N° RG 23/01384 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JLAP
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 26 JUIN 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
19/03607
Tribunal judiciaire de Rouen du 14 mars 2023
APPELANTES :
Madame [O] [T] épouse [P]
née le 9 juillet 1980 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Nina LETOUE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jean-Marie BOUQUET de la Selarl SULIS Avocats, avocat au barreau de Nantes
Madame [R] [T] épouse [A]
née le 9 juillet 1987 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Nina LETOUE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jean-Marie BOUQUET de la Selarl SULIS Avocats, avocat au barreau de Nantes
INTIMEE :
SAS ACCORD IMMOBILIER
sous l'enseigne Century 21 Harmony
RCS du Mans 389 999 194
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée et assistée par Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 avril 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 10 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 26 juin 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
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* *
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par compromis rédigé par la Sas Accord Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 Harmony et conclu le 20 mai 2017, Mmes [O] [T] épouse [P] et [R] [T] épouse [A] (ci-après les consorts [T]) ont vendu à Mme [I] [G] [Z] les lots 4 (maison d'habitation) et 7 (garage) dans un immeuble en copropriété, situé [Adresse 5], au prix de 150 000 euros.
La vente a été réitérée par acte authentique dressé le 23 août 2017 par Me [F] [H], notaire à [Localité 10] (44).
Suivant acte d'huissier de justice du 16 septembre 2019, les consorts [T], dont la garantie était mise en cause par Mme [G] [Z] pour un défaut de raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif, ont fait assigner la Sas Accord Immobilier devant le tribunal de grande instance de Rouen en garantie d'éventuelles condamnations qui seraient prononcées contre elles.
Par jugement irrévocable du 15 mars 2021, le tribunal judiciaire de Rouen, saisi de l'instance opposant les consorts [T] à leur acquéreur, les a condamnées in solidum à l'indemniser à hauteur de la somme totale de 23 449,20 euros pour manquement à leur obligation de délivrance conforme d'un immeuble raccordé au réseau public d'assainissement.
Par jugement du 14 mars 2023, le même tribunal a :
- rejeté les demandes de Mme [O] [P] née [T] et de Mme [R] [A] née [T],
- rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,
- condamné Mme [O] [P] née [T] et Mme [R] [A] née [T] aux entiers dépens,
- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [O] [P] née [T] et Mme [R] [A] née [T] à payer à la Sas Accord Immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 19 avril 2023, les consorts [T] ont formé appel du jugement du 14 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2024, les consorts [T] demandent de voir en application de l'article 1147 du code civil :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
. rejeté l'ensemble des demandes de Mme [O] [P] née [T] et de Mme [R] [A] née [T],
. condamné Mme [O] [P] née [T] et Mme [R] [A] née [T] à payer à la Sas Accord Immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
statuant à nouveau,
- condamner la Sas Accord Immobilier à réparer intégralement leurs préjudices respectifs correspondant à la somme totale des condamnations mises à leur charge aux termes du jugement du 15 mars 2021 s'élevant à la somme de 23 449,20 euros acquittée par moitié par chacune d'elles comme suit,
- condamner la Sas Accord Immobilier à payer à Mme [P] la somme de
11 724,60 euros et à Mme [A] la même somme, ainsi qu'à chacune la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles précisent que la Sas Accord Immobilier a établi seule le compromis de vente sans échange préalable avec elles et ne le leur a adressé que lorsqu'il a été signé par Mme [G] [Z] ; que sa mission, dans le cadre d'un mandat exclusif de négociation et de vente, était beaucoup plus étendue que celle découlant d'un mandat classique et comportait des diligences inhabituelles justifiées par le contexte très particulier de l'affaire ; qu'en effet, elles ont été stupéfaites de découvrir l'absence de raccordement de la maison au système collectif d'assainissement de la ville de [Localité 9] après en avoir été informées par Mme [G] [Z] ; que, ni elles, ni leur père qui leur en avait fait donation en 2015, n'avait occupé cette maison.
Elles font valoir que la Sas Accord Immobilier engage sa responsabilité contractuelle pour avoir manqué à son obligation de conseil et de vérification renforcée de l'existence d'un raccordement au réseau d'assainissement eu égard au contexte très particulier de leur totale méconnaissance de l'immeuble vendu ; que le titre de propriété de leur père du 15 février 2008 ne comportait aucun élément d'information sur l'évacuation des eaux usées, ni sur l'existence d'une fosse septique, ni encore sur l'absence de raccordement au tout-à-l'égout ; que la Sas Accord Immobilier n'a pas fait procéder au diagnostic règlementaire afférent et n'a pas interrogé la direction de l'assainissement.
Elles reprochent également à la Sas Accord Immobilier d'avoir inséré de son propre chef une déclaration erronée accompagnée d'une clause type de non-garantie dans le compromis sans recueillir leur accord et sans les avoir interrogées sur l'existence ou non d'un raccordement au réseau d'assainissement ; qu'elle n'a recueilli aucune déclaration verbale ni écrite de leur part sur ce point ; que leurs paraphes et signatures du même type de clause tant dans le compromis que dans l'acte authentique de vente ne démontrent pas qu'elles l'ont remarquée ou comprise, encore moins qu'elles en ont accepté l'augure, alors qu'elles étaient totalement profanes et qu'elles l'ont fait à distance sans l'assistance d'un professionnel pour attirer leur attention sur la portée exacte de cette clause et la dichotomie existant entre 'existence du raccordement' (garantie) et 'conformité des branchements' (non garantie).
Elles exposent que les fautes commises par l'intimée sont directement responsables de leur préjudice dès lors notamment que Me [H] n'a fait que reprendre dans son acte les énonciations figurant dans la promesse sans les interroger, ce qu'il souligne dans son courriel du 6 février 2024 qui fait foi ; que leurs prétendues déclarations de venderesses dans la clause de l'acte authentique de vente font foi jusqu'à preuve contraire.
Elles soulignent que, contrairement à ce qui est indiqué dans la décision entreprise, le tribunal, dans son jugement du 15 mars 2021, ne dit pas que c'est uniquement la présence de la clause dans l'acte authentique de vente qui est à l'origine de la non-conformité reprochée, ni qu'il exclut le rôle joué par l'agent immobilier ; que le défaut de conseil à l'origine du défaut de conformité caractérisé par ce jugement qui les a condamnées est initialement celui de la Sas Accord Immobilier, laquelle ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité par une faute du notaire ; que le lien de causalité entre sa faute et leur préjudice est établi.
Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2024, la Sas Accord Immobilier sollicite de voir :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 14 mars 2023,
- débouter Mmes [P] et [A] de leurs demandes,
- condamner ces dernières solidairement au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de l'instance.
Elle expose qu'aucun manquement ne peut lui être reproché.
Elle précise que les appelantes ne l'ont pas mandatée pour faire procéder aux recherches obligatoires, de sorte qu'elle n'avait pas l'obligation de vérifier l'état du réseau d'assainissement collectif ; que la lecture de la clause sur l'assainissement contenue dans le compromis qu'elle leur en a faite préalablement n'a suscité aucune réaction de leur part tant le jour de la signature du compromis le 20 mai 2017 que durant toute la période qui s'est écoulée jusqu'à la signature de l'acte définitif le
23 août 2017 ; que, pour préserver leurs droits, elles ont pris l'initiative de faire dresser un procès-verbal de constat le 10 juillet 2017 préalablement à la réitération de la vente lors de laquelle elles ont été assistées de leur notaire, qui de la même façon leur a fait lecture de la clause figurant à la page 15 de son acte sur le raccordement au réseau d'assainissement et a nécessairement attiré leur attention sur ses termes ; qu'il leur appartenait de vérifier ce sur quoi elles s'engageaient.
Elle indique que, selon la jurisprudence, lorsque le vendeur n'a pas indiqué que le bien disposait d'un assainissement individuel, la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas engagée si l'assainissement se révèle non conforme ; que les consorts [T] ont procédé à deux reprises aux mêmes déclarations devant l'agent immobilier et devant leur propre notaire et rien dans le dossier ne permettait d'y déceler une quelconque anomalie, de sorte qu'elle n'avait pas à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées ; qu'il est faux de soutenir que les consorts [T] ne connaissaient pas leur bien à l'issue de la donation faite en leur faveur par leur père, qu'au contraire, dans l'acte afférent du 15 mai 2015, elles ont déclaré le contraire.
Elle souligne enfin que, malgré ses explications contraires dans son courriel du
6 février 2024 pour se décharger de sa responsabilité, Me [H] ne s'est pas limité à reprendre la clause insérée dans le compromis, a nécessairement interrogé ses clientes sur le raccordement de l'immeuble, et les a faites déclarer que le bien était desservi par un réseau d'assainissement collectif et était relié à ce réseau, ce qu'il a écrit en caractères gras ; que ce constat personnel du notaire fait foi jusqu'à inscription de faux.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 20 mars 2024.
MOTIFS
Sur la mise en cause de la responsabilité de la Sas Accord Immobilier
Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 1992 du même code énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
En l'espèce, un mandat exclusif de vente a été confié le 29 avril 2017 par les consorts [T] à la Sas Accord Immobilier. Si ce mandat a été rempli par Mme [U], agent commercial de la Sas, il a été valablement paraphé et signé par Mme [A] en son nom et en celui de sa soeur Mme [P] dont l'identité a été mentionnée à la page 1, de sorte que ses dispositions leur sont opposables.
L'absence d'occupation de ce bien par les mandantes n'y a pas été spécifiée.
Dès lors, contrairement à ce qu'affirment les appelantes, ce mandat n'emportait pas une mission plus étendue que celle d'un mandat exclusif de vente classique.
Le mandat stipule à la page 2, dans le paragraphe VIII relatif à la situation de l'immeuble au regard de la réglementation, que : 'Le Mandant reconnaît avoir été informé des dispositions législatives et réglementaires afférentes à l'immeuble notamment les suivantes si elles sont applicables au dit immeuble :
[...] - Document de contrôle des installations d'assainissement non collectif et non raccordé au réseau public (article L1331-11-1 du CSP).
[...]
Le Mandataire informe le Mandant de l'obligation de réaliser immédicatement le DPE [...]
Le Mandataire invite le Mandant à obtenir la délivrance des autres certificats obligatoires dès la signature des présentes.'.
N'a pas été cochée la case selon laquelle : 'Le Mandant charge le Mandataire de faire procéder aux recherches obligatoires par l'intermédiaire d'un professionnel habilité.'.
La Sas Accord Immobilier n'a donc pas été chargée par ses clientes de faire procéder au contrôle de l'installation d'assainissement laquelle n'en exigeait pas dès lors que celle-ci était déclarée comme raccordée au réseau public de collecte. En outre, aucun élément ne pouvait laisser penser à la Sas Accord Immobilier que la maison ne l'était pas. Le procès-verbal de constat établi par Me [J], huissier de justice, en présence de Mme [U] le 10 juillet 2017, soit un peu plus d'un mois avant la réitération de la vente, décrit uniquement l'état intérieur et extérieur de celui-ci. Aucune trace d'écoulement et/ou de débordement d'eau n'y est mentionnée.
N'est pas non plus démontrée une hésitation de la part des mandantes sur l'existence d'un raccordement au tout-à-l'égout.
La Sas Accord Immobilier, qui n'avait pas à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées, n'était pas tenue d'interroger la direction de l'assainissement sur ce point.
La faute reprochée n'est pas fondée.
Ensuite, la disposition du compromis relative à l''ASSAINISSEMENT-TOUT A L'EGOUT' a été rédigée en ces termes par la Sas Accord Immobilier : 'Il existe un réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques. Le vendeur a précisé que, conformément aux dispositions de l'article L. 1331-1 alinéa 1 du code de la santé publique, le raccordement de l'immeuble vendu à ce réseau avait été opéré.
Toutefois, il ne garantit pas la conformité des branchements effectués.
L'acquéreur reconnait avoir été informé que d'éventuelles mises aux normes pouvaient être nécessaire et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.'.
La Sas Accord Immobilier, sur qui pèse la charge de la preuve de l'accomplissement de son obligation d'information, ne démontre pas qu'elle a fait une lecture du compromis à ses clientes, domiciliées en Loire-Atlantique, ni qu'elle leur en a envoyé un exemplaire avant sa signature par Mme [G] [Z].
Toutefois, à la lecture de celui-ci reçu en recommandé aux fins de signature, les consorts [T] n'ont pas relevé d'inexactitude et n'ont fait part d'aucune incompréhension, ni observation, sur ses stipulations. Si elles l'ont signé hors la présence de Mme [U], elles avaient la faculté de la contacter comme celle-ci les y invitait aux termes de son courriel du 18 mai 2017 'pour que je vous explique la signature du compromis.'.
A trois reprises, l'examen de clauses sur la connaissance de l'état de leur immeuble a été soumis aux consorts [T] :
- aux termes de la donation de leur père dont elles ont bénéficiée le 15 mai 2015, il a été spécifié que 'Le DONATAIRE déclare bien connaître L'IMMEUBLE pour l'avoir visité en vue des présentes et s'être entouré de tous les éléments d'informations nécessaires à tous les égards. Le DONATAIRE déclare dispenser le notaire soussigné et le DONATEUR de faire plus ample désignation de L'IMMEUBLE et ses éléments d'équipement.',
- lors de la lecture du compromis de vente en y apposant leurs signatures et paraphes respectives, elles ont approuvé la clause relative à l'assainissement et au tout-à-l'égout,
- lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, elles ont également accepté la clause relative au raccordement au réseau d'assainissement telle que prévue à la page 15 : 'LE VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau.
LE VENDEUR déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement.
L'ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.'.
Contrairement à ce qu'avance Me [H] dans son courriel du 6 février 2024 établi à la demande du père des appelantes, cette clause n'est pas la reproduction de celle du compromis. Il précise clairement à trois reprises que le vendeur 'déclare'. Il s'en déduit qu'il a nécessairement interpellé les consorts [T] et qu'elles lui ont confirmé la véracité de leurs affirmations sur le raccordement au réseau d'assainissement.
Me [H] ne conclut d'ailleurs pas aux termes de son courriel que la Sas Accord Immobilier a commis une faute. Il souligne seulement qu''elle aurait pu préconiser un contrôle de conformité de l'installation d'assainissement et de son raccordement alors même que la Ville de [Localité 9] ne l'exigeait pas expressément à l'occasion de la vente.'.
L'obligation d'information et de conseil pesant sur la Sas Accord Immobilier ne s'étendait pas aux désordres non apparents en l'absence d'élément lui permettant de remettre en cause les déclarations de ses mandantes relativement au raccordement de l'immeuble au réseau collectif d'assainissement. Le fait que les consorts [T] ne soient pas des professionnels de l'assainissement, ni de l'immobilier, ne suffit pas à mettre à la charge de l'agent immobilier l'obligation de vérifier techniquement la véracité de leurs déclarations sur ce point.
En conséquence, n'est démontrée aucune faute de la Sas Accord Immobilier dans l'exécution de son mandat. Les consorts [T] seront déboutées de leurs demandes à son encontre. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.
Parties perdantes, les consorts [T] seront condamnées aux dépens d'appel.
Il est équitable de les condamner in solidum à payer à la Sas Accord Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mmes [O] [T] épouse [P] et [R] [T] épouse [A] à payer à la Sas Accord Immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne Mmes [O] [T] épouse [P] et [R] [T] épouse [A] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,
