Arrêt No
R.G : 06/01805
La Société RAVATE TISSUS
C/
S.C.I TIMUR
La Société PRUDENCE - CRÉOLE
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 11 AVRIL 2008
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 22 NOVEMBRE 2006 suivant déclaration d'appel en date du 15 DÉCEMBRE 2006
rg no 05/3061
APPELANTE :
La Société RAVATE TISSUS
47, rue du Maréchal Leclerc
97400 SAINT-DENIS
Représentant : Me Patrice SANDRIN (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
INTIMÉES :
S.C.I TIMUR
5, Impasse du Grand Prado Z.A.E de la Mare
97438 SAINTE- MARIE
Représentant : Me Patrick GARRIGES (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
La Société PRUDENCE - CRÉOLE
32, rue Alexis de Villeneuve
97400 SAINT-DENIS
Représentant : Me Patrick GARRIGES (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
CLÔTURE LE : 22 février 2008,
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 14 mars 2008.
Par bulletin du 14 mars 2008, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président :Monsieur Olivier FROMENT,
Conseiller : Monsieur Gérard GROS,
Conseiller : Madame Anne JOUANARD
qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 11 Avril 2008 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 Avril 2008.
Greffier : Marie Josée BOYER,
Suivant un contrat en date du 18 avril 2000, la Société Civile Immobilière TIMUR a donné à bail à la Société RAVATE TISSUS, un local à usage commercial dont elle est propriétaire, d'une surface d'environ 1.000 m2 , situé dans le centre commercial CORA, SAINTE-MARIE – DUPARC, pour une durée de 9 ans, ayant commencé à courir du 1/08/ 1999 jusqu'au 31 décembre 2008, pour un loyer initial annuel hors taxe de 202.649 € et le versement d'un droit d'entrée de 219 000€ .
Ce local, livré brut de décoffrage, a entièrement été aménagé par la Société RAVATE TISSUS, à ses propres frais.
Quatre enseignes y sont exploitées par la Société RAVATE TISSUS.
Un parquet en frêne a été posé sur lambourdes par la Société RAVATE TISSUS qui a été gravement endommagé par des termites, ce qui a nécessité son remplacement . Durant les travaux , l'activité de la société a été interrompue.
La Société RAVATE TISSUS a par acte du 20/09/05 fait assigner la Société Civile Immobilière TIMUR et son assurance, la SA PRUDENCE CRÉOLE, pour les voir condamner en réparation de ses préjudices à lui payer la somme de 207.024 €, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2005, date d'une mise en demeure, et de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire en date du 22/11/06, le tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion a :
- débouté la Société RAVATE TISSUS de l'ensemble de ses demandes tant à l'encontre de la Société Civile Immobilière TIMUR que de la SA PRUDENCE CRÉOLE,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la Société RAVATE TISSUS à payer la SA PRUDENCE CRÉOLE 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me SANDRIN.
Le tribunal retient que l'action de la Société RAVATE TISSUS contre l'assureur de la Société Civile Immobilière TIMUR, la SA PRUDENCE CRÉOLE n'est recevable qu'autant qu'elle dispose d'une action contre l'assurée. Or, une clause du contrat de bail prévoit la renonciation du preneur à « tous recours contre le BAILLEUR (… ) en cas de dégât causé aux lieux loués et aux objets ou marchandises s'y trouvant par suite d'infiltration, d'humidité ou autres circonstances, le PRENEUR devant s'assurer contre ces risques contre le BAILLEUR ;
La Société Civile Immobilière TIMUR a fait procéder à un traitement anti-termites dés qu'elle a été informée de l'apparition des désordres et la Société RAVATE TISSUS doit faire son affaire des dommages que lui font subir ces termites et ne dispose d'aucun recours contre la bailleresse, qu'elle est irrecevable à solliciter la garantie de l'assureur responsabilité de la SA PRUDENCE CRÉOLE, la responsabilité de l'assureur n'étant pas engagée.
Surabondamment, en dehors de la clause susvisée, la preuve de la responsabilité contractuelle de la bailleresse dans la survenance des dommages dont se plaint la Société RAVATE TISSUS n'est pas rapportée. Il n'est pas établi qu'un traitement anti-termite était obligatoire lors de la réalisation des bâtiments litigieux, que les dommages invoqués ont été subis par un parquet qui de l'aveu même de la demanderesse a été posé à sa seule initiative, avec perçage du sol en béton qui supporte les lambourdes, de sorte qu'il est manifeste que l'invasion de termites stigmatisée a été très largement favorisée à la fois par le matériau utilisé, qui consiste en un bois dont il n'est rien dit du traitement xylophage dont il aurait dû faire l'objet, et par les voies ainsi créées dans le béton du sol.
La Société RAVATE TISSUS a relevé appel de cette décision suivant déclaration au greffe en date du 15/12/06.
Dans ses dernières écritures du 15/02/08, elle formule ainsi ses prétentions ;
Vu la clause de renonciation à recours stipulée dans le bail commercial en date du 18/04/ 2000 ;
Dire et juger que la Société RAVATE TISSUS n'a jamais renoncé expressément à son recours contre l'assureur de responsabilité de la SCI TIMUR ;
EN CONSÉQUENCE ;
DÉCLARER la Société RAVATE TISSUS parfaitement recevable en ses demandes à l'encontre de la Société PRUDENCE CRÉOLE ;
CONDAMNER la Société PRUDENCE-CRÉOLE à payer à la Société RAVATE TISSUS S.A. la somme 207.024,00 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2005, date d'envoi de la mise en demeure ;
Vu les dispositions de l'article 1154 du Code civil ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
DÉBOUTER la Société Civile Immobilière TIMUR et la Société PRUDENCE – CRÉOLE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum la Société Civile Immobilière TIMUR et la Société PRUDENCE CRÉOLE à payer à la Société RAVATE TISSUS la somme de 3.000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER in solidum la Société Civile Immobilière TIMUR et la Société PRUDENCE CRÉOLE aux entiers dépens, dont distraction d'appel au profit de Maître Patrice SANDRIN, Avocat inscrit au Barreau de Saint Denis de la Réunion, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
L'article 12 du bail commercial n'inclut nullement les assureurs respectifs du bailleur et du preneur. La Société RAVATE TISSUS n'a jamais renoncé expressément à son recours contre l'assureur de responsabilité de la SCI TIMUR.
L'article 13 du bail commercial, intitulé « Assurances », dans son paragraphe 2 stipule :
« Au cas où les lieux loués seraient détruits en partie ou en totalité pour quelque cause que ce soit, le PRENEUR ne pourra de convention expresse réclamer aucune indemnité autre, que celle qui sera allouée au BAILLEUR par sa compagnie d'assurances pour les dommages causés au PRENEUR ».
La jurisprudence prévoit que le recours contre l'assureur demeure.
La responsabilité de la Société Civile Immobilière TIMUR doit être retenue sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil.
La bailleresse doit établir que le vice a été occasionné par la force majeure ou qu'il est la conséquence d'une faute grave du locataire, preuve qu'elle ne rapporte pas. Le parquet a été posé en 1999 et les termites sont apparus en 2002. Le bois d'intérieur n'a pas à subir un traitement xylophage. En revanche, la Société Civile Immobilière TIMUR ne justifie pas avoir procédé à un traitement anti-termite lors de la construction. Il a été constaté en 2003 par la société BHL la présence, lors de son intervention, de termites souterrains.
Les trous pratiqués pour procéder aux aménagements intérieurs ont été rebouchés.
Le montant des dommages ; 207.024,00 Euros, est justifié et il a été soumis à la contradiction le 9/06/04 lors des expertises.
La Société Civile Immobilière TIMUR et la SA PRUDENCE CRÉOLE concluent en réplique le 27/08/07 dans leurs dernières écritures en ces termes ;
Vu les articles 1134.1720,1721 et 1792 du Code Civil.
A la confirmation de la décision querellée en toutes ses dispositions.
A titre principal,
Voir constater que la société RAVATE a renoncé à tout recours tant contre le bailleur que contre l'assureur de celui-ci.
Dès lors, débouter la société appelante de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire,
Voir constater que la responsabilité de la Société Civile Immobilière TIMUR n'est nullement établie dans la mesure où l'aménagement intérieur et donc le parquet a été installé sous la seule responsabilité de la société RAVATE, laquelle ne justifie nullement de la qualité des produits installés et n'établit nullement l'origine réelle des termites en question,
A titre plus subsidiaire encore.
Dire et juger non justifié le préjudice d'autant que la société RAVATE n'a pas pris immédiatement les mesures nécessaires pour préserver ses stocks,
Dès lors, débouter la société RAVATE.
En tout état de cause.
Rejetant toute demande adverse.
Condamner la société appelante à leur payer 5000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick GARRIGES, membre de la SELARL GARRIGES – GERY SCHWARTZ-SCHAEPMAN.
Les clauses du bail excluent tout recours contre le bailleur d'une part mais d'autre part, la responsabilité de celui ci n'est pas établie.
Le préjudice n'a pas été arrêté contradictoirement
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens respectifs.
SUR CE LA COUR,
1) Attendu que le contrat de bail commercial du 18/04/00 conclu entre la SA RAVATE et la SCI TIMUR dans son titre III contient en son article 12 la clause suivante : « Le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre le bailleur notamment en cas de dégât causé aux lieux loués et aux objets ou marchandises s'y trouvant par suite des faits d'infiltrations, d'humidité ou autres circonstances. Le preneur devant s'assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur». « le PRENEUR déclare renoncer à tout recours contre le BAILLEUR, les copropriétaires et les exploitants pour les risques susvisés : sa police d'assurance devra comporter mention de cette renonciation à recours».
qu'il est aussi prévu que le preneur devra s'assurer contre ces risques sans recours contre les bailleurs, que le preneur devra s'assurer aussi contre sa perte d'exploitation,
Attendu qu'il n'existe ainsi aucun recours possible de la Société RAVATE TISSUS contre la Société Civile Immobilière TIMUR, que du reste, en appel, la Société RAVATE TISSUS a renoncé à son recours contre son bailleur, que sur ce point la décision déférée sera confirmée,
2)Attendu que s'agissant du recours de la Société RAVATE TISSUS contre l'assureur de la bailleresse, la SA PRUDENCE CRÉOLE, il ressort d'une jurisprudence ancienne, abondante et constante que la clause de renonciation à tout recours contre la personne responsable d'un dommage, qu'elle émane de la victime du dommage ou de son assureur, n'emporte, pas sauf stipulation contraire, renonciation à recourir contre l'assureur de cette personne, celui qui a renoncé d'avance à tout recours contre la personne responsable d'un dommage pouvant faire reconnaître dans son principe et dans son étendue la responsabilité de cette personne appelée aux débats pour demander paiement, par voie d'action directe, au seul assureur de cette dernière,
Que sur ce point, la décision déférée n'emporte donc pas l'adhésion et sera infirmée,
3) Attendu que le bailleur a livré une coque « brute de gros oeuvre », fluides en attente(art 3 du titre 2,
Que le contrat n'est pas très clair s'agissant de l'imputation des travaux puisqu'il est dit que « le preneur ne pourra exiger cours de bail aucun aménagement ni aucune réparation, y compris celles définies par l'article 606 alinéa 1 et 2 du Code Civil », art 2.1 de l'art 2 du Titre 3, mais il est aussi dit, art 2.2 que le preneur devra effectuer lui-même dans les lieux loués toutes les réparations sans distinction, à la seule exception des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil qui seront effectuées le cas échéant par la société bailleresse, puis, art 2.4 que le preneur devra tenir les lieux loués en bon état pendant toute la durée du bail, exécutera à ses frais et remboursera au BAILLEUR, suivant les cas, toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, à l'exception des réparations de l'article 606 du code civil,
Attendu qu'ainsi, si une dérogation aux dispositions de l'art 1723 du code civil est expressément prévue, contrairement à ce qu'affirment les intimés, il n'en est rien s'agissant des articles 1719 et 1721 du code civil,
qu'en particulier, il ne ressort nullement du bail, pourtant clairement rédigé dans l'intérêt du bailleur que le preneur aurait renoncé de façon expresse et non équivoque, à se prévaloir de ces dispositions qui prévoient, s'agissant de la seconde ; « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage, quand bien même le bailleur ne les auraient pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur. Le bailleur est tenu de l'indemniser ».
Qu'à cet égard, il convient de rappeler que l'existence d'un vice caché ne saurait être assimilée à un cas de force majeure,
Attendu qu'il incombait, aux termes du bail, à la Société RAVATE TISSUS d'effectuer les travaux d'aménagement et de décoration intérieure du local indiquées dans le Cahier des Prescriptions techniques et Architecturales (C.P.T.A.) art 2 du titre 3,
qu'il n'est pas démontré que la pose d'un parquet sur lambourdes était prohibée, qu'il n'est davantage établi que le parquet de frêne posé à l'initiative de la Société RAVATE TISSUS dans les lieux loués devait être traité contre les termites, que curieusement, la Société Civile Immobilière TIMUR s'estime exonérer de toute obligation de traitement préventif en extérieur du fait que la loi du 08 juin 1999 rendant obligatoire les traitements préventifs dans le cadre de la construction des bâtiments ne peut être appliquée parce que les décrets d'application concernant les articles sur la prévention n'ont jamais été signés, alors que dans le même temps elle estime, sans en rapporter la preuve, qu'un parquet intérieur devrait être traité,
qu'en tout état de cause, ce parquet a été posé en 1999 et ce n'est qu'en 2002 que les termites sont apparus,
Que de plus, il a été constaté en 2003 par la société BHL, intervenue à la demande de la Société Civile Immobilière TIMUR(après et du fait les désordres subis par la Société RAVATE TISSUS) pour remédier à l'infestation des termites, la présence de termites souterrains, que les termites venaient donc - ce qui est une évidence- de l'extérieur,
Que la preuve n'est pas davantage rapportée que les trous effectués par le preneur dans la dalle pour procéder aux aménagements intérieurs auraient permis le passage des termites alors qu'il n'est pas contesté que ces trous ont été rebouchés aussitôt les travaux d'aménagement réalisés,
Qu'enfin, il n'est pas plus démontré que la Société RAVATE TISSUS aurait déclaré à son bailleur tardivement cette infestation,
Attendu que la bailleresse n'établit pas que le vice caché que constitue une infestations des lieux loués par des termites a été occasionné par la force majeure ou qu'il est la conséquence d'une faute grave du locataire ;
que l'assureur responsabilité civile de la Société Civile Immobilière TIMUR doit sa garantie, étant observé la preuve est rapportée d'un lien de causalité entre le vice du bien loué et le préjudice allégué,
Attendu que sur le préjudice, il est réclamé ;
au titre Embellissements
- Agencements : .....................................................135.395,00 Euros
- Déplacement – replacement : .......................... . 5.135,00 Euros
- Pertes d'exploitation : ....................................... 52.621,00 Euros
- Honoraires d'expert : ........................................ 13.873,00 Euros
à l'exclusion de la perte de stock
TOTAL EN EUROS H.T ..................... 207.024,00 Euros
Que ce chiffrage a été soumis au contradictoire lors des expertises d'assurances le 9/06/04 et qu'il n'avait pas été contesté et qu'il est justifié,
Qu'il sera fait droit à la demande d'intérêts à compter de la mise en demeure et de capitalisation qui est de droit ;
Que la décision déférée sera ainsi infirmée.
Attendu qu'il est équitable de mettre à la charge de la SA PRUDENCE CRÉOLE les frais irrépétibles engagés par la Société RAVATE TISSUS pour le montant précisé dans le dispositif ;
PAR CES MOTIFS ;
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré, conformément à la loi,
Confirme le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la Société Civile Immobilière TIMUR,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne la SA PRUDENCE CRÉOLE à payer à la Société RAVATE TISSUS la somme de 207.024,00 Euros, outre intérêts au taux légal à compter du 2/05/04 date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts, et 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la Société Civile Immobilière TIMUR et la SA PRUDENCE CRÉOLE aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me SANDRIN Patrice.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Gérard GROS, en remplacement du Président empêché conformément à l'article 456 du Code de Procédure Civile et par Marie Josée BOYER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
