Arrêt No
R.G : 06/01019
X... Y...
C/
X... Z...
SARL LAUVIAH
A...
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2007
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST DENIS en date du 31 MAI 2006 suivant déclaration d'appel en date du 12 JUILLET 2006
rg no 05/364
APPELANTE :
Madame Jocelyne Danielle X... Y... épouse X... Z...
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97400 ST DENIS
Représentant : Me Jacques B... (avocat au barreau de SAINT DENIS)
INTIMES :
Monsieur Joseph Johnny X... Z...
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Montgaillard
97400 ST DENIS
Représentant : la SELARL INTER-BARREAUX JURIS D.O.M. représentée par son gérant en exercice Me C.SERRON (avocats au barreau de SAINT-DENIS)
SARL LAUVIAH ayant pour nom commercial REALTY
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97490 STE CLOTILDE
Représentant : Me Frédérique C... (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
Monsieur Jean Paul Charles A...
...
97417 LA MONTAGNE
Représentant : Me Frédérique C... (avocat au barreau de SAINT-DENIS)
CLOTURE LE : 27 Septembre 2007
DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Octobre 2007, devant Monsieur Gérard GROS, conseiller de la mise en état qui en a fait un rapport, assisté de Mme Dolène MAGAMOOTOO, les parties ne s'y étant pas opposées.
Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 novembre 2007, prorogé au 14 décembre 2007.
Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Président : Monsieur Olivier FROMENT,
Conseiller : Monsieur Gérard GROS, conseiller rapporteur
Conseiller : Madame Anne JOUANARD,
Qui en ont délibéré
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Décembre 2007.
Greffier : Mme Dolène MAGAMOOTOO.
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FAITS et PROCEDURE:
Joseph D... et Jocelyne Danielle E... son épouse mariés sous le régime de la séparation de biens ont, dans le cadre de leur divorce, confié à la SARL LAUVIAH agent immobilier à l'enseigne " REALTY" la vente d'une villa leur appartenant indivisément située ... lieudit "La Montagne" sur la commune de Saint-Denis(Réunion), aux termes d'un mandat non exclusif signé le 8 août 2004.
En vertu de ce mandat l'agent immobilier a signé le 23 septembre 2004 un compromis de vente avec Jean-Paul A... acquéreur
Danielle E... a refusé de confirmer cette cession et par acte d'huissier des 27 janvier et 2 février 2005, elle a fait assigner le mandataire et le cessionnaire devant le tribunal de grande instance de SAINT-DENIS (Réunion) afin d'entendre déclarer nul et de nul effet le mandat de vente précité pour absence de mention sur l'exemplaire détenu par elle de son numéro d'inscription sur le registre de la société , par voie de conséquence entendre dire nul et en tout cas inopposable à son égard le compromis signé par la société LAUVIAH et Jean-Paul A... le 23/09/2004 et pour entendre la société mandataire condamnée à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile outre les entiers dépens.
Parallelement Jean-Paul A... a pris l'initiative de faire assigner Les époux D... devant la même juridiction par acte d'huissier des 11 et 22 février 2005 pour entendre déclarer la vente parfaite, ordonner la délivrance de la chose vendue sous astreinte de 100 € par jour de retard et entendre Danielle E... condamnée à lui payer la somme de 34.000 € en vertu des stipulations du compromis outre 2.500 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Ces deux instances enregistrées sous les numéros 05/364 et 05/711 ont été jointes pour donner lieu à une seule décision rendue le 31 mai 2006 aux termes de laquelle le tribunal a:
débouté Danielle E... de ses prétentions;
jugé que le compromis conclu le 23 septembre 2004 entre la société LAUVIAH ès qualités de mandataire des époux CHANE-HOONG et Jean-Paul A... valait vente;
dit que le jugement valait acte authentique de vente au prix de 355.000 € y compris la commission de 15.000 € due à l'agence;
ordonné la publication de la décision à la Conservation des hypothèques à la diligence de l'acquéreur et à ses frais;
condamné Jocelyne Danielle F... à payer à M. A... la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale stipulée au contrat;
enjoint aux vendeurs chacun pour sa part de délivrer l'immeuble à l'acquéreur en lui remettant les clefs et documents y relatifs ainsi qu'en libérant les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef dans le mois de la signification sous astreinte de 50 € par jour de retard;
condamné Jocelyne F... à payer à Jean-Paul A... la somme de 2.000 € à titre de frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jacques B..., la SELARL JURIS DOM et Maître Frédérique C....
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 juillet 2006, Jocelyne Danielle F... a interjeté appel de ce jugement.
Les parties ont conclu avant que la clôture de l'instruction ne soit prononcée le 27 septembre 2007.
PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES:
Vu les dernières conclusions déposées le 9 novembre 2006 par Jocelyne E... appelante tendant à l'infirmation du jugement entrepris et demandant à la cour de:
constater que l'exemplaire du mandat du 8 août 2004 que la société LOUVIAH lui a remis ne porte pas le numéro d'inscription du registre des mandats;
dire nul et sans effet ledit mandat en application des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972;
dire non opposable à son égard l'exemplaire de ce mandat que la société REALTY LAUVIAH et Jean-Paul A... versent aux débats;
dire en conséquence nul et en tout cas inopposable à son égard le compromis de vente signé le 23 septembre 2004 en exécution de ce mandat frappé de nullité;
débouter les intimés de leurs demandes et moyens;
condamner la société LAUVIAH à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jacques B... avocat.
Vu les dernières conclusions déposées le 26 février 2007 par la SARL REALTY LAUVIAH et Jean-Paul A... intimés tendant:
au principal, à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, au débouté des prétentions de l'appelante tendant à en obtenir la réformation, à la condamnation de celle-ci à payer à Jean-Paul A... la somme de 34.000 € à titre de dommages et intrêts en application de la clause intitulée "sanction" du compromis signé le 23/09/2004;
à titre infiniment subsidiaire, au cas où la cour réformerait la décision, condamner l'appelante à payer à la SARL LAUVIAH la somme de 20.000 € au titre de la commision prévue au mandat de vente;
à la condamnation de Danielle CHAN Y... à leur payer la somme de 2.500 € chacun en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers
dépens distraits au profit de Maître F. C..., Avocat.
Vu les dernières conclusions déposées le 21 mars 2007 par Joseph Johnny X... Z..., autre intimé tendant à faire constater le caractère parfait de la vente conclue avec Mr. A..., à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il valait acte authentique de vente et y ajoutant, entendre dire et juger qu'il ne s'est jamais personnellement opposé à la vente, infirmer en conséquence la disposition de la décision entreprise qui a prononcé une astreinte à son encontre, entendre ordonner sa mise hors de cause et entendre l'appelante condamnée à lui payer la somme de 2.000 € à titre de frais irrépétibles ainsi que tous succombants aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL JURIS DOM, société d'avocats.
MOTIFS DE LA DECISION:
Au soutien de son appel Danielle CHAN Y... critique les motifs par lesquels le premier juge a rejeté sa demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat alors que l'exemplaire que lui a remis l'agent immobilier ne comporte pas la mention du numéro d'inscription sur le registre contrairement aux prescriptions légales.
Il convient tout d'abord de constater que Jocelyne Danielle X... Y... et Joseph X... Z... son époux ont signé un seul et même mandat dont la société REALTY a communiqué un exemplaire en original sur lequel sont portées toutes les mentions prescrites par la réglementation et notamment en haut à gauche de la première page le numéro d'inscription sur le registre des mandats dont une copie est également versée au dossier qui permet de vérifier qu'il s'agit bien du numéro 4-006.
Pour justifier ses prétentions l'appelante a communiqué deux photocopies dudit mandat.
La première d'entre elles ne correspond pas à l'original car dans le cadre réservé à l'identification des mandants en haut de la première page, seul le nom des époux X... Z... est mentionné sans indication de leur adresse tandis que le numéro d'inscription du registre n'apparait pas à l'emplacement réservé à cet effet.
Par contre la seconde des photocopies correspond parfaitement à l'original mais, ayant été écornée en son angle supérieur gauche lors de sa réalisation, ne reproduit pas la partie sur laquelle figure la case destinée à recevoir le numéro d'inscription sur le registre des mandats ce qui exclut toute possibilité de vérification.
L'appelante n'a fourni aucune explication sur les raisons pour lesquelles elle détiendrait les exemplaires de deux mandats différents ne comportant pas les mêmes mentions.
Au lieu de produire les originaux de ces documents elle s'est contentée d'en communiquer des photocopies dont la première ne peut être retenue en raison de sa non conformité à l'original tandis que la seconde qui est incontestablement identique à ce dernier, présente cependant une défectuosité de reproduction au niveau de la mention prétendument omise qui interdit toute possibilité de comparaison.
En l'état ces pièces ne peuvent se voir reconnaître un quelconque effet probant et c'est en conséquence à juste titre que le tribunal a considéré que Jocelyne X... Y... ne rapportait pas la preuve de ses prétentions et ce d'autant que Joseph X... Z... son époux qui a signé le même mandat ne conteste pas quant à lui avoir reçu un exemplaire régulier conforme à l'original de sorte que l'hypothèse d'une remise par la société REALTY à l'un et à l'autre de ses mandants d'une copie différente du seul et unique document signé par eux ne peut être retenue.
En conséquence la contestation soulevée par l'appelante de ce chef n'est pas justifiée et la décision entreprise qui l'en a déboutée sera confirmée.
Jean-Paul A... acquéreur de l'immeuble qui a signé le 23 septembre 2004 le compromis qui lui était soumis et qui a versé l'intégralité du prix entre les mains du notaire dans l'attente de la réitération par acte authentique à laquelle Jocelyne G... Y... s'est opposée , subit un important préjudice résultant de la privation depuis plus de trois ans des fonds et de la jouissance de l'immeuble régulièrement acquis qui justifie sa demande tendant à obtenir le bénéfice des stipulations contractuelles prévoyant l'application à l'encontre de la partie récalcitrante, d'une pénalité de 10% du prix net, une telle clause n'apparaissant nullement excessive au regard de la réticence prolongée et non fondée de l'appelante.
Le jugement déféré qui a limité à 10.000 € la somme due à ce titre sera réformé et Jocelyne Danielle X... Y... condamnée à payer celle de 34.000 €.
Il sera confirmé en ses autres dispositions y compris celle qui a refusé de mettre hors de cause Joseph X... Z... qui bien que diposé à exécuter volontairement ses obligations de vendeur sans aucune contestation de sa part, devait nécessairement être partie à l'instance en sa qualité de propriétaire indivis du bien immobilier dont la vente forcée était poursuivie par l'acquéreur.
Par contre la nécessité d'assortir d'une astreinte à son égard l'obligation de délivrer l'immeuble et de libérer les lieux n'était pas justifiée alors qu'il a toujours manifesté sa volonté d'y satisfaire et qu'il l'a démontrée en se rendant chez le notaire pour signer l'acte authentique que seule son indivisaire a refusé de confirmer.
La décision sera réformée de ce chef et l'astreinte ordonnée ne sera maintenue qu'à l'encontre de Jocelyne Danielle X... Y....
Cette dernière qui succombe sera condamnée à payer en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile une somme de 2.000 € à la SARL LAUVIAH et Jean-Paul A... solidairement entre eux ainsi qu'à Joseph Johnny X... Z....
Elle sera également condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Frédérique C... et la SELARL JURIS DOM Avocats, chacun pour la part les concernant.
PAR CES MOTIFS:
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort:
Reçoit Jocelyne Danielle X... Y... en son appel principal et Jean-paul A... ainsi que Joseph Johnny X... Z... en leur appel incident.
Infirme le jugement entrepris en ses seules dipositions relatives à la somme de 10.000 € accordée à Jean-Paul A... en application de la clause pénale prévue au compromis de vente et à l'astreinte assortissant l'obligation faite à Joseph X... Z... de délivrer l'immeuble vendu et à libérer les lieux.
Statuant à nouveau de ces chefs:
condamne Jocelyne Danielle X... Y... à payer à Jean-Paul A... la somme de 34.000 € en vertu de la clause pénale contractuelle.
dit n'y avoir lieu d'assortir d'une astreinte l'obligation faite à Joseph Johnny H... Z... de délivrer l'immeuble vendu et de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef.
Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions critiquées et déboute Jocelyne Danielle X... Y... de ses prétentions.
Condamne cette dernière à payer à Jean-Paul A... et la SARL LAUVIAH d'une part et à Joseph Johnny H... Z... d'autre part la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Condamne la même aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Frédérique C... et de la SELARL JURIS D.O.M, Avocats.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président, et par Mme Martine I..., adjointe administratif faisant fonction de greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
signé
