N° RG 23/01590 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JLOW
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 4 SEPTEMBRE 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
22/00020
Tribunal judiciaire d'Evreux du 4 avril 2023
APPELANTE :
SCI EVILL
RCS d'Evreux 780 803 581
[Adresse 9]
[Localité 12]
représentée et assistée par Me Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau de l'Eure
INTIME :
Monsieur [B] [L]
né le 24 août 1931 à [Localité 26]
[Adresse 3]
[Localité 25]
représenté et assisté par Me Jean-Christophe GARIDOU de la SCP MGH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de l'Eure
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 29 mai 2024 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 29 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 4 septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
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* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié du 28 février 2014, la Sci Evill a acquis un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 25] cadastré AC [Cadastre 10] et [Cadastre 11] au sein du lotissement [P]. Elle a par la suite sollicité l'autorisation de la mairie de [Localité 25] pour créer trois lots de terrains à bâtir sur la parcelle AC [Cadastre 10]. Le 7 juillet 2020, la mairie a fait droit à cette demande.
M. [B] [L], propriétaire d'une parcelle faisant partie du lotissement [P] à [Localité 25], a écrit à la Sci Evill par courrier de son conseil du 7 juillet 2020, lui indiquant qu'elle ne pouvait pas diviser la parcelle AC [Cadastre 10], en raison du cahier des charges du lotissement qui prévoit l'interdiction de subdiviser les lots. La Sci Evill a présenté des arguments contraires à M. [L], qui n'a pas donné suite.
Par acte d'huissier du 28 décembre 2021, la Sci Evill a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire d'Evreux, aux fins de voir dire que le cahier des charges applicable au lotissement issu de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 1958 n'est pas applicable à la parcelle dont elle est propriétaire.
Par jugement contradictoire du 4 avril 2023, le tribunal judiciaire d'Evreux a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- dit que le cahier des charges du lotissement, prévu par l'arrêté du préfet de l'Eure du 7 octobre 1958, ne s'applique pas à la parcelle située [Adresse 2] à [Localité 25], anciennement cadastrée C n°[Cadastre 11],
- condamné M. [B] [L] aux entiers dépens,
- condamné M. [B] [L] à payer à la Sci Evill la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des prétentions des parties.
Par déclaration reçue au greffe le 5 mai 2023, la Sci Evill a formé appel du jugement.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2023, la Sci Evill demande à la cour de :
- reformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux le 4 avril 2023 en ce qu'il a dit que le cahier des charges du lotissement prévu par l'arrêté du préfet de l'Eure du 7 octobre 1958 ne s'applique pas à la parcelle située au [Adresse 2] à [Localité 25] anciennement cadastrée C n°[Cadastre 11],
statuant à nouveau,
- juger que le cahier des charges applicables au lotissement issu de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 1958 ne s'applique pas à la parcelle cadastrée AC [Cadastre 10] propriété de la Sci Evill,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal d'Evreux le 4 avril 2023,
en tout hypothèse,
- condamner M. [B] [L] à verser à la Sci Evill une indemnité d'un montant de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens,
et tant que de besoin,
- ordonner avant dire droit une expertise et donner pour mission à l'expert de donner son avis, après s'être vu communiquer toutes pièces utiles à l'exécution de sa mission, sur l'appartenance ou non de tout ou partie de la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 10] propriété de la Sci Evill au lotissement [P] à [Localité 25],
dans cette hypothèse,
- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt par l'expert de son rapport d'expertise.
Rappelant les dispositions des articles 30 et 31 du code de procédure civile, elle s'estime être recevable à solliciter de la cour qu'elle juge que le cahier des charges applicable au lotissement issu de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 1958 n'est pas applicable à sa parcelle cadastrée AC [Cadastre 10] et qu'elle l'est d'autant plus qu'une action peut être engagée aux seules fins de connaître l'étendue des droits d'une personne, et ce même en dehors de tout litige.
A titre principal, sollicitant la réformation du jugement, elle considère que le surplus constituant le lot n°11 du lotissement n'existe pas, le lotissement litigieux ne comprenant que 10 lots, dont la parcelle AC n°[Cadastre 10] ne fait indiscutablement pas partie. Elle relève notamment que la parcelle [Cadastre 10] ne se trouve pas sur le plan annexé au cahier des charges, pas plus qu'elle n'est mentionnée dans le cahier des charges lui-même.
A titre subsidiaire, sollicitant la confirmation du jugement, elle relève que lorsque Mme [P] a vendu à M. et Mme [V] la parcelle anciennement cadastrée C n°[Cadastre 11], il n'a pas été fait mention à l'acte que cette parcelle constituait un lot du lotissement, cette dernière devant donc en être nécessairement exclue.
Par dernières conclusions notifiée le 28 septembre 2023, M. [B] [L] demande à la cour au visa de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la parcelle AC n°[Cadastre 10] ne saurait se voir exonérer sur sa totalité de l'application du cahier des charges du lotissement,
- l'infirmer pour le surplus,
et statuant à nouveau,
- débouter la Sci Evill de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la Sci Evill à payer à M. [L] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Il relève qu'il n'est pas compréhensible que bien qu'ayant fait droit à son argumentaire en considérant que la parcelle AC n°[Cadastre 10] ne saurait se voir exonérée sur sa totalité de l'application du cahier des charges du lotissement, le tribunal judiciaire d'Evreux ait pu le condamner aux frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Concernant l'infirmation du jugement, afin de faire valoir que le cahier des charges s'applique à la parcelle anciennement cadastrée C n°[Cadastre 11], il soutient que le bien acquis par la Sci Evill forme les lots n°1 et 12 du lotissement autorisé par arrêté délivré par le préfet de l'Eure en date du 7 octobre 1958 et qu'il ressort de ce même acte que le bien vendu constitue l'un des lots du lotissement et qu'un cahier des charges fixant les règles à caractère contractuel est applicable dans le lotissement.
Il considère que nonobstant l'absence de publication à la conservation des hypothèques, le cahier des charges, quel que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont consignées.
Il précise qu'il est incompréhensible que la Sci Evill soutienne la possibilité de mener un projet portant sur une surface totale de 1 412 m² sur une parcelle qui ne fait que 567 m².
Concernant l'opposabilité du cahier des charges, il prétend que lorsque l'acte d'acquisition d'un lot mentionne l'existence d'un cahier des charges porté à la connaissance de l'acquéreur, qui y consent, il lui est alors parfaitement opposable.
Sur la question de l'empiétement du projet, il relève que la contenance de la parcelle n'est pas suffisante pour accueillir le projet d'urbanisme de la Sci Evill, lequel excède de plus de 200 m² la contenance effective.
Enfin, il demande à bénéficier d'une indemnité de procédure de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction est intervenue le 7 mai 2024.
MOTIFS
Sur l'application du cahier des charges à la parcelle AC n°[Cadastre 10]
Les débats devant la cour porte uniquement sur l'application du cahier des charges, prévu par l'arrêté préfectoral du 7 octobre 1958, à la parcelle AC n°[Cadastre 10], propriété de la Sci Evill qui souhaite la diviser en trois lots à bâtir.
M. [L] conteste cette opération en se prévalant des dispositions de l'arrêté préfectoral susmentionné.
Ainsi, en application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.
Dès lors, et dans la mesure où les parties ne le contestent aucunement, l'arrêté préfectoral du 7 octobre 1958 et le cahier des charges de la même date sont parfaitement opposables.
Le litige impose d'identifier les parcelles intégrées au lotissement, celles qui en sont exclues et partant de retracer la chronologie des différents changements de numéro de cadastre de ces dernières.
Ainsi, l'arrêté préfectoral du 7 octobre 1958, annexé à un acte notarié établi par Me [Z] le 2 décembre 1958, versé aux débats par la Sci Evill, précise que :
'Article 1er : est autorisé, sous les réserves prévues aux articles ci-après et selon dossier technique susvisé et annexé au présent arrêté, le lotissement en 11 parcelles numérotées au plan de [Cadastre 1] à [Cadastre 5] de la propriété de Mme [P] sise à [Localité 25] lieudit [Adresse 27] et cadastrée section C n°[Cadastre 24] pour une superficie globale de 1ha 18a 40ca. Ce lotissement est autorisé en vue de la construction de maisons d'habitation.
Article 2 : l'implantation des constructions sur les parcelles [Cadastre 1] à [Cadastre 4] devra être conforme au plan de masse établi par les service du ministère de la Construction ci-annexé.
Article 3 : le nombre et la consistance des lots ne pourront être modifiés sans autorisation préfectorale préalable. Aucune vente, aucune location ne pourront avoir lieu qu'après délivrance du certificat prévu à l'article 115 du code de l'urbanisme et de l'habitation. Ledit certificat devra obligatoirement être annexé à la minute de l'acte de vente ou de location.'
Dès lors, le lotissement [P] se compose de 11 parcelles lesquelles sont identifiées de [Cadastre 1] à [Cadastre 4] sur le plan cadastral annexé à l'arrêté préfectoral, la parcelle n°[Cadastre 5] n'étant quant à elle pas représentée sur le plan cadastral précité car elle constitue uniquement le surplus des 10 autres parcelles. En l'occurrence, il s'agit d'une bande de terre accolée à la parcelle n°[Cadastre 1], propriété de Mme [P].
En outre, l'origine du lotissement et la division des différentes parcelles qui le compose sont également mentionnée dans l'acte authentique de vente intervenu entre Mme [P] et les époux [S] reçu le 12 septembre 1959 par Me [Z]. Cet acte porte sur la vente par Mme [P] aux époux [S] d'un terrain à bâtir d'une contenance de 1 803 m² cadastré C n°[Cadastre 14] par suite de la division d'une plus grande propriété appartenant à cette dernière, cadastrée C n°[Cadastre 24] de 1ha 18a et 40ca, divisée en onze parcelles (la parcelle restant à la venderesse étant considérée comme la onzième) destinées à la construction. Ledit terrain cadastré C n°[Cadastre 14] formait le lot n°1 du lotissement.
L'acte notarié de 1959 (pièce n°10 de la Sci Evill) se compose au surplus d'une retranscription du procès-verbal de délimitation du lotissement établit par M. [X], géomètre expert, le 25 octobre 1958. Les limites du lotissement sont alors les suivantes :
'- pour le lot n°1, section C n°[Cadastre 14],
- pour le lot n°2, section C n[Cadastre 15],
- pour le lot n°3, section C n°[Cadastre 16],
- pour le lot n°4, section C n°[Cadastre 17],
- pour le lot n°5, section C n°[Cadastre 18],
- pour le lot n°6, section C n°[Cadastre 19],
- pour le lot n°7, section C n°[Cadastre 20],
- pour le lot n°8, section C n°[Cadastre 21],
- pour le lot n°9, section C n°[Cadastre 22],
- pour le lot n°10, section C n°[Cadastre 23],
- et pour le surplus restant appartenir à Mme [P], section C n°[Cadastre 13].'
Les délimitations du lotissement mentionnées dans le procès-verbal du géomètre sont corroborées par un second plan cadastral, versé aux débats par la Sci Evill (pièce n°9), lequel laisse apparaître une succession de parcelles numérotées de [Cadastre 14] à [Cadastre 23], avec accolée à la parcelle [Cadastre 14], une bande de terre numérotée [Cadastre 13] correspondant au surplus de cadastre initialement mentionné constitutif du lot n°11 du lotissement [P].
La production d'un acte authentique de vente intervenue entre M. [S] et les époux [V] reçu par Me [H], notaire, le 5 mai 1973 (pièce n°11 de la Sci Evill) permet de constater que la vente portait à l'époque sur une parcelle de terrain à bâtir sise commune de [Localité 25] au lieudit [Adresse 27] cadastrée section C n°[Cadastre 7]. Le plan cadastral annexé à l'acte, corroboré par le second plan produit par la Sci Evill (pièce n°9), qui font références aux différents numéros de cadastre des parcelles du lotissement, mettent alors en avant que le lot n°1, devenu la section C n°[Cadastre 14] est devenue la section C n°[Cadastre 7]. Les plans cadastraux précités permettent en outre d'identifier à la fois la bande de terre qui constituait initialement le lot n°11, devenu la section C n°[Cadastre 13], puis la section C n°[Cadastre 6], et surtout, la parcelle objet du litige cadastré C n°[Cadastre 11] dans le plan annexé à l'acte du 5 mai 1973, non constitutive d'un lot du lotissement [P], celui-ci étant délimité par les parcelles nouvellement cadastrées C n°[Cadastre 6] et C n°[Cadastre 8].
Le deuxième acte authentique de vente du 5 mai 1973, produit par la Sci appelante, correspond à une opération intervenue entre Mme [P] et les époux [V], reçue par Me [H], à propos d'une parcelle de terrain sise commune de [Localité 25] au lieudit [Adresse 27] cadastrée section C n°[Cadastre 6], soit la bande de terre initialement constitutive du lot n°11 du lotissement.
Le troisième acte authentique de vente du 5 mai 1973, produit par la Sci Evill, correspond à une opération intervenue entre Mme [P], sa fille et les époux [V], reçue par Me [H], a propos d'une parcelle de terrain sise commune de [Localité 25] au lieudit [Adresse 27] cadastrée section C n°[Cadastre 11], parfaitement identifiable dans le plan cadastral annexé, laquelle ne constitue pas un lot du lotissement [P] tel que composé par l'arrêté de 1958, celui-ci étant délimité par les parcelles nouvellement cadastrées C n°[Cadastre 6] et C n°[Cadastre 8].
L'acte authentique de vente du 16 avril 1991, produit également par la Sci appelante, correspond à une opération intervenue entre les consorts [V] et M. [N] [M] [T], reçue par [H] a propos d'un ensemble figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 25], à savoir :
- section C n°[Cadastre 11],
- section C n°[Cadastre 7],
- et section C n°[Cadastre 6], étant précisé qu'il est mentionné à l'acte que les parcelles C [Cadastre 6] et C [Cadastre 7] étaient initialement les lots n°1 et 11 du lotissement [P] délimité par arrêté de 1958, la parcelle C [Cadastre 11] étant exclu dudit lotissement.
Enfin, l'acte authentique de vente du 28 février 2014, versé aux débats par l'appelante, correspond à une opération intervenue entre M. [T] et la Sci Evill à propos de parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 25], à savoir aux sections AC [Cadastre 10] et [Cadastre 11], étant précisé qu'il est mentionné dans l'acte que : 'les parcelles proviennent de la réunion de trois parcelles, cadastrées section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 11], lors du remaniement cadastral de la commune de [Localité 25], tel qu'il résulte d'un procès-verbal de remaniement cadastral en date du 18 septembre 1995', lequel n'est pas versé aux débats.
En outre, tel que relevé par le premier juge, l'acte de 2014 comporte nécessairement une erreur en ce qu'il indique que le bien forme les lots n°1 (anciennement cadastré section C n°[Cadastre 7]) et 12 (anciennement cadastré C n°[Cadastre 6]) du lotissement autorisé par l'arrêté de 1958, puisque ledit arrêté n'autorise que la division du lotissement en 11 lots, initialement cadastrés de [Cadastre 1] à [Cadastre 4], le surplus n'étant pas matérialisé, puis de C [Cadastre 13] à C [Cadastre 23], et enfin de C [Cadastre 6] à C [Cadastre 8] ; la parcelle C [Cadastre 11] étant totalement exclue du lotissement [P] tel qu'établi préalablement.
Le plan cadastral annexé à l'acte de 2014 faisant référence à deux parcelles AC [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (pièce appelante n°2), corroboré par le plan cadastral produit par M. [L] (pièce n°13), permet de caractériser une incorporation de la parcelle constituant le lot initialement n°11, devenu la parcelle C [Cadastre 13], puis C [Cadastre 6], dans l'une ou l'autre des parcelles précitées, tel que relevé par le premier juge.
Pour autant, dans la mesure où demeure identifiable la parcelle AC [Cadastre 10] comme étant pour partie la parcelle anciennement cadastrée C [Cadastre 11], non constitutive d'un lot du lotissement [P], et en l'absence de décision préfectorale spécifique, indispensable pour modifier l'étendue et la consistance des parcelles intégrées au lotissement [P], tel qu'arrêté en 1958, il ne peut être considéré que la parcelle AC [Cadastre 10], anciennement cadastrée C [Cadastre 11], fait partie intégrante du lotissement objet des débats et partant est soumise au cahier des charges de celui-ci.
Par conséquent, le jugement qui a retenu que le cahier des charges du lotissement, prévu par l'arrêté du préfet de l'Eure du 7 octobre 1958, ne pouvait s'appliquer à la parcelle située au [Adresse 2] à [Localité 25], cadastrée AC [Cadastre 10], anciennement cadastrée C [Cadastre 11], sera confirmé.
L'organisation d'une expertise n'est pas nécessaire à la résolution du litige, la demande ne pouvant prospérer.
Sur les frais de procédure
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens telles que retenues par le premier juge seront infirmées puisque la Sci Evill qui a pris l'initiative de l'action, a agi dans son intérêt exclusif afin de voir ses droits reconnus à l'encontre de
M. [L] et a partiellement succombé.
La Sci Evill succombe en appel et sera condamné à en supporter les dépens.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande en ce sens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [L] aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant de ces chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne La Sci Evill aux dépens de première instance et d'appel,
Le greffier, La présidente de chambre,
