N° RG 23/00027 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JK32
COUR D'APPEL DE ROUEN
JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 14 JUIN 2023
DÉCISION CONCERNÉE :
Décision rendue par le tribunal judiciaire de Rouen en date du 31 janvier 2023
DEMANDERESSE :
SAS RESTAURANT LE XXI
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Astrid LEFEZ, avocat au barreau de Rouen
DÉFENDERESSES :
SCI DEL RIZZO
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas DUBREIL, avocat au barreau de Rouen
Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-Marie MALBESIN, avocat au barreau de Rouen
DÉBATS :
En salle des référés, à l'audience publique du 24 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2023, devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre à la cour d'appel de Rouen, spécialement désignée par ordonnance de la première présidente de ladite cour pour la suppléer dans les fonctions qui lui sont attribuées,
Assistée de Mme Catherine CHEVALIER, greffier,
DÉCISION :
Contradictoire
Prononcée publiquement le 14 juin 2023, par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signée par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
La Sci Del Rizzo est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 3], notamment le lot n° 101 correspondant à un local commercial et le lot n° 110 correspondant à une cour extérieure. Par acte du 11 décembre 2019, elle a donné à bail commercial ces lots n° 101 et 110 à la Sas Restaurant le XXI qui exploite un restaurant. Des copropriétaires se sont plaints de la construction d'un bâtiment dans la cour intérieure dont l'usage est dédié à l'installation d'un matériel réfrigérant et aux vestiaires du personnel.
Par exploits d'huissier des 25 avril et 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner la Sci Del Rizzo en démolition du bâtiment ; par exploit d'huissier du 2 juin 2022, la Sci Del Rizzo a fait assigner la Sas Restaurant le XXI. Les instances ont été jointes.
Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a :
- condamné la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI à démolir la construction litigieuse située dans la cour intérieure de l'ensemble immobilier correspondant au lot n° 110 du bâtiment B en rez-de-chaussée et à remettre les lieux en l'état antérieur, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé le délai,
- condamné la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI aux dépens, en ce compris le constat d'huissier de Me [Y],
- condamné in solidum la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros,
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- rappelé que l'ordonnance était exécutoire par provision.
Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2023, la Sas Restaurant le XXI a formé appel de l'ordonnance.
Par assignation en référé délivrée le 5 avril 2023 puis par conclusions notifiées le 22 mai 2023, la Sas Restaurant XXI demande à la juridiction, au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile, à l'encontre de la Sci Del Rizzo et du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 3], de :
- ordonner l'arrêt/la suspension de l'exécution provisoire de l'ordonnance entreprise,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 3] aux dépens, la Selarl Gray Scolan, avocats associés, étant autorisée, pour ceux la concernant, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait essentiellement valoir au titre de l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision entreprise que :
- bien qu'ayant signé le bail le 11 décembre 2019, elle n'a pu commencer à exploiter le restaurant que le 21 juin 2021 en raison de la crise sanitaire et compte tenu de la mise aux normes nécessaire des locaux ;
- les locaux loués comprennent, suivant les termes du bail, 'un local à usage d'office et WC' ;
- pour agir en destruction de l'extension construite dans la cour, le syndicat des copropriétaires a invoqué l'absence d'autorisation de l'assemblée générale délivrée pour l'exécution des travaux litigieux, un appui sur la façade de l'immeuble avec un risque de fragilisation des murs qui constituent des parties communes de l'ensemble immobilier ;
- en réalité, les travaux à l'origine de la création de l'extension n'affectent pas les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et sont conformes à la destination de celui-ci ;
- en conséquence, aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires n'était nécessaire ;
- le constat qu'elle a fait dresser par Me [B], huissier de justice, démontre notamment qu'elle n'a fait procéder à aucune découpe de la descente des eaux de pluie, le fait contraire n'étant pas prouvé par le syndicat des copropriétaires de sorte que le premier juge ne pouvait ordonner la remise en état des lieux quant à l'évacuation des eaux pluviales et la découpe des tuyaux ;
- elle verse aux débats les observations de l'architecte ayant procédé à l'élaboration des travaux sur le défaut de conformité des lieux aux règles de sécurité et les réparations de fortune constatés avant son intervention ;
- la décision critiquée encourt la réformation.
Elle invoque encore l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite : le règlement de copropriété confirme que la cour dans laquelle a été réalisée l'extension est privative ; cette cour est exploitée à usage de commerce depuis 1988 ; le fonctionnement du restaurant n'occasionne aucune gêne puisque l'établissement est ouvert pour le déjeuner du mardi au samedi et un seul soir en semaine.
Elle soutient encore qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'atteinte aux parties communes de l'immeuble justifiant que la compétence du juge des référés soit écartée.
Elle tend à démontrer que la démolition ordonnée aurait pour la société des conséquences manifestement excessives puisque le restaurant emploie 18 personnes, dont 12 en situation de handicap, dans le cadre de contrats à durée indéterminée ; que la chambre froide et les deux vestiaires créés dans l'extension sont indispensables au fonctionnement du restaurant ; que leur démontage en tout ou partie entraînerait une impossibilité de maintenir l'activité du restaurant. Elle ajoute qu'elle a reçu une assignation à comparaître le 26 septembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de résiliation du bail commercial pour défaut de respect de ses obligations compte tenu de la procédure en cours.
Elle ajoute que la somme réclamée au titre des frais irrépétibles est manifestement excessive alors qu'elle a tenté de discuter avec le syndicat des copropriétaires avant toute action en justice.
Par conclusions notifiées le 2 mai 2023, la Sci Del Rizzo demande à la juridiction de :
- ordonner la suspension de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance entreprise,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] aux dépens.
Elle rappelle que l'assemblée générale des copropriétaires a adopté, le 20 décembre 2021, une résolution n°21 relative à la mise en place d'une procédure à son encontre adoptée à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de pouvoir réunir une majorité suffisante sur le fondement de l'article 25 de la loi ; qu'elle a dès lors été assignée en référé et a dû attraire le restaurant, locataire des lieux.
Elle fait valoir que l'extension édifiée ne constitue pas au sens strict une construction nouvelle de sa part puisque l'auteur des travaux est la Sas Restaurant XXI ; que cette construction n'affecte pas les parties communes, ni l'aspect extérieur de l'immeuble ; que la descente d'eaux pluviales n'a pas été atteinte contrairement à ce qu'a retenu le premier juge ; qu'il n'est pas possible d'affirmer que les travaux entrepris nécessitaient une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'ainsi, il n'existe pas de trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile fondant l'action.
Elle ajoute qu'il n'est pas porté atteinte aux droits des copropriétaires, puisque l'édification a été réalisée dans une partie privative ; qu'il n'est pas davantage porté atteinte à la destination de l'immeuble, les locaux ayant une vocation commerciale. Aucune explication n'est donnée dans la décision quant aux dommages supportés par les copropriétaires notamment pour justifier une astreinte dont le montant est manifestement excessive. Elle est frappée par une condamnation solidaire alors que la construction litigieuse a été réalisée par sa locataire, la Sas Restaurant XXI et que le juge des référés n'a pas statué sur sa demande de garantie formée à l'encontre de cette dernière.
Elle se réfère aux conséquences de l'exécution de la décision défendues par la Sas Restaurant le XXI et souligne qu'elle est condamnée à détruire un local auquel elle n'a pas accès et que l'astreinte est démesurée, mettant en péril la situation financière tant du restaurant que de la propriétaire. Elle rappelle qu'en outre l'exécution se fait sous la responsabilité de l'exécutant et qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires pourrait supporter lui-même de lourdes conséquences de l'exécution recherchée.
Par conclusions notifiées le 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la sarl Agence Cegimmo demande à la juridiction, au visa des articles 514-3 et 835 du code de procédure civile, de l'article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :
- rejeter toutes demandes des sociétés Restaurant XXI et Del Rizzo tendant à l'arrêt ou la suspension de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance entreprise ainsi qu'à sa condamnation au règlement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles,
- condamner in solidum les sociétés Restaurant XXI et Del Rizzo à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens que Me Bart sera autorisée à recouvrer pour ceux la concernant conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il expose qu'à la suite de la démolition du bâtiment qui constituait le lot n°110 dans le courant de l'année 1986, ne laissant subsister à son emplacement qu'une cour extérieure, la Sci Del Rizzo avait sollicité, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de refondre le règlement de copropriété pour calculer les quotes-parts de charges, selon les termes d'un courrier adressé par son conseil au syndic du 16 septembre 2008 ; qu'en conséquence, les tantièmes devant être réduits (de 465 à 295), le lot n° 110 appartenant à la société avait été pris en compte par le modificatif de l'état descriptif de division reçu par notaire le 3 juillet 2014 comme une cour extérieure représentant une quote-part dans la propriété du sol et des parties communes de 27/1000ème au lieu d'un local commercial représentant 193/1000ème ; qu'à l'initiative de la Sci Del Rizzo, une résolution relative au réaménagement architectural et esthétique du local commercial a été soumise au vote ; que dans ce dossier, il n'était pas fait mention de l'édification d'un local dans la cour extérieure ; que la résolution n° 9 a été votée par assemblée générale ordinaire du 17 novembre 2020 sans que cette modification ne soit évoquée.
La construction dont elle demande la destruction a été édifiée sans autorisation de l'assemblée générale ; en outre, malgré demande de régularisation formalisée par déclaration du 17 décembre 2021, ayant fait l'objet d'un rejet tacite le 9 mai 2022, la Direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 3] a demandé à la Sas Restaurant le XXI par correspondance du 8 juin 2022, de procéder au démontage de cette construction et d'assurer la remise en état des lieux avant le 30 septembre 2022, faute de quoi un procès-verbal serait dressé avec transmission au procureur de la République. Le syndicat des copropriétaires vise les diligences accomplies avant assignation.
Il fait valoir que le fondement juridique de son action est l'article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que les travaux qui n'ont pas fait l'objet d'une demande d'autorisation, affectent l'aspect extérieur de l'immeuble sans qu'il y ait lieu de prendre en compte des critères techniques et esthétiques ; que la construction d'un local dans la cour de l'immeuble dans ces conditions crée un trouble manifestement illicite ; que toute discussion relative à la conformité des travaux à la destination de l'immeuble ou à l'altération éventuelle des parties communes ou aux nuisances causées ne peut être que surabondante
et n'ouvre pas le champ de la réformation de la décision entreprise.
Elle se prévaut des différentes pièces démontrant que la Sas Restaurant XXI a fait réaliser une construction nouvelle, et non en remplacement d'un local préexistant, non autorisée tant par le syndicat des copropriétaires que par les services de la ville ; que le preneur des lieux a adressé aux copropriétaires une correspondance reconnaissant le défaut de consultation préalable pour soumettre une proposition visant à rendre le local 'moins imposant'. Elle précise que les termes du bail ne lui sont pas opposables ; que par ailleurs, l'obtention d'un arrêté de permis de construire qui de plus ne portait pas sur le local litigieux est sans effet à son égard, puisqu'il est délivré sous réserve des droits des tiers. En outre, le copropriétaire ne peut accorder plus de droit qu'il n'en dispose de sorte que l'autorisation discutée devait être sollicitée en toute hypothèse.
S'il n'existe pas de motif sérieux de réformation de la décision entreprise, les sociétés Del Rizzo et Restaurant le XXI ne démontrent pas le risque de conséquences manifestement excessives qu'emporterait l'exécution provisoire de l'ordonnance du juge des référés : elles doivent établir un risque de préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d'infirmation ; le restaurateur n'explique pas pourquoi l'exploitation du fonds serait impossible sans cette extension litigieuse. Les éléments allégués ne sont pas démontrés.
L'affaire a été plaidée le 24 mai 2023.
MOTIFS
Selon l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.
Les conditions sont cumulatives.
Sur les moyens sérieux de réformation de l'ordonnance entreprise
En l'espèce, l'action du syndicat des copropriétaires a pour fondement l'article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Le juge des référés a retenu que l'édification du local litigieux apportait d'une part une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble et créait d'autre part, après avoir rappelé les termes de l'article 9 de la loi susvisée, une atteinte aux parties communes qui n'a pas été autorisée ; qu'elle constituait un trouble manifestement illicite ; qu'en conséquence, il convenait de faire procéder à sa démolition.
Il ressort d'une correspondance du conseil de la Sci Del Rizzo que 'Depuis 1988, le 'bâtiment' qui constituait le lot n°110 a été démoli, il n'y a plus à son emplacement qu'une cour'. Le document modificatif de l'état descriptif de division du 3 juillet 2014 décrit le lot n° 110 comme une cour extérieure.
Contrairement à cette affectation, les différents constats d'huissier dressés dès le 9 février 2022 démontrent que la Sas Restaurant XXI a fait procéder à la construction d'un local d'envergure en bois, occupant en sa longueur, toute la largeur de la cour et sur sa largeur, plusieurs mètres, avec couverture pérenne comprenant une chambre froide et deux vestiaires.
Le local a été construit sans aucune autorisation telle qu'exigée par l'article 25b puisqu'il ne peut sérieusement être soutenu que la construction ne modifie pas l'aspect extérieur de l'immeuble. La violation de ses obligations par le preneur du bail commercial, opposable au bailleur copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires est, comme l'a retenu le premier juge, susceptible de constituer un trouble manifestement illicite.
Les plus amples allégations des sociétés Del Rizzo et Restaurant XXI ne sont pas de nature à modifier l'appréciation des conséquences du non-respect des obligations imputables aux copropriétaires au sein de l'ensemble immobilier.
Ainsi, les observations de l'architecte par lettre du 22 décembre 2022 faisant état de l'ampleur des interventions sur l'immeuble concernent l'intégralité des travaux de restructuration du restaurant, la reprise de la façade, la mise aux normes et met en valeur les plus-values apportées. Le professionnel précise qu'il existait des constructions annexes 'de piètre qualité' dans la cour et rappelle les conditions de demandes de permis de construite et permis modificatif , sans incidence dans l'affaire opposant le copropriétaire et l'exploitant au syndicat des copropriétaires. Dans ce cadre, il confirme la création, au titre de la surface ajoutée à la demande relative à la modification du permis du 30 mai 2022, de la chambre froide de 5 m². Aucune autorisation préalable du syndicat des copropriétaires n'a été soumise et obtenue de l'assemblée générale des copropriétaires. Le constat dressé par Me [Y] prouve que le bâtiment annexe était déjà construit en février 2022.
Les tentatives a posteriori de régularisation visant en réalité à obtenir le maintien de l'état des lieux ne font que confirmer la persistance du trouble et la difficulté pour le syndicat des copropriétaires à obtenir le respect des dispositions tant légales que contractuelles applicables à l'égard du copropriétaire et du preneur qui en dépend.
Sur le risque de conséquences manifestement excessives de l'exécution provisoire
Les sociétés Del Rizzo et Restaurant XXI ne communiquent aucune pièce comptable pour démontrer le sort de leur situation financière. La lettre de l'expert-comptable du restaurant ne concerne en effet que l'effectif de la société soit 18 personnes. Si le sort des emplois est un critère qui mérite attention, il n'en reste pas moins que la Sas Restaurant XXI ne peut déployer son activité que si elle est à la fois financièrement solide et respectueuse des obligations qui lui sont imposées.
En outre, le restaurateur ne rapporte pas la preuve de l'impérieuse nécessité de cette dépendance construite de façon illicite. La lettre que le président de la société rédige pour son propre compte, en qualité de représentant légal, et portant en outre une seule affirmation à ce titre, est dépourvue de force probante.
Les conséquences de la sanction applicable en cas de la violation de la loi et des règlements ne peuvent être manifestement excessives.
En définitive, aucune des conditions de l'article 514-3 du code de procédure civile n'est caractérisée. La demande d'arrêt de l'exécution provisoire est rejetée.
La Sas Restaurant XXI qui succombe à l'instance a pris l'initiative de la procédure en référé et sera en conséquence seule à supporter les dépens et frais irrépétibles de la procédure.
Les avocats en ayant fait la demande pourront prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En équité, la somme due par la Sas Restaurant XXI au syndicat des copropriétaires sera fixée à 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,
Déboute la Sas Restaurant XXI et la Sci Del Rizzo de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire,
Condamne la Sas Restaurant XXI à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties pour le surplus des demandes,
Condamne la Sas Restaurant XXI aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats associés et de Me Céline Bart en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente de chambre,
