N° RG 24/00403 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JSDF
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 28 AOUT 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
03/08/23
Tribunal judiciaire de Rouen du 3 août 2023
APPELANTS :
Monsieur [C] [K]
né le 1er décembre 1984 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté et assisté par Me Julien DETTORI, avocat au barreau de Rouen
(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2023/006416 du 26/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)
Madame [M] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée et assistée par Me Julien DETTORI, avocat au barreau de Rouen
INTIMEES :
Syndicat des copropriétaires de la résidence Les JARDINS DE SAINT OUEN représenté par son syndic, Sasu cabinet SAUVAGE GESTION
RCS de Rouen 413 189 937
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée et assistée par Me Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen substituée par Me JAVELOT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 1er juillet 2024 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 1er juillet 2024. Le délibéré, qui devait être prononcé le 2 octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats, a été avancé au 28 août 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 28 août 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [C] [K] et Mme [M] [K] sont propriétaires d'un appartement (lot n°4) et d'un parking (lot n°35) au sein de l'immeuble Les Jardins de Saint Ouen situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen représenté par son syndic, le cabinet Sauvage Gestion, a fait assigner, sur le fondement de l'article 481-1 du code de procédure civile, M. et Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Rouen pour obtenir leur condamnation en paiement de charges de copropriété impayées, outre des dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 3 août 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamné M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen, les sommes de :
. 3 135,80 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au mois d'avril 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2022,
. 423,66 euros au titre des frais de recouvrement,
- ordonné l'anatocisme en application de l'article 1343-2 du code civil,
- condamné M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen la somme 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2024, M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision.
Un calendrier de procédure a été notifié aux parties le 12 février 2024 conformément aux dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 28 juin 2024, M. [C] [K] et Mme [M] [K] demandent à la cour de :
à titre principal,
- infirmer le jugement entrepris,
statuant à nouveau,
- dire que la mise en demeure adressée le 7 juillet 2022 est irrégulière,
en conséquence,
- déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen irrecevables,
à titre subsidiaire,
- infirmer le jugement entrepris,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen de toutes ses demandes,
en tout état de cause, à titre reconventionnel,
- désigner un expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :
. convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
. se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
. se rendre sur les lieux et en faire la description,
. révéler et décrire les désordres affectant le logement,
. en détailler les causes, qu'elles soient issues ou non du logement,
. chiffrer la remise en état du logement,
. indiquer les solutions appropriées pour y remédier et les coûts éventuels,
. évaluer les préjudices et coûts, y compris trouble de jouissance, induits par ces désordres,
. rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et de façon plus générale, fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lieu permettre de déterminer les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices éventuels,
. dresser un rapport écrit,
- dire que les frais de consignation seront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À titre principal, les appelants soutiennent, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires ne peut justifier leur avoir adressé une mise en demeure régulière, puisqu'il n'est pas produit l'accusé de réception du courrier du 4 juillet 2022 et qu'en tout état de cause, cette mise en demeure ne précise nullement les provisions exigibles.
À titre subsidiaire, sur les charges de copropriété réclamées, ils font valoir que le syndic ne pouvait solliciter le paiement de charges de copropriété sans avoir fait voter en amont le budget prévisionnel. En outre, il ne peut être réclamé le recouvrement de charges de copropriété relative à un autre exercice comptable que celui visé par la mise en demeure qui concerne uniquement l'année 2022. De plus, sur les dommages et intérêts, ils arguent de ce que l'existence du préjudice lié à des difficultés de trésorerie n'est pas établie, pas plus que leur mauvaise foi. Enfin, ils estiment également que les frais de relance sont injustifiés.
Sur leur demande reconventionnelle d'expertise judiciaire au visa de l'article 145 du code de procédure civile, les appelants exposent qu'ils subissent depuis plusieurs mois un dégât des eaux qui trouverait son origine au niveau de la colonne sèche de l'immeuble, qu'ils ont tenté à plusieurs reprises d'organiser une expertise amiable mais le syndicat des copropriétaires refuse d'y participer, de sorte qu'ils sont contraints de solliciter une expertise judiciaire.
Par dernières conclusions notifiées le 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception du montant des frais de recouvrement pour lequel il lui sera accordé la somme initialement demandée à hauteur de 545,66 euros,
- infirmer, en conséquence, la décision de première instance s'agissant des frais de recouvrement,
y ajoutant,
- condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel outre les entiers dépens,
- débouter M. et Mme [K] de leur demande nouvellement formée d'expertise judiciaire.
Sur l'irrégularité de la mise en demeure, il fait observer que, quand bien même la mise en demeure du 4 juillet 2022 serait irrégulière, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 concerne uniquement les charges à échoir. Or, le jugement critiqué n'a pas fait droit à sa demande au titre des charges à échoir, à juste titre. Il s'en suit que l'argument des appelants est vain pour critiquer la recevabilité de sa demande en paiement au titre des charges échues.
Sur sa créance, il sollicite la confirmation de la motivation du jugement entrepris concernant les charges de copropriété. Sur sa demande de dommages et intérêts, il insiste sur le fait que l'absence de règlement des charges de copropriété est nécessairement constitutif d'un préjudice puisque le compte bancaire de la copropriété ne peut fonctionner en solde négatif, que cela le contraint à suspendre le financement de prestation en cours ou à les faire financer par les autres copropriétaires. En outre, il indique que les mails communiqués démontrent la mauvaise foi de M. et Mme [K]. Sur les frais de relance, il fait valoir que la réduction des frais de relance opérée par le premier juge n'est pas justifiée, puisque le coût est expressément prévu dans les annexes du contrat de syndic.
Sur la demande d'expertise, il relève qu'elle est nouvelle en cause d'appel et qu'elle n'est pas fondée sur pièce justificative, faisant de surcroît observer qu'il est pour le moins surprenant qu'un dégât des eaux puisse trouver son origine dans une colonne sèche qui par définition est sèche.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2024.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
L'article 19-2 susvisé n'exige pas de mise en demeure préalable au titre de la recevabilité de l'action en paiement, mais au titre de l'exigibilité des sommes réclamées. Aussi, c'est en vain que M. et Mme [K] soutiennent que les demandes en paiement présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen sont irrecevables.
En outre, au soutien de son action, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen versent les pièces suivantes :
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division,
- un relevé des propriétés de M. et Mme [K],
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 septembre 2020, 1er décembre 2021 et 4 juillet 2022, approuvant les comptes de gestions des exercices 2019 à 2021, ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023,
- les relevés des appels de fonds,
- le contrat de syndic,
- la mise en demeure du 7 juillet 2022,
- le commandement de payer délivré le 23 novembre 2022,
- la lettre recommandée tentant un recouvrement amiable du 27 février 2023 dont il est valablement justifié de la réception,
- un état récapitulatif de la créance.
Au vu de ces éléments, c'est par de justes motifs que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen était bien fondée à concurrence de la somme de 3 135,80 euros au titre des charges de copropriété échus et impayées, arrêtées au mois d'avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2022, la somme de 423,66 euros au titre des frais de recouvrement.
Le jugement entrepris est donc confirmé.
Sur les dommages et intérêts
Par motifs pertinents que la cour adopte et complète en relevant la mauvaise foi de M. et Mme [K] telle qu'elle est caractérisait par les courriels versées aux débats, le premier juge a exactement considéré que la faute et le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen étaient établis. Aussi, conformément à l'application de l'article 1231-6 du code civil, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'tablir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'n litige, les mesures d'nstruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En l'espèce, M. et Mme [K] se plaignent d'un dégât des eaux qui justifierait leur demande d'expertise, mais ne produisent aucune pièce établissant la réalité de ce sinistre.
En conséquence, il convient de les débouter de leur demande.
Sur les dépens et frais irrépétibles
M. et Mme [K] succombant, ils seront condamnés aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle.
L'équité et la nature du litige commandent qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen à concurrence de la somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute M. [C] [K] et Mme [M] [K] de leur demande d'expertise judiciaire,
Y ajoutant,
Condamne M. [C] [K] et Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Jardins de Saint-Ouen la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [C] [K] et Mme [M] [K] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle.
Le greffier, La présidente de chambre,
