N° RG 21/00883 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IWL2
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 1er FEVRIER 2023
DÉCISION DÉFÉRÉE :
17/00477
Tribunal judiciaire de Dieppe du 15 décembre 2020
APPELANTS :
Madame [E] [G] épouse [S] tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritière de [B] [G]
née le 15 mai 1948 à [Localité 20]
[Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON-CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me PORTEJOIE de la Scp PORTEJOIE AVOCATS, avocat au barreau de Clermont Ferrand
Monsieur [F] [S]
né le 27 novembre 1946
[Adresse 7]
[Localité 8]
représenté par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON-CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Anne COURTOT, avocat au barreau de Paris
INTIMES :
Madame [T] [G] épouse [W] tant en son nom personnel qu'ès qualités d'héritière de [B] [G]
née le 12 avril 1953 à [Localité 19]
[Adresse 11]
[Localité 8]
représentée par Me Virginie LE BIHAN de la Selarl NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe et assistée de Me Alexandre DAZIN de la Scp DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de Paris
Monsieur [O] [A]
ès qualités de liquidateur de la SCI LE [Adresse 13]
[Adresse 12]
[Localité 9]
représenté et assisté par Me Virginie LE BIHAN de la Selarl NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe substituée par Me Renaud De Bézenac, avocat au barreau de Rouen
Monsieur [C] [H]
ancien membre de la Scp [H] TYL LEGOUEZ
né le 21 décembre 1950 à [Localité 14]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par Me Virginie LE BIHAN de la Selarl NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe et assisté de Me Isabelle DELORME MUNIGLIA de la Scp COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de Versailles
Monsieur [N] [K]
né le 9 mai 1957 à [Localité 18] (Etats-Unis)
[Adresse 2]
[Adresse 1] (Etats-Unis)
représenté par Me Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Louise BUTEL, avocat au barreau de Paris
Madame [U] [J] épouse [K]
née le 19 août 1965 à [Localité 17] (Pakistan)
[Adresse 2]
[Adresse 1] (Etats-Unis)
représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Louise BUTEL, avocat au barreau de Paris
INTERVENANT VOLONTAIRE :
SCP Olivier TYL - Sophie LEGOUEZ - Anne-Laure DE BONNIERES
anciennement Scp [H] TYL LEGOUEZ
RCS de Versailles 344 712 369
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Virginie LE BIHAN de la Selarl NOMOS AVOCATS, avocat au barreau de Dieppe et assistée de Me Isabelle DELORME MUNIGLIA de la Scp COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de Versailles
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 14 novembre 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,
M. Jean-François MELLET, conseiller,
Mme Magali DEGUETTE, conseillère,
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER,
DEBATS :
A l'audience publique du 14 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er février 2023.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 1er février 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
Le 20 mars 2012, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné le partage judiciaire de la succession de M. [B] [G].
Cette succession comprend notamment un bien immobilier situé à [Adresse 15] et détenu par la Sci le [Adresse 13] dont sont associés :
- M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S], titulaires en pleine propriété de 165 parts ;
- Mme [T] [G] épouse [W], titulaire en pleine propriété de 165 parts;
- l'indivision [B] [G], titulaire en pleine propriété de 85 parts, non représentée suite à la démission du mandataire successoral (Me [R]) le 17 janvier 2019, lequel avait été désigné par le tribunal de grande instance de Paris le 7 juin 2012 ;
- Mmes [S] et [W], titulaires en pleine propriété de 85 parts.
Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d'appel de Rouen a confirmé la désignation de Me [A] pour représenter la Sci, réaliser son actif, son passif et le partage du boni de liquidation entre les associés.
Le 3 mars 2017, Me [A] a signé une promesse de vente avec faculté de substitution au profit de M. [N] [K] et Mme [U] [J], son épouse, conditionnant la vente à l'autorisation préalable de l'assemblée générale extraordinaire des associés. Une indemnité d'immobilisation de 27 278,12 euros a été versée et séquestrée par Me [H], rédacteur de la promesse. La vente devait être régularisée avant le 9 mai 2017.
Par acte d'huissier de justice des 3, 5 et 10 et 16 mai 2017, Mme [E] [G] épouse [S] a fait assigner, aux fins d'obtenir la nullité de la promesse de vente :
- Me [H], notaire, en sa triple qualité de notaire rédacteur de la promesse de vente du 3 mars 2017, de notaire mandataire du promettant et de notaire mandataire des bénéficiaires de la promesse de vente ;
- Me [A], en sa qualité de notaire liquidateur ayant signé la promesse de vente au nom et pour le compte de la Sci le [Adresse 13] ;
- M. [N] [K] et Mme [U] [J], son épouse, en qualité de bénéficiaires de la promesse de vente ;
- Mme [W] en sa qualité d'associée de la Sci le [Adresse 13] ;
- M. [S] en sa qualité d'associé de la Sci le [Adresse 13] ;
- Me [R] en sa qualité de mandataire successoral représentant la succession de [B] [G].
M. et Mme [K] ont renoncé à l'acquisition par courrier officiel du 4 juillet 2017.
Par ordonnance du 4 octobre 2018, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dieppe a notamment rejeté la demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation, constaté le désistement d'instance de Mme [E] [G] épouse [S], l'a déclaré parfait, déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de Me [A] et Me [H], laissé les dépens à sa charge, l'a condamnée à payer une somme totale 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement réputé contradictoire du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Dieppe a :
- déclaré que Me [R] n'était plus partie à la cause ;
- déclaré irrecevable l'action en nullité de la promesse de vente du 3 mars 2017 formée par M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] ;
- ordonné à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnières de restituer l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 27 278,12 euros, à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] à réception du jugement ;
- débouté M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] de leurs autres demandes ;
- condamné Mme [E] [G] épouse [S] à payer à titre de dommages et intérêts :
. la somme de 2 000 euros à Mme [T] [G] épouse [W] ;
. la somme de 1 000 euros à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] ;
- débouté Me [A] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] à payer les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
. 5 000 euros à Mme [T] [G] épouse [W] ;
. 3 000 euros à Me [A] ;
. 2 000 euros à M. et Mme [K] ;
. 2 000 euros à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouezet Anne-Laure de Bonnières ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] au paiement des dépens, dont distraction au profit de la Scp Boniface Dakin & Associés pour [T] [G] épouse [W], et dont le montant sera recouvré par Me Brument, membre de la Scp Catarsi & Brument pour la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnières.
Par déclaration reçue au greffe le 26 février 2021, Mme [E] [G] épouse [S] et M. [F] [S] ont interjeté appel de l'ordonnance comme du jugement.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2022, Mme [E] [G] épouse [S] et M. [F] [S] demandent à la cour, au visa des articles 10 al 1er du décret du 3 juillet 1978, 13-1 al 1er du décret du 19 décembre 1945, 4 et 700 du code de procédure civile,1103, 1124, 1128, 1161, 1163, 1178, 1179, 1180, 1181, 1231-1, 1240, 1355, 1583, 1857 du code civil de :
- rejeter des débats la pièce n°9 de Me Umpierrez-Suarez de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez;
- rejeter des débats la pièce n°4 de Mme [W] ;
- infirmer l'ordonnance de mise en état du 4 octobre 2018 en ce qu'elle a condamné Mme [E] [S] à payer à Me [A], à Me [H], à Me [R] ès qualités et à Mme [W], à chacun la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'incident ;
- infirmer le jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a :
. déclaré irrecevable l'action en nullité de a promesse de vente du 3 mars 2017 formée par M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] ;
. ordonné à la Scp Olivier Tyl Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnières de restituer l'indemnité d'immobilisation à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] ;
. débouté M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] de leurs autres demandes ;
. condamné Mme [E] [G] épouse [S] à payer à titre de dommages et intérêts 2 000 euros à [T] [G] et 1 000 euros à [N] [K] et [U] [J] épouse [K] ;
. condamné M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] à payer les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros à Mme [T] [G] épouse [W], 3 000 euros à Me [A], 2 000 euros à M. et Mme [K],
2 000 euros à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne Laure de Bonnières ;
- confirmer le jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a :
. débouté Me [A] de sa demande de dommages et intérêts ;
et statuant à nouveau,
- déclarer M. [F] [S] et Mme [E] [S] recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- débouter les intimés de toutes leurs demandes ;
- condamner Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez, Me [H] et la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod et Mme [W] à verser chacun à M. [F] [S] et à Mme [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dans le cadre de la procédure d'incident introduite devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dieppe ;
- condamner Mme [W] à restituer la somme de 1 000 euros perçue indûment suite à la délivrance du commandement de payer du 19 février 2019 entaché de nullité ;
- prononcer la nullité de la promesse de vente avec faculté de substitution du 3 mars 2017 ;
- condamner in solidum Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod et Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez à verser à M. [F] [S] et Mme [E] [S] la somme de 9 001,77 euros correspondant au pourcentage de l'indemnité d'immobilisation qui leur serait revenu, en qualité d'associés (165 parts détenues en commun par M. et Mme [S]) si la promesse de vente n'avait pas été entachée de nullité au jour de sa formation et qu'il est fait échec à la clause de la promesse selon laquelle 'en cas d'exercice de la substitution l'indemnité d'immobilisation ne sera pas restituée au bénéficiaire' ;
- condamner in solidum Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod et Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez à verser à Mme [E] [S] la somme de
2 318,64 euros correspondant au pourcentage de l'indemnité d'immobilisation qui lui serait revenue, en qualité d'associée détenant seule 42,5 parts (en plus des 165 parts qu'elle détient en commun avec son mari), si la promesse de vente n'avait pas été entachée de nullité au jour de sa formation et qu'il est fait échec à la clause de la promesse selon laquelle 'en cas d'exercice de la substitution l'indemnité d'immobilisation ne sera pas restituée au bénéficiaire' ;
- débouter Me [A] et les époux [K] en leur appel incident ;
en toute hypothèse,
- condamner in solidum M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K], Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod, à restituer à la Sci du [Adresse 13] l'indemnité d'immobilisation de 27.278,12 euros assortie des intérêts à compter du 6 mars 2017 ;
- condamner in solidum Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod et Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez à verser à M. [F] [S] et Mme [E] [S] la somme de 1 546,77 euros correspondant à la quote-part des dettes sociales qu'ils doivent supporter en qualité d'associés de la Sci du [Adresse 13] pour la période de 3 mars 2017 date de la signature de la promesse de vente au 23 novembre 2020 date de la vente de l'actif de la Sci du [Adresse 13] ;
- condamner in solidum Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, de Vulliod et Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez à verser à Mme [E] [S] la somme de 398,41 euros correspondant à la quote-part des dettes sociales qu'elle doit supporter en qualité d'associée de la Sci du [Adresse 13] pour la période de 3 mars 2017 date de la signature de la promesse de vente au 23 novembre 2020 date de la vente de l'actif de la Sci du [Adresse 13] ;
- condamner in solidum Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod et Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez à verser à M. [F] [S] et Mme [E] [S] la somme de 1 264,04 euros correspondant aux frais de délivrance des sommations d'huissier ;
- condamner in solidum Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod et Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez à verser à M. [F] [S] et Mme [E] [S] la somme de 600 euros correspondant aux frais d'avocat engagés pour purger la question du prétendu droit de préemption du conservatoire du littoral ;
- condamner Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod, Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez, Mme [W], M. [N] [K] et Mme [U] [J] chacun à verser à M. [F] [S] et Mme [E] [S] la somme de 10 000 euros pour réticence abusive et dissimulation d'informations déterminantes dans le cadre de la procédure de première instance ;
- condamner Mme [W], Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez, Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod, M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] chacun à verser à M. [F] [S] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- condamner Mme [W], Me [A] de la Scp Desbrueres Umpierrez-Suarez, Me [H], la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez, Anne-Laure de Bonnières, Benoît de Vulliod, M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] chacun à verser à Mme [E] [S] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- l'incident de procédure a pour seule origine la rétention par Me [H] et Me [A] de pièces essentielles à la résolution du litige malgré les sommations délivrées, et les dépens afférents ne sauraient dès lors leur incomber ;
- ils ont qualité à agir car le liquidateur n'a que des pouvoirs limités, les associés de la Sci du [Adresse 13] conservant leurs droits tels qu'issus des statuts ;
- la promesse est entâchée d'une nullité absolue, dès lors qu'au jour de sa formation le 3 mars 2017, certains éléments essentiels à sa formation étaient manquants, à savoir la désignation des parties et de l'objet de la vente, puisque l'adresse des acquéreurs était erronée ; que la parcelle mentionnée n'existait pas, et que la désignation du bien vendu comportait plusieurs inexactitudes ;
- la renonciation de M. et Mme [K] est postérieure à la formation de la promesse et est sans aucun effet, puisqu'elle porte sur un acte qui en tout état de cause était nul au jour de sa formation le 3 mars 2017 ;
- la promesse est entachée d'une nullité relative car elle a été signée par Me [A] liquidateur de la Sci du [Adresse 13], sans que la vente ait été préalablement autorisée par l'assemblée générale extraordinaire ;
- Me [H] a sciemment violé l'article 1161 du code civil en agissant pour le compte des bénéficiaires mais aussi du promettant, alors que les deux parties étaient en opposition d'intérêts, le bénéficiaire souhaitant un découpage des parcelles jamais autorisé par l'assemblée des associés de la Sci du [Adresse 13] ;
- la promesse a été signée par le liquidateur en outrepassant ses pouvoirs et sans information des associés bénéficiaires du droit de préemption, ce qui a eu pour effet de les priver d'une éventuelle attribution préférentielle ;
- ils n'ont jamais renoncé au droit de préemption qui leur est ouvert en tant qu'associés jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente ;
- il n'y a jamais eu d'accord de la Sci du [Adresse 13] pour restituer l'indemnité d'immobilisation à défaut d'unanimité des associés ;
- l'indemnité ne peut être restituée car M. et Mme [K] ne démontrent pas avoir personnellement versé ces fonds ;
- M. et Mme [K] ne peuvent prétendre à la restitution puisqu'ils n'ont pas signé l'acte dans le délai d'option, ce dont ils sont responsables, et dont il découle qu'elle reste acquise aux promettants ;
- l'assignation n'a été délivrée à M. et Mme [K] que le 16 mai 2017, soit une semaine après l'expiration de l'option le 9 mai 2017 ;
- l'absence de levée d'option résulte exclusivement de la volonté des époux [K] et/ou de leur substitué de ne plus acquérir ;
- Me [H] a commis plusieurs fautes en omettant de signifier la promesse aux associés de la Sci, titulaires d'un droit de préemption, du fait de l'absence de vérifications préalables à la signature de la promesse de vente et de la rétention d'éléments essentiels à la résolution du litige ;
- la responsabilité de Me [A] de la Scp Desbrueres et Umpierrez-Suarez, liquidateur, est également engagée pour faute ;
- les fautes des notaires ont fait perdre la chance aux associés de la Sci du [Adresse 13] de vendre pendant toute la durée de la promesse de vente mais aussi postérieurement ;
- les associés de la Sci du [Adresse 13] ont dû faire face à des dettes sociales supplémentaires.
Par dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2022, M. [N] [K] et Mme Mme [U] [J] épouse [K] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 559 et 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en nullité de la promesse de vente du 3 mars 2017 formée par Mme [E] [S] et M. [F] [S],
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a ordonné à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnières de restituer l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 27 278,12 euros à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K],
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [E] [S] et M. [F] [S] de leurs autres demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé bien fondés M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] en leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et condamné à ce titre Mme [E] [S] et M. [F] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [E] [S] et M. [F] [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant de la condamnation de Mme [E] [S] et M. [F] [S] au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à la somme de 1 000 euros,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant de la condamnation de Mme [E] [S] et M. [F] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 000 euros,
en statuant à nouveau,
- juger que l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 27 278,12 euros revient à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K],
- juger que Mme [E] [S] et M. [F] [S] agissent de manière dilatoire et abusive en justice,
- juger que M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] n'ont procédé à aucune rétention ou dissimulation abusive d'informations sur l'opération d'acquisition du bien immobilier ,
en tout état de cause,
- débouter Mme [E] [S] et M. [F] [S] de toutes leurs demandes, - condamner Mme [E] [S] et M. [F] [S] à verser à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] la somme de 30 000 euros en dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner Mme [E] [S] et M. [F] [S] au paiement d'une amende civile pour appel dilatoire et abusif,
- condamner Mme [E] [S] et M. [F] [S] à verser à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel que la Selarl Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- aux termes de la promesse de vente, l'indemnité d'immobilisation ne reste acquise au promettant, à titre d'indemnité forfaitaire, que lorsque la non-réalisation de la vente résulte du seul fait de l'acquéreur ;
- s'agissant de l'adresse de M. et Mme [K], le doute soulevé par Mme [S] est lié à une simple erreur matérielle figurant dans la promesse de vente ;
- Me [H] a communiqué en première instance ainsi qu'en appel la preuve du versement de l'indemnité sur le compte séquestre.
Par dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2022, Me [H] et la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnières demandent à la cour d'appel, de :
- confirmer le jugement du 15 décembre 2020 et l'ordonnance du 4 octobre 2018 ;
- débouter Mme et M. [S] et toutes autres parties de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner Mme et M. [S] solidairement à payer une somme de
20 000 euros pour procédure abusive sur le fondement des articles 32-1du code de procédure civile et 1240 du code civil ;
- condamner Mme et M. [S] solidairement ou tous succombants à payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code civile en sus des frais irrépétibles accordés en première instance ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Me Le Bihan, membre de la Selarl Nomos avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- en cas de nullité, la restitution de l'indemnité d'immobilisation serait de droit ;
- les appelants n'ont jamais souhaité exercer leur droit de préemption ;
- le bien n'a été immobilisé et la vente retardée que par leur comportement, et ils ne peuvent demander une indemnité compensant cette immobilisation ;
- le bien a finalement été vendu 300 000 euros en novembre 2020, soit un mois avant le jugement et à un prix conforme à leur souhait.
Par dernières conclusions notifiées le 27 juin 2022, Mme [T] [G] épouse [W] demande à la cour de :
- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive et injustifiée et préjudice moral ;
- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, sans préjudice d'une amende civile ;
- condamner M. [F] [S] et Mme [E] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Virginie Le Bihan conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiésle 23 septembre 2021, Me [A], en sa qualité de liquidateur de la Sci Le [Adresse 13], demande à la cour de confirmer l'ordonnance et le jugement et y ajoutant :
- confirmer l'ordonnance de mise en état du 4 octobre 2018 en ce qu'elle a condamné Mme [E] [G] épouse [S] à lui verser la somme de
1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;
- confirmer le jugement du 15 décembre 2020 en ce qu'il a :
. déclaré Me [R] n'étant plus partie à la cause ;
. déclaré irrecevable l'action en nullité de la promesse de vente du 3 mars 2017 formée par M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] ;
. ordonné à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnieres de restituer l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 27 278,12 euros à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] ;
. débouté M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] de leurs autres demandes ;
. condamné M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : la somme de 5 000 euros à Mme [T] [G] épouse [W], 3 000 euros à Me [A], 2 000 euros à M. et Mme [K], 2 000 euros à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnieres ;
. condamné M. [F] [S] et Mme [T] [G] épouse [S] au paiement des dépens ;
- infirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté Me [A] de sa demande de dommages-intérêts ;
- condamner Mme [E] [G] épouse [S] à régler à Me [A] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qui lui ont été occasionnés du fait des recours abusifs, obstacles incessants et injustifiés à l'exécution de sa mission de justice ;
- condamner Mme [E] [G] épouse [S] et M. [F] [S] à chacun à régler à Me [A] la somme de 2 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2022.
MOTIFS
A titre liminaire
Les dispositions du jugement relatives à la mise hors de cause de Me [R] ne sont pas contestées.
Les demandes des appelants aux fins d'écarter des débats les pièces 9 et 4 versées par Me [A] et Mme [G] épouse [W] ne font l'objet d'aucune explication ni d'aucun moyen dans les conclusions signifiées. Il n'y sera pas donc pas fait droit. Les pièces concernées ont été communiquées selon bordereau.
La demande en condamnation de Me [T] [G] épouse [W] à restituer une somme de 1 000 euros à l'issue de la nullité d'un commandement de payer ne fait l'objet d'aucune explication ni d'aucun débat et ne peut qu'être rejetée.
Sur la charge des dépens de l'ordonnance en date du 4 octobre 2018
L'ordonnance du 4 octobre 2018 fait suite à un incident soulevé par Mme [E] [G] épouse [S] aux fins principalement de voir :
- condamner Me [A] à produire sous astreinte le courrier de renonciation de M. et Mme [K] ;
- condamner Me [H] à communiquer la copie du compromis de vente.
M. et Mme [S] se sont désistés de l'incident par conclusions du 20 août 2018, ce dont l'ordonnance prend acte. Le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Me [A] et Me [H] dans le cadre de l'incident.
En application de l'article 399 du code de procédure civile, le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens peut être condamnée à payer une somme au titre des frais irrépétibles.
Il résulte de l'ordonnance du 4 octobre 2018 que le courrier, objet de l'incident, a été communiqué par Me [A] le 11 janvier 2018, soit postérieurement à l'incident. Toutefois, il n'est pas démontré que M. et Mme [S] auraient sollicité la communication de cette pièce à titre amiable avant de saisir le juge de la mise en état, si bien que la rétention qu'ils reprochent à ce notaire n'est pas établie. Il ne résulte pas des débats que Me [H] aurait, quant à lui, retenu des pièces utiles, et en particulier le compromis. Les conditions dans lesquelles ce dernier a été communiqué ne sont pas expliquées précisément, ni établies. Le bordereau de pièces des appelants mentionne que la promesse a été communiquée par Me [A] dès le 13 avril 2017.
L'incident, engagé sans utilité démontrée, a forcé les parties défenderesses à conclure. La somme allouée est justifiée en équité. Il n'y a donc pas lieu à infirmation.
Sur la nullité de la promesse
Le tribunal a rappelé in extenso les dispositions des articles 1178, 1180, 1128, et 1129 du code civil.
Il en résulte qu'un acte juridique est atteint de nullité absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, et relative lorsque la règle concerne la sauvegarde d'un intérêt privé. La nullité absolue peut être demandée par toute personne ayant intérêt à agir, alors que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.
La nullité d'un acte pour défaut d'objet, qui ne tend qu'à la protection des intérêts privés des parties, répond au régime des nullités relatives. Il en est de même de la nullité d'un contrat pour incapacité ou défaut de pouvoir.
Contrairement à ce que font plaider les appelants, la nature de la nullité dépend non de l'existence ou de l'absence d'un élément essentiel du contrat au jour de sa formation, mais de la nature de l'intérêt, privé ou général, protégé par la règle transgressée.
Les appelants soutiennent que, quand bien même ils ne sont pas partie à la promesse de vente, ils ont qualité à agir car elle serait atteinte d'une nullité absolue compte tenu d'une erreur dans l'adresse des bénéficiaires et de l'inexistence de la parcelle référencée AE [Cadastre 6] qu'elle mentionne.
Outre que ces défauts ne compromettent pas l'ordre public, les appelants se prévalent d'erreurs purement matérielles : le Massachusetts, où résidaient les acheteurs à l'époque de la promesse, est un Etat évidemment situé aux Etats Unis d'Amérique et non des Etats fédérés de Micronésie. Il n'est pas contesté que la mention de la parcelle, qui procède d'une division antérieure, soit erronée, même si les parties ne précisent pas quel aurait été le bon numéro de cadastre, ni ne précisent clairement le contexte de la division. Une erreur affecte par ailleurs l'adresse, situé [Adresse 4] à [Localité 16], et non [Adresse 5] comme indiqué. Toutefois, le bien existe. L'erreur de numérotation de la parcelle ou d'intitulé de l'adresse n'est pas de nature à engendrer une nullité absolue.
S'agissant des moyens de nullité que les appelants qualifient eux-mêmes, à juste titre, de relatifs, ils ne sauraient avoir qualité à les soulever, n'étant pas parties à la promesse de vente.
La décision n'appelle donc pas de critique en ce que M. et Mme [S] ont été déclarés irrecevables à agir en nullité.
Sur l'indemnité d'immobilisation
Si M. et Mme [K] évoquent en page 8 de leurs conclusions, le défaut de qualité des époux [S] pour s'opposer à la restitution de l'indemnité d'immobilisation, ils ne saisissent la cour d'aucune fin de non-recevoir dans le 'par ces motifs' de leurs conclusions. Le défaut de qualité pour s'opposer à la restitution de l'indemnité d'immobilisation n'est donc pas soulevé, faute d'être visé dans le dispositif.
La promesse de vente stipulait en page 8 une indemnité d'immobilisation de
27 278,12 euros, qui devait être restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la promesse résulterait de la défaillance d'une des conditions suspensives. L'indemnité devait en revanche être versée au promettant, à défaut de réitération, une fois les conditions réalisées.
La promesse de vente a expiré le 9 mai 2017 à 16 heures.
Il n'est ni démontré, ni même allégué par les appelants qu'à cette date, les conditions suspensives stipulées en page 9 à 11 avaient été levées, et notamment celles relatives à la purge des droits de préemption et à la vente par le promettant des parcelles contigües au profit du conservatoire du littoral. Il n'est pas davantage plaidé que la non-réalisation de la vente à la date du 9 mai 2017 serait imputable à M. et Mme [K]. Les appelants reconnaissent eux-mêmes que l'absence de droit de préemption du conservatoire du littoral sur la parcelle divisée n'a d'ailleurs été finalement établie que le 3 juillet 2020.
A défaut de réalisation des conditions suspensives dans le délai de validité, et de toute faute de leur part, M. et Mme [K] peuvent obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée par eux en vain. Il doit du reste être relevé que M. et Mme [S] ont pris l'initiative d'assigner les parties concernées, notamment les notaires chargés de la vente, en nullité de la promesse, et ce avant l'expiration du délai d'option. Ils ne peuvent donc en imputer l'échec aux acquéreurs.
Enfin, le fait que le paiement ait transité par une chambre de compensation n'établit pas son caractère frauduleux. M. et Mme [K] justifient de leur existence en produisant leurs documents d'identités certifiés par les autorités consulaires. Il n'est pas établi qu'ils se seraient frauduleusement interposés dans l'opération, manoeuvre supposée par les appelants mais dont l'intérêt n'apparaît d'ailleurs pas clairement.
La décision sera donc confirmée s'agissant de la restitution de l'indemnité.
Sur les demandes indemnitaires formées contre les notaires
En page 23 et 24 de leurs conclusions, M. et Mme [S] réclament à Me [H] et Me [A] sur le fondement de la responsabilité délictuelle :
- une somme de 9 001,77 euros correspondant à leur quote-part de l'indemnité d'immobilisation ;
- une somme de 1 546,77 euros correspondant à leur quote-part des charges courantes de l'immeuble entre le 3 mars 2017 et le 23 novembre 2020, date de la revente ;
- une somme de 600 euros à titre de frais d'avocat qu'ils expliquent avoir dû engager afin de faire établir l'absence de droit de préemption du conservatoire du littoral ;
- une somme de 1 264,04 euros au titre des frais d'huissier engagés en sommations de payer ;
- une somme de 10 000 euros au titre d'une résistance et d'une dissimulation abusive du document relatif à l'origine des fonds et de la communication des annexes de la promesse.
En page 19 à 22, les appelants évoquent les fautes suivantes, sans analyse ni argumentation quant au lien de causalité avec les préjudices allégués par ailleurs :
- le fait pour Me [A] d'avoir signé la promesse en excédant ses pouvoirs. Il résulte pourtant de l'arrêt confirmatif du 21 juillet 2016 qu'il avait qualité pour représenter la société et réaliser son actif, et qu'il n'était donc pas tenu de solliciter préalablement l'accord de l'assemblée générale. En outre, les préjudices allégués n'ont pas de lien direct avec la signature de la promesse.
- le non-respect de l'article 1161 du code civil, selon lequel un mandataire ne peut représenter plusieurs parties en opposition d'intérêt. Cet article n'interdit toutefois pas à un notaire unique, officier ministériel, de rédiger une promesse de vente et de recueillir la signature des parties, sous bénéfice de l'intervention d'un notaire assistant pour représenter l'une des parties à la signature. Ce fut précisément le cas pour les consorts [K]. Aucun élément n'étaye en outre l'existence d'un conflit d'intérêt. Aucun lien de causalité avec les préjudices ci-dessus n'est démontré. La promesse a été signée sous condition suspensive de l'accord des associés.
- l'absence de vérification préalable à la promesse ayant causé sa nullité. M. et Mme [S] ne précisent pas, en page 23 de leurs conclusions, sur quelles informations porteraient ce défaut de vérification. La présence d'erreurs matérielles dans la promesse ne présente aucun lien de causalité, ni avec l'échec de l'opération, ni avec les préjudices allégués. La nullité n'a pas été retenue.
- le défaut de signification aux associés de la Sci titulaire d'un droit de préemption. Il résulte en effet des dispositions de la page 9 du compromis que Me [H], bien qu'il s'en défende, était tenu d'effectuer les formalités de purge des droits de préemption, et notamment de transmettre la notification idoine au titulaire des droits de préemption et d'en recevoir réponse. Il n'est pas contesté qu'en application des statuts de la Sci, les associés étaient titulaires d'un droit de préemption. Le fait que la Sci était sous administration légale ne lui faisait pas perdre la personnalité juridique, contrairement à ce que soutient le notaire, et ne le dispensait pas de notifier la vente aux associés, ce qu'il ne conteste pas ne pas avoir fait. La faute de Me [H] est donc établie.
Toutefois, M. et Mme [S], s'ils sollicitent désormais d'être indemnisés à raison de cette faute, n'invoquent pas une perte de chance de n'avoir pu exercer leur droit de préemption. Ils avaient, en toute hypothèse, pleinement connaissance de ce droit et n'ont jamais prétendu qu'ils auraient souhaité l'exercer avant la vente. Ils ont d'ailleurs in fine organisé la cession du bien à des tiers. Les préjudices qu'ils invoquent n'ont pas de rapport causal démontré avec le défaut de notification de leur droit de préemption.
- le fait d'avoir entretenu l'idée que le conservatoire du littoral était titulaire d'un droit de préemption. Me [H] ne réplique pas sur ce moyen et reste taisant sur les raisons pour lesquelles un droit de préemption au bénéfice du conservatoire du littoral a été prévu dans l'acte pour la parcelle, sous sa mauvaise référence cadastrale, après division. Toutefois, il n'est pas démontré que le retard à la vente présenterait un rapport de causalité avec cette question, et ce d'autant moins qu'un simple courriel adressé le 3 juillet 2020 a permis d'obtenir une réponse immédiate sur l'absence de préemption (pièce n° 24). Les circonstances et conditions exactes de la cession finalement intervenue en 2020 ne sont pas établies, l'acte n'étant pas versé, mais seulement une attestation de cession. En outre, les appelants ne démontrent pas avoir effectivement engagé et rémunéré un avocat spécialisé : sont seules versées une proposition de convention d'honoraires et une demande de provision, mais aucune trace de règlement. Le courrier ci-dessus n'a pas été dressé par l'avocat auteur de la proposition d'honoraires.
- la rétention d'éléments essentiels au litige, dès lors que la promesse de vente n'a pas été produite à la première demande, que les annexes ne l'ont pas été, et que le relevé de compte mentionnant le paiement a été versé pour la première fois en appel. Les conditions exactes dans lesquelles la promesse a été versée ne sont pas établies et l'existence d'une rétention ne l'est pas davantage. Il ne ressort pas des débats que les annexes ou le relevé de compte mentionnant le paiement seraient des 'éléments essentiels au litige'. Les soupçons de malversation, dont l'intérêt ne serait d'ailleurs pas clair, ne sont pas démontrées. A défaut toujours de rétention volontaire démontrée, les appelants seront déboutés de leur demande globale en remboursement des 13 sommations qu'ils ont fait délivrer aux divers notaires intervenus sucessivements. Les appelants ne démontrent pas que ces sommations étaient nécessaires, à défaut de démarches amiables antérieures, en particulier celle concernant la communication du compromis délivrée le 13 avril 2017 à Me [A].
In fine, il n'est pas établi que la restitution de l'indemnité d'immobilisation, l'échec de l'opération et l'allongement de la transaction seraient liés à une faute des notaires. L'impossibilité de conclure est, en revanche, directement imputable aux appelants eux-mêmes qui ont fait assigner en nullité du compromis avant même l'expiration du délai de validité de la promesse, ce qui ne pouvait qu'inciter fortement les acheteurs à se retirer.
Les demandes indemnitaires seront donc rejetées.
Aucune faute de Mme [T] [W] n'est démontrée.
Sur les demandes accessoires
Il n'y a pas lieu de statuer par voie de 'juger' dès lors que la décision est confirmée des chefs concernés par les demandes de M. et Mme [K].
L'appel a été entrepris contre M. et Mme [K] et Mme [T] [G] sur le fondement de moyens non fondés juridiquement et d'accusations particulièrement graves qu'aucun élément objectif ne confirme.
Le fait d'être attrait en appel dans ces conditions, qui dégénèrent en abus, engendre un préjudice moral qu'il convient d'indemniser par l'octroi d'une indemnité de
3 000 euros pour ces parties.
Il résulte en revanche de la procédure que Me [H] a commis plusieurs erreurs dans la rédaction du compromis, erreurs au sujet desquelles il ne s'explique pas. Quant bien même ces erreurs inexpliquées ne sont à l'origine d'aucun préjudice et d'aucune nullité, elles sont au moins partiellement à l'origine des soupçons entretenus par les appelants. Il en va de même de Me [A], qui a signé une promesse contenant des erreurs manifestes sans vérification, et qui reste aussi taisant sur cette situation.
Les deux notaires sont fautifs et ne sauraient, dans ce contexte, prétendre être indemnisés au titre d'un recours abusif, ni au titre des frais irrépétibles, ce qui implique d'infirmer la décision de première instance sur ce point.
Il n'y a pas davantage lieu, pour la même raison, de prononcer une amende civile.
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique pour le surplus.
M. et Mme [S] succombent à l'instance et seront condamnés aux dépens d'appel, dont distraction au bénéfice de la Selarl Gray Scolan et de Me Le Bihan, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 3 500 euros chacun au bénéfice de M. et Mme [K] d'une part et Mme [T] [G] d'autre part.
Ni l'équité, ni la situation économique des autres parties n'imposent l'application de l'article 700 du code de procédure civile à leur égard.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement en ce que le tribunal a condamné M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] à payer la somme de 2 000 euros à la Scp Olivier Tyl, Sophie Legouez et Anne-Laure de Bonnières et 3 000 euros à Me [A] au titre des frais irrépétibles ;
Confirme le jugement et l'ordonnance déférés pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Rejette les demandes indemnitaires pour procédure abusive et frais irrépétibles formées par Me [A] et Me [H] ;
Y ajoutant,
Condamne M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] à payer à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] une somme de
3 000 euros à titre d'indemnité pour procédure abusive et 3 000 euros à Mme [T] [G] épouse [W] ;
Condamne M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] à payer à M. [N] [K] et Mme [U] [J] épouse [K] une somme de
3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et 3 500 euros à Mme [T] [G] épouse [W] ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne M. [F] [S] et Mme [E] [G] épouse [S] aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de la Selarl Gray Scolan et Me Le Bihan.
Le greffier, La présidente de chambre,
