N° RG 22/03721 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JHAM
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE DE LA PROXIMITE
ARRET DU 13 JUIN 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
1121001343
Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 30 Septembre 2022
APPELANT :
Monsieur [F] [S]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de ROUEN
INTIMES :
Madame Madame [Y] [J] divorcée [L]
[Adresse 1]
[Localité 7]
n'ayant pas constitué avocat, bien qu'assigné par acte d'un commissaire de justice en date du 28/12/2022
Monsieur [I] [L]
Actuellement détenu à la maison d'arrêt de [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Claude RODRIGUEZ, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 mai 2024 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame GOUARIN, Présidente
Madame TILLIEZ, Conseillère
Monsieur MELLET, Conseiller
DEBATS :
Madame DUPONT greffière
A l'audience publique du 16 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024
ARRET :
Réputé contradictoire
Prononcé publiquement le 13 juin 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2014, M. [X] [P] et Mme [A] [O] épouse [P] ont donné à bail à M. [I] [L] et Mme [Y] [J] épouse [L] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de
800 euros outre les charges.
Par jugement avant dire droit rendu le 23 juin 2017 à la demande de M. et Mme [L] qui se plaignaient de désordres affectant le logement loué, une mesure d'expertise a été ordonnée, qui a été confiée à M. [E], lequel a rendu son rapport le 8 mars 2018.
Par jugement contradictoire du 29 avril 2019, le tribunal d'instance de Rouen a notamment :
- ordonné à M. et Mme [P] de procéder aux travaux de mise en conformité tels que préconisés par l'expert ;
- condamné solidairement M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [L] la somme de 100 euros par mois à compter du 1er juillet 2015 en réparation du préjudice de jouissance subi et ce, jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité ;
- dit que la somme de 4 200 euros correspondant au préjudice de jouissance subi par M. et Mme [L] liquidé au 31 décembre 2018 sera compensée avec les sommes dues au titre des loyers impayés à cette date ;
- condamné solidairement M. et Mme [L] à payer à M. et Mme [P], après compensation, la somme de 18 790,28 euros au titre de l'arriéré arrêté au 31 décembre 2018 ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et accordé à M. et Mme [L] des délais de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ;
- partagé les dépens.
Par acte d'huissier de justice du 30 juillet 2021, M. et Mme [L] ont fait assigner M. [S] en sa qualité d'acquéreur du logement afin de lui voir déclarer opposable le jugement rendu le 29 avril 2019 et de le voir condamner à procéder sous astreinte aux travaux de mise en conformité du logement et au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.
Par jugement du 30 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :
- ordonné à M. [S] de procéder aux travaux de conformité du logement préconisés par l'expert : vérifier le bon fonctionnement des entrées d'air conformes aux mesures précitées, assurer l'extraction dans les pièces de service conforme aux mesures précitées, remplacer le groupe d'extraction par un groupe pouvant assurer le débit conforme aux mesures précitées et assurer une alimentation électrique inviolable et permanente du groupe de ventilation ;
- dit que les travaux devraient être exécutés dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai ;
- condamné M. [S] à payer à M. [L] et Mme [J] la somme de 100 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement ;
- condamné solidairement M. [L] et Mme [J] à verser à M. [S] la somme de 2371,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2021, échéance de novembre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et ce, après compensation avec la somme de 2 500 euros due par M. [S] au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance des locataires du 1er novembre 2019 au 30 novembre 2021 ;
- condamné M. [S] à payer à M. [L] et Mme [J] la somme de
2 000 euros en réparation du préjudice subi pour résistance abusive ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné M. [S] à payer à Me [N] la somme de 1 300 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamné M. [S] aux dépens.
Par déclaration du 13 novembre 2022, M. [S] a relevé appel de cette décision.
M. [L] a constitué avocat mais n'a pas conclu.
Mme [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt de l'acte du commissaire de justice à l'étude le 28 décembre 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.
Exposé des prétentions des parties
Par dernières conclusions reçues le 13 février 2023, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens de celles-ci, M. [S] demande à la cour de :
- infirmer la décision rendue ;
- débouter les époux [L] de leurs prétentions ;
- les condamner au paiement de la somme de 4 871,66 euros arrêtée au 30 novembre 2021 et de la somme de 800 euros par mois entre le 30 novembre 2021 et la date de libération des lieux le 7 décembre 2022, soit la somme de 9 600 euros ;
- les condamner au paiement de la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de réalisation de travaux
L'appelant fait grief au premier juge de l'avoir condamné sous astreinte à réaliser des travaux de mise en conformité de l'immeuble alors que les dispositions du jugement rendu le 29 avril 2019 ne lui étaient pas opposables, qu'il n'est devenu propriétaire du bien que le 11 octobre 2019, que le cahier des charges ne mentionnait aucune procédure en cours et que les locataires ont quitté les lieux en laissant les clés sur la porte le 7 décembre 2022.
Il résulte des mentions du procès-verbal de constat établi le 7 décembre 2022 par Me [Z], commissaire de justice, que les locataires ont quitté les lieux, le logement loué étant décrit comme étant vide de toute occupation et de tout bien et les clés de la porte d'entrée ayant été laissées sur la serrure.
Il s'ensuit que la demande de réalisation de travaux est désormais sans objet et que le jugement déféré doit être infirmé dans ses dispositions ayant condamné M. [S] à procéder sous astreinte aux travaux de mise en conformité du logement au vu de l'évolution du litige, M. [L] et Mme [J] étant déboutés de leur demande formée à ce titre.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le premier juge a exactement rappelé que par l'effet du jugement d'adjudication et à compter de cette date, M. [S] était tenu aux obligations incombant au bailleur en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et retenu en conséquence qu'en l'absence de réalisation des travaux de mise en conformité, M. [S] était tenu d'indemniser le préjudice de jouissance subi par les locataires à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la restitution effective des lieux.
M. [S] ne peut valablement s'exonérer des obligations qui lui incombent en arguant de l'absence de connaissance du jugement de condamnation rendu le 29 avril 2019 à l'encontre de M. et Mme [P] dès lors que, s'il
est acquis que ce jugement ne lui est pas opposable, le bailleur demeure
tenu de remédier aux désordres affectant le logement et d'indemniser les preneurs du préjudice de jouissance subi du fait des non-conformités à compter de la date d'adjudication du bien et que l'indemnisation des preneurs pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure de celui-ci.
Dès lors que l'appelant ne développe aucune critique utile des dispositions du jugement déféré ayant alloué aux preneurs un préjudice de jouissance d'un montant de 100 euros par mois au regard des désordres liés à la présence d'humidité et de moisissures dans le logement loué, ces dispositions doivent être confirmées.
Sur la demande en paiement des loyers et des charges
L'appelant ne conteste pas les dispositions du jugement ayant fixé le montant de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021 à la somme de 4 871,66 euros.
Il sera fait droit à la demande complémentaire formée à hauteur de la somme de 9 600 euros correspondant aux loyers impayés entre le mois de décembre 2021 et le mois de décembre 2022, date de la libération des lieux.
Les dispositions du jugement déféré ayant ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties n'étant pas contestées, il convient de condamner M. [L] et Mme [J] au paiement de la somme de 14 471,66 euros au titre des loyers impayés dont à déduire la somme de 3 700 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les locataires entre le 1er novembre 2019 et le 1er décembre 2022 jusqu'à la restitution des lieux, soit la somme restant due de 10 771,66 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
C'est à tort que le premier juge a condamné M. [S] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive motif pris de son inertie dans l'exécution des travaux de mise en conformité alors qu'il n'est pas établi que l'appelant a été informé de l'obligation d'exécuter lesdits travaux avant l'assignation qui lui a été délivrée le 30 juillet 2021.
Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé sur ce point et M. [L] et Mme [J] déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les frais et dépens
Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées.
M. [L] et Mme [J] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour :
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné M. [S] à verser à M. [L] et Mme [J] la somme de 100 euros par mois à titre de dommages et intérêts à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la réalisation des travaux ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [I] [L] et Mme [Y] [J] épouse [L] à verser à M. [S] [J] la somme de 10 771,66 euros au titre de l'arriéré de loyers dû à la date de la restitution des lieux après compensation avec la créance indemnitaire d'un montant de 3 700 euros ;
Déboute M. [I] [L] et Mme [Y] [J] épouse [L] de leur demande de réalisation de travaux ;
Déboute M. [I] [L] et Mme [Y] [J] épouse [L] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne M. [I] [L] et Mme [Y] [J] épouse [L] aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
