N° RG 21/02571 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IZ5C
+ 21/02559
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 15 MARS 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
1118002167
Tribunal judiciaire de Rouen du 31 mai 2021
APPELANTS :
Monsieur [I] [R]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté et assisté par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen
Madame [N] [J] épouse [K]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 12]
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
Sci MAYANS
RCS de Rouen 342 890 225
[Adresse 10]
[Localité 8]
représentée par Me Marie-Pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 janvier 2023 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
M. Jean-François MELLET, conseiller
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme [T] [G],
DEBATS :
A l'audience publique du 11 janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2023
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 15 mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La Sci Mayans est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3], et composé d'un terrain sur lequel sont édifiés un bâtiment à usage de bureaux, loué à la Sarl Alinéa Formation à compter du 1er août 2007, et un entrepôt. Le bâtiment est situé en contrebas de l'ensemble immobilier indivis de M. [I] [R] et de Mme [N] [J] épouse [K], qui sont frère et soeur, situé au n°40, et composé d'une maison d'habitation et d'un bâtiment.
Plusieurs dégâts des eaux sont survenus dans le bâtiment loué par la Sarl Alinéa Formation.
Par ordonnance de référé du 7 juillet 2016 rendue sur saisine de la Sci Mayans dénonçant le mauvais état des conduites d'eaux pluviales de l'ensemble immobilier de ses voisins à l'origine des écoulements d'eau dans son bâtiment, M. [U] [P] a été désigné pour effectuer une expertise judiciaire.
Le 31 octobre 2016, la Sarl Alinéa Formation a quitté les lieux loués.
Le 11 décembre 2017, l'expert judiciaire a établi son rapport d'expertise.
Par actes d'huissier de justice des 1er et 6 août 2018, la Sci Mayans a fait assigner
M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] devant le tribunal d'instance de Rouen pour qu'ils procèdent au raccordement de la gouttière depuis leur immeuble au réseau lorsqu'il serait réalisé et pour qu'ils l'indemnisent de ses préjudices.
Le 5 décembre 2019, la Sci Mayans a vendu son bâtiment à usage de bureaux et une cour à usage de parking à la Sci Bp01 [Localité 7].
Par jugement du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté le désistement de la Sci Mayans de sa demande aux fins de condamnation à procéder aux travaux de raccordement de la canalisation aérienne,
- condamné M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans la somme de 130 278,41 euros en réparation du préjudice subi,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- condamné M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans et Mme [Z] [H] épouse [D] (cette personne a été ajoutée par erreur) une somme de 6 180 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] aux dépens, qu'ils supporteront in solidum.
Par déclarations des 21 et 23 juin 2021, M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] ont formé un appel contre ce jugement. Celles-ci ont été jointes le 1er juillet 2021 sous le n°21/02571 du répertoire général.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2021, M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] demandent de voir :
- réformer le jugement rendu le 31 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Rouen,
- débouter la Sci Mayans de l'ensemble de ses prétentions,
- à titre subsidiaire, réduire ses demandes à de plus justes proportions,
- condamner la Sci Mayans à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens de première instance et d'appel.
Ils font valoir que le lien de causalité n'est pas prouvé entre l'état de leur fonds et un éventuel préjudice subi par leur voisine ; que, s'il est exact qu'il n'y a pas eu de conception et de réalisation de la récupération et de l'évacuation des eaux pluviales sur une partie de leur terrain, rien ne démontre un lien avec le départ de la Sarl Alinéa Formation ; que depuis 2016, la Sci Mayans n'a déploré aucun sinistre ; que la Sarl Alinéa Formation a pris prétexte d'une éventuelle inondation des lieux qu'elle a peut-être elle-même générée pour mettre fin à la location qu'elle ne souhaitait plus ; que cette responsabilité ne leur incombe pas.
Ils indiquent à titre subsidiaire que, compte tenu des termes du contrat de bail commercial, il ne saurait être question que d'une perte de chance fixée à 10 % des sommes réclamées ; que la vente ultérieure du bâtiment de la Sci Mayans démontre qu'il n'y avait aucun inconvénient à ce qu'il soit occupé ou vendu.
Par dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2021, la Sci Mayans sollicite de voir :
- débouter M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] de toutes leurs demandes,
- confirmer le jugement rendu le 31 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a condamné M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans la somme de 130 278,41 euros en réparation du préjudice subi, outre 6 180 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qu'ils supporteront in solidum,
- réformer et/ou infirmer ledit jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de condamnation conjointe et solidaire et de condamnation aux intérêts à compter de la délivrance de l'assignation pour la somme de 79 593,64 euros et à compter de l'audience de procédure du 16 septembre 2020 pour le surplus, l'ensemble avec capitalisation pour les intérêts qui pourraient être dus pour plus d'une année entière,
en conséquence, statuant à nouveau :
- ordonner que les condamnations prononcées, soit la somme principale de
130 278,41 euros et celle de 6 180 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile, sont conjointes et solidaires, ou à titre subsidiaire, in solidum entre
M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K],
- condamner ces derniers au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de
130 278,41 euros à compter de la délivrance de l'assignation pour la somme de
79 593,64 euros et à compter de l'audience de procédure du 16 septembre 2020 pour le surplus, l'ensemble avec capitalisation pour les intérêts qui pourraient être dus pour plus d'une année entière,
- y ajoutant, condamner M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K], conjointement et solidairement, ou à défaut, in solidum, au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens d'appel.
Elle expose que la faute des appelants, son préjudice, et le lien de causalité sont clairement établis.
Elle précise que les appelants reconnaissent expressément leur manquement et le non-respect de l'article 681 du code civil, ce qui constitue un aveu judiciaire ; que le non-renouvellement du bail commercial et le départ de la Sarl Alinéa Formation ont été directement causés par les infiltrations récurrentes générées par le défaut de collecte des eaux de pluie sur le terrain des appelants rendant le bâtiment loué impropre à sa destination ; que la persistance de ces infiltrations après 2016 est démontrée ; que les appelants ne justifient pas avoir réalisé les travaux préconisés par l'expert judiciaire, ce qui est à l'origine de son impossibilité de relouer son bâtiment jusqu'à sa vente et de sa perte de loyers et de remboursement de taxes foncières à compter de novembre 2016. Elle ajoute que son préjudice inclut aussi le coût des travaux qu'elle a fait réaliser pour pallier l'inertie totale de ses voisins et les intérêts du prêt de trésorerie qu'elle a été contrainte de souscrire, et qu'il ne s'analyse pas en une perte de chance.
Elle expose enfin que le tribunal, sans motivation particulière, n'a pas fait droit à sa demande de condamnation conjointe et solidaire de M. [I] [R] et de Mme [N] [J] épouse [K] alors que, cohéritiers, ils sont coresponsables de son préjudice ; que rien ne justifie que ces derniers soient dispensés des intérêts et de la capitalisation alors qu'ils ont ignoré les démarches amiables et n'ont réalisé aucun des travaux après le dépôt du rapport d'expertise.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 21 décembre 2022.
MOTIFS
Sur la responsabilité de M. [R] et de Mme [J] épouse [K]
L'ancien article 1382 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 681 du même code précise que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
En l'espèce, les appelants ne nient pas les conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles l'origine des infiltrations ayant affecté le bâtiment appartenant à la Sci Mayans et loué à la Sarl Alinéa Formation est le défaut de collecte des eaux de pluie sur leur terrain du fait de gouttières défaillantes sur le versant sud de la toiture de leur bâtiment et du mauvais état de celle-ci et de l'absence de tuyau de descente sur le versant nord en pignon est de la toiture. Ces infiltrations s'expliquent également par le fait que les eaux de pluie de la maison des consorts [A] qui s'évacuent par un tuyau cassé, fixé contre le mur du bâtiment de la Sci Mayans, et n'allant pas jusqu'à la [Adresse 13], apporte une grande quantité d'eau au pied de celui-ci. Enfin, les eaux de ruissellement issues du terrain en partie haute vers leur maison d'habitation ne sont pas canalisées et se déversent par le jeu d'une rigole dans le bas du terrain vers le fonds de la Sci Mayans.
Ils contestent le préjudice de l'intimée et le lien de causalité entre celui-ci et le non-respect fautif de leurs obligations de non-déversement des eaux pluviales sur le fonds voisin et d'entretien de leur ensemble immobilier.
Toutefois, ils ne produisent aucun élément de nature à contrarier les preuves versées par la partie adverse en ce sens.
En effet, la Sci Mayans démontre que :
- la Sarl Alinéa Formation a subi des dégâts des eaux en août 2015, les 10 février et 31 mai 2016, empêchant l'occupation paisible des locaux du rez-de-chaussée destinés à des activités relatives à la formation et équipés de matériel informatique,
- le défaut de renouvellement du bail commercial par celle-ci et son départ des lieux loués le 31 octobre 2016 ont pour unique cause la survenue de ces désordres, comme cela ressort des termes du protocole d'accord et de la convention d'occupation précaire conclus le 28 juillet 2016 à la page 2 ('La société ALINEA FORMATION a fait valoir que les infiltrations d'eau subies de manières récurrentes au rez-de-chaussée des lieux loués la contraignaient à chercher des locaux de remplacement pour l'exercice de son activité professionnelle.'), ainsi que des déclarations faites par la gérante de la Sarl Alinéa Formation à l'expert judiciaire ('Les dires verbaux de Mme [X] [B], responsable de la société ALINEA FORMATION, locataire de SCI MAYANS, ont permis de confirmer la gêne subie pas ces infiltrations d'eau au point de devoir quitter les lieux.'),
- l'impossibilité de relouer le bâtiment après le 31 octobre 2016 aux conditions précédentes a pour seule raison son impropriété à sa destination telle que retenue par l'expert judiciaire et à laquelle il n'a pas été mis fin, les travaux de réfection préconisés par ce dernier n'ayant pas été réalisés. Dans un courrier daté du 21 novembre 2017, la Sas Allan Becker en charge de la location de l'immeuble à partir du 10 octobre 2016 indique qu'elle a fait visiter les lieux à trois prospects, mais que les infiltrations rendent la plupart des pièces insalubres et font obstacle à tout aménagement possible de la part d'un futur locataire. L'absence de réalisation de tous les travaux préconisés est justifiée par les constatations de Me [Y], huissier de justice, dans son procès-verbal dressé le 13 janvier 2020.
Le moyen tiré d'un acte frauduleux de la locataire pour mettre fin à son bail et son intérêt à en faire usage ne sont aucunement étayés. N'est pas davantage discuté utilement le préjudice subi par la Sci Mayans qui n'a perçu aucun revenu locatif entre le 1er novembre 2016 et le 5 décembre 2019. Aucune autre raison que les désordres causés par les écoulements d'eau dans le bâtiment qui était loué sans interruption depuis plusieurs années n'est prouvée pour expliquer la fin du bail commercial. Le dommage de la Sci Mayans est certain et ne s'analyse pas en une perte de chance.
Les trois conditions de la responsabilité délictuelle de M. [R] et de Mme [J] épouse [K] sont réunies.
Ils seront condamnés in solidum à indemniser la Sci Mayans à concurrence de la somme de 96 864,41 euros au titre des loyers perdus du 1er novembre 2016 au 5 décembre 2019 selon le calcul spécifié dans ses conclusions effectué sur la base d'un loyer mensuel de 3 534,98 euros TTC, déduction faite des loyers versés par la société Eiffage du 1er janvier 2018 au 30 novembre 2019 en vertu du bail dérogatoire conclu le 22 janvier 2018 pour un loyer moindre de 1 500 euros TTC par mois.
La Sci Mayans est aussi fondée à réclamer le paiement des taxes foncières dont son locataire aurait été redevable pendant cette période à hauteur de 72 % de sa totalité en application du paragraphe 14 des obligations du preneur à la page 7 du bail commercial du 23 juillet 2007. La somme de 20 191,92 euros lui sera allouée à ce titre (solde de taxes foncières 2016 de 1 541,33 euros + taxes foncières 2017 de
9 053 euros + taxes foncières 2018 de 8 876 euros + taxes foncières 2019 de
8 574 euros = 28 044,33 euros × 72 %).
Elle justifie enfin avoir contracté un prêt de trésorerie de 30 000 euros auprès de la Banque Cic Nord Ouest le 14 novembre 2017, soit à une date où elle ne percevait plus de revenus locatifs et où son compte courant présentait un solde débiteur
(' 18 526,10 euros au 31 octobre 2017), la contraignant à assumer les intérêts inhérents de 471 euros.
En revanche, la réclamation au titre du remboursement du coût de 5 040 euros TTC de la facture de la Sarl BMTP du 30 novembre 2015 de reprise de maçonnerie le long du mur au [Adresse 4], libellée au nom de la Sci Saint Filleul et pour le règlement de laquelle la Sci Mayans ne justifie pas en être l'auteur en ses lieu et place, sera rejetée.
En définitive, M. [R] et Mme [J] épouse [K] seront condamnés in solidum à payer à la Sci Mayans la somme totale de 117 527,33 euros en réparation de ses préjudices, avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l'ancien article 1153-1 du code civil. Le bénéfice de la capitalisation des intérêts sera accordé conformément aux dispositions d'ordre public de l'ancien article 1154 du même code.
Le montant de la condamnation prononcée par le tribunal et sa décision de rejet de la capitalisation des intérêts seront infirmés.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de première instance sur les dépens seront confirmées.
Parties perdantes, M. [R] et Mme [J] épouse [K] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
La condamnation de ces derniers au paiement d'une indemnité de 6 180 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par le tribunal sera prononcée in solidum. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Il n'est pas inéquitable de les condamner également in solidum à payer à l'intimée les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés pour cette procédure à hauteur de 3 500 euros.
La somme due in solidum au titre des frais irrépétibles s'élèvera donc à 9 680 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans la somme de 130 278,41 euros en réparation du préjudice subi,
- rejeté la demande de la Sci Mayans de capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière,
- condamné M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans et Mme [Z] [H] épouse [D] une somme de 6 180 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans la somme de 117 527,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 31 mai 2021,
Ordonne la capitalisation des intérêts moratoires année par année,
Condamne in solidum M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] à payer à la Sci Mayans la somme de 9 680 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d'appel,
Déboute les parties du surplus des demandes,
Condamne in solidum M. [I] [R] et Mme [N] [J] épouse [K] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente de chambre,
