N° RG 22/03774 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JHEX
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 17 AVRIL 2024
DÉCISION DÉFÉRÉE :
18/00583
Tribunal judiciaire du Havre du 10 novembre 2022
APPELANT :
Monsieur [B] [V]
né le 10 avril 1982 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté et assisté par Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du Havre
INTIMES :
Monsieur [W] [L]
né le 8 novembre 1971 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté et assisté par Me Jacques FORESTIER, avocat au barreau du Havre substitué par Me HENRY
Madame [S] [N] épouse [L]
née le 16 avril 1977 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me Jacques FORESTIER, avocat au barreau du Havre substitué par Me HENRY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 14 février 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 14 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2024
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 17 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
* * *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par compromis sous signature privée du 22 mars 2017 établi par l'agence immobilière Sarl De toit en toit, M. [W] [M]-[O] et son épouse Mme [S] [N] se sont engagés à vendre à M. [B] [V] leurs lots n°50 (appartement) et 247 (cave) dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], pour le prix de 126 000 euros. Cette promesse synallagmatique a été assortie notamment de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au 25 avril 2017. A été prévue une date de signature de l'acte authentique de vente à partir du 15 juillet 2017 et au plus tard le 30 septembre 2017.
Cet acte a été notifié à M. [B] [V] par courrier recommandé du 23 mars 2017, réceptionné le 25 mars 2017.
Celui-ci a obtenu le prêt sollicité.
Le 31 juillet 2017, l'acte authentique de vente n'a pas été régularisé en l'absence de diagnostic amiante dans la cave. Il y a été procédé le jour même par la société Ex'im qui a conclu à l'absence d'amiante aux termes d'un rapport signifié le 7 septembre 2017 par M. et Mme [M]-[O] à M. [V], qu'ils ont sommé de comparaître devant Me [G] [U], notaire, le 20 septembre 2017 pour signer l'acte authentique de vente.
Par courrier recommandé du 14 septembre 2017, M. [V] a informé la Sarl De toit en toit, M. et Mme [M]-[O], et l'étude de Me [U] qu'il ne donnait pas suite à l'acquisition et qu'il exerçait son droit de rétractation conformément à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation.
Suivant exploit du 9 octobre 2017, M. et Mme [M]-[O] ont fait signifier à
M. [V] une nouvelle sommation d'avoir à comparaître à un rendez-vous de signature fixé le 18 octobre 2017.
A cette date, Me [U] a dressé un procès-verbal de carence.
Suivant acte d'huissier de justice du 23 février 2018, M. et Mme [M]-[O] ont fait assigner M. [V] devant le tribunal de grande instance du Havre aux fins de résolution de la vente et de paiement de la clause pénale de 12 600 euros et des frais et honoraires engagés.
Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire du Havre a :
- débouté [B] [V] de l'intégralité de ses demandes,
- prononcé la résolution au 23 février 2018 du compromis de vente signé le 22 mars 2017,
- condamné [B] [V] à régler aux époux [M]-[O] la somme de
12 600 euros au titre de la clause pénale,
- débouté les époux [M]-[O] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires d'un montant de 3 321,49 euros,
- condamné [B] [V] à régler la somme de 2 500 euros aux époux [M]-[O],
- condamné [B] [V] aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 23 novembre 2022, M. [V] a formé un appel contre le jugement.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2023, M. [V] demande de voir :
- réformer le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 10 novembre 2022 en ce qu'il a :
. prononcé la résolution au 23 février 2018 du compromis de vente signé le 22 mars 2017,
. condamné M. [V] à régler aux époux [M]-[O] la somme de 12 600 euros au titre de la clause pénale,
. condamné M. [V] à régler la somme de 2 500 euros aux époux [M]-[O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné M. [V] aux entiers dépens,
statuant à nouveau,
à titre principal,
- dire et juger qu'il était fondé à user de son droit de rétractation à compter de la communication du diagnostic manquant et débouter M. et Mme [M]-[O] de l'intégralité de leurs demandes,
à titre subsidiaire,
- constater la caducité du compromis de vente du 22 mars 2017 et débouter M. et Mme [M]-[O] de l'intégralité de leurs demandes,
à titre infiniment subsidiaire,
- réduire à la somme d'un euro ou à de plus justes proportions le montant de la clause pénale alléguée et sollicitée et, en tout état de cause, débouter M. et Mme [M]-[O] de leur demande tendant à sa condamnation à leur payer la somme de 3 321,49 euros,
en tout état de cause,
- débouter M. et Mme [M]-[O] de l'intégralité de leurs demandes et les condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Lepillier Boisseau, avocats, sur son affirmation d'en avoir fait l'avance.
Il fait valoir à titre principal que c'est à tort que le tribunal a considéré que la notification du constat de repérage d'amiante dans la cave le 7 septembre 2017, postérieurement à la notification du compromis, n'avait aucune incidence sur le délai de rétractation ; qu'il s'agit d'un document obligatoire qui devait nécessairement être annexé au premier envoi du compromis pour faire courir ce délai, même s'il ne faisait état d'aucune modification et confirmait l'absence d'amiante mentionnée dans le compromis ; que ce n'est donc qu'à compter de la notification en septembre que le délai de rétractation a commencé à courir ; que la Sarl De toit en toit n'a pas non plus transmis le règlement de copropriété pourtant visé par l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que le délai de rétractation était suspendu jusqu'à sa communication ; qu'il était donc en droit de se rétracter.
Il expose subsidiairement que le compromis de vente, qui n'a pas été réitéré avant le 30 septembre 2017, délai butoir convenu, est devenu immédiatement caduc à ce terme ; qu'aucun avenant n'a été régularisé pour proroger la période de réitération ; que les sommations délivrées postérieurement par M. et Mme [M]-[O] n'ont aucune base légale et sont tardives ; que, contrairement à ce qu'indiquent ces derniers, ce terme butoir est extinctif et non pas suspensif.
Il avance à titre infiniment subsidiaire que la demande des intimés au paiement de frais et honoraires, en plus de l'application de la clause pénale, fait double emploi, que la clause pénale est une indemnité forfaitaire ; que les intimés, qui se contentent de se référer à leurs pièces, n'argumentent pas leur demande d'indemnisation, que ces pièces ne sont pas la conséquence de la présente instance, que certaines factures ne présentent aucun lien avec le présent litige.
Il ajoute qu'à défaut pour les intimés de justifier de la situation de leur bien, notamment s'il a au final été cédé à un autre acquéreur, le montant de la clause pénale sera réduit à un euro ou à de plus justes proportions.
Par dernières conclusions notifiées le 17 avril 2023, M. et Mme [M]-[O] sollicitent de voir en vertu des articles L.271-1 et suivants, L.721-2, et L.721-3 du code de la construction et de l'habitation, 1152, 1193, 1103, 1104, 1231-5 alinéa 5 du code civil :
- confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2022 en ce qu'il a :
. débouté [B] [V] de l'intégralité de ses demandes,
. prononcé la résolution au 23 février 2018 du compromis de vente signé le 22 mars 2017,
. condamné [B] [V] à régler aux époux [M]-[O] la somme de
12 600 euros au titre de la clause pénale,
. condamné [B] [V] à régler la somme de 2 500 euros aux époux [M]-[O],
. condamné [B] [V] aux dépens de l'instance,
- y ajouter la condamnation de M. [V] à leur régler les sommes de
3 321,49 euros au titre des frais et honoraires engagés et de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de la présente procédure.
Ils font valoir que le dossier technique immobilier réalisé le 29 décembre 2016, contenant le rapport de mission de repérage de l'amiante sur la partie habitation aux termes duquel il n'a pas été constaté d'amiante, et le dossier technique amiante de l'immeuble [Adresse 5], réalisé le 29 décembre 2005 recensant de l'amiante dans les parties communes et mentionnant que les diagnostics ne révélaient pas d'amiante dans les caves, ont été annexés au compromis de vente, que, lorsque M. [V] l'a signé le 22 mars 2017, il a donc eu une parfaite connaissance de la situation de l'immeuble au regard de l'amiante ; que le diagnostic du 31 juillet 2017 n'a apporté aucun élément d'information nouveau et ne lui ouvre pas à son profit un nouveau délai de rétractation.
Ils ajoutent que les dispositions de l'article L.721-3 du code de la construction et de l'habitation ont été respectées ; qu'aucune modification substantielle n'est intervenue entre la promesse et la date prévue de réitération de la vente ; que la sanction prévue en cas d'absence de diagnostic amiante lors de la signature de l'acte authentique de vente est l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Ils indiquent que le compromis de vente ne prévoit aucune sanction au dépassement du terme pour réitérer l'acte, prévu au 30 septembre 2017, qui est suspensif et non pas extinctif ; que, dès lors, la vente a été formée au jour du compromis dont les conditions suspensives étaient réalisées ; qu'ils ont accepté le dépassement du délai en faisant sommation à M. [V] le 9 octobre 2017 d'avoir à comparaître chez le notaire ; que le compromis ne sera donc pas déclaré caduc.
Ils estiment qu'en tentant de se soustraire à ses engagements, M. [V] leur a causé un préjudice, que le montant de la clause pénale de 12 600 euros est dérisoire pour l'indemniser, qu'ils justifient les frais et honoraires qu'ils ont dû supporter en plus à hauteur de 3 321,49 euros.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 24 janvier 2024.
MOTIFS
Sur l'exercice du droit de rétractation
L'article L.1334-13 du code de la santé publique énonce qu'un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.
L'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction en vigueur au jour du compromis de vente précise que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Selon l'article L.271-4 du même code dans sa rédaction en vigueur au jour du compromis de vente, I.- en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Ce dossier comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants, notamment 2° l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L.1334-13 du même code.
II.- En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
L'article L.721-3 du même code prévoit que, lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L.721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L.721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
Aux termes de l'article L.721-2 du même code dans sa rédaction en vigueur au jour du compromis de vente, I.- les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
En l'espèce, le diagnostic amiante relatif au lot n°247, constituant l'un des objets de la vente, n'a pas été annexé au compromis de vente. Il n'a été notifié à M. [V] à l'issue de sa réalisation que le 7 septembre 2017, soit après la notification du compromis de vente le 23 mars 2017.
Cependant, les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ne sanctionnent pas le défaut de production d'un tel document par la suspension du délai de rétractation, mais par l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Quant au règlement de copropriété, il a été précisé dans le paragraphe 'AUTRES CONDITIONS PARTICULIERES', à la page 12 du compromis de vente paraphée par les parties, qu''Est remis ce jour à l'ACQUEREUR l'état descriptif de division - règlement intérieur de copropriété [Adresse 5] au [Localité 7] - L'ACQUEREUR déclare en avoir pris connaissance-'. Suivent la signature de M. [V] et sa mention manuscrite 'vu'.
Les exigences posées par les articles L.721-2, II-1°b) et L.721-3 ont été respectées. Le grief opposé par M. [V] n'est donc pas fondé.
En définitive, le délai de rétractation de dix jours a commencé à courir à compter du 26 mars 2017 sans être interrompu, ni suspendu. L'exercice ultérieur de son droit de rétractation par M. [V] n'a eu aucun effet. Son moyen est rejeté.
Sur la caducité du compromis de vente
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Dans le cas présent, le compromis de vente spécifie à la page 11 que 'Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix. [...] L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte.
La signature de l'acte authentique est prévue à partir du 15 juillet 2017 et au plus tard le 30 septembre 2017'.
Aucune sanction n'est prévue en cas de dépassement de ce délai. Le caractère suspensif de celui-ci, et non pas extinctif, a pour seule conséquence de permettre à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter si les conditions suspensives sont réalisées à cette date, ce qui était le cas en l'espèce.
Dès lors, aucune caducité automatique ne peut intervenir. Le moyen afférent de
M. [V] est rejeté.
Sur l'application de la clause pénale
L'article 1231-5 du code civil précise que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, le compromis stipule à la page 11, dans le paragraphe ayant trait à la clause pénale, qu''En application de la rubrique 'REALISATION' et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de : [...] 12 600 euros.'.
La non-réitération de la vente, conclue entre les parties le 22 mars 2017 et pour laquelle les conditions suspensives avaient été réalisées, est imputable à M. [V] qui y a renoncé le 14 septembre 2017.
Il est donc débiteur de la somme forfaitaire de 12 600 euros, dont le montant n'est pas manifestement excessif, ni dérisoire, comme l'a justement jugé le tribunal.
M. et M. [M]-[O] justifient avoir été contraints de se rétracter de l'acquisition pour laquelle ils avaient signé un compromis de vente sous condition suspensive de la vente de leurs lots n°50 et 247.
En outre, les frais et honoraires qu'ils invoquent d'un montant au plus égal à
3 321,49 euros sont suffisamment couverts par l'indemnisation forfaitaire ainsi prévue, égale à plus du tiers de ceux-ci.
La décision du tribunal ayant condamné M. [V] à payer à M. et Mme [M]-[O] l'indemnité de 12 600 euros et ayant rejeté leur demande de dommages et intérêts supplémentaires sera confirmée.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.
Partie perdante, M. [V] sera condamné aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de le condamner également à payer aux intimés la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés pour cette procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [B] [V] à payer à M. [W] [M]-[O] et à Mme [S] [N] épouse [M]-[O], unis d'intérêts, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne M. [B] [V] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,
