N° RG 22/03542 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JGTS
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 29 MAI 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
19/00837
Tribunal judiciaire de Dieppe du 29 septembre 2022
APPELANTS :
Monsieur [M] [G]
né le 2 septembre 1939 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté et assisté par Me Eugénie BENOIST de la SCP DIRASSE ET BENOIST, avocat au barreau de Dieppe
Madame [L] [F] épouse [G]
née le 9 mai 1947 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me Eugénie BENOIST de la SCP DIRASSE ET BENOIST, avocat au barreau de Dieppe
INTIMEE :
S.A.R.L. NORMANDIE INVEST - GROUPEESPACE IMMO
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée et assistée par Me Corinne MORIVAL de la SCP SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de Dieppe
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 18 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024 puis prorogé au 17 avril 2024 et au 29 mai 2024.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 29 mai 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 17 janvier 2015, M. [M] [G] et Mme [L] [F], son épouse, ont confié à la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo la construction d'une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 125 550 euros, la durée d'exécution des travaux étant fixée à 12 mois à compter de l'ouverture du chantier. Cette ouverture a été déclarée le 3 avril 2015.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 décembre 2015, M. et Mme [G] ont dénoncé des désordres affectant l'ouvrage.
Le 31 mars 2016, les parties se sont rencontrées afin de procéder à la réception de l'ouvrage : par lettre recommandée avec avis de réception du même jour, M. et Mme [G] se sont opposés à la réception en raison de sa non-conformité altimétrique et de l'existence de différents désordres en mettant en demeure le constructeur de respecter ses engagements contractuels.
Par lettre du 25 avril 2016, M. et Mme [G] ont dénoncé un nouveau désordre relatif à la toiture de l'immeuble.
Par ordonnance de référé du 22 septembre 2016, ils ont obtenu du président du tribunal de grande instance de Dieppe l'organisation d'une expertise judiciaire : l'expert désigné a déposé son rapport le 9 mars 2018.
Par ordonnance de référé du 31 juillet 2019, le juge compétent a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de remise des clés sous astreinte formée par les maîtres de l'ouvrage. Par arrêt du 3 juin 2020, notre cour a infirmé la décision et notamment ordonné la remise des clés « sans condition autre que celle de la signature d'un procès-verbal de réception de l'ouvrage dans lequel chaque partie pourra faire mention de ses réserves et prétentions ».
Par acte d'huissier du 5 septembre 2019, M. et Mme [G] ont fait assigner la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices.
Le 27 août 2020, un procès-verbal de remise des clés et de la réception de l'ouvrage avec réserves a été établi entre les maîtres de l'ouvrage et le constructeur.
Par jugement contradictoire du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Dieppe a :
- constaté que les demandes de M. et Mme [G] de « dire et juger la SARL ESPACE IMMO NORMANDIE INVESTISSEMENT tenue à la garantie de parfait achèvement concernant l'ensemble des réserves dénoncés dans le procès-verbal de réception et son annexe le procès-verbal de constat du 27 août 2020 » et de « dire et juger la responsabilité contractuelle de la SARL ESPACE IMMO NORMANDIE INVESTISSEMENT engagée concernant l'ensemble des désordres, objet du rapport d'expertise judiciaire » ne sont pas constitutives de prétentions,
- constaté que la réception de l'ouvrage situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 6] est intervenue le 27 août 2020,
en conséquence,
- débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande de fixation judiciaire de la réception de l'ouvrage situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 6] au 31 mars 2016,
- condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo au titre de sa garantie de parfait achèvement, à payer à M. et Mme [G] :
. la somme de 16 130 euros au titre de la reprise du désordre résultant du défaut d'implantation de l'ouvrage,
. la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,
- constaté que les demandes d'indemnisation de M. et Mme [G] au titre de la reprise des désordres affectant la peinture des appuis, les menuiseries et la trappe du vide sanitaire sont sans objet,
- débouté M. et Mme [G] de leurs demandes au titre de leur préjudice de jouissance,
- débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des frais d'achat de menuiseries,
- débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande reconventionnelle en compensation,
- condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo à payer à M. et Mme [G] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2022, M. et Mme [G] ont formé appel de la décision.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2023, M. [M] [G] et Mme [L] [F], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1792 et suivants, 1231-1 du code civil, de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a
. condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo au titre de sa garantie de parfait achèvement, à leur payer la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,
. constaté que leurs demandes d'indemnisation au titre de la reprise des désordres affectant la peinture des appuis, les menuiseries et la trappe du vide sanitaire étaient sans objet,
. les a déboutés de leurs demandes au titre de leur préjudice de jouissance,
. condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- condamner la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo à leur payer :
. la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,
. les sommes de 700 euros au titre des travaux de mise en peinture des appuis,
500 euros au titre des mises en jeu des menuiseries, 300 euros pour la reprise de la trappe du vide sanitaire,
. la somme de 84 000 euros soit 1 500 euros × 12 mois × 4 ans et 8 mois, à la date de la réception judiciaire, outre la somme de 1 500 euros par jusqu'à la décision à intervenir,
- condamner la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire avancés et l'ensemble des frais d'huissier de justice,
- débouter la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de son appel incident,
en conséquence,
- débouter la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de :
. sa demande de fixation de la date de réception de l'ouvrage au 31 mars 2016,
. sa demande visant à voir fixer à la somme de 8 000 euros au titre de la reprise du désordre résultant du défaut d'altimétrie de la construction,
. sa demande de condamnation à leur encontre à la somme de 6 277,50 euros au titre de la retenue de garantie prévue au contrat de construction et de la somme de
1 646,53 euros et 52,94 euros au titre des commandes de menuiseries passées,
. sa demande de compensation judiciaire,
. toutes ses demandes,
- condamner la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- juger que les autres dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dieppe le 29 septembre 2022 restent inchangées notamment en ce qu'il a condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo au paiement de la somme de
16 130,40 euros pour le coût de la réalisation de l'accès piétonnier conforme à la norme PMR,
- « les » condamner « in solidum » aux dépens dont les frais d'expertise judiciaire et d'huissier de justice dont distraction au profit de la Scp Dirasse et Benoist pour ceux dont elle aurait fait l'avance.
Par dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants, 1301-2 du code civil, de :
- débouter M. et Mme [G] de leurs demandes,
- les en déclarer mal fondés,
- déclarer recevable son appel incident,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. constaté que la réception de l'ouvrage situé [Adresse 1] à [Localité 6] était intervenue le 27 août 2020,
en conséquence,
. débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande de fixation judiciaire de la réception de l'ouvrage situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 6] au 31 mars 2016,
. condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo au titre de sa garantie de parfait achèvement, à payer à M. et Mme [G] :
. la somme de 16 130 euros au titre de la reprise du désordre résultant du défaut d'implantation de l'ouvrage et la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,
. constaté que les demandes d'indemnisation de M. et Mme [G] au titre de la reprise des désordres affectant la peinture des appuis, les menuiseries et la trappe du vide sanitaire sont sans objet,
. débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande reconventionnelle en compensation,
. condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo à payer à M. et Mme [G] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- fixer la date de la réception de l'ouvrage à la date du 31 mars 2016,
- fixer les sommes dont elle redevable comme suit :
. 8 000 euros au titre de la reprise du désordre résultant du défaut d'altimétrie de la construction,
. 700 euros au titre des travaux de mise en peinture des appuis,
. 500 euros au titre de la mise en jeu des menuiseries,
. 300 euros pour la reprise de la trappe du vide sanitaire,
- condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de
6 277,50 euros au titre de la retenue de garantie prévue au contrat de construction et de la somme de 1 646,53 euros et de 52,94 euros au titre des commandes de menuiseries passées,
- ordonner la compensation judicaire entre les sommes dues et fixer par conséquent les sommes dont elle redevable au profit de M. et Mme [G] à la somme de
1 605,03 euros,
- condamner in solidum M. et Mme [G] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner solidairement M. et Mme [G] aux dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le procès-verbal de constat du 27 août 2020 de Me [N],
y ajoutant,
- débouter M. et Mme [G] de leurs demandes,
- confirmer le surplus des dispositions du jugement dont appel,
- condamner in solidum M. et Mme [G] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour ainsi qu'aux dépens d'appel.
Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé à ces dernières conclusions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 novembre 2023.
MOTIFS
Sur la date de réception de l'ouvrage
M. et Mme [G] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la date du 27 août 2020 correspondant à la signature du procès-verbal de réception de l'ouvrage et ce, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 3 juin 2020. L'immeuble achevé en 2016 n'était pas conforme aux dispositions contractuelles et était impropre à sa destination en raison de son inaccessibilité. Il est impossible juridiquement de remettre en cause une réception de l'ouvrage effectuée contradictoirement. Ils rappellent que les clés de la maison n'ont été obtenues que contre formalisation de cet acte ; qu'en outre, ils devaient attendre le dépôt du rapport pour prendre position sur ce point. Il ne peut leur être reproché d'avoir fait construire une véranda avant réception de l'immeuble puisqu'ils ont sollicité le permis de construire après dépôt du rapport d'expertise judiciaire et sont propriétaires du terrain et pouvaient en disposer librement. Ils ajoutent que la réception n'a pu aboutir après expertise que parce que le constructeur prétendait obtenir une réception rétroactive au 31 mars 2016.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo fait valoir que la réception de l'ouvrage doit être fixée judiciairement au 31 mars 2016. Elle indique que la réception a pour critère celui du caractère habitable de la construction ; qu'ainsi, la date de réception de l'ouvrage doit être prononcée au jour où l'ouvrage était en état d'être reçu ; qu'elle ne peut être fixée au jour où le maître de l'ouvrage a manifesté sans équivoque l'intention d'occuper les lieux, sans toutefois rechercher si l'ouvrage n'était pas en l'état d'être reçu à une date antérieure. Elle considère que la réception intervenue sur injonction de la décision de la cour constitue une réception judiciaire ; que l'immeuble était cependant dans le même état qu'au 31 mars 2016 ; que le tribunal ne peut considérer que la maison ne pouvait être en état d'être reçu en 2016 à cause de la surélévation de 30 cm et retenir une réception en 2020 dans les mêmes circonstances de surélévation. En conséquence, la surélévation de l'immeuble ne pouvait faire obstacle à la réception de l'ouvrage en 2016, ce d'autant plus qu'elle pouvait faire l'objet de réserves comme retenus en 2020. De surcroît, M. et Mme [G] ont manifesté leur volonté de prendre possession de leur immeuble en faisant construire une véranda adossée à la maison.
Elle rétorque encore que si M. et Mme [G] invoquaient leur âge et leur état de santé pour soutenir que l'immeuble était inhabitable, l'assurance était souscrite en 2016 pour un immeuble mis en location ; qu'au regard des normes définies par les articles 18 et 19 de l'arrêté du 1er août 2006 relatif aux normes PMR applicables aux maisons individuelles neuves, les propriétaires disposaient de deux garages se trouvant à proximité de la porte d'entrée dont l'accès se fait par un chemin plane accessible. L'immeuble était dès lors parfaitement habitable le 31 mars 2016.
L'article 1792-6 du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
Même si elle est la conséquence d'une décision judiciaire, une réception contradictoire de l'immeuble est intervenue par procès-verbal contradictoire le 27 août 2020 conformément à l'article 1792-6 du code civil et s'impose aux parties.
Si elle prétend obtenir une rétroactivité de la date de réception au 31 mars 2016, la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo ne conteste pas en son principe l'existence d'une non-conformité contractuelle en raison du défaut affectant l'altimétrie de l'immeuble, ce en raison d'une surélévation de l'immeuble de 30 cm. Elle a été dénoncée dès la notification par lettre recommandée du 31 mars 2016 par les maîtres de l'ouvrage qui comprenait au total 49 points au titre également de différentes malfaçons.
Sans qu'il y ait lieu d'évoquer l'intégralité des désordres, la nature et la portée de la non-conformité susvisée sont à l'origine du refus des maîtres de l'ouvrage de recevoir la maison sans qu'il ne puisse leur être reprochés une résistance illégitime à la proposition faite par le constructeur d'établir un procès-verbal. Le litige né entre les parties, notamment en raison du désaccord persistant quant aux conditions de reprise de cette non-conformité, explique l'absence de réception de l'immeuble jusqu'au procès-verbal susvisé.
La construction d'une véranda sur leur terrain par M. et Mme [G] après expertise judiciaire, la destination de l'immeuble à usage locatif énoncée dans leur correspondance du 31 mars 2016, la possibilité d'accéder à la maison d'habitation par les garages sont des éléments insusceptibles de modifier la relation juridique entre les parties. En effet, les maîtres d'ouvrage ont maintenu l'expression de leur volonté de ne pas recevoir l'immeuble en raison des difficultés constatées et de la référence récurrente du constructeur à une réception rétroactive souhaitée. Au regard des contestations émises, celui-ci n'a d'ailleurs pas pris l'initiative de solliciter une réception judiciaire de l'immeuble puisque toutes les actions, en référé et au fond, ont été initiées par M. et Mme [G].
En conséquence, la demande d'infirmation du jugement entrepris de la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo sera rejetée, la date de réception de l'ouvrage étant celle du 27 août 2020.
Sur les non-conformités et désordres affectant l'immeuble
- Sur l'erreur d'implantation de l'immeuble
Les premiers juges ont retenu, au titre de la garantie de parfait achèvement, un coût de reprise du désordre résultant du défaut d'implantation de l'immeuble de
16 130 euros.
M. et Mme [G] demandent la confirmation du jugement en rappelant l'obligation de résultat et de réparation intégrale auxquelles est tenu le constructeur ; ils attirent l'attention sur le caractère irréparable techniquement de la non-conformité sauf à détruire la construction et à la reconstruire. L'expert a préconisé d'allonger la rampe d'accès à la porte d'entrée et de déplacer la place de stationnement réservé aux camping-cars ; ils ont donc versé cinq devis dont celui de la société CTB qui a fixé à 16 130 euros le montant des travaux. Contrairement aux préconisations de l'expert, ce coût ne doit pas être divisé en deux puisqu'il a pour origine l'erreur du constructeur ce d'autant plus que le différentiel en hauteur est en réalité de
1,33 mètres.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo ne conteste pas le droit à indemnisation de M. et Mme [G] mais entend que le montant alloué soit divisé sommairement par deux soit une somme due de 8 000 euros en se fondant sur le rapport de l'expert qui a notamment estimé que le constructeur n'était « tenu à aucun travaux à sa charge concernant les accès ». Elle expose que dans son rapport, l'expert judiciaire a procédé dans un premier temps, au calcul de la seule conséquence du rallongement de la rampe d'accès entre la route et la maison d'habitation, en conséquence du défaut d'altimétrie de 30 cm de la construction dont la reprise représente un coût de 1 826 euros TTC et a majoré la reprise pour tenir compte du préjudice des propriétaires à la somme de 8 000 euros ; que les maîtres de l'ouvrage ne se sont pas trouvés dans l'impossibilité de mettre en 'uvre des accès pour personnes à mobilité réduite. Elle souligne que le contrat prévoyait une pente d'accès de 9,5 % permettant la réalisation d'une rampe conforme aux normes PMR ; que le seul besoin est d'allonger la rampe pour réduire les conséquences de la pente actuelle de 12,8 % ; que le devis présenté a été analysé comme excessif par l'expert.
M. et Mme [G] ne peuvent soutenir de façon pertinente que le défaut porterait désormais sur une hauteur de 1,33 mètres.
L'expert judiciaire a retenu en page 12 de son rapport que « Le pavillon a été implanté environ 30 cm plus haut que précisé au permis de construire » et que la reprise supposait « - d'allonger la rampe d'accès - de déplacer la place de stationnement réservée au camping-car » soit un coût de 1 826 euros TTC. Il a précisé que le déplacement de ce stationnement n'avait pas d'incidence financière.
Le devis produit par M. et Mme [G] porte sur le terrassement et la réalisation complète de la rampe d'accès à hauteur de 16 130,40 euros : s'il est acquis aux débats que le constructeur n'avait pas, en charge, de façon contractuelle, la réalisation des aménagements du terrain, la mise en 'uvre de la rampe pour les raisons énoncées et dans les conditions d'exécution décrites par l'expert judiciaire est l'exacte conséquence du défaut de conformité de l'implantation dont la contrepartie financière répond à une réparation intégrale du préjudice à hauteur de 16 130,40 euros.
- Sur la reprise des peintures des appuis, les menuiseries et la trappe du vide sanitaire
Le tribunal a considéré que M. et Mme [G] avaient abandonné leurs demandes.
M. et Mme [G] font valoir que cette analyse est erronée et qu'il convient de retenir, déduction faite d'une indemnisation par l'assureur à la suite de dégradations commises lors de cambriolages de :
. 700 euros au titre des travaux de mise en peinture des appuis,
. 500 euros au titre de la mise en jeu des menuiseries,
. 300 euros pour la reprise de la trappe du vide sanitaire.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo accepte qu'il soit fait droit à ces demandes.
Le jugement sera infirmé et les demandes seront accordées.
En définitive, le préjudice matériel de M. et Mme [G] s'élève à la somme de :
- 16 130,40 euros
- 700 + 500 + 300 euros soit 1 500 euros
soit 17 630,40 euros par infirmation de la décision qui a limité le préjudice au premier poste.
Sur le préjudice de jouissance
M. et Mme [G] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance évalué alors à 48 000 euros au motif qu'ils n'avaient pas l'intention de l'habiter dès la réception puisqu'ils envisageaient de mettre le bien en location. Ils font valoir que leur intention d'habiter à terme la maison a été influencée par la dégradation de la santé de l'épouse justifiant une action judiciaire rapidement, dès 2016. Ils ont demeuré dans leur maison située à proximité de cet immeuble inoccupé depuis 2016. Ils ont perdu la possibilité à la fois de bénéficier d'un loyer sur l'immeuble et donc de percevoir des fonds et de l'habiter.
La valeur locative du bien s'élevant à environ 1 400 à 1 500 euros, ils sollicitent paiement de la somme de 1 500 euros × 12 mois × 4 ans et 8 mois, soit jusqu'à la réception du 27 août 2020.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [G] de leur demande. Elle se réfère au rapport de l'expert judiciaire qui précise que « le préjudice de jouissance n'est pas avéré sur le plan technique, considérant notamment que l'ouvrage pouvait être réceptionné avec les réserves, objet de la présente expertise » ; que dès le 31 mars 2016, l'immeuble était habitable ; que M. et Mme [G] ne peuvent dès lors soutenir qu'ils ont subi un préjudice, d'autant plus que les reprises et levées de réserves auraient pu être traitées dans les meilleurs délais. Elle ajoute que M. et Mme [G] ont pris une décision relevant de leur choix exclusivement ; qu'ils ne caractérisent pas l'empêchement irrémédiable de réaliser un chemin d'accès tel que proposé par le constructeur ; que le retard de réception ne peut lui être imputée.
Elle reproche à Mme [G] de se prévaloir d'un handicap pour déplorer l'inaccessibilité de l'immeuble ; que cependant, malgré la surélévation de la maison, elle s'est rendue à plusieurs reprises sur les lieux (pendant les travaux, lors de constats des lieux, des opérations d'expertise et le 27 août 2020) ; que l'accès pour les personnes à mobilité réduite en voiture était conforme aux normes par le garage et possible en voiture ; que le sort de l'immeuble actuellement est ignoré ; que la location n'est pas démontrée alors que l'ouverture du compteur d'électricité n'a eu lieu qu'à compter de février 2021 ; que M. et Mme [G] avaient suffisamment accès à l'immeuble pour faire construire une véranda ; que les maîtres d'ouvrage sont de mauvaise foi.
Le préjudice de jouissance ne se limite pas à l'impossibilité d'habiter personnellement l'immeuble mais correspond à la privation de la libre disposition du bien, notamment à des fins locatives.
En l'espèce, tant dans la demande du permis de construire que lors des premières correspondances rédigées par M. et Mme [G], il était fait état de la volonté des maîtres de l'ouvrage de proposer la maison à la location et dès lors d'en tirer un revenu. L'objectif a été modifié avec le temps afin d'en rechercher une affectation personnelle en raison de l'âge et la santé des propriétaires.
L'impossibilité de jouir du bien, avant réception en 2020, constitue un préjudice indemnisable.
La construction d'une véranda sur le terrain dont les maîtres de l'ouvrage sont propriétaires ne peut utilement compromettre la démonstration de ce préjudice puisque juridiquement et factuellement, la maison n'était pas mise à leur disposition.
S'agissant de l'évaluation de la perte supportée, et bien que l'expert en ait exclu le principe dans son rapport, M. et Mme [G] ne versent pas aux débats des attestations émanant de professionnels ou toute autre pièce de nature à permettre l'évaluation de la valeur locative du bien selon le marché local.
Au regard de la surface habitable et de la localisation de l'immeuble, dans un village, bien que proche de la mer, la valeur sollicitée de la privation de jouissance à hauteur de 1 500 euros par mois est excessive. Elle sera limitée à la somme de 800 euros par mois.
Le point de départ de l'indemnisation est la date à laquelle la réception était proposée par le constructeur soit le 31 mars 2016.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo avance qu'outre la possibilité de réceptionner l'immeuble à cette date, elle en a offert la possibilité de nouveau en 2018 après dépôt du rapport d'expertise.
Si les faits sont exacts, il n'en reste pas moins qu'au lieu de tirer les conséquences de la non-conformité tenant à l'altimétrie de l'immeuble caractérisée par l'expert judiciaire, le constructeur a persévéré en 2018, dans sa demande de réception rétroactive et d'indemnisation à hauteur de la somme de 8 000 euros proposée également dans le rapport de façon non objective. La réception n'est intervenue que sur injonction judiciaire en 2020 sans que le constructeur, débiteur des obligations à l'égard des maîtres de l'ouvrage, ne formule d'autres propositions. En conséquence, son argumentation ne peut aboutir à un débouté des prétentions de M. et Mme [G] puisque ses manquements ont conduit au report de la réception de l'ouvrage entre le 31 mars 2016 et le 27 août 2020.
En conséquence, l'indemnisation sera calculée comme suit :
800 euros par mois du 31 mars 2016 au 27 août 2020 soit 52 mois et 28 jours
= 42 346,67 euros.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur le préjudice moral des maîtres de l'ouvrage
M. et Mme [G] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité la réparation de leur préjudice moral à la somme de 5 000 euros et sollicitent l'octroi de la somme de 10 000 euros. Ils rappellent que le litige dure depuis plus de 8 années alors qu'ils ont dû multiplier les mises en demeure auprès du constructeur et les procédures judiciaires ; qu'ils sont âgés respectivement de 83 et 75 ans, sont affectés par la maladie et ont souffert de ne pas pouvoir habiter cette maison. Ils avaient l'intention de s'y installer à terme. Ils ajoutent que Mme [G], présentant des difficultés de mobilité, ne peut accéder à la maison qu'en voiture en raison d'une pente de 12,2 %, par le garage alors que les télécommandes des portes de garage ne leur ont toujours pas été remises. Ils ajoutent que malgré jugement exécutoire par provision, le constructeur n'a pas versé le montant des condamnations à hauteur de 24 130 euros.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a octroyé une indemnisation du préjudice moral à hauteur de 5 000 euros pour le couple alors qu'elle n'a commis aucune faute ; qu'elle a proposé valablement de procéder à la réception ; que les désordres au nombre de 4 et non comme initialement visés 49 étaient bien moins nombreux et justifient des coûts de reprise moindres ; que Mme [G] peut accéder à la maison, dans des conditions plus aisées en voiture par le garage qu'elle ne ferait à pied. Elle constate que le couple ne vit pas dans l'immeuble malgré ses allégations quant aux difficultés rencontrées.
La réalité du préjudice moral subi par M. et Mme [G] n'est pas sérieusement contestable. Qu'il s'agisse d'un bien à être initialement loué ou d'un bien dont il devait prendre possession personnellement, les maîtres de l'ouvrage, âgés respectivement de 77 et 69 ans en 2016, pouvaient espérer bénéficier de la réception de la maison sans difficulté majeure, ce d'autant plus qu'il s'agissait d'une construction simple dans son édification puisque exécutée au prix de 125 550 euros, pour une superficie de 97,71 m². La demande est soutenue par différents certificats médicaux attestant dès 2018 de troubles de la marche majeurs affectant Mme [G] auxquels se sont ajoutés des problèmes de plus grande envergure encore suivant rapport médical du 18 octobre 2022. Les contrariétés subies en raison de la procédure engagée dans ce contexte d'une santé dégradée de l'épouse méritent d'être retenues au titre de l'indemnisation sollicitée.
Pour être entendus du constructeur et obtenir gain de cause s'agissant précisément de la surélévation de l'immeuble, ils ont dû supporter le déroulement de l'expertise judiciaire puis de la procédure civile. En effet, par lettre du 29 juillet 2016, le conseil de l'intimée rapportait sa position en soutenant que « l'implantation, de la construction est intervenue conformément à la demande formée » par les maîtres d'ouvrage. Nonobstant les conclusions du rapport d'expertise, l'intimée maintenait par lettre du 18 mai 2018 sa volonté de procéder à la réception amiable de l'ouvrage avec rétroactivité au 31 mars 2016 même si elle acceptait la reprise des travaux à hauteur des propositions faites par l'expert judiciaire. L'expert n'ayant pas qualité pour fixer la date de réception de l'ouvrage, il ne peut être fait grief aux maîtres de l'ouvrage de ne pas avoir retenu son analyse en ce qu'elle consistait au soutien d'une construction pouvant être réceptionnée avant expertise.
En conséquence, et à défaut de pièces supplémentaires de nature à justifier une majoration de l'indemnisation accordée, le tribunal a fait une juste appréciation du préjudice subi par M. et Mme [G] en raison de la non-conformité ci-dessus imputée à l'intimée.
Sur la compensation judiciaire
Le tribunal a écarté la demande du constructeur en l'absence de preuve de la réalité et du bien-fondé de la consignation des fonds auprès de la Caisse des dépôts et consignations dont il se prévaut et portant sur le solde dû par les maîtres de l'ouvrage.
M. et Mme [G] s'opposent à la compensation sollicitée.
La Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo demande l'infirmation de la décision entreprise en réclamant le paiement de :
- la somme de 6 277,50 euros au titre du dépôt de garantie,
- la somme de 1 564,53 euros et de 52,94 euros au titre des menuiseries,
soit une compensation à hauteur de 7 894,97 euros.
En application des articles 1289 et 1291 anciens du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés. La compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.
Il ressort de la facture du 22 décembre 2015 correspondant au dernier appel de fonds que M. et Mme [G] étaient redevables de la somme de 6 277,50 euros au titre de la retenue de garantie, somme qu'ils ont consigné auprès de la Caisse des dépôts et de consignation. Les débiteurs du solde du marché ne justifient pas s'être acquittés de la dette et avoir ainsi libéré les fonds au profit du constructeur.
La somme fera dès lors l'objet d'une compensation sur leur créance à l'égard de la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo.
S'agissant des menuiseries dégradées dans le cadre d'un cambriolage, cette dernière produit deux factures correspondant aux sommes énoncées soit 1 646,53 euros et 52,94 euros. Toutefois, elles ne procèdent pas d'une commande de M. et Mme [G] et alors qu'elles datent du 30 septembre 2020, ce n'est que par correspondance du 4 décembre 2020 que le conseil du constructeur invoque « l'initiative de commander les menuiseries endommagées » prise par son client. En réponse le 18 décembre 2020, le conseil des maîtres de l'ouvrage fait état de la déclaration de sinistre auprès de leur assureur et de leur commande auprès d'un tiers de la réalisation de travaux.
En conséquence, aucune compensation ne peut être opérée sur une commande non validée par les maîtres de l'ouvrage préalablement. Le constructeur sera débouté de ce chef.
En définitive, la somme due par la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo aux maîtres de l'ouvrage au titre de l'indemnisation des préjudices s'établit comme suit :
par infirmation du jugement,
- le préjudice matériel : 17 630,40 euros ' la retenue de garantie : 6 277,50 euros soit 11 352,90 euros,
- le préjudice de jouissance : 42 346,67 euros,
par confirmation du jugement,
- le préjudice moral : 5 000 euros.
Sur les frais de procédure
Les dispositions de première instance n'appellent pas de critique.
En cause d'appel, la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo succombe à l'instance et en supportera les dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de la Scp Dirasse et Benoist.
S'agissant des frais d'huissier visés, M. et Mme [G] n'en précisent pas la nature. S'il s'agit de dépens, ils sont inclus dans la disposition prise ci-dessus ; s'il s'agit des frais de constat, ils entrent dans les frais irrépétibles ci-dessous évalués. Il n'y a dès lors pas lieu à plus ample disposition.
Elle sera condamnée à payer aux appelants la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- condamné la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo à payer à M. et Mme [G] la somme de 16 130 euros, constaté que les demandes d'indemnisation de M. et Mme [G] au titre de la reprise des désordres affectant la peinture des appuis, les menuiseries et la trappe du vide sanitaire étaient sans objet, débouté la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo de sa demande de compensation,
- débouté M. et Mme [G] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,
Confirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés, y ajoutant,
Condamne la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo à payer à M. [M] [G] et Mme [L] [F], son épouse :
- la somme de 11 352,90 euros au titre du préjudice matériel, après compensation des créances avec le montant de la retenue de garantie de 6 277,50 euros
- la somme de 42 346,67 euros au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties pour le surplus des demandes,
Condamne la Sarl Normandie Invest Groupe Espace Immo aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Scp Dirasse et Benoist.
Le greffier, La présidente de chambre,
