N° RG 21/03368 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I3T6
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 22 MARS 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/04598
Tribunal judiciaire de Rouen du 15 juillet 2021
APPELANTE :
SARL SC IMMO
RCS de Rouen n° 523 142 784
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen
INTIMES :
Monsieur [G] [H]
né le 11 septembre 1953 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne, représenté et assisté par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen
Madame [M] [E] épouse [H]
née le 3 mars 1956 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne, représentée et assistée par Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 16 janvier 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
M. Jean-François MELLET, conseiller
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER,
DEBATS :
A l'audience publique du 16 janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 mars 2023
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 22 mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
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Par acte authentique du 13 mars 2020, M. [G] [H] et Mme [M] [E], son épouse, ont acquis auprès de la Sarl Sc Immo au prix de 175 000 euros et dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1], le lot n° 207 constitué d'un appartement au deuxième étage avec balcon et des 52/1000ème'des parties communes générales ainsi que le lot n° 99 constitué d'un box en sous-sol et des 15/1000ème'des parties communes générales.
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Après différents courriels, par correspondance du 19 mai 2020 de leur conseil, M. et Mme [H] se plaignaient de différents désordres auprès de la société venderesse pour demander l'annulation de la vente. Les échanges n'aboutissant pas à un accord, ils ont fait assigner à jour fixe à l'audience du 25 mars 2021.
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Par jugement du 15 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- prononcé la résolution de la vente conclue le 13 mars 2020 entre la Sarl Sc Immo d'une part et M. [G] [H] et Mme [M] [E], son épouse d'autre part, du lot numéro 207 constitué d'un appartement au deuxième étage, de la jouissance exclusive d'un balcon et des 52/1000ème des parties communes générales, ainsi que du lot numéro 99 constitué d'un box situé au sous-sol et des 15/1000ème des parties communes générales dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1],
- fait injonction à M. et Mme [H] de restituer à la Sarl Sc Immo les clefs de l'appartement et du box,
- condamné la Sarl Sc Immo à restituer à M. et Mme [H] la somme de
175 000 euros,
- condamné la Sarl Sc Immo à payer à M. et Mme [H] la somme de
15 543,02 euros ainsi qu'à assumer la charge financière de tous les frais administratifs ou notariés liés à la résolution de la vente,
- condamné la Sarl Sc Immo à payer à M. et Mme [H] la somme de
9 282,16 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté M. et Mme [H] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts,
- débouté la Sarl Sc Immo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la Sarl Sc Immo à payer à M. et Mme [H] la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la Sarl Sc Immo de sa demande présentée sur le même fondement,
- condamné la Sarl Sc Immo aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Legloahec-Legigan,
- rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire.
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Par déclaration reçue au greffe le 19 août 2021, la Sarl Sc Immo a formé appel du jugement.
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EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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Par dernières conclusions notifiées le 27 décembre 2022, la Sarl Sc Immo demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] du surplus de leurs demandes et de débouter M. et Mme [H] de leur appel incident, et statuant à nouveau, au visa des articles 1641 et suivants 1112-1 du code civil, de :
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- dire et juger'les demandes de M. et Mme [H] irrecevables et mal fondées,
- débouter M. et Mme [H] de leurs demandes,
- condamner M. et Mme [H] à lui payer une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
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Elle rappelle que les acquéreurs ont bénéficié de la remise des clés de l'appartement 13 jours avant la vente par acte authentique signée le 19 mars 2020 ; que M. et Mme [H] ont commencé à se plaindre de nuisances sonores par courriels des 20 et 21 avril 2020 ; que le syndic de copropriété a adressé à la société Leader Price une lettre de réclamation ; que par lettre de leur conseil du 19 mai 2020, les acquéreurs demandaient l'annulation invoquant le bruit de l'environnement, des désordres relatifs au chauffage, aux évacuations d'eau et autres ; que par lettre du 2 juin 2020, la Sc Immo a proposé le rachat de l'appartement au prix de 175 000 euros qui a été accepté par leur conseil le 17 juin 2020 ; qu'ainsi un accord définitif est intervenu' avec pour contrepartie la renonciation de M. et Mme [H] à la procédure judiciaire ; qu'au moment de signer l'acte chez le notaire le 1er'septembre 2020 alors qu'il s'agissait d'insérer la clause de désistement réciproque d'instance et d'action, M. et Mme [H] ont refusé de signer l'acte authentique.
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Elle souligne que l'accord intervenu ne signifiait pas approbation quant à l'existence des vices allégués ; que ces vices cachés sont contestés, les acquéreurs confondant vices cachés imputables au vendeur et troubles du voisinage imputable à leur auteur ; qu'en effet, les nuisances alléguées concernent un tiers, la société Leader Price, dans les conditions que le procès-verbal qu'ils produisent établit ; que le vendeur d'un bien ne peut être tenu à garantir les acquéreurs pour des faits extérieurs provoqués par des tiers. En outre, ces vices allégués n'étaient pas cachés puisque M. et Mme [H] ont bénéficié de la libre disposition de l'appartement et avaient la faculté avant de signer l'acte de vente, de relever les difficultés affectant leur quotidien ;
la présence du magasin Leader Price était visible : ils ont fait l'acquisition du bien en parfaite connaissance de cause. Enfin, le vice allégué ne rend pas le bien impropre à son usage en ce qu'il n'affecte pas son habitabilité et n'en diminue pas l'usage. Pour contester les pièces versées par la partie adverse, la Sc Immo ajoute qu'elle a vendu dans la résidence concernée 83 appartements sans réciminations de même nature.
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S'agissant de la présence d'insectes, des lépismes argentés, il ne s'agit en réalité que de deux animaux suivant constats des 24 et 25 juillet 2020, outre deux autres trouvés par les acquéreurs et surtout, précisément d'insectes n'affectant pas la solidité de la construction ou sa salubrité.'La Sc Immo rétorque quant aux griefs formulés sur le fonctionnement du chauffage et la défectuosité de certains éléments d'équipement en relevant le caractère anodin des difficultés soulevées ou l'absence de preuve des difficultés alléguées, les éléments discutés n'étant pas susceptibles d'emporter la résolution de la vente pour vices cachés.
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Elle soulève le moyen tiré de l'irrecevabilité des prétentions de M. et Mme [H] en ce qu'ils invoquent un manquement à l'obligation d'information qui serait source d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu : en présence d'un défaut rendant la chose impropre à sa destination, la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible de l'action exercée par l'acquéreur. Subsidiairement, aucun manquement à son obligation d'information ne peut lui être imputé, l'ancien locataire ne lui ayant pas signalé des nuisances sonores.
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Elle conteste tant le principe que le montant des dommages et intérêts octroyés et réclamés, le tribunal soulignant la mauvaise foi de M. et Mme [H] qui tout en acceptant la revente du bien s'étaient gardés de révéler qu'ils souhaitaient agir en justice. Ces derniers sont les auteurs de leur préjudice puisqu'un accord avait été pris entre les parties pour l'acquisition du bien par la Sc Immo. Ils sont responsables de leur maintien dans les lieux. La demande de dommages et intérêts défendue par M. et Mme [H] est infondée, d'autant plus qu'ils ont exigé le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement pour restituer le bien et ne peuvent reprocher à son propriétaire d'avoir pris possession du bien et de le louer. Ils ont ainsi perçu le montant intégral des condamnations.''
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Par dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2022, M. [G] [H] et Mme [M] [E], son épouse demandent à la cour, au visa à titre principal de l'article 1641 du code civil,
à titre subsidiaire, de l'article 1112-1 du code civil, de :
- déclarer l'appel de la Sc Immo recevable, mal fondé et l'en débouter intégralement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. prononcé la résolution de la vente conclue le 13 mars 2020,'
. condamné la Sc Immo à leur restituer la somme de 175 000 euros correspondant au prix d'achat de l'appartement et du box,
. condamné la Sc Immo à leur payer la somme de 15 543,02 euros au titre des frais notariés liés à la première vente ainsi qu'à assumer la charge financière de tous les frais administratifs et notariés liés à la résolution de la vente,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. condamné la Sc Immo à leur payer la somme de 9 282,16 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis toutes causes confondues,
statuant à nouveau,
- condamner la Sc Immo à leur payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis toutes causes confondues,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
statuant à nouveau,
- condamner la Sc Immo à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sc Immo à leur payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné la Sc Immo aux entiers dépens de la procédure de première instance,
y ajoutant,'
- condamner la Sc Immo à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
- condamner la Sc Immo à leur payer la somme de 429,20 euros correspondant au coût du constat d'huissier établi le 27 août 2021,
- condamner la Sc Immo aux dépens d'appel en accordant à la Selarl Legloahec-Legigan le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
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à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le jugement entrepris serait infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente au titre de l'action en garantie des vices cachés, prononcer la nullité de l'acte de vente relatif à la vente intervenue,'
- condamner la Sarl Sc Immo au paiement des sommes suivantes :
. le remboursement du prix de vente'''''''''''''''''''' ''''''''''''''''''''''' 175 000 euros
. les frais annexes liés à la vente''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''' 15 593,02 euros
. le remboursement des frais engagés''''''''''''''''''''''' '''''''''''''''''''' ' 11 115,20 euros
depuis l'emménagement dans l'appartement
. les dommages et intérêts pour le préjudice moral subi'''''''''''''''' 15 000 euros
. les dommages et intérêts pour résistance abusive'''''''''''''''''''''''''' 5 000 euros
. le remboursement des frais de constats d'huissier''''''''''''''''''''''''' 3 468,18 euros
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- condamner la Sc Immo à prendre en charge tous les frais administratifs ou notariés liés à la nullité de la vente,'''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''''
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en tout état de cause, dans le cadre de l'action en nullité pour erreur,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sc Immo à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Legloahec- Legigan, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
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dans l'hypothèse où l'action en nullité pour erreur serait accueillie par la cour,
- condamner en cause d'appel la Sc Immo au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la Selarl Legloahec- Legigan, avocats.'
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Ils soulignent que les nuisances sonores sont les vices déterminants de leur demande en résolution de la vente, les dysfonctionnements des éléments d'équipements étant cependant justifiés ; que la présence des lépismes argentés a été constatée à de très nombreuses reprises. Ils soutiennent qu'ils font la démonstration de l'ancienneté des nuisances sonores et de plaintes d'habitants auprès du syndic de la copropriété. Ils font valoir que les nuisances sonores ne sont pas un fait extérieur mais s'expliquent par l'insuffisance phonique de l'appartement de sorte que la Sc Immo engage sa responsabilité en qualité de vendeur ; que les vices cachés allégués préexistaient à la vente, étaient connus de la Sc Immo qui n'est pas en mesure de justifier de leur traitement soit matériels par des travaux soit par des démarches auprès de l'auteur du bruit, la société Leader Price.
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Ils contestent avoir donné leur accord au rachat de l'immeuble au prix de
175 000 euros avec renonciation à tout recours contre le vendeur qui n'a jamais été débattue entre les parties. Au contraire, ils soutiennent que cette clause de renonciation leur était imposée par la partie adverse alors qu'ils n'avaient pas accepté de prendre à leur charge les frais notariés liés à l'opération à hauteur de
15 593,02 euros.
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Les conditions de la garantie des vices cachés étant réunies, ils réclament outre le prononcé de la résolution de la vente et la restitution du prix, les dommages et intérêts dus par un vendeur de mauvaise foi. A titre subsidiaire, si ce fondement n'était pas retenu, ils se réfèrent au manquement à l'obligation d'information du vendeur pour obtenir l'annulation du contrat et le paiement des dommages et intérêts détaillés dans leurs écritures.
Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.
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La clôture de l'instruction a été ordonnée le 28 décembre 2022.
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MOTIFS
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Sur la résolution de la vente pour vices cachés
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L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
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L'article 1642 suivant précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages en résultant.
L'acte de vente passé entre la Sc Immo et M. et Mme [H] comprend en l'espèce une clause excluant toute restriction apportée à la garantie des vices cachés.
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Après avoir acquis l'appartement situé à [Localité 3] le 13 mars 2020, M. et Mme [H] ont entrepris de vifs échanges avec la Sc Immo concernant les difficultés rencontrées principalement en raison des dysfonctionnements affectant le chauffage des lieux.
Dès le 20 avril 2020, les acquéreurs se sont essentiellement plaints du bruit ambiant, grief essentiel dans l'action entreprise. Par courriel de cette date, Mme [H] indique au vendeur : «'la chaudière fuit, la baignoire est inutilisable et il ne faut pas toucher à l'évier cassé. Tout cela est du matériel qui pourra être vu après le confinement entre nous et qui peut aboutir à un accord': nous ne sommes pas fermés aux propositions et cela n'empêche pas de vivre.
Par contre le bruit incessant du Leader Price = NON
Cela commence tous les jours entre 4h40 et 4h45': vendredi 4h38, samedi 4h41 dimanche 4h59 (depuis début avril': je note car nous n'en pouvons plus)
Donc cette grosse porte en fer est ouverte et se referme seule sans rien pour l'arrêter (bruits très impressionnant la nuit et cela à chaque entrée de quelqu'un du personnel dans l'entrepôt (inconnu par nous lors de notre achat et pas précisé par le vendeur) donc vers 5h puis 5h25 etc'; de plus elle a un grincement horrible en plus du bruit de fer).
Après commence les allées et venues du GERBEUR électrique et transpalette donc sous nos chambres, salle, salon aucune pièce n'y échappe (il faut le vivre pour le croire) nous vivons au-dessus d'un centre de tri.
Puis le va et vient des 38 tonnes commencent '
Le réveil est aux alentours de 4h45 du lundi au dimanche inclus même lundi et dimanche de Pâques': pas de répit''»
Par courriel du 21 avril 2020, Mme [H] expose de nouveau les faits que le couple vit comme une épreuve.
Le syndic de la copropriété a adressé un courriel le 20 avril 2020 à la société Leader Price pour l'informer «'de réclamations de plusieurs résidents au [Adresse 1] concernant le bruit émis lié à l'activité de votre entreprise dès 4h45 du matin'».
Par lettre recommandée du 19 mai 2020, l'avocat de M. et Mme [H] demandait à la Sc Immo, après avoir listé tous les vices allégués affectant le bien, l'annulation de la vente. Par lettre du 2 juin 2020, la Sc Immo offrait de racheter le bien au prix de 175 000 euros, donnait les coordonnées du notaire et invitait le conseil des acquéreurs à se «'rapprocher de lui et moi-même dans le but de mettre fin à ce litige'». Par lettre du 17 juin 2020, le conseil de M. et Mme [H] acceptait cette proposition pour «'la somme de 175 000 euros net vendeur'». L'acte devait être passé devant notaire le 1er septembre 2020, projet avorté en raison du refus de M. et Mme [H] de signer l'acte avec l'ajout d'une clause de renonciation à tout recours. L'action en garantie des vices cachés a donc été engagée.
S'agissant des nuisances sonores, dans sa lettre du 2 juin 2020, la Sc Immo précise qu'elle a été propriétaire de l'ensemble immobilier Europa comprenant 91 appartements ainsi que la surface commerciale'; qu'elle a vendu 83 appartements sans qu'aucune plainte n'ait été émise, notamment de la famille qui a loué le bien vendu à M. et Mme [H] depuis le 30 janvier 2014.
En sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la Sc Immo est réputée avoir connaissance des vices': ses explications démontrent davantage encore l'expertise qu'elle pouvait avoir des lieux. Si elle ne reconnait pas expressément l'existence de vices cachés, elle n'a pas mis en 'uvre de mesures factuelles susceptibles de démentir les bruits environnementaux allégués pour contester la demande «'d'annulation'» de la vente'sollicitée par M. et Mme [H] après envoi de courriels circonstanciés.
Par constats des vendredi 24 et samedi 25 juillet 2020, l'huissier de justice mandaté a constaté l'apparition de «'bruits de roulement semblant correspondre à des bruits de transpalette'» dès 5h15.
Il écrit le 24 juillet': «'ces bruits sont immédiatement suivis de sifflements et de vrombissements marquant la mise en fonctionnement d'un gerbeur électrique me déclarent mes requérants. Ces bruits durent plusieurs minutes puis cessent. Puis j'entends un bruit de grincement et de claquement de porte''». Il constate des bruits de roulement et de grincement de porte à 5h53 puis à 5h59, 6h20, 6h25, 6h45, 6h50, 7h15, 8h, bruits perceptibles dans l'ensemble de l'appartement.
Il fait les mêmes constatations le 25 juillet dès 5h28, perçoit de nouveau le bruit d'un compresseur et relève l'arrivée d'un camion de 38 tonnes':'«'je constate la sortie du dépôt d'une employée du magasin LEADER PRICE qui, arrivée à hauteur du camion, jette violemment une plaque de métal au sol afin d'assurer la planéité du passage entre la route et le trottoir. Je relève que le bruit lié au jet de plaque au sol est très fort, surprenant et violent... je constate les bruits de roulement du gerbeur électrique sur la route, ces bruits étant doublés lors du passage du gerbeur sur la plaque de métal. Ces bruits de roulement se poursuivent en continu tout le long du déchargement des marchandises du camion auxquels s'ajoutent également les bruits du moteur du camion » ce jusqu'à 8h15.'''
Ces éléments sont confortés':
- d'une part, par la production d'attestations d'habitants de l'immeuble Europa': M. [S], Mme [Y], M. [R], M. [F], M. [I], Mme [Z] qui visent des bruits quotidiens dès 4h ou 5h tels que ci-dessus décrits';
- d'autre part, par le syndic de copropriété, la société AIC, qui, en réponse à un courriel du 20 avril 2020 de M. [R] faisant état de plaintes depuis 2019, de l'envoi de différentes correspondances du syndic au commerçant parfois en vain, explique que «'le problème semble compliqué à résoudre' les horaires de livraison de LEADER PRICE respectent la réglementation imposée par la ville. Afin de limiter les nuisances, le gérant a fait en sorte d'amener le camion de livraison au plus près de la porte d'accès mais cela semble compliqué, compte tenu de la configuration des lieux. Les bruits émanant du déchargement semblent «'normaux'» et liés uniquement à l'activité' Nous espérons que les nuisances diminueront à l'avenir''».
Ces éléments démontrent clairement que l'activité du magasin Leader Price génèrent de façon récurrente, quasiment chaque jour, et dès la fin de la nuit (4h45/5h), des bruits importants désagréables, violents, grinçants, prolongés (bruits de roulement, de porte métallique, de moteurs).
Pour contester les conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés, la Sc Immo invoque l'apparence du vice puisque les nuisances sonores naissent de l'activité commerciale du magasin Leader Price visible puisque l'entrée du magasin se situe [Adresse 6] et les portes de l'entrepôt face à l'appartement de M. et Mme [H] à côté d'une enseigne.
Si effectivement, M. et Mme [H] connaissaient les lieux, au regard des photographies produites, pouvaient anticiper les conséquences des livraisons nécessaires au fonctionnement de l'activité commerciale du magasin, ils n'ont pu découvrir l'ampleur des nuisances qu'en vivant dans l'appartement': les bruits dont il s'agit ne correspondent pas à des temps identifiés et limités dans la semaine mais sont persistants, intenses avant le lever du jour et atteignent par leur nature et leur fréquence les conditions de vie dans l'immeuble.
Étant rappelé que l'acte authentique de vente de l'immeuble a été signé le 13 mars 2020, la Sc Immo avance l'existence d'une possession anticipée de l'appartement permettant de découvrir les vices éventuels du bien. M. et Mme [H] admettent, dans leurs conclusions, avoir reçu les clés le 2 mars 2020 mais uniquement pour déposer des meubles et cartons de déménagement. Malgré les dénégations de la Sc Immo, il est acquis aux débats, par une attestation d'un membre de la famille mais surtout par la production de la facture d'un hôtel à [Localité 3] portant sur une réservation faite le 2 mars 2020 pour les 11 et 12 mars 2020, que M. et M. [H] ne se sont pas installés dans le bien acquis avant la signature de l'acte authentique. Ils ne pouvaient pas dès lors avant la vente détecter les vices allégués.
L'importance des nuisances sonores supposait pour être perçue, un temps de vie de plusieurs semaines pour en affirmer la gravité, la Sc Immo s'étant abstenue d'évoquer toute difficulté à ce sujet.
Elle soutient encore que le défaut de l'appartement vendu ne le rend pas impropre à l'usage. Matériellement, effectivement, l'appartement peut être occupé. Cependant, l'habitabilité d'un appartement ne s'entend pas exclusivement du clos et du couvert ainsi que de la qualité de ses équipements. Elle suppose également des conditions de vie qui ne compromettent pas la santé de ses habitants en raison d'un environnement, préexistant lors de la vente ou à tout le moins connu, et que, dans cette hypothèse d'éléments défavorables, le vendeur aurait omis de porter à la connaissance de l'acquéreur.
Les bruits environnementaux portant une atteinte quotidienne au sommeil des propriétaires de l'appartement vendu et à l'usage normal du bien constituent en l'espèce un vice caché affectant les possibilités d'habiter humainement les lieux. Peu importe les seuils d'acceptation des autres résidents dans la mesure où des faits objectifs, conduisant à un réveil plus que matinal, quasiment chaque jour, par des bruits de nature intense et désagréable, avaient des conséquences sur les conditions de vie dans le bien. La privation de sommeil constitue une atteinte grave à ces conditions.
La Sc Immo rétorque encore qu'elle ne peut être tenue pour des faits extérieurs, l'action devant être engagée à l'encontre des tiers sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Toutefois, dans le cadre de la garantie des vices cachés attachée au contrat de vente, il n'est pas reproché au vendeur d'être l'auteur des vices mais de les avoir dissimulés, s'agissant en l'espèce et précisément d'un vendeur professionnel, en ne permettant pas ainsi à l'acquéreur d'acheter l'appartement en connaissance de cause.
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En conséquence, les conditions de la garantie des vices cachés'sont réunies sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner les autres griefs et justifient le prononcé de la résolution de la vente telle que retenue par le premier juge, le bien devant être repris par la Sc Immo et le prix restitué à M. et Mme [H].
Sur les dommages et intérêts
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La Sc Immo en conteste tant le principe puisqu'elle s'oppose à la résolution de la vente, que le montant décrit comme exorbitant sans toutefois reprendre chacun des postes pour les commenter. M. et Mme [H] ont formé appel incident pour solliciter des montants plus importants que ceux qui ont été accordés par le premier juge.
- les frais d'acquisition de l'appartement
M. et Mme [H] indiquent qu'ils ont payé la somme de 15 543,02 euros au titre des frais annexes liés à la vente du 13 mars 2020':
. les frais de promesse à hauteur de 350 euros,
. la provision pour frais d'acquisition de 13 800 euros,
. les frais de garantie hypothécaire de 800 euros,
. la provision RCP de 643,02 euros,
. les frais notariés de 1 000 euros.
ajoutant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la Sc Immo les frais administratifs liés à la résolution de la vente.
La résolution de la vente justifie la condamnation de la Sc Immo à prendre en charge ces frais. Quant à leur montant, M. et Mme [H] versent exclusivement, sur papier libre, un décompte faisant d'ailleurs apparaître le paiement de provisions comme susvisées'; ils ne produisent pas le décompte définitif des sommes versées édité par le notaire. Les frais de garantie hypothécaire du prêteur de deniers concernent le coût de financement de l'achat et non directement le contrat de vente.
En conséquence, le principe de frais d'acquisition n'étant pas contestable, la somme due à ce titre par la Sc Immo sera limitée à 14 000 euros en l'absence de facture.
Pour prétendre ensuite à une indemnisation de 30 000 euros «'toutes causes de préjudices confondues'», M. et Mme [H] réclament':
- un préjudice matériel,
- un préjudice moral «'englobé dans le montant de la réclamation formulée à hauteur de 30 000 euros'».
- le préjudice matériel
Après l'addition des montants exclusivement visés par poste de la page 47 à la page 50 des conclusions des intimés (page 47': 3 205,72 euros ' page 48': 4 774,85 euros ' page 49': 3 150 euros), la demande formée au titre du préjudice matériel s'élève à la somme de 11 130,57 euros et par déduction, au titre du préjudice moral à la somme de 18 869,43 euros.
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Les frais de la vie courante liés à l'occupation effective de l'appartement, lieu de résidence de M. et Mme [H], les achats de mobilier devenu leur propriété quel que soit leur lieu d'habitation, les petites réparations, sont exclus du droit à réparation puisqu'ils ne relèvent pas des conséquences de la résolution de la vente.
Ainsi, ne sont pas retenues'au titre d'un préjudice indemnisable :
- les factures du plombier du 28 février 2020 antérieures à la vente de 136,51 euros et de 151,87 euros, démontrant la décision unilatérale de M. et Mme [H] de faire procéder à l'enlèvement d'un radiateur avant signature de l'acte de vente,
- la facture de l'électricien du 6 mars 2020 antérieure à la vente et présentée comme la suite de l'enlèvement du radiateur,
- la facture relative à l'intervention du 24 mars 2020 en raison de la panne de chauffage de 238,15 euros en l'absence d'éléments objectifs sur le sujet et de preuves de l'imputabilité de ces frais au vendeur,
- la facture de la Poste pour un changement d'adresse puisqu'il était effectif et entre dans les frais de la vie courante,
- les frais d'ouverture de compteur ou d'abonnement de Total énergie et de EDF,
- les factures Amazon pour l'achat de rideaux,
- la facture d'installation de la cuisine Ixina à hauteur de 2 360,53 euros': M. et Mme [H] produisent le bon de commande non signé du 17 janvier 2020 sans que la date de son acceptation ne soit justifiée mais aussi la facture du 22 juin 2020 qui révèle que la pose de la cuisine a été effectuée le jour même soit à une date postérieure à l'acceptation de la revente de l'appartement par les nouveaux acquéreurs en date du 17 juin 2020 après demande d'annulation de la vente formulée dès mai 2020'; en outre, la cuisine est constituée de biens mobiliers démontables non attachés à l'immeuble,
soit un rejet total des postes de la page 47 des conclusions à hauteur de
3 205,72 euros.
Ne sont pas davantage retenus pour les motifs indiqués ci-dessus, les postes de la page 48 des conclusions':
- les achats mobiliers effectués le 2 mars 2020 à hauteur de 788,37 euros, particulièrement en raison de la nature des biens tels que des ustensiles de cuisine,
- les achats effectués dans les magasins Leclerc, Carrefour, Ineris les 10 août, 29 septembre, 1er octobre 2020 (notamment, four à 106 euros, mixeur et plat), même pour le logement provisoire puisqu'il s'agit d'objets de la vie courante non attachés à l'immeuble mais liés aux besoins du quotidien,
- la facture de la Poste du 7 août 2020 «'suite au déménagement du 14 août 2020'».
S'agissant des factures réglées au titre des provisions pour charges à hauteur de 1 374,90 euros, M. et Mme [H] ne produisent que des décomptes provisoires pour la période du 1er septembre au 31 décembre 2020 puis du 1er trimestre 2021et non un décompte définitif. En outre, une partie de ces charges est due à l'occupation des lieux et n'est pas exclusivement attachée à la propriété de l'appartement. A défaut d'être circonstanciée en son principe et son montant, la demande est rejetée. '
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S'agissant des frais de déménagement, la résolution de la vente emporte l'obligation pour M. et Mme [H] d'effectuer un déménagement supplémentaire': ils versent un devis de 2 160 euros. Le droit à réparation des frais engagés est admis et le devis permet d'évaluer le préjudice, la certitude du dommage n'étant pas discuté. La somme de 2 160 euros leur sera allouée,
Ainsi, la somme de 2 160 euros sera retenue sur la liste des postes visés en page 48 des conclusions.
S'agissant des frais de garde-meuble, le contrat a été souscrit le 14 août 2020 puisque le rachat de l'appartement était fixé au 1er septembre 2020. M. et Mme [H] avaient nécessairement besoin d'un délai pour assurer leur déménagement et une nouvelle installation dans un immeuble acheté ou loué. L'indemnité pour le garde-meuble d'un montant justifié sur facture de 150 euros par mois sera accordée pour la période de septembre 2020 au jugement prononçant la résolution de la vente aux torts du vendeur en juillet 2021 soit 10 mois': 1 500 euros.
En effet, même en signant l'acte de vente tel que prévu le 1er septembre 2020, M. et Mme [H] compte tenu des circonstances, auraient eu besoin d'un délai pour retrouver dans des conditions acceptables un nouveau logement ou s'installer dans celui qu'ils avaient retenu à [Localité 8]. En conséquence, il n'y a pas lieu de débattre plus avant des conséquences de leur refus de régulariser le projet devant le notaire.
En définitive, le montant de l'indemnité pour les préjudices matériels sera fixé à la somme de 3 660 euros.
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- le préjudice moral
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Le préjudice moral sollicité par les époux [H] est de l'ordre de 18 869,43 euros.
M. et Mme [H] contestent la mauvaise foi retenue par le premier juge quant aux conditions de refus de signer l'acte de rachat de l'immeuble le 1er septembre 2020 et soulignent les problèmes de santé supportés, les angoisses liées aux aléas de la situation.
La Sc Immo souligne que les difficultés auraient pu être évitées par la signature de la vente de l'appartement par ses soins le 1er septembre 2020 et que le préjudice moral ne peut s'étendre au-delà de cette date.
Alors que la vente de l'appartement avait été régularisée devant notaire, le 13 mars 2020, face aux critiques exprimées par M. et Mme [H], la Sc Immo a accepté la demande, dans des conditions tout à fait exceptionnelles en ce que de telles propositions sont rares dans cette configuration, ce dès le mois de mai 2020'; la correspondance de la Sc Immo précisait de façon explicite qu'il s'agissait de «'mettre fin au litige'». La réponse du 17 juin 2020 du conseil de M. et Mme [H] portait acceptation du rachat de l'appartement au prix net vendeur et renvoyait en outre la partie adverse à la saisine du notaire. Cette correspondance ne comportait aucune réserve quant à l'existence d'autres réclamations.
De juin 2020 jusqu'au rendez-vous devant le notaire le 1er septembre 2020, bien que disposant d'un délai suffisamment long pour réfléchir et alors qu'ils organisaient au cours de l'été leur déménagement, M. et Mme [H] n'ont transmis à la Sc Immo aucune demande indemnitaire, aucune correspondance quant à des réserves éventuelles liées à des demandes supplémentaires alors même qu'ils bénéficiaient de l'assistance d'un conseil.
Si la demande d'insertion de la clause de non-recours a été présentée tardivement par le notaire de la Sc Immo, le jour-même de la signature de l'acte (15h39 pour un rendez-vous fixé à 16h), elle découlait de l'état des échanges entre les parties. La surprise des vendeurs ne justifiait pas à cette date un refus définitif de la vente qui présentait de nombreux avantages pour ceux-ci et notamment des perspectives de sérénité, un report lié à leur réflexion étant envisageable.
Le décompte établi le 25 août 2020 met en évidence les conséquences financières positives de l'opération permettant notamment de rembourser dans les six mois de sa mise en 'uvre l'emprunt bancaire. En outre, le solde de l'opération, soit la somme de 147 519,64 euros, permettait également de faire face aux frais d'acquisition de l'appartement pour lequel une promesse de vente non signée est produite à hauteur de 135 000 euros outre les frais de l'ordre de 10 800 euros.
La rapidité de la transaction ne les privait pas d'un temps utile pour à la fois envisager les suites à donner quant à l'achat d'un autre bien, quant aux conditions matérielles transitoires': en effet, s'ils produisent la promesse de vente d'un appartement à [Localité 8], ils ne communiquent aucun élément quant aux délais applicables à ce projet.
Enfin, la Sc Immo ne peut être tenue des choix effectués par le couple sur son lieu de vie et les décisions personnelles prises dans l'attente du prononcé judiciaire de la résolution de la vente. M. et Mme [H] ne justifient pas de leurs ressources pour expliquer l'impossibilité de se reloger, l'obligation de le faire dans des conditions difficiles.
Au regard des termes vifs utilisés par le couple dans son premier courriel en mars 2020 relatif au chauffage, et ce après avoir pris l'initiative de le modifier unilatéralement avant la vente, elle ne peut davantage être tenue des soucis de santé antérieurs à l'opération immobilière (bulletins d'hospitalisation de Mme [H] en septembre et novembre 2018 - certificat médical du 7 janvier 2019) ou totalement dissociés des questions attachées au logement (ordonnance concernant Mme [H] du 4 août 2020 - compte-rendu du 5 octobre 2020 et autres concernant des questions orthopédiques).
Ces circonstances justifient une limitation dans le temps et dans son ampleur du droit à la réparation du préjudice moral, M. et Mme [H] ayant supporté des faits qui ne sont pas imputables au vendeur de l'immeuble.
Il n'est pas démontré qu'en dehors des nuisances sonores, les contraintes alléguées au titre du chauffage, d'une difficulté d'écoulement dans un évier, soient imputables à la Sc Immo.
Le jugement entrepris a été exécuté par la Sc Immo.
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A la lecture des attestations produites, la somme allouée sera fixée, par infirmation du jugement entrepris, à la somme de 6 000 euros pour compenser les dommages supportés en raison des nuisances sonores, des inquiétudes légitimes liées à la nécessité de négocier le sort de l'immeuble puis d'agir en justice, les contraintes d'un déménagement obligatoire qu'il s'agisse d'une vente amiable ou d'une résolution judiciaire.
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
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La demande de l'appelante n'est pas justifiée puisque la procédure en appel aboutit à des indemnités accordées à M. et Mme [H]. La demande des intimés ne l'est pas davantage, la Sarl Sc Immo n'ayant commis aucune faute démontrée dans l'exercice de leur action en justice.'
Sur les frais de procédure'
Partie succombante, même si elle obtient une modification des condamnations indemnitaires, la Sc Immo supportera les dépens d'appel, le jugement de ce chef étant confirmé. Il est fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Legloahec Legigan.
La Sc Immo demande la réformation du jugement du chef des frais irrépétibles alloués à hauteur de 15 000 euros par le premier juge et le rejet par le débouté des demandes de M. et Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le coût du constat d'huissier dressé les 24 et 25 juillet 2020 entre dans les frais irrépétibles. M. et Mme [H] demandent la somme de 3 468,18 euros': la facture produite du 25 juillet 2020 porte sur un montant de 3 024,09 euros qui sera accordé. Le constat dressé le 27 août 2021 a été facturé 429,20 euros et contribue à une meilleure appréhension des conditions d'implantation des locaux occupés par le magasin Leader Price par les photographies prises. Cette somme est retenue également.
Le montant accordé en première instance n'est pas fondé en l'espèce sur une facture mais relève de l'appréciation discrétionnaire du juge. Elle est manifestement excessive au regard de la nature de l'affaire et dans la phase judicaire de la première instance.
La somme accordée est fixée par infirmation du jugement entrepris à 10 000 euros pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
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La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la Sc Immo à payer à M. [G] [H] et Mme [M] [E], son épouse, les sommes suivantes':
- celle de 15 543,02 euros au titre des frais liés à la vente immobilière du 13 mars 2020,
- celle de 9 282,16 euros au titre des préjudices matériels et moraux,
- celle de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant des chefs infirmés, y ajoutant,
Condamne la Sc Immo à payer M. [G] [H] et Mme [M] [E], son épouse, les sommes suivantes':
- celle de 14 000 euros au titre des frais liés à la vente immobilière du 13 mars 2020,
- celle de 3 660 euros au titre des préjudices matériels,
- celle de 6 000 euros au titre du préjudice moral,
- celle de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Déboute les parties pour le surplus des demandes indemnitaires,
Condamne la Sc Immo aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Legloahec Legigan.
Le greffier, La présidente de chambre,
