit qu'à défaut de ce faire dans ce délai ils pourront être expulsés et leurs biens retirés et gardés en un lieu au choix de Monsieur Y... mais aux frais, in fine à la charge de Monsieur Faiçal X..., avec, si besoin est, le concours de la Force Publique,
- a fixé à la somme de 1 600 € l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur Faiçal X... à Monsieur Y... à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et l'y a condamné,
- a condamné en outre par Monsieur Faiçal X... à payer à Monsieur Y... la somme de 23 790,26 € en deniers et quittances, au titre des loyers impayés au 7 avril 2006 en ce compris les 20 000 € au paiement desquels il a été condamné par l'ordonnance en date du 21 décembre 2005,
- a condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur Faiçal X... une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance durant le temps de la location,
- a condamné Monsieur Hassim Y... au paiement des frais d'expertise,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- a condamné Monsieur Faiçal X... aux dépens, hors frais d'expertise, mais en ce compris les frais du commandement de payer les loyers du 3 juin 2004, dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par déclaration au Greffe en date du 5 février 2007 Monsieur Faiçal X... a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS,
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 14 janvier 2008 Monsieur Faiçal X... demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de débouter Monsieur Hassim Y... de toutes ses demandes et de le condamner à lui verser une somme de 35 500 € au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance pendant deux années ainsi qu'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens dont distraction par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 24 avril 2008 Monsieur Hassim Y... demande à la Cour, après avoir constaté les manquements permanents de Monsieur Faiçal X... dans le paiement des loyers et la prise en charge par la compagnie d'assurances des désordres allégués par lui et après avoir écarté des débats le constat d'huissier et les attestations, de prononcer la résiliation du bail, de condamner Monsieur Faiçal X... à lui verser la somme de 10 995, 89 € au titre des loyers impayés au 2 avril 2008 sauf à parfaire ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 €, de le débouter de toutes ses demandes et de le condamner à lui verser une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens, coût du constat d'huissier et frais compris.
Par ordonnance en date du 25 avril 2008 le conseiller de la mise en état, saisi par Monsieur Faiçal X... le 31 mars 2008 d'une demande tendant à voir enjoindre à Monsieur Hassim Y... de produire un décompte des loyers encaissés a débouté celui ci de sa demande en considérant qu'outre le fait que Monsieur Y... indiquait avoir produit ce décompte, il incombait en tout état de cause à Monsieur Faiçal X... de démontrer qu'il s'était acquitté de l'intégralité des loyers réclamés.
L'ordonnance de clôture est intervenue le même jour soit le 25 avril 2008.
Par conclusions en date du 29 avril 2008 Monsieur Faiçal X... a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures ci dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION,
Pour justifier une demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée le 29 avril 2008 Monsieur Faiçal X... fait valoir que l'ordonnance du 25 avril 2008 a été prise en violation des règles de l'article 774 du Code de procédure civile, les avocats n'ayant été ni convoqués ni entendus et ce alors que Monsieur Hassim Y... a déposé de nouvelles conclusions et la pièce réclamée le 24 avril d'où il s'ensuit que le respect des droits de la défense et les règles de la procédure civile imposent la révocation sollicitée.
Or il est constant d'une part que l'ordonnance en cause prise le jour de la clôture l'a été alors que les parties avaient régulièrement conclu et d'autre part que la révocation de l'ordonnance de clôture sollicitée ne se justifie pas, les conclusions déposées le jour même par Monsieur Y... tendant aux mêmes fins que celles déposées antérieurement et le décompte produit reprenant les décomptes antérieurement fournis.
Il s'ensuit que ni le respect des droits de la défense ni les règles de la procédure civile n'imposent la révocation sollicitée.
Au fond,
Sur la résiliation du bail,
En droit les dispositions de l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus, sauf à justifier d'une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, et le non-paiement des loyers dus par ledit preneur justifie la résiliation du bail à ses torts.
En l'espèce il n'est ni discuté ni discutable pour résulter des documents produits et notamment d'une ordonnance en date du 21 décembre 2005 aux termes de laquelle le juge de la mise en état a condamné Monsieur Faiçal X... à verser à Monsieur Hassim Y... une somme de 20 000 € à valoir sur les loyers alors échus et non payés, que, le bail entre Monsieur Hassim Y... et Monsieur Faiçal X... étant en date du 3 décembre 2003, dès le mois de juin 2004 ce dernier a cessé de régler l'intégralité des loyers dus.
Qu'il résulte d'ailleurs de son propre décompte qu'en juillet 2004 il était déjà redevable d'une somme de 332, 40 € et que par la suite il est resté de façon constante débiteur de loyers.
Pour justifier sa carence avérée et persistante dans son obligation de payer l'intégralité des loyers dus aux termes du contrat, Monsieur Faiçal X... fait essentiellement valoir que dès sa prise de possession des locaux loués il a constaté et notifié à Monsieur Hassim Y..., par courrier du 28 juin 2004 que le local ne pouvait être normalement exploité par lui du fait d'un problème récurrent et important d'inondation à chaque pluie.
Or outre que Monsieur Faiçal X... n'a jamais prétendu être dans une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, il résulte du rapport d'expertise de Monsieur Z... expert commis pour vérifier la réalité des désordres allégués par lui, que les conséquences des deux problèmes de construction imputables à Monsieur Hassim Y..., à savoir une auréole ponctuelle sur une gaine révélant un dégât des eaux ancien et des remontées d'humidité et inondations du sol du local à partir d'une canalisation d'évacuation des eaux pluviales en cas de " fortes pluies " entraînant une gène dans l'aménagement de la vitrine, demeuraient mineures ou ponctuelles.
Qu'en tout état de cause ces désordres n'entraînait nullement une impossibilité totale d'utilisation des lieux loués.
Que Monsieur Faiçal X... n'était dans ces conditions nullement fondé à opérer d'office une réduction du loyer à proportion d'un tiers comme il l'a fait, et ainsi c'est sans faute de sa part que Monsieur Hassim Y... a toujours refusé les chèques de loyer à raison de 1 024 € au lieu de 1 524 €, et il lui appartenait plutôt que de multiplier les courriers à l'adresse de son bailleur, de saisir le juge des référés afin d'être autorisé à consigner ceux ci et à faire expertiser son local.
Ainsi Monsieur Faiçal X... a gravement manqué pendant de longs mois à son obligation essentielle de s'acquitter de l'intégralité des loyers stipulés au bail et il s'ensuit qu'en raison de ce manquement caractérisé, persistant et dénué de motifs légitimes la sanction contractuelle de résiliation du bail doit être prononcée.
Le jugement entrepris qui a prononcé la résiliation du bail liant les parties avec toutes conséquences quant à l'expulsion du locataire et la fixation d'une indemnité d'occupation à hauteur de 1 600 € par mois doit donc être confirmé.
Sur la somme due au titre des loyers,
S'agissant des loyers dus par Monsieur Faiçal X..., Monsieur Hassim Y... produit un décompte duquel il résulte qu'il lui reste dû la somme de 10 995,89 € au 2 avril 2008.
Ce décompte fait apparaître qu'alors même que serait déduite une somme totale de 6 460,92 € correspondant à des frais d'huissier, d'avocat et de procédure par ailleurs dû par celui ci, Monsieur Faiçal X... resterait redevable, au 2 avril 2008, au seul titre des loyers, frais de relance et taxes dus d'une somme de 4 534,97 €.
Que l'examen comparatif de ce décompte, qui commence au loyer de mars 2004, avec celui produit par Monsieur Faiçal X... fait apparaître que tous les paiements allégués par celui ci ont été pris en compte par le propriétaire à l'exception en effet des deux versements allégués de 2 500 € chacun en février 2004.
Qu'il y a lieu dès lors de condamner Monsieur Faiçal X... à verser à Monsieur Hassim Y... la somme de 10 995,89 € en deniers et quittances le montant des deux chèques de 2 500 € devant être déduit de cette somme pour autant qu'il sera justifié de leur règlement effectif au titre de loyers et charges par Monsieur Faiçal X....
Sur les demandes de Monsieur X...,
Il est constant que du fait de la résiliation du bail la demande de Monsieur X... afférente aux travaux sont dénuées d'intérêt et il convient en conséquence de l'en débouter.
S'agissant en revanche de l'indemnisation de son préjudice de jouissance Monsieur Faiçal X... est en effet recevable et fondé à en demander réparation et ce alors même qu'ainsi qu'il a été dit il ne justifiait ni la retenue ni même la réduction des loyers.
Qu'il résulte des documents produits et notamment des rapports d'expertise confortés par un procès verbal de constat d'huissier que rien n'autorise à écarter et par des attestations de clients que le dégât des eaux qu'a subi, pendant quelques mois lors de fortes pluies, Monsieur X... a été de nature à le troubler dans l'exploitation normale de son commerce.
Il s'ensuit que du fait des désordres tels que résultant des documents produits le préjudice de Monsieur X... pour tout le temps de location pendant lequel il aura duré sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 3 500 €.
L'équité commande le rejet des demandes présentées par les parties sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur Faiçal X... à payer à Monsieur Y... la somme de 23 790,26 € en deniers et quittances, au titre des loyers impayés au 7 avril 2006 en ce compris les 20 000 € au paiement desquels il a été condamné par l'ordonnance en date du 21 décembre 2005 et en ce qu'il a condamné Monsieur Hassim Y... à payer à Monsieur Faiçal X... une somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance durant le temps de la location et STATUANT à nouveau :
CONDAMNE Monsieur Faiçal X... à payer à Monsieur Hassim Y... la somme de 10 995,89 € au titre des loyers, charges et frais impayés au 2 avril 2008 et ce en deniers et quittances le montant des deux chèques de 2 500 € devant être déduit de cette somme pour autant qu'il sera justifié de leur règlement effectif au titre de loyers et charges par Monsieur Faiçal X....
CONDAMNE Monsieur Hassim Y... à payer à Monsieur Faiçal X... une somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance durant le temps de la location.
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions.
REJETTE toutes autres demandes.
CONDAMNE Monsieur Faiçal X... aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président, et par Dolène MAGAMOOTOO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
