N° RG 23/00563 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJJ4
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 26 JUIN 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/00785
Tribunal judiciaire de Dieppe du 21 décembre 2022
APPELANTS :
Madame [T] [W] née [F]
née le 26 mai 1963 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée et assistée par Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen
Monsieur [Y] [F]
né le 7 janvier 1962 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté et assisté par Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen
INTIMEES :
Madame [J] [B]
née le 6 mars 1990 à [Localité 9]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me Antoine Bachar TOMEH, avocat au barreau de Dieppe
SARL FIM IMMOBILIER DUBUC
RCS de Dieppe 349 993 444
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée et assistée par Me Henri BONTE de la SELARL HBH AVOCATS, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 15 avril 2024 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme [V] [C]
DEBATS :
A l'audience publique du 15 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 26 juin 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 29 décembre 2017, Mme [B] et M. [G] ont acquis auprès de Mme [R] [E] épouse [K], Mme [T] [F] épouse [W], et M. [Y] [F], un bien immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 7]. La Sarl Fim Immobilier était l'agence chargée de la vente.
Un rapport d'expertise amiable a été rendu le 30 avril 2018 par l'assureur de protection juridique des acquéreurs, après que ceux-ci l'aient sollicité, constatant l'absence de plancher dans les combles de la maison.
Par ordonnance du 14 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Dieppe a ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire de l'étage de l'immeuble. Après changement d'expert, le rapport d'expertise a été rendu le 30 octobre 2019.
Par acte authentique du 29 janvier 2021, Mme [B] est devenue seule propriétaire de l'immeuble.
Par actes d'huissier des 27 août, 3 et 7 septembre 2020, Mme [B] a fait assigner Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, Mme [T] [F] épouse [W], M. [Y] [F], et la Sarl Fim Immobilier devant le tribunal judiciaire de Dieppe aux fins d'indemnisation au titre de la garantie des vices cachés de la chose vendue et de la responsabilité contractuelle du professionnel de l'immobilier en charge de la vente.
Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Dieppe a ordonné la réouverture des débats au 26 octobre 2022.
Par jugement du 21 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Dieppe a :
- ordonné la clôture des débats au 26 octobre 2022 ;
- constaté que les pièces évoquées par Mme [R] [E] épouse [K], prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] dans le bordereau de leurs dernières écritures notifiées le 25 octobre 2022, n'ont pas été versées aux débats lors de l'audience du 26 octobre 2022 ;
- constaté que les demandes de Mme [J] [B] de 'constater que le grenier se trouvant dans la maison sise [Adresse 7] n'est pas conforme à l'obligation de délivrance des vendeurs, de constater que cette impossibilité constitue un défaut de conformité causé par les consorts [K] et par la société Fim Immobilier, de constater que les consorts [K] ont vendu une maison dont une partie est affectée par un vice caché qui ne pouvait pas être méconnu de leur part, de constater que ceux-ci ont commis une faute dolosive sans laquelle elle pouvait décider de ne pas acheter le bien immobilier ou de l'acheter à un prix moindre, de prendre acte que la responsabilité contractuelle des consorts [K] est engagée, de constater que la Sarl Fim Immobilier a commis une faute en déposant une publicité mensongère et en procédant à la vente d'un bien immobilier dont une partie est affectée par un désordre et de prendre acte que la responsabilité contractuelle, issue de sa qualité de professionnel de l'immobilier est bien engagée' ne sont pas constitutives de prétentions ;
- constaté que les demandes de Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, de M. [Y] [Y] [F] et de Mme [T] [F] de 'dire et juger que les demandes formulées par Mme [J] [B] sur les fondements des dispositions de l'article 1604 sont irrecevables et de dire et juger que le montant de la condamnation au titre du coût des réparations sera cantonné à la somme de 7 902,40 euros' ne sont pas constitutives de prétentions ;
- condamné solidairement Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de 27 423,70 euros au titre des travaux destinés à rendre aménageable les combles de l'immeuble sis [Adresse 7] ;
- condamné solidairement Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;
- débouté Mme [J] [B] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice financier formée à l'encontre de Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] ;
- débouté Mme [J] [B] de ses demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la Sarl Fim Immobilier ;
- débouté Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] de leur appel en garantie formé à l'encontre de la Sarl Fim Immobilier ;
- condamné solidairement Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] une somme de 2 000 euros et à la Sarl Fim Immobilier une somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile ;
- débouté Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] de leur demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] aux dépens comprenant les frais d'expertises judiciaires et de référés ;
- ordonne l'exécution provisoire.
Mme [R] [K] est décédée le 31 décembre 2022.
Par déclaration d'appel reçue au greffe le 14 février 2023, Mme [T] [W] et M. [Y] [F] ont interjeté appel de cette décision.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2024, Mme [T] [W] née [F] et M. [Y] [F], demandent à la cour d'appel, au visa des articles 4, 5, 768 alinéa 2, et 802 alinéa 1, du code de procédure civile, 1344, 1353, 1604, 1641, 1642, et 1643, du code civil, de :
- recevoir les consorts [K] en leur appel et le déclarer bien-fondé ;
- déclarer mal fondé l'appel incident de Mme [J] [B] ;
- annuler le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 21 décembre 2022 pour violation du principe du contradictoire ;
- à défaut, infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Mme [J] [B] de sa demande au titre du préjudice financier ;
en conséquence, statuant à nouveau,
- juger que les demandes formulées par Mme [J] [B] sur le fondement des dispositions de l'article 1604 du code civil sont irrecevables ;
- en conséquence, débouter Mme [J] [B] de ses demandes fondées sur l'article 1604 du code civil ;
sur le fond,
à titre principal,
- débouter Mme [J] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société Fim Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des consorts [K],
à titre subsidiaire,
- condamner la société Fim Immobilier à garantir les consorts [K] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;
à titre plus subsidiaire,
- limiter le montant des condamnations à l'encontre des consorts [K] à la somme de 7 902,40 euros ;
en tout éat de cause,
- condamner solidairement Mme [J] [B] et la société Fim Immobilier, ou l'un à défaut de l'autre, au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Mme [J] [B] et la société Fim Immobilier, ou l'un à défaut de l'autre, aux entiers dépens en ce compris le coût de la mesure d'expertise.
Mme [W] et M. [F] soutiennent que le jugement de première instance a violé le principe du contradictoire en ne tenant pas compte, à l'issue de l'audience du 26 octobre 2022, de leurs pièces produites avant la réouverture des débats, le dossier ayant déjà été plaidé le 25 mai 2022. Ils indiquent qu'aucune disposition procédurale ne leur imposait de déposer à nouveau les mêmes pièces, déjà remises à la juridiction.
Mme [W] et M. [F] concluent à l'omission de statuer du premier juge sur le chef d'irrecevabilité qu'ils soulèvent, tendant à voir la demande de Mme [B], fondée sur l'article 1604 du code civil déclarée irrecevable, au motif que le tribunal n'est pas saisi de la prétention dès lors qu'elle est introduite par la formule 'dire et juger'. Ils entendent faire valoir que le tribunal aurait dû statuer sur ce chef, car après le 'dire et juger', ils ont également demandé le débouté de la demande de Mme [B].
Mme [W] et M. [F] exposent que la demande de Mme [B] formée au titre des dispositions de l'article 1604 du code civil est irrecevable, car elle a été invoquée pour la première fois dans ses conclusions du 12 octobre 2022, plus de deux années suivant le début du litige, et après la réouverture des débats laquelle avait été ordonnée en première instance aux fins de redéfinir l'objet du litige au titre de la garantie légale de conformité entre un vendeur professionnel et un consommateur. Les appelants disent que la demande en défaut de conformité a modifié l'objet du litige au-delà des termes du jugement du 13 juillet 2022 et est irrecevable par application de l'article 802 alinéa 1 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, Mme [W] et M. [F] exposent que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagée en raison d'un défaut de conformité de la chose vendue dans la mesure ou Mme [B] manque à rapporter la preuve de la commission d'une faute et ne pouvait raisonnablement attendre du grenier qu'il soit prêt à l'usage. Ils rappellent que l'acte authentique mentionne la présence d'un 'grenier non-aménagé', impliquant dès lors la réalisation de travaux. Ils précisent en outre que le diagnostic de performance énergétique décrit cet espace comme des combles perdus. Ils indiquent que Mme [B] a disposé de 7 mois entre la signature du compromis et la régularisation de l'acte de vente, pour concrétiser son projet immobilier, et que pendant ce délai, elle a pu visiter le bien à de nombreuses reprises, précisant que les acquéreurs étaient informés de l'absence de plancher dans le grenier et de la nécessité d'effectuer des travaux d'aménagement. Ils soulignent que la vente de la maison a été régularisée sans la moindre réserve de la part des acquéreurs, et signalent que le co-acquéreur de Mme [B] était un professionnel du bâtiment ce que confirme le rapport d'expertise amiable. Ils font valoir que le plan de financement de l'acquisition comportait un volet de plus de 50 000 euros destiné à la réalisation de travaux d'aménagement, et que tant l'expert amiable, que l'expert judiciaire, confirment le caractère visible, à la vente, du solivage en plafond du rez-de-chaussée lequel ne peut pas être considéré comme un élément porteur ; insistant en outre sur la qualité de professionnel du bâtiment dans le domaine de la charpente de M. [G], co-acquéreur de Mme [B]. Mme [W] et M. [F] expliquent avoir délivré une maison conforme aux termes convenus.
Mme [W] et M. [F] soutiennent que leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, n'ayant omis aucune information lors de la vente, outre l'existence d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte authentique. Par ailleurs, ils font valoir le caractère apparent du vice. A ce titre, ils développent une argumentation similaire à celle utilisée pour le défaut de conformité. Ils rappellent que les acquéreurs ont disposé de 7 mois entre la signature du compromis et la régularisation de l'acte de vente pour visiter le bien à de nombreuses reprises et préparer leur projet immobilier, ajoutant que les rapports d'expertises confirment que l'absence de structure porteuse était visible depuis le rez-de-chaussée, et que l'ancien compagnon et co-acquéreur de Mme [B] ne pouvait l'ignorer, tout comme l'absence de plancher dans les combles, en sa qualité de professionnel du bâtiment spécialisé dans le domaine de la charpente. Ils font valoir que le grenier n'a jamais été présenté autrement que comme un volume pouvant être aménagé, qu'il n'est pas impropre à sa destination, aucune garantie n'ayant été donnée par les vendeurs s'agissant du prix d'aménagement de celui-ci.
Mme [W] et M. [F] exposent que s'ils devaient être condamnés à indemniser Mme [B], la Sarl Fim Immobilier leur doit sa garantie dès lors qu'elle a fait un descriptif erroné du bien immobilier qui lui était confié à la vente, pour laquelle elle a perçu des honoraires de 6 000 euros. En effet, ils rapportent que le descriptif du bien effectué par la Sarl Fim Immobilier mentionnait 'grenier aménageable accès extérieur', sans que cette dernière ne soit alertée par le diagnostic de performance énergétique indiquant quant à lui 'combles perdus', et faisant par là état de l'absence de plancher. Mme [W] et M. [F] affirment qu'il appartenait à la Sarl Fim Immobilier de vérifier la concordance entre le descriptif qu'elle a produit et la réalité, au regard des documents en sa possession, car les vendeurs non-professionnels n'étaient pas à même de distinguer les notions de combles perdus et de grenier aménageable. Ils mettent en évidence le fait que l'expression 'grenier aménageable' n'apparaisse que dans l'annonce immobilière et dans le compromis de vente rédigé par l'agent immobilier, mais est absente de l'acte authentique de vente lequel mentionne expressément 'grenier non-aménagé'.
En cas de condamnation, Mme [W] et M. [F] demandent tout d'abord que le montant de l'indemnisation allouée de 27 423,70 euros correspondant au prix des travaux de charpente, soit ramené à une somme moindre. Ils arguent que les devis produits par Mme [B] pour justifier des travaux à effectuer ne comprennent pas seulement le coût des travaux de charpente permettant de créer un plancher, et les frais d'étude de structure par un bureau d'étude tels que retenu par l'expert judiciaire et le tribunal judiciaire de Dieppe mais des dépenses qui incombent exclusivement à l'acquéreur, comme des travaux de couverture ou la pose d'un velux. Ils ajoutent de plus que les montants proposés dans les devis successifs produits par Mme [B] excèdent de manière disproportionnée le prix retenu par l'expert, et correspondent à plus de la moitié du prix de vente de la maison. Ils disent que le montant de la condamnation devrait être celui fixé par l'expert amiable mandaté par l'assureur des acquéreurs qui avait retenu un coût de 7 902,40 euros pour la création d'une structure de plancher.
Mme [W] et M. [F] soutiennent que Mme [B] ne rapporte pas la preuve tant de son préjudice moral, au titre duquel 3 000 euros lui ont été alloués en première instance, que de son préjudice financier résultant des dépenses supplémentaires qu'elle aurait été contrainte d'engager pour l'aménagement d'un studio à côté de la maison, évalué à 10 827,28 euros, et pour lequel elle a été déboutée de sa demande.
Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, Mme [J] [B] demande à la cour d'appel, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et suivants, 1604, 1641 et suivants du code civil, de :
- débouter Mme [T] [F], épouse [W] et M. [Y] [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- statuer selon ce qui est de droit sur les demandes de la société Fim Immobilier ;
- confirmer les chefs de jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 21 décembre 2022 qui sont les suivants :
. constate que les pièces évoquées par Mme [R] [E] épouse [K] prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] dans le bordereau de leurs dernières écritures notifiées le 25 octobre 2022, n'ont pas été versées aux débats lors de l'audience du 26 octobre 2022,
. constate que les demandes de Mme [R] [E] épouse [K], prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] de 'dire et juger que les demandes formulées par Madame [J] [B] sur les fondements des dispositions de l'article 1604 sont irrecevables et de dire et juger que le montant de la condamnation au titre du coût des réparations sera cantonné à la somme de 7 902,40 euros' ne sont pas constitutives de prétentions,
. condamne solidairement Mme [R] [E] épouse [K], prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral ;
. condamne solidairement Mme [R] [E] épouse [K], prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- réformer les chefs du jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 21 décembre 2022 qui sont les suivants :
. déboute la demande de Mme [B] en paiement de la somme de 10 827,28 euros à titre de préjudice financier,
. condamne solidairement Mme [R] [E] épouse [K], prise en la personne de la Msa Tutelle 27, M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de 27 423,70 euros au titre des travaux destinés à rendre aménageable les combles de l'immeuble sis
[Adresse 7],
statuer à nouveau,
- déclarer les consorts [K], à titre principal, responsables pour manquement à leur obligation de délivrance conforme ;
- les déclarer, à titre subsidiaire, responsables pour manquement à leur obligation de vendre un bien purgé de toute forme de vices cachés ;
- en tout état de cause, fixer le dommage lié aux coûts des travaux destinés à rendre les combles de l'immeuble acquis par Mme [B] aménageables à la somme de
53 425,09 euros ;
- constater la déduction de ce montant la somme de 27 423,70 euros versée par
M. [Y] [F] et Mme [T] [F] selon le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 21 décembre 2022 ;
- condamner par conséquent solidairement M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de
26 001,39 euros, déduction faite de la somme de 27 423,70 euros versés par ceux-ci selon le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe susvisé au titre de dommage lié aux coûts des travaux destinés à rendre les combles de l'immeuble aménageables ;
- condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de 10 827,28 euros au titre de préjudice financier ;
à titre subsidiaire,
- condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [T] [F] à payer à Mme [J] [B] la somme de 10 827,28 euros au titre de préjudice de jouissance ;
en tout état de cause,
- les condamner à payer à Mme [J] [B] la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [T] [F] aux entiers dépens y compris les frais de l'expertise, outre les dépens concernant la juridiction de premier degré.
Sur la prétendue violation du contradictoire, Mme [B] soutient que le premier juge a parfaitement justifié son jugement en indiquant que les pièces dont les appelants disent qu'elles ont été écartées sans motif, n'ont en réalité pas été versées aux débats de première instance à l'audience du 26 octobre 2022, car après la réouverture des débats à l'audience du 13 juillet 2022, le greffier a remis à chaque partie son dossier de plaidoirie afin pour elles de les déposer à nouveau, ce qui n'a pas été fait par Mme [W] et M. [F].
Sur l'omission de statuer alléguée par Mme [W] et M. [F], Mme [B] fait sienne la motivation du premier juge disant que les demandes des parties tendant à des constats ou à des résumés des moyens soulevés par la demanderesse et défendeurs ne peuvent pas amener le tribunal à les trancher. Elle explique que son moyen invoquant l'article 1604 du code civil a été soulevé après le jugement de réouverture des débats et que toutes les parties avaient alors l'opportunité d'y répondre, ce qu'elles n'ont pas fait.
Sur la prétendue irrecevabilité de la demande de Mme [B] fondée sur l'article
1604 du code civil, cette dernière rapporte que le tribunal lui a expressément demandé de s'expliquer sur la question de la garantie légale de conformité, et que lors de la réouverture des débats conduisant à la redéfinition de l'objet du litige, toutes les parties ont été invitées à s'exprimer et à exposer leurs moyens. Elle conclut à la recevabilité de sa demande fondée sur ledit article.
Sur la présence d'un défaut de conformité, Mme [B] reprend la motivation du jugement déféré, et s'appuyant sur les expertises réalisées fait valoir que l'espace en litige, en forme de combles, n'est pas un grenier aménageable et non aménagé, ainsi qu'il était mentionné dans l'annonce publicitaire, le terme même de grenier étant trompeur et incorrect. Elle soutient que le défaut de conformité est manifeste dès lors qu'elle s'attendait à acquérir un grenier véritablement aménageable et non un grenier dont le sol est composé de plusieurs couches de moquettes et de cartons. Elle souligne que le défaut de conformité n'était pas apparent au moment de la vente en raison de la pose des différents revêtements sur le plafond de rez-de-chaussée, ainsi que le rapporte l'expertise judiciaire.
Sur la garantie des vices cachés, Mme [B] soutient que le jugement ayant retenu le manquement à l'obligation de délivrance conforme des acheteurs, le subsidiaire des appelants visant à contester ladite garantie devra être écarté.
A titre incident, Mme [B] entend répondre à Mme [W] et M. [F] sur la garantie des vices cachés. Elle fait valoir que M. [G], co-acquéreur de Mme [B] n'avait pas la qualité de professionnel du bâtiment, mais celle de consommateur. Quant à la clause d'exclusion des vices cachés, elle expose qu'elle ne saurait être acquise selon les termes mêmes de ladite clause, alors que les vendeurs avaient connaissance des défauts affectant la chose vendue, la maison ayant été construite par leur père en 1986, sans l'étude d'un architecte. Mme [B] indique par ailleurs que l'expertise amiable expose que le grenier n'a pas été réalisé dans les règles de l'art. Mme [B] soutient que le vice n'était pas apparent. Elle insiste sur la qualité de non-professionnel de son co-acquéreur, désigné comme consommateur. Elle s'appuie sur le rapport d'expertise judiciaire pour confirmer l'existence du vice touchant la structure du grenier, lequel ne pouvait être découvert lors de l'achat, et ajoutant que les vendeurs ont refusé de remettre les clés aux acheteurs avant la signature de l'acte de vente ainsi que cela avait été prévu.
Sur son préjudice moral, Mme [B] soutient qu'il résulte de l'acquisition d'un bien ne correspondant pas à ses attentes, outre la résistance qu'elle qualifie d'abusive des appelants accentuant son état de stress.
Sur son préjudice de jouissance, Mme [B] fait état d'une dépense de
10 827,28 euros pour aménagement d'un studio à côté de la maison vendue, l'état du grenier empêchant d'investir la maison, notamment pendant les saisons froides.
Sur le montant de ses préjudices liés aux travaux à faire réaliser, Mme [B] verse au débat un devis actualisé correspondant aux coûts desdits travaux, soit une somme de 53 425,09 euros. Elle souligne le caractère aléatoire et non fondé du montant estimé par l'expert amiable et indique que le nouveau devis prend en compte l'inflation, et justifie de toutes les réparations nécessaires à l'aménagement du grenier.
Par dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2023, la Sarl Fim Immobilier Dubuc demande à la cour d'appel, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1, 1641 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement rendu le 21 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dieppe ;
en conséquence,
- débouter Mme [T] [W] née [F] et M. [Y] [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la société Fim Immobilier ;
- condamner Mme [T] [W] née [F] et M. [Y] [F] à payer à la société Fim Immobilier la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [T] [W] née [F] et M. [Y] [F] aux entiers dépens.
La Sarl Fim Immobilier explique que l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction et qu'à ce titre il n'est pas tenu à une obligation de conseil et à un devoir d'information à l'occasion des opérations réalisées par son entremise. Par ailleurs, elle indique ne pas être responsables des fautes commises par son mandant.
La Sarl Fim Immobilier plaide ensuite au soutien des intérêts de Mme [B], et conclut à sa propre absence de responsabilité en raison de la tromperie des vendeurs quant à l'existence d'un vice caché dont ils avaient nécessairement connaissance, s'étant gardé d'en informer l'agence.
La Sarl Fim Immobilier expose ne pas avoir commis de manquement en mentionnant dans son annonce que le grenier était 'aménageable', dès lors qu'il l'était effectivement, à la condition de réaliser des travaux. Elle précise qu'elle n'avait pas à déterminer les conditions techniques de réalisation de l'aménagement, ni le coût de l'opération. Elle évoque pour terminer le défaut de conformité engageant la responsabilité des vendeurs.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024.
MOTIFS
Sur la nullité du jugement pour non respect du contradictoire
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En application de cette disposition, sous peine de nullité, le juge ne peut fonder sa décision sur l'absence au dossier d'une pièce invoquée par une partie, qui figurait au bordereau des pièces annexé à ses dernières conclusions et dont la communication n'avait pas été constatée, sans inviter les parties à s'en expliquer.
En l'espèce, le jugement déféré a statué sans tenir compte des pièces de Mme [W] et de M. [F] au motif suivant : 'il apparaît que si les dernières écritures, notifiées le 25 octobre 2022, par voie électronique [...] se réfèrent en page 19 à un bordereau de pièces, il s'avère que malgré la réouverture des débats ordonnée, les dites pièces n'y ont pas été versées par ces derniers, le tribunal rendra donc sa décision sans que celles-ci aient été portée à sa connaissance'.
Or, dès lors qu'il existe un bordereau de communication de pièces, l'adversaire ne soulevant par ailleurs aucune difficulté de communication, il appartenait au premier juge de faire respecter le principe du contradictoire en demandant la communication du dossier de plaidoirie afin de statuer sur les pièces régulièrement produites aux débats par Mme [W] et M. [F], ou à tout le moins en sollicitant les parties afin qu'elles s'expliquent sur cette absence de pièces.
Le moyen d'annulation tiré de la méconnaissance du principe de la contradiction sera retenu.
Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
En conséquence, le jugement rendu le 21 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dieppe sera annulé. Par l'effet dévolutif de l'appel, la cour conserve la connaissance de l'entier litige et statuera sur le fond.
Par l'effet de l'annulation, la dévolution s'opérant sur le tout, il n'y a pas lieu de statuer sur l'omission de statuer soulevée par les appelants et par suite sur l'irrecevabilité concernée, en ce qu'elle est fondée uniquement sur des prétentions émises dans des conclusions de première instance, étant surabondamment relevé que le premier juge avait statué en constatant que les demandes litigieuses n'étaient pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur l'action en paiement de Mme [B]
L'intimée fonde son action, à titre principal, sur la garantie de délivrance conforme du vendeur et, à titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés.
À titre liminaire, sur le non-cumul des actions
En application de l'article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer à l'acheteur la chose vendue. L'article 1651 du même code dispose que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. On entend par accessoire les objets (immeuble par destination) ou documents (titre de propriété) destinés à l'usage de la chose et sans lesquels cet usage ne serait pas possible.
Par application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vice caché peut être défini comme une malfaçon, une avarie, une dégradation, une altération ou une défectuosité. Le vice peut affecter la chose dans sa matérialité : une chose matériellement endommagée est affectée d'un vice caché.
Lorsqu'une prétendue non-conformité peut être qualifiée de vice caché, l'acquéreur ne peut agir que sur le fondement du vice caché, dans le délai de l'article 1648 du code civil, même si elle a pour origine un non respect des stipulations contractuelles.
Lorsque le désordre constitue un vice et une non-conformité, la garantie légale du vice prime. Le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue, non un défaut de délivrance conforme mais le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil, de sorte que l'action en garantie des vices cachés demeure l'unique fondement possible de l'action de l'acquéreur.
En l'espèce, Mme [B] allègue l'existence d'un défaut inhérent au bien immobilier acquis, touchant l'espace de comble désigné comme un grenier dans l'annonce immobilière et dans l'acte authentique de vente, lequel ne dispose pas d'un plancher solide, et partant n'est pas aménageable contrairement à ce qui lui avait été présenté. Elle soutient que ce défaut, antérieur à la vente, affecte l'habitabilité de la maison, qu'il était connu des vendeurs, et qu'il n'était pas apparent.
Les défauts qui rendent la chose vendue impropre à sa destination normale constituent des vices définis par l'article 1641 du code civil.
Dès lors, la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action exercée contre Mme [W] et M. [F], pour le défaut faisant obstacle à l'utilisation de l'immeuble vendu dans des conditions normales.
Conséquemment, la demande principale de Mme [B] formée sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance conforme sera rejetée.
Sur l'existence d'un vice caché
Les parties ne contestent pas l'existence d'un vice tenant à l'absence de plancher dans les combles, la discussion sur le caractère aménageable ou non aménagé concernant uniquement le défaut de conformité. De même, l'antériorité du vice n'est pas discutée. Seul son caractère caché ou apparent oppose les parties.
Mme [B] soutient n'avoir pas eu connaissance de l'absence de plancher dans les combles, lors de la vente, contrairement aux vendeurs Mme [W] et M. [F], informés du vice allégué. Toutefois, ces derniers affirment qu'il s'agissait d'un désordre apparent dont les acquéreurs auraient dû se convaincre lors des visites effectuées avant la signature de l'acte authentique et ce d'autant que le conjoint de Mme [B] était couvreur.
Le rapport d'expertise de l'assureur de Mme [B] du 30 avril 2018, et le rapport d'expertise judiciaire du 14 novembre 2018, exposent respectivement : 'L'absence de structure porteuse de plancher n'était pas visible à la vente sans une dépose du complexe 'mousse, bois et moquette' existant au sol du grenier' ; et 'Nous pouvons conclure que le grenier est impropre à sa destination à ce jour, le terme 'grenier' tel qu'il est noté dans l'annonce publicitaire et dans l'acte de vente n'est pas correct, il est trompeur dans la mesure où il n'y a pas de plancher. L'accès extérieur et l'ouverture en pignon ajoutent à cette tromperie. Le sol du grenier n'était pas apparent aux acheteurs lors de l'achat'.
Ainsi les deux expertises successives corroborent-elles le caractère non apparent, lors de la vente, de l'absence de structure porteuse de plancher, pour l'acquéreur Mme [B]. En l'absence d'éléments pertinents et probants venant contredire ces analyses expertales, la qualité de couvreur du conjoint de Mme [B] n'étant pas un élément déterminant, il n'y a pas lieu de retenir le caractère apparent du vice.
Cependant, l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, l'acte authentique de vente du 29 décembre 2017 comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulant : 'Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement - Santé publique'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance'.
Toutefois, ces clauses limitatives ou exonératoires de garantie des vices cachés sont inefficaces lorsqu'il est établi que le vendeur a manqué à son devoir d'information ou que le vendeur est de mauvaise foi et avait connaissance du vice.
La charge de la preuve de la connaissance du vice ou de la mauvaise foi des vendeurs pèse sur les acquéreurs.
Afin d'écarter l'application de la clause précitée, Mme [B] verse aux débats le permis de construire de la maison accordé en 1982 à M. [D] [K], père des vendeurs et appelants du jugement déféré, ainsi que la déclaration d'achèvement des travaux datée de 1986, expliquant que Mme [W] et M. [F] connaissaient la maison depuis de nombreuses années et qu'ils avaient nécessairement connaissance de l'existence de ce vice.
Ces seuls éléments qui établissent uniquement que le père et mari des vendeurs a construit l'immeuble litigieux ne permettent ni de faire jouer la présomption de connaissance du vice imputable au seul vendeur constructeur et non à ses ayant droits, ni de caractériser la connaissance personnelle des vendeurs de l'absence de plancher. À cet égard, au regard du déroulement des opérations d'expertise judiciaire, il y a lieu de constater que cette situation n'empêche aucunement de circuler dans le grenier litigieux, puisqu'il ressort du rapport d'expertise que toutes les personnes ayant participé à cette mesure ont pu se réunir et se déplacer sans difficulté dans ce grenier pour les besoins de l'expertise. Aussi, il ne peut être déduit de l'éventuelle utilisation du grenier par les vendeurs leur connaissance du vice.
En conséquence, la clause de non garantie insérée à l'acte authentique de vente de la maison doit être déclarée acquise et Mme [B] sera déboutée de ses demandes formées sur le fondement des vices cachés.
Sur la responsabilité de la Sarl Fim Immobilier Dubuc
Mme [B] étant déboutée de son action en paiement, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire des consorts [K] tenant à la mise en oeuvre de la responsabilité de la Sarl Fim Immobilier.
Sur les demandes accessoires
Mme [B] succombe et sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
L'équité et la nature du litige commandent qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [K] à concurrence de la somme de 5 000 euros. En revanche, la Sarl Fim Immobilier sera déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Annule le jugement rendu le 21 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dieppe pour non respect du principe du contradictoire ;
Evoquant,
Rejette la demande de Mme [J] [B] fondée sur le défaut de délivrance conforme de l'article 1604 du code civil ;
Déclare acquise la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte authentique de vente du 29 décembre 2017 ;
Déboute en conséquence Mme [J] [B] de ses demandes indemnitaires formées au titre de la garantie des vices cachés ;
Condamne Mme [J] [B] à payer à Mme [T] [W] et M. [Y] [F] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Mme [J] [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le greffier, La présidente de chambre,
