ARRET No R.G : 05/01669 X... C/ X... COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS CHAMBRE CIVILE ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2006 Vu l'arrêt de la cour de Cassation en date du 6 juillet 2005 ayant cassé et annulé l'arrêt rendu le 19/12/2003 par Cour d'Appel suite au jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 31 AOUT 2001 rg no 00/01445 suivant déclaration d'appel en date du 04 OCTOBRE 2005 APPELANT :
Monsieur Y... René X... ... 97480 SAINT JOSEPH Représentant : Me Jacques HOARAU (avocat au barreau de SAINT DENIS) INTIME : Monsieur Joseph Aristide X... ... 97480 SAINT JOSEPH Représentant : Me Samuel BELDAME (avocat au barreau de SAINT-PIERRE) CLOTURE LE : 2 juin 2006
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2006 devant la cour composée de:
Président :
Mr Jacques REY, Président de Chambre Conseiller :
Mme Anne JOUANARD, Conseiller Conseiller :
Mme Laurence NOEL, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 08 Septembre 2006. Greffier lors des débats : Mme Jeanne Bourdais-Massenet, Greffier. FAITS ET PROCEDURE ,
Suivant acte sous seing privé des 21 novembre et 22 décembre 1997 M Joseph Aristide X... a vendu à M Jean-René X..., son fils, ses droits indivis dans un immeuble cadastré commune de Saint Joseph section BN no 766 18 rue Lacaussade pour un prix de 30.489,80 ç (200.000 francs) .
Par acte d'huissier en date du 6 juillet 2000 M Jean-René X... a fait assigner M Joseph Aristide X... devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre afin de voir dire et juger que cette vente est parfaite, le jugement valant acte authentique de vente, et de voir condamner M Joseph Aristide X... à lui verser les sommes de 9.146,94 ç (60.000 francs) à titre de dommages et intérêts et de 2.286,74 ç (15.000 francs) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Par jugement en date du 31 août 2001 le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre a dit et jugé que l'assignation introductive d'instance était nulle, a débouté les parties de toutes leurs prétentions et a condamné M Jean-René X... à payer à M Joseph Aristide X... la somme de 762,25 ç (5.000 francs) sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et à supporter
les dépens.
Par déclaration au Greffe en date du 24 décembre 2002 M Jean-René X... a interjeté appel de ce jugement non signifié.
Par arrêt en date du 19 décembre 2003 la Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion a:
- en la forme dit recevable M Jean-René X... en son appel
- au fond dit qu'aucune cause de nullité n'affectait l'assignation délivrée le 6 juillet 2000 et infirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre du 31 août 2001,
- dit parfaite la vente intervenue par acte sous seing privé des 21 novembre et 22 décembre 1997 et portant sur les droits indivis que possède pour moitié M Joseph Aristide X... dans l'immeuble cadastré commune de Saint Joseph section BN no 766 , 18 rue Lacaussade ensemble la maison en dur sous dalle et tôles de type F 4 y édifiée depuis plus de 30 ans pour le prix de 30.489,80 ç ( 200. 000 francs),
- dit et jugé que l'arrêt valait vente,
- désigné la SCP Hoarau-Quoniam notaires associés en qualité de séquestre du seul exemplaire du compromis pour procéder aux formalités de publication et pour accomplir les formalités requises et recevoir le prix,
- dit n'y avoir lieu à astreinte,
- condamné M Joseph Aristide X... à payer à M Jean-René X... les sommes de 5.000 ç à titre de dommages et intérêts et de 2.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- condamné M Joseph Aristide X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction .
Sur pourvoi formé par M Joseph Aristide X..., par arrêt en date du
6 juillet 2005 la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt sus visé considérant "que pour accueillir la demande ( de réalisation judiciaire de la vente) l'arrêt retient que si la date à laquelle l'acte sous seing privé devait être régularisé par l'acte authentique ne figurait pas dans la promesse, force est de constater que le vendeur avait signé et paraphé l'acte sans cette mention ce qui était la preuve de son intention de s'engager et de son acceptation de conclure la vente et que les éléments produits démontraient que M Y...- René X... s'était manifesté postérieurement à la signature de l'acte sous seing privé dans un délai raisonnable pour que la vente puisse être authentifiée et qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions soutenant que la condition relative à "la purge du droit de préemption" de l'indivisaire était réalisée la Cour d'appel n'avait pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile"
La présente Cour a été saisie le 4 octobre 2005 par M Jean-René X...
MOYENS ET PRETENTIONS
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 31 mars 2006 M Jean-René X... demande à la Cour, au visa des articles 56 du nouveau Code de procédure civile, du décret de 4 janvier 1955 et des articles 1134, 1147, 1585 et 1589 du Code civil de:
- en le forme dire son appel recevable,
- au fond, dire qu'aucune cause de nullité n'affecte l'assignation délivrée le 6 juillet 2000 et en conséquence infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre du 31 août 2001,
- constater qu'il a fait procéder à la publication de ses conclusions du 8 octobre 2003 à la Conservation des Hypothèques de Saint Pierre en application des articles 7 et 28 du décret du 4 janvier 1955,
- dire parfaite la vente intervenue par acte sous seing privé des 21 novembre et 22 décembre 1997 et portant sur les droits indivis que
possède pour moitié M Joseph Aristide X... dans l'immeuble cadastré commune de Saint Joseph section BN no 766 pour une contenance de 4 a 98 ca, 18 rue Lacaussade ensemble la maison en dur sous dalle et tôles de type F 4 y édifiée depuis plus de 30 ans pour le prix de 30.489,80 ç ( 200.000 francs),
- dire et juger que l'arrêt vaudra vente,
- désigner la SCP Hoarau-Quoniam notaires associés ou tout notaire ayant la qualité de séquestre du seul exemplaire du compromis de vente lequel, d'un commun accord entre les parties devra être conservé par Me Quoniam en qualité de séquestre, pour procéder aux formalités de publication et pour accomplir les formalités requises par la loi pour la régularisation de la vente et pour préalablement recevoir le prix de vente et les frais,
- assortir l'arrêt d'une astreinte de 5.000 ç par jour de retard à compter du huitième jour de sa signification,
-condamner M Joseph Aristide X... à lui payer la somme de 15.0000 ç à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du Code civil,
- dans l'hypothèse d'une nullité de la purge du droit de préemption pour n'avoir pas été faite par acte extrajudiciaire, constater que le débiteur de cette obligation était M Joseph Aristide X... et qu'il a commis une faute lui causant un préjudice et en conséquence le condamner à lui verser la somme de 120.000 ç à titre de dommages et intérêts pour non exécution loyale du compromis notamment par sa décision de ne jamais notifier au co-indivisaire sa décision de céder à titre onéreux ses droits dans l'immeuble en cause,
- condamner M Joseph Aristide X... à lui payer la somme de 4.500 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
- condamner M Joseph Aristide X... aux entiers dépens de première
instance et d'appel dont distraction par application des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures régulièrement notifiées déposées le 24 mai 2006 M Y... Aristide X... demande à la Cour, au visa des articles 56 du nouveau Code de procédure civile, du décret de 4 janvier 1955 et des articles 815-14, 1134 et 1175 du Code civil de:
- débouter M Jean-René X... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 31 août 2001,(qui a dit assignation nulle)
- constater l'absence de purge du droit de préemption affectant le compromis de vente emportant sa caducité et la nullité de la vente
- condamner M Jean-René X... à lui payer la somme de 2 800 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2006 .
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures de 31 mars et 24 mai 2006. EXPOSE DES MOTIFS,
Sur la validité de l'assignation du 6 juillet 2000,
Par acte d'huissier délivré le 6 juillet 2000 M Jean-René X... a fait assigner M Y... Aristide X... devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre afin de voir constater que la vente portant cession par ce dernier de ses droits indivis dans un immeuble cadastré commune de Saint Pierre section BN no 766, 18 rue Lacaussade pour un prix de 200.000 francs suivant compromis de vente signé les
21 novembre et 22 décembre 1997 est parfaite.
S'agissant d'une demande en justice tendant à la réitération ou à la régularisation en la forme authentique d'un acte soumis à publicité quoique que celui ci n'ait pas été dressé en la forme authentique, ladite assignation devait à peine de nullité par application combinée des articles 56-4o du nouveau Code de procédure civile et 7 du décrêt du 4 janvier 1955 modifié sur la publicité foncière, indiquer pour l'immeuble concerné, la nature, la situation , la contenance et la désignation cadastrale.
Or il est constant que l'assignation en cause, outre qu'elle comporte une erreur dans son dispositif sur la commune lieu de situation de l'immeuble ( Saint Pierre au lieu de Saint Joseph), ne contient pas les mentions exigées par les textes sus visés.
Cependant, en application des dispositions de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile, la nullité pour vice de forme, d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité même s'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Or en l'espèce il est constant qu'à l'acte introductif d'instance avait été annexé l'acte sous seing privé des 21 novembre et 22 décembre 1997 signé par les parties et portant l'exacte indication du lieu de l'immeuble et l'ensemble des mentions exigées de sorte que M Joseph Aristide X... ne pouvait se méprendre sur l'objet de la demande et sur la désignation de l'immeuble sur lequel portait le litige;
qu'en outre cette nullité a été couverte par la notification à M Joseph Aristide X... les 9 novembre 2000 et 13 février 2001 de conclusions de M Jean-René X... indiquant exactement et complètement la localisation de l'immeuble.
Il s'ensuit qu'en l'absence de grief établi causé par l'irrégularité
de l'assignation et la régularisation intervenue postérieurement par la notification des conclusions les 9 novembre 2000 et 13 février 2001ne laissant subsister aucun grief éventuel, il convient de dire et juger qu'aucune cause de nullité n'affecte l'assignation du 6 juillet 2000 et d'infirmer sur ce point le jugement entrepris. Au fond,
Aux termes de l'article 1589 du Code civil la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a eu consentement réciproque sur la chose et sur le prix.
Aux termes de l'article 1584 du Code civil la vente peut être faite sous conditions soit suspensives soit résolutoires et elle est parfaite dès lors que les conditions se sont réalisées.
En l'espèce l'acte sous seing privé des 21 novembre et 22 décembre 1997 signé par les deux parties portant cession par M Joseph Aristide X... à M Jean-René X... de ses droits indivis pour moitié dans l'immeuble situé à Saint Joseph section BN no766 au prix de 30.489,80 ç (200.000 francs) portant accord sur la chose et sur le prix était consenti sous les conditions suspensives :
- que soit
- que soit purgé les divers droits de préemption pouvant affecter ladite vente notamment celui du co-indivisiare Mme Francine X..., tous pouvoirs étant donnés au notaire associé pour qu'il fasse les offres de vente aux conditions indiquées aux présentes aux éventuels bénéficiaires du droit de préemption,
- que soit obtenu par le cédant un certificat d'urbanisme positif
- que soit obtenu par le cessionnaire un prêt de 30.489,80 ç (200.000 francs) correspondant au prix de vente
- que soit justifié par le cédant de sa qualité de propriétaire du bien vendu
- qu'interviennent à l'acte authentique les co-successibles du cédant
en application de l'article 918 du Code civil
Dans le dernier état de ses écritures M Joseph Aristide X... qui ne conteste plus que la vente soit imparfaite au regard des termes manquants du compromis ni que les autres conditions suspensives aient été remplies, conclut à la caducité du compromis et à la nullité de la vente en ce que la condition afférente à la purge du droit de préemption du co-indivisaire n'a pas été réalisée.
Or s'agissant de la condition liée à la purge préalable du droit de préemption du co-indivisaire, aux termes des dispositions de l'article 815-4 du Code civil, l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision tout ou partie de ses droits dans le bien indivis est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Alors qu'il est sans intérêt de savoir s'il s'agit ou non d'un moyen nouveau toujours recevable en appel seules les prétentions nouvelles ne l'étant pas, il appartenait donc à M Joseph Aristide X..., qui ne peut sérieusement s'en dédouaner en arguant qu'il appartenait au notaire de procéder à cette formalité, de procéder à cette notification dans les formes prévues à son épouse co-indivisaire Mme Francine X..., ce qu'il n'a pas fait .
Or outre qu'il est constant qu'il ne peut se prévaloir utilement, pour arguer de la caducité du compromis, de la non réalisation d'une condition qu'il lui appartenait de remplir, il est justifié au fond que cette condition s'est réalisée puisque Mme X... a écrit le 29 mars1999 qu'elle n'entendait pas pré-empter ce qui est confirmé par les attestations notariées produites;
Que le défaut d'acte extrajudiciaire de notification entraînant la nullité de la cession sans grief ne peut par ailleurs être demandée
que par ceux à qui les notifications devaient être faites ainsi que celà résulte des dispositions de l'article 815-16 du Code civil et que dès lors M Joseph Aristide X... est irrecevable à s'en prévaloir ;
Il s'ensuit qu'il convient de dire et juger parfaite avec toutes les conséquences de droit la vente intervenue par acte sous seing privé les 21 novembre et 22 décembre 1997 entre les deux parties, de dire que le présent arrêt vaut vente et de désigner la SCP Hoarau Quoniam pour procéder aux diverses formalités subséquentes.
Dans ces conditions la fixation d'une astreinte à la charge du vendeur en cas de défaillance à la convocation du notaire est sans objet. Sur les autres demandes,
En refusant de vendre ses droits indivis et en résistant par des moyens non fondés M Joseph Aristide X... a causé un préjudice certain à M Jean-René X... dont l'acquisition a été largement retardée avec toutes les conséquences qui en sont résultées sur les plans financiers et moral qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 8.000 ç à titre de dommages et intérêts.
L'équité commande la condamnation de M Joseph Aristide X... à verser à M Jean-René X... la somme de 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au tire de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
M Joseph Aristide X... , qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement en matière civile par arrêt contradictoire et en dernier ressort,DIT qu'aucune cause de nullité n'affecte l'assignation délivrée le 6 juillet 2000 et en conséquence:DIT parfaite la vente intervenue par acte sous seing privé des 21 novembre 1997 pour M Joseph Aristide X... et 22 décembre 1997 pour M Jean-René X... des droits indivis que M Joseph Aristide X... né le 31 août 1937 à Saint Joseph (Réunion) possède pour moitié dans l'immeuble ci après : Une parcelle de terrain sise à Saint Joseph (Réunion) no18 rue Lacaussade figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes: section BN no 766 18 rue Lacaussade pour une contenance de 4 a 98 ca ensemble la maison en dur sous dalle et tôles de type F4 y édifiée depuis plus de trente ans, moyennant le prix de 200.000 francs soit 30.489,80 ç,DESIGNE la SCP Hoarau-Quoniam notaires associés - ou tout notaire ayant qualité de séquestre du seul exemplaire du compromis de vente en date des 21 novembre et 22 décembre 1997 lequel d'un commun accord entre les parties devait être conservé par Me Quoniam en
qualité de séquestre - pour procéder aux formalités de publication de l'arrêt à venir à la Conservation des Hypothèques de Saint Pierre et d'une manière générale pour accomplir les formalités requises par la loi en vue de la régularisation de la vente à charge pour ledit notaire de recevoir préalablement , en sa comptabilité, le prix de vente ainsi que les frais, *CONDAMNE M Joseph Aristide X... à payer à M Jean-René X... la somme de 8.000 ç à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, *REJETTE toutes autres demandes, *CONDAMNE M Joseph Aristide X... aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Hoarau par application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques REY, Président de Chambre, et par Mme Jeanne Bourdais-Massenet, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier
LE PRESIDENT
