Arrêt No
R. G : 06 / 01014
X...
C /
Y...
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2007
Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ST DENIS en date du 21 JUIN 2006 suivant déclaration d'appel en date du 12 JUILLET 2006
rg no 05 / 697
APPELANTE :
Madame Marie Z... X... épouse A...
...
Ruisseau
97411 BOIS DE NEFLES ST PAUL
Représentant : Me Dominique B... (avocat au barreau de SAINT DENIS)
INTIMÉE :
Madame Marie Anise Niçaise Y...
52 Ruelle 46
97436 ST LEU
Représentant : La SELARL HOARAU LACAILLE LALLEMAND (avocat au barreau de SAINT-PIERRE)
CLOTURE LE : 25 mai 2007,
DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 28 Septembre 2007.
Par bulletin du 2 octobre 2007, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Président : Monsieur Olivier FROMENT,
Conseiller : Monsieur Gérard GROS,
Conseiller : Monsieur Jean Luc RAYNAUD,
qui en ont délibéré
et que l'arrêt serait rendu le 26 Octobre 2007 par mise à disposition au greffe.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Octobre 2007.
Greffier : Dolène MAGAMOOTOO.
Par déclaration remise au greffe le 12 juillet 2006, madame Q... Marie D...a relevé appel, dans les formes et délai réglementaires, d'un jugement du 21 juin 2006 par lequel le tribunal de grande instance de Saint Denis a
-dit que le bail conclu entre Franchin A..., bailleur, et Marie Anise Nicaise Y..., preneuse, comme portant sur un terrain nu de 160 m2 sis à Saint Paul, Bois de Nèfles, chemin Toby est un bail commercial et déclaré, en conséquence, nul et de nul effet le congé délivré à la demande de madame X... épouse A... selon acte d'huissier du 21 janvier 2005 ;
-débouté Mme A... de ses demandes reconventionnelles, notamment celle tendant à l'expulsion de Mme Y... des lieux loués
-condamné Mme X... épouse A... à payer à Mme Y... une indemnité de 1500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Maître LAW WAI ;
Il convient de rappeler que, par acte sous seings privés en date du 27 juillet 2002, monsieur Franchin A... avait donné à bail à Marie Anise Nicaise Y... le terrain nu en cause, pour une durée de 3 ans à compter du 6 août 2002, moyennant un loyer mensuel de 228,67 euros ; que Marie D...A... née X..., venant aux droits de son époux, lui a fait signifier son congé le 21 janvier 2005 pour le 5 août de la même année, " à titre de précaution " ;
L'appelante demande à la Cour de dire qu'il ne résulte d'aucun élément du dossier qu'elle ait donné son autorisation à la modification de la destination des lieux et à l'édification d'une construction, de constater la validité du congé et de débouter Mme Y... de ses prétentions ; elle sollicite, en conséquence, l'expulsion immédiate de l'intéressée des lieux qu'elle occupe, selon elle, sans droit ni titre sous astreinte de 250 euros par jour de retard à dater de la signification de l'arrêt ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois et de 2 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et enfin aux dépens, dont distraction au profit de son avocat ;
Marie Anise Nicaise Y... conclut à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement des frais d'installation d'un compteur d'eau, au titre desquels elle réclame 823,86 euros ; elle sollicite encore la condamnation de la partie adverse au paiement d'une somme de 3 000 euros compte tenu de frais irrépétibles qu'elle a du exposer ;
Vu les écritures déposées le 22 février 2007 par l'appelante et le 23 mai 2007 par l'intimée, aux quelle la Cour renvoie pour plus ample exposé des demandes et moyens respectifs ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 mai 2007 :
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article L. 145-1 I du Code de commerce, les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du dit Code s'appliquent " 2o aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées-soit avant soit après le bail-des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal à conditions (qu'elles) aient été élevées... avec le consentement exprès du propriétaire " ; l'accord de celui ci doit porter à la fois sur la nature et sur l'affectation des constructions ;
S'il est constant que les ayant droit de Franchin A... ont, par acte sous seings privés du 01 août 2002, autorisé Mme Y... à installer un container à usage de bar sur le terrain nu dont elle était locataire, aucune pièce ne manifeste leur consentement exprès à l'érection d'une construction en tôle destinée à la vente de fruits et légumes, à abriter une salle de jeu et à la réalisation d'une véranda ; il apparaissait certes, à la lecture du contrat initial (lequel énumérait les aménagements déjà réalisés : terrassement, mur de soutènement, installation d'un compteur EDF, coin sanitaire) que la preneuse entendait ne pas se limiter à l'activité initiale de camion bar, comme l'indique expressément l'extrait de son extrait K bis en date du 7 janvier 2004, mais si l'ampleur des extensions restait alors imprécise ;
On ne saurait en tous cas considérer que l'agrément donné à l'installation d'un container valait consentement aux extensions à venir, alors que le premier (simplement posé sur des plots en béton) ne présentait pas les caractères de fixité et de solidité des secondes pour lesquelles un permis de construire à été délivré le 20 mai 2003, dont la violation a d'ailleurs fait l'objet d'un procès verbal d'infraction le 8 juillet 2005 ;
C'est à tort que le premier juge a admis que la clause selon laquelle " tout travaux (sic) de restructuration en vue de la construction nécessite un permis de construire " s'analysait en une autorisation de construire valable quelle que soit la nature et l'importance des constructions à venir alors qu'il s'agissait d'abord du rappel de dispositions du Code de l'urbanisme ; il n'a d'ailleurs fait état que d'un consentement implicite, sans relever d'actes positifs manifestant, de façon non équivoque, l'accord du bailleur ou de l'appelante ;
Il résulte également des pièces produites et des explications fournies que Mme Y... a fait du container en cause, dans les parois duquel des ouvertures ont été crées (cf constat de la SCP CANTAGRILL-MAGAMOOTOO-BOGHEN et LIAUZU, huissiers de justice associés à Saint Paul en date du 21 / 03 / 2007) un local d'habitation, modifiant ainsi sa destination ;
Le jugement doit être en définitive infirmé en ce qu'il a reconnu l'applicabilité en l'espèce du statut des baux commerciaux aux dispositions duquel il a considéré que le congé du 21 janvier 2005 contrevenait ; ledit congé n'étant soumis à aucune forme particulière, et le préavis contractuel (3 mois) ayant été respecté, il y a lieu d'ordonner l'expulsion sous astreinte de l'intimée, qui ne peut se prévaloir d'aucun titre d'occupation depuis le 6 août 2005, et de la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle de 600 euros à partir de cette date ;
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Il n'est pas établi que l'installation par Mme Y... d'un nouveau compteur d'eau en mai 2006 soit consécutive à une initiative intempestive de Mme A..., qui aurait coupé l'alimentation en eau du commerce de la première, les factures de la Compagnie Générale des Eaux ne permettant pas de prouver que la réalité de la prestation de service et son coût ; le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
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L'ex locataire, qui succombe en ses prétentions, devra supporter les dépens, conformément à l'article 696 du nouveau Code de procédure civile, ce qui interdit de faire application à son profit des dispositions de l'article 700 du même Code ;
Il convient d'allouer à l'appelante, sur le fondement de ce dernier texte, une somme de 1 500 euros compte tenu des frais irrépétibles (honoraires d'avocat notamment) qu'elle a du exposer pour faire valoir ses droits ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, en dernier ressort :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Marie Anise Nicaise Y... de sa demande en paiement des frais d'installation d'un compteur d'eau ;
L'infirme pour le surplus et
Statuant à nouveau
Dit et juge que le terrain sis à Saint Paul, Bois de Nèfles,... Le ruisseau n'est pas soumis au statut des baux commerciaux ;
Valide le congé signifié le 21 janvier 2005 par la SCP CANTAGRILL-MAGAMOOTOO-BOGHEN et LIAUZU, huissiers de justice associés à Saint Paul à Marie Anise Nicaise Y... pour le 6 août 2005 ;
Ordonne l'expulsion de l'intimée des lieux qu'elle occupe à l'adresse ci dessus indiquée, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification du présent arrêt, avec le concours de la force publique si besoin est ;
La condamne à payer à Marie D...A... née X... une indemnité d'occupation de 600 euros par mois à partir de celui d'août 2005 ;
La condamne encore à payer à l'appelante une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
La déboute de sa demande fondée sur ce texte ;
La condamne aux dépens de première instance et d'appel ;
Accorde à Maître Dominique LAW WAI le droit de recouvrer directement contre elle les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier FROMENT, Président de chambre et par Madame Dolène MAGAMOOTOO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
