ARRÊT No
R.G : 05/00096
Décision déférée :
Appel d'une décision rendue par le JUGE DE L'EXPROPRIATION DE SAINT-DENIS en date du 10 MARS 2004 suivant déclaration d'appel en date du 17 JUIN 2004
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 8 OCTOBRE 2007
APPELANTS :
Madame X... Marie Y... épouse Z...
24400 LES LECHES
assistée de Me Anne JAVERZAC, avocat au barreau de SAINT-DENIS
Monsieur Pierre Antoine Z...
24400 LES LECHES
assisté de Me Anne JAVERZAC, avocat au barreau de SAINT-DENIS
Madame Rachel Z... épouse B...
...
16000 ANGOULEME
assistée de Me Anne JAVERZAC, avocat au barreau de SAINT-DENIS
Monsieur Laurent Marc Z...
...
33000 BORDEAUX
assisté de Me Anne JAVERZAC, avocat au barreau de SAINT-DENIS
Monsieur Marin Claus Z...
...
33000 BORDEAUX
assisté de Me Anne JAVERZAC, avocat au barreau de SAINT-DENIS
INTIMEES :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EQUIPEMENT
14 Rue Jean CHATEL
97706 ST DENIS MESSAG CEDEX 9
comparant,
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT BRIGADE DES EVALUATIONS DOMANIALES
1 Rue Champ FLEURI
BP 7015
97701 SAINT- DENIS C... 9
comparant,
En présence du représentant du Commissaire du Gouvernement,
Débats :
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :
Président : Monsieur François CREZE,
Assesseur : Madame Gilberte D...,
Assesseur : Madame Laurence E...,
régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d'Appel de Saint-Denis No 2007/03 du 17 JANVIER 2007 conformément aux dispositions de l'article L 312- 5 du Code de l'organisation judiciaire L 13-22 -R 13-5 et R 13-6 du Code de l'Expropriation, assistés de Dolène MAGAMOOTOO, greffier,
Ouï
Monsieur le Président en son rapport
Monsieur Marin RIVIERE , en ses observations,
La Direction Départementale de l'Equipement, en ses observations,
Monsieur le commissaire du gouvernement, en ses observations.
la Cour a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 septembre 2007 à cette date le délibré à été prorogé au 8 octobre 2007,
Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 8 octobre 2007,
Greffier :Dolène F...,
1)État de la procédure :
S'agissant des dossiers numéro 05/97 et 05/96 qui reviennent après expertises de M. G... ordonnées par arrêts numéros 06 /147 et 06/146 du 27 février 2006, la cour se réfère à l'exposé du litige et des prétentions des parties ainsi que des conclusions du commissaire du gouvernement développées dans chacun de ces arrêts avant dire droit.
Il sera seulement rappelé que le dossier numéro 05/97 concerne la parcelle numéro BW 50 devenue BW 540 lot A et lot B, la parcelle BW 540 lot A devenant BW 196, BW 197 emprise) et BW 198 (emprise)(, BW 245 (délaissé) et BW 247 (délaissé) , et que le dossier numéro 05/ 96 concerne la parcelle numéro BW 52 devenue BW 542 elle-même subdivisée en BW 199 (délaissé), BW 200 (emprise) et BW 201 ; la parcelle BW 201 se subdivisant elle-même en BW 241 (délaissé) et BW 242 (emprise).
Le troisième dossier numéro 05/1892 concerne les parcelles numéro BW 198 (emprise) et BW 201, elle-même subdivisée en BW 241 (délaissé) et BW 242 (emprise). Ces parcelles qui appartiennent également aux consorts Z... sont les mêmes que celles qui ont fait l'objet d'un jugement d' évaluation et d'une expertise ordonnée par la cour dans le cadre des deux premières procédures citées. Il y aura lieu en conséquence d'ordonner la jonction des trois procédures afin de ne pas aboutir à une double indemnisation des parcelles BW 198 et BW 242 ainsi que des délaissés et de la situation d'enclave.
En conséquence, les procédures numéro 05/1892 et 05/97 seront jointes à la procédure numéro 05/96 , l'ensemble du litige opposant les consorts Z... à l'État étant examiné sous cette dernière numérotation.
2)Rapport d'expertise :
Aux termes de deux rapports déposés le 7 août 2006, l'expert a procédé conformément à sa mission à un examen et une description détaillée des surfaces concernées par l'expropriation et les délaissés, les possibilités d'exploitation selon la nature des terrains, l'irrigation et les pentes, ainsi que les voies d'accès et les conséquences de l'emprise sur l'unité foncière appartenant aux consorts Z.... Il a ensuite procédé à une analyse des termes de comparaison fournis par les parties et recherché des termes de référence faisant apparaître pour la zone NCPF du littoral ouest des valeurs allant de 0,80 € par m² à 1,8€ par m² pour les meilleures terres. Il a en définitive proposé un prix unitaire 1,50 € le m² pour l'ensemble de la zone NCPF , et celle de 0,50 € le m² pour les terrains situés en zone ND , soit pour les parcelles situées dans les ravines ou en très forte pente. Il a par ailleurs relevé la situation d'enclave des parcelles délaissées au nord de l'emprise , évalué le coût du rétablissement d'une desserte ainsi que la dépréciation des délaissés à partir d'une surcharge d'exploitation liée à l'allongement du parcours.
3)Conclusions des parties:
a)Conclusions de la partie expropriée :
Pour la parcelle BW 50 devenue BW 197,198, 245 et 247, les consorts Z... concluent à la réformation du jugement et demandent à la cour de dire que le déclassement de la zone UDP au plan d'occupation des sols de la commune était dolosif , et de fixer comme il suit les indemnités d'expropriation qui leur sont dues :
– indemnité principale pour l'ancienne zone UDP : 2543 m²x 35 €= 89 005 €
– indemnité principale pour le surplus : 39 74 m²x 16,50 €= 65 571 €
– indemnité de remploi 25702,20 €+ 3909,75 € = 29 611,95 €
ils sollicitent en outre une indemnité de 168 612,89 €au titre de l'aménagement du chemin d'accès, celles de 315 625,06 € et 231 593,48 €au titre de la perte financière liée à la dépréciation de l'ensemble des parcelles délaissées, outre la somme de 12 500 €au titre de l'article 700 du Ncpc
S'agissant de la parcelle BW 52 devenue BW 199,200, 241 et 242, les consorts Z... concluent également à la réformation du jugement entrepris et sollicitent le versement des indemnités suivantes :
– indemnité principale pour l'emprise de 11 117 m²x 16,50 € = 183 430,50 €
– indemnité principale pour l'emprise de 258 m² (valeurUDP) = 9 030 €
– indemnité de remploi 30 058 €+ 6 325 € = 36 383 €
ils sollicitent l'indemnisation de la perte financière liée à la dépréciation des parcelles délaissées pour un total de 950 357,70 €, outre la somme de 12 500 €
au titre de l'articles 700 du nouveau code de procédure civile.
b)Conclusions de la partie expropriante :
Dans son mémoire du 03 novembre 2006 fixant sa position sur l'ensemble des parcelles expropriées ou délaissées examinées par l'expert, l'autorité expropriante demande à la cour d'écarter les éléments de comparaison produits par la partie expropriée en ce qu'elle se réfère à des parcelles supportant chacune un bâti ou encore à un zonage UDP devenu caduc avant la date de référence. Elle conclue au rejet de l'indemnité de dépréciation et d'enclave, sauf à indemniser le coût d'aménagement de la servitude dans la limite utile de 850 mètres correspondant à la somme de 48 084 €. Enfin, elle se réfère à la proposition de l'expert sur l'indemnisation principale et de remploi.
4)Conclusions du commissaire du gouvernement :
Le commissaire du gouvernement retient un principe d'évaluation sur la base de 1,50 € le m² pour les parties situées en zone NCPF, et 0,50 €pour les parties situées en zone ND. S'agissant de l'enclavement, il retient que la servitude inclut un chemin agricole carrossable qui ne nécessite pas d'aménagement , et qu'il y aurait lieu dès lors de limiter l'indemnisation de ce chef à la somme de 48 084 €correspondant au coût d'aménagement de la servitude sur 850 mètres. Il estime qu'il n'y a pas de dépréciation des délaissés dès lors qu'il y a disparition de la situation d'enclavement par aménagement de la servitude de passage. Il s'oppose également à l'octroi d'une indemnité d'allongement de parcours pour des parcelles non exploitées et en nature de landes et de savanes.
Sur quoi, la cour
1)Jonction des procédures :
Les parcelles BW 198 et BW 201 (cette dernière devenue BW 242 et BW 241), objet de la procédure numéro 05/1892 ont fait l'objet d'une décision d'évaluation et d'une expertise ordonnée par la cour dans le cadre des procédures numéro 05/96 et 05/97.
il y a lieu en conséquence d'ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 05/1892, 05/97 et 05/96, l'ensemble du litige étant examiné sous cette dernière numérotation.
2)Évaluation des parcelles expropriées :
Les terrains expropriés objet de l'emprise sont d'une part les parcelles BW 197 (6517 m²) et BW 198 (2359 m²) issues de la parcelle BW 50 lot A, et d'autre part les parcelles BW 200 (11 492 m²) et BW 242 (8072 m²) issues de la parcelle BW 52.
Les consorts Z... ont avancé plusieurs éléments de comparaison à l'appui de leurs demandes d'indemnité :
En premier lieu, un mémoire contenant offre de l'État à 16,50 € du mètre carré pour une parcelle située en zone Ncd sur la commune de Saint-Leu . Cette référence a été à bon droit écartée par l'expert au motif qu'il s'agissait d'une parcelle bâtie disposant d'une façade sur la RD 12. Le fait que la construction ait pu être illégale à son origine est sans influence puisque ce sont les situations de fait à la date de référence qui sont envisagées. À cette date en effet, les terrains des consorts Z... étaient en friche et ne disposaient que d'un accès constitué d'un chemin sur une forte pente.
En second lieu, ils invoquent deux décisions du juge de l'expropriation concernant des parcelles classées Ncpf évaluées respectivement à 10 € le m² carré et 21,53 € le m². Ces éléments de comparaison doivent être également écartés s'agissant de parcelles bâties dont l'une a été identifiée comme étant une parcelle cadastrée 709 d'une surface de 199 m² contenant une partie bâtie et le surplus à usage de jardin.
En troisième lieu, les consorts Z... invoquent l'achat par l'État d'une parcelle voisine et contigüe sur la base de 15 euros du m². Il s'agit d'un projet de vente portant sur des parcelles situées dans la zone RHI (résorption d'habitat insalubre) portant sur une surface de 10 160 m². L'expert a écarté cette référence au motif qu'elle n'avait pas reçu la signature de la mairie. En cause d'appel, les consorts Z... justifient de la signature d'un acte authentique intervenu entre M. Ignace Z... et la commune de Saint-Leu au bénéfice de l'établissement public foncier de la Réunion, et portant sur une partie de la parcelle cadastrée BW 198 au lieu-dit Bois H... pour une surface de 10 160m². Cependant, cette parcelle bâtie située en contrebas de la parcelle Rivière et en fin de pente de cette dernière dispose d'un accès direct sur la route départementale et sur toute sa longueur. Il s'agit d'une parcelle viabilisée et aménageable acquise afin d'y réaliser une zone construite dans le cadre de la politique de résorption de l'habitat insalubre. Aucun de ces critères ne se retrouve dans l'ensemble foncier des consorts Z... séparés de la route départementale par une forte pente sur toute sa façade sud. (Cf expertise pages 18 et 21).
Enfin, les consorts Z... invoquent l'existence d'une zone classée UDP située pour sa plus grande partie sur les parcelles BW 197 et BW 247 (cf expertise de M. G..., page 21) d'une superficie globale de 5658 m². Ils exposent que cette zone UDP inchangée depuis le début des années 1980 a été déclassée sur demande de l'État par la mairie de Saint-Leu le 19 octobre 1999, soit quelques semaines avant le début de l'enquête préalable à l'expropriation valant date de référence (13 novembre1999). Ils en déduisent que ce déclassement est dolosif et n'a eu d'autre objectif que de réduire le versement des indemnités d'emprise. Cependant, ce classement en zone UDP destiné à autoriser un habitat précaire est intervenu en 1980 et n'a donné lieu depuis en fait à aucune construction ni aucune exploitation, l'ensemble étant resté en friche et le demeurant à la date de référence du 13 novembre 1999. C'est au moment de la révision du plan d'occupation des sols que la commune de Saint-Leu, par délibération des 29 mars et 28 juin 1999, a maintenu les terrains litigieux en zonage UDP. À partir du constat qu'aucune construction précaire n'y avait été édifiée depuis 19 années, la décision du préfet de déférer ces délibérations devant le tribunal administratif ne paraît ni précipitée, ni critiquable comme se rattachant au contrôle de la légalité. Par la suite, le tribunal administratif a prononcé le 12 août 1999 un sursis à exécution concernant les deux délibérations et la commune a procédé par délibération du 19 octobre 1999 au retrait des décisions de classement UDP des dites parcelles, rétablissant ainsi un classement en zone NC qui correspond à la situation factuelle (absence de construction, absence de culture, friche). En conséquence, à la date de référence du 13 novembre 1999, la zone UDP n'existait plus et le processus de déclassement n'a fait ressortir l'existence d'aucune manoeuvre dolosive au sens de l'article L. 13 – 15 du code de l'expropriation.
La référence au classement UDP d'une partie de la propriété foncière des consorts Z... sera en conséquence écartée.
La valeur vénale des terrains sera établie sur la base des références utilisées par l'expert et comportant trois niveaux de valeur entre 0,60 € le m² et 1,8 € pour les meilleures terres situées en zone NCPF en ce qu'elles peuvent être considérée comme véritablement agricole, soit sur la valeur moyenne de 1,50 € du m². Au contraire des parcelles de la zone ND qui sont des zones naturelles constituées essentiellement de ravines ou de terrains rocheux ou en très forte pentes et inexploitables et qui seront évaluées sur la base de 0,50 € le m².
L'indemnité de remploi non discutée par les parties, sera calculée selon les taux dégressifs habituellement pratiqués.
3)Évaluation des préjudices complémentaires :
S'agissant de l'état d'enclave des parcelles BW 199 et BW 247 situées au nord de l'emprise et confirmé par voie d'expertise, il y aura lieu de maintenir un accès pour conserver à ces parcelles leur potentialité d'exploitation agricole. Cependant, étant observé que la première partie de la servitude comporte un chemin agricole carrossable, la partie à indemniser ne concerne que la servitude dite du réseau Saphir d'une longueur de 850 mètres représentant une valeur d'aménagement de 48 084 €.( Cf rapport d'expertise page 34 ) C'est donc une indemnité de 48 084 €qui sera dûe de ce chef à la partie expropriée.
S'agissant de la dépréciation des délaissés, aucune indemnité ne peut être allouée au titre du préjudice économique lié au surcroît de difficultés d'exploitation ou à l'allongement du parcours dès lors que l'intégralité des parcelles concernées était en friche à la date de référence du 13 novembre 1999. Dès lors qu' un accès est rétabli par la création d'un chemin carrossable accessible aux engins agricoles, il n'y a pas de perte de valeur des délaissés. Aucune indemnité ne sera donc allouée de ce chef.
Enfin, la demande d'indemnisation du préjudice moral des consorts Z..., pour autant qu'elle ait été maintenue dans l'une des procédures, ne peut qu'être rejetée par application de l'article L13 – 13 du code de l'expropriation, lequel ne prévoit que la couverture du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriant.
Il paraît équitable d'allouer aux consorts Z... une indemnité de 1500 €au titre des frais irrepétibles d'instance.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort.
Déclare les appels recevables.
Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 05/1892, 05/97 et 05/96, l'ensemble du litige étant examiné sous cette dernière numérotation (05/96).
Fixe comme il suit le montant des indemnités dues par l'autorité expropriante aux consorts Z... :
– parcelle BW 197 : indemnité principale 9 776 €
Indemnité de remploi 1717 €
– parcelle BW 198 : indemnité principale 3539 €
Indemnité de remploi 708 €
– parcelle BW 200 :Indemnité principale 14 106 €
Indemnité de remploi 2366 €
– parcelle BW 242 : indemnité principale 12 099 €
Indemnité de remploi 2065 €
Indemnité résultant de l'état d'enclave : 48 084 €
Frais irrépétibles d'instance : 1500 €
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Dit que les dépens resteront à la charge de l'autorité expropriante.
La minute du présent arrêt a été signée par le président et le greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
