N° RG 21/00910 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IWNN
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAPEAU CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 8 DECEMBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'EVREUX du 26 Janvier 2021
APPELANTE :
Scp DIESBECQ ZOLOTARENKO ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sas VOLAILL'EURE
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric SUREL de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau DE L'EURE
INTIME :
Monsieur [F] [E]
né le 18 Septembre 1963 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me François DELACROIX de la SELARL SELARL DELACROIX, avocat au barreau DE L'EURE
PARTIE INTERVENANTE :
Monsieur [L] [W]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non constitué bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice le 3 mars 2022 à domicile
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats et du délibéré :
Mme FOUCHER-GROS, Présidente
M. URBANO, Conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme DEVELET, Greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 20 Septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2022 puis prorogé au 8 décembre 2022
ARRET :
DEFAUT
Rendu publiquement le 8 décembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Develet, Greffière.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte sous seing privé du 17 janvier 2017, la société Volaill'Eure a acquis auprès de M. [E] un fonds de commerce de négoce et d'abattage de volailles. La représentante légale de la société Volaill'Eure est Mme [G], par ailleurs ancienne compagne de M. [E].
Selon bail commercial du 17 janvier 2017, M. [E] a consenti en location à la SAS Volaill'Eure une parcelle de terrain située [Adresse 7] à [Localité 2] d'une contenance de 2 713m² sur lequel est édifié un bâtiment d'une superficie d'environ 300 m² pour l'exploitation d'une activité de négoce et d'abattage de volailles.
Il a été convenu que jusqu'en 2019, la société Volaill'Eure fournisse des volailles à M. [E] en contrepartie du loyer.
Le 10 mars 2019, la société Volaill'Eure s'est vue signifier une saisie administrative à tiers détenteur notifiée contre M. [E] par le Trésor Public.
A compter de cette signification, les loyers seront payés directement par la société Volaill'Eure auprès de la direction départementale des finances publiques.
La société Volaill'Eure s'est plainte auprès du bailleur de l'absence de pose de décompteurs individuels d'électricité et d'eau, expliquant devoir payer non seulement l'électricité, mais également la consommation d'eau des deux autres locataires de M. [E] en plus de sa propre consommation.
Par acte du 19 novembre 2019, la société Volaill'Eure a assigné M. [E] devant le tribunal d'Evreux aux fins d'indemnisation du trouble de jouissance et du défaut de délivrance de la chose louée'.
Par jugement du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Évreux a :
-débouté la société Volaill'Eure de l'ensemble de ses demandes,
-débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
-condamné la société Volaill'Eure à payer à M. [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société Volaill'Eure aux dépens,
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La SASU Volaill'Eure a été placée en liquidation judiciaire simplifiée par jugement du 25 février 2021 du tribunal judiciaire d'Evreux. La société Diesbecq Zolotarenko a été désignée en qualité liquidateur. Elle a interjeté appel du jugement du 26 janvier 2021 par déclaration du 1er mars 2021.
Monsieur [E] a été placé en redressement judiciaire par jugement du 23 juillet 2021 du tribunal judiciaire d'Evreux. Me [W] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.
Le 23 septembre 2021, la SCP Mandateam, venant aux droits de la société Diesbecq- Zolotarenko, a déclaré sa créance entre les mains de Me [W].
Me [W] a été assigné en intervention forcée à la présente instance. Assigné à domicile, il n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS :
Vu les conclusions du 25 aout 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la société Diesbeck Zolotarenko (devenue la société Mandateam) qui demande à la cour de :
-recevoir la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'eure en son appel,
-débouter M. [E] de ses demandes, fins et conclusions,
-réformer le jugement entrepris,
-suspendre l'obligation de paiement des loyers échus dus par la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'eure à compter du 10 mars 2019,
-fixer au passif de M. [E] le remboursement à la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'Eure les loyers échus à compter du 10 mars 2019 jusqu'à la décision à intervenir, ou la somme de (1.500 euros x 26 mois =) 39.000 euros au 31 mai 2021,
-fixer au passif de M. [E] le paiement à la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'Eure en réparation de son préjudice la somme de 21.200 euros, arrêtée au 31 mai 2021,
-fixer au passif de M. [E] le paiement à la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'Eure en réparation de son préjudice résultant des dépenses d'eau et d'électricité par elle supportées en lieu et place des deux autres bailleurs la somme de 8.025 euros,
-fixer au passif de M. [E] le paiement à la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'Eure en réparation de son préjudice résultant de la perte de valeur de son fonds de commerce la somme de 40.000 euros,
-ordonner à M. [E] de faire procéder à l'installation de compteurs d'électricité et d'eau individuels pour chacun des locaux offerts en location,
-fixer au passif de M. [E] le paiement à la société Mandateam ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Volaill'eure une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-fixer au passif de M. [E] tous les dépens d'instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions du 15 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de M. [E] qui demande à la cour de :
-débouter purement et simplement la société Volaill'eure, prise en la personne de son liquidateur, la société Diesbeck Zolotarenko, de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, le jugement du tribunal Judiciaire en date du 26 janvier 2021 devant être purement et simplement confirmé,
A titre reconventionnel,
-condamner la société Volaill'Eure, prise en la personne de son liquidateur, la société Diesbeck Zolotarenko à verser à M. [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION :
La liquidation de la société Volaill'Eure ayant été prononcée après le jugement entrepris, et la SCP Mandateam ayant été désignée comme liquidateur, le jugement entrepris ne peut qu'être infirmé en ce qu'il déboute la société Volaill'Eure de ses demandes.
Sur le paiement des loyers':
La SCP Mandateam soutient que':
*le dépôt de véhicules par le bailleur sur les lieux donnés à bail et l'absence d'installation de décompteurs électrique et eau sont des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et une atteinte à la jouissance paisible du locataire.
*le trouble de jouissance est également atteint par le dépôt de déchets sur le terrain donné à bail.
Monsieur [E] répond que':
*la preuve d'un manquement à l'obligation de délivrance et d'un trouble de jouissance n'est pas rapportée';
*la société Volaill'Eure n'exerce aucune activité dans les locaux loués.
Réponse de la cour':
Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .
Il ressort du contrat de bail que les lieux loués sont une parcelle de terrain de 2 713m² sur laquelle est édifié un bâtiment d'une superficie d'environ 300 m²';
Le bail ne vise pas expressément de parking, mais il résulte des superficies mentionnées qu'est louée, vide de bâtiment une superficie de 2 413 m². Par ailleurs, la description du bâtiment édifié comprend «'un local réception des marchandises'». Sur le plan des lieux en page 13 des annexes du bail, il est indiqué un parking d'un côté du bâtiment et une cour de l'autre côté.
Le bail prévoit en un paragraphe «'condition particulière concernant les travaux à réaliser par le bailleur'», «'Il est expressément convenu entre les parties, que de convention déterminante des présentes, Monsieur [F] [E] s'engage à réaliser ou à faire réaliser, à ses frais, dans le local commercial loué, les travaux de mise en conformité de l'installation électrique tels qu'ils résultent des recommandations prescrites dans le rapport de la société Adelys Immo, en date du 10 octobre 2016.
Ces travaux devront être réalisés par Monsieur [F] [E] au plus tard pour le 28 février 2017.
Il est précisé que les mises aux normes ultérieures resteront ensuite à la charge du preneur'»
Aucun état des lieux d'entrée n'est produit aux débats. Le rapport de la société Adelys Immo n'est pas davantage produit.
Il ressort de la transaction du 4 avril 2019, entre la SAS Les Fermes du Loir, la SAS Volaill'Eure et M. [E], les parties sont convenues que'la société Volaill'Eure règle à M. [E] une dette de loyers de 28 500 € pour la période du 1er septembre 2017 au 31 mars 2019, qu'elle a reconnu devoir.
Le 1er juillet 2019, la SAS Volaill'Eure a fait réaliser un constat par Me [Y], huissier de justice. Elle lui a déclaré que son local est attenant à deux autres locaux commerciaux'; que l'intégralité «'du parking sur lequel est édifié le local commercial qu'elle exploite'» lui est réservé'; que le propriétaire des lieux a vendu la moitié de ce parking à la personne qui exploite le garage automobile à proximité de son fonds de commerce, de sorte qu'elle n'a plus l'entière jouissance de sa parcelle.
Me [Y], présente sur les lieux a dénombré 24 véhicule stationnés sur le parking à l'avant du bâtiment commercial de la société Volaill'Eure et sur l'espace situé à l'arrière, 16 voitures, une dépanneuse, un véhicule utilitaire, une caravane, outre des déchets de matériaux de construction. Le même jour, la société Volaill'Eure a fait constater par l'huissier qu'un compteur et un disjoncteur sont fixés au mur du local commercial au niveau de la surface de vente. L'huissier a relevé que «'lorsqu'est actionné le disjoncteur différentiel à l'intérieur du magasin, l'électricité se coupe dans le local commercial voisin'; je le vois depuis le parking. Les lumières s'éteignent, la musique se coupe,il n'y a plus d'électricité du tout.
L'exploitant, dont je n'ai pas relevé le nom (') mais qui se trouve présent sur les lieux, l'admet'»
L'huissier n'a pu faire de constatation sur le compteur d'eau, celui-ci étant rendu inaccessible par une voiture garée sur celui-ci, à l'entrée du parking.
Le 7 octobre 2019, la société Volaill'Eure a fait constater que l'accès au local commercial avait été fracturé
Le 18 octobre 2019, M. [E] a demandé à Me [B], huissier de justice, de constater que le local loué à la société Volaill'Eure était abandonné par l'exploitant. Me [B] a constaté que le local était fermé, la porte d'accès aux locaux, cadenassée et que «'le voisin (employé du garage à qui j'ai décliné mes nom et qualité) interpellé, m'indique que l'abattoir est fermé depuis juillet'».
Le 29 mai 2020, à la demande de M. [E], Me [S], huissier de justice, a constaté que la porte d'accès aux locaux loués à la société Volaill'Eure était fermée. M. [E] a indiqué à Me [S] que les véhicules stationnés sur le parking sur la gauche et la camionnette stationnée sur le côté droit sont ceux du commerce voisin exerçant l'activité de garage'; que l'autre véhicule stationné côté droit du parking, à côté de la camionnette, appartient à un salarié des abattoirs, est en panne et se trouve sur le parking depuis plusieurs semaines. L'huissier a constaté que le côté droit du parking était vide, hormis cette camionnette et ce véhicule.
Le 15 mai 2020, Madame [G] a déclaré à Me [Y] que la société Volaill'Eure n'occupait plus les locaux
La société Volaill'Eure ne rapporte pas la preuve de l'envoi de la lettre de mise en demeure du 10 mars 2019 qu'elle produit aux débats. Mais le 19 novembre 2019, elle a assigné M. [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'[Localité 2] aux fins de faire procéder à l'enlèvement des véhicules et déchets se trouvant sur les parkings, et faire procéder à des décompteurs d'électricité et d'eau. Cette assignation vaut mise en demeure.
En premier lieu, les parties ayant transigé le 4 avril 2019, sur la dette de loyers de 28 500 € pour la période du 1er septembre 2017 au 31 mars 2019, que la société Volaill'Eure a reconnu devoir, il en résulte que la société Mandateam ne peut demander de remboursement pour une période antérieure au 1er avril 2019.
En deuxième lieu, en ce qui concerne les décompteurs individuels, le bail met à la charge du preneur toutes les réparations autres que celles définies par l'article 606 du code civil. Le rapport Adelys Immo n'étant pas produit aux débats, il n'est pas rapporté la preuve que cette obligation était à la charge du bailleur. Il en résulte que la société Mandateam ne peut prétendre à aucune suspension de loyer du fait de l'absence de décompteur de consommation d'électricité et d'eau.
En troisième lieu, concernant l'encombrement de la parcelle, nonobstant la mise en demeure du 19 novembre 2019 M. [E] ne rapporte pas la preuve qu'il a débarrassé la cour de la parcelle louée des déchets qui l'encombre et mis fin au stationnement total de véhicules étrangers à la société Volaill'Eure sur le parking. Cette occupation de la parcelle en sa partie non bâtie ne consitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais un manquement à faire assurer au preneur la jouissance paisible des lieux. A supposer que la société Volaill'Eure ait interrompu son activité dans les locaux avant son assignation devant le juge des référés, le bail était toujours en cours de sorte que M. [E] était toujours tenu de son obligation.
La société Mandateam produit aux débats les attestations de M. [R], président de la société Label H, actionnaire de la société Volaill'Eure, et de M. [X], président de la société CPL elle-même présidente de la société Les Fermes du Loir, fournisseur de la société Volaill'Eure.
M. [R] relate les plaintes de Mme [G], présidente de la SAS Volaill'eure et son souhait de déménager car elle ne se sentait plus en sécurité. S'il a constaté personnellement l'agressivité des locataires de M. [E] à l'encontre de Mme [G], il ne ressort de cette attestation aucun fait de gêne du fait d'encombrement du parking.
M [X] atteste que «' A plusieurs reprises, mes conducteurs m'ont alerté des difficultés de livrer la SAS Volaill'Eure car de nombreux véhicules gênaient le passage pour aller au quai de déchargement. A trois reprises, mes chauffeurs n'ont pas pu livrer car le passage au quai était inaccessible, ils sont repartis sans avoir livré la société Volaill'Eure'».
Cette attestation n'est pas à elle seule suffisante pour rapporter la preuve que le trouble de jouissance a entravé l'activité de la société Volaill'Eure dans une proportion qui justifie que le paiement du loyer soit suspendu. La société Madateam sera déboutée de ses demandes tendant à la suspension de l'obligation de paiement des loyers échus à compter du 10 mars 2019, et à la fixation au passif de M. [E] du remboursement des loyers.
Sur la demande indemnitaire':
Il résulte de ce qui précède que la SCP Mandateam sera déboutée de sa demande d'indemnisation des dépenses d'eau et d'électricité et de sa demande de condamnation du bailleur à installer des compteurs individuels.
Sur la réparation du préjudice de jouissance résultant de l'encombrement des lieux':
Monsieur [E] se borne à alléguer sans le démontrer que l'attestation de M. [X] est de complaisance. Mais l'encombrement restreignant l'accès au local de livraison pendant plusieurs années de location, a entraîné pour la société Volaill'Eure un préjudice qui sera justement réparé par une indemnité de 20 000 euros. Cette somme sera fixée au passif de M. [E].
Sur la perte de valeur du fonds de commerce':
Moyens des parties':
La SCP Mandateam soutient que les locaux ont été vandalisés par M. [E] et que Mme [G] a subi du harcèlement'; que M. [E] s'est livré à des propos diffamatoires auprès de la clientèle, dans l'objectif de la dissuader de venir acheter à l'abattoir.
Monsieur [E] répond qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'il soit l'auteur des dégradations alléguées'; qu'il n'est pas non plus rapporté la preuve de ce qu'il a tenu des propos diffamatoires.
Réponse de la cour':
Au soutien de sa demande, la SCP Mandateam verse aux débats plusieurs attestations.
Celle signée [J] [V], qui n'est accompagnée d'aucune pièce permettant de s'assurer de la réalité de son auteur est dénuée de valeur probatoire.
La SCP Mandateam produit deux autres attestations de personnes qui déclarent avoir été directement témoin de propos diffamatoires de la part de M [E]. Ainsi M. [P] [K] écrit que «'Monsieur [E] se vante dans la ville d'[Localité 2] que l'abattoir volailleur lui appartient à lui et à lui seul et (qu') il n'arrête pas de lancer des propos diffamatoire au sujet de [I] [G]'». M. [R] [D] atteste que «'Durant l'année 2019-2020 lors des marchés sur [Localité 2], M. [E] vend des volailles et profite de ces moments pour dénigrer la société Volaill'eure et affirmer auprès de ses clients et autres que la société Volaille'Eure est en dépôt de bilan, et qu'il va récupérer l'abattoir.'»
Par ailleurs, la SCP Madateam produit l'attestation de Mme [A] qui déclare que Mme [G] était harcelée par le père de son fils, qu'elle en était traumatisée et qu'elle a fini par déménager'; un constat d'huissier du 18 juillet 2019 fait à la demande de la société Label H dont il ressort que le 26 juin 2019 M. [R] a reçu un message vocal insultant de la part d'un téléphone répondant à l'intitulé «'abattoir [E]'» et un constat d'huissier du 15 mai 2020 faisant état de dégradations sur les lieux loués.
En premier lieu, les constatations relatives aux dégradations ne sont pas suffisantes à elles seules pour en attribuer l'origine à M. [E]. En second lieu, à défaut de démontrer que la clientèle s'est détournée du fonds de la société Volaill'Eure consécutivement aux propos diffamatoires rapportés ou que le harcèlement de M. [E] à l'encontre de Mme [G] a eu une conséquence directe sur le fonds de commerce, la société Mandateam ne rapporte pas la preuve de la réalité du préjudice qu'elle allègue. La SCP Madateam sera déboutée de sa demande.
Sur la demande indemnitaire présentée par M. [E]':
Il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que la cour ne statue que sur les prétentions qui figurent au dispositif des conclusions.
Monsieur [E] ne reprend au dispositif de ses conclusions aucune demande indemnitaire au titre de la résistance abusive de la SCP Mandateam. Il ne sera en conséquence pas statué sur ses développements tendant à ce qu'il lui soit à ce titre alloué une somme de 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS':
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a':
-débouté la société Volaill'Eure de l'ensemble de ses demandes,
-condamné la société Volaill'Eure à payer à M. [E] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société Volaill'Eure aux dépens,
Statuant à nouveau';
Fixe au passif du redressement judiciaire de M. [E], la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au bénéfice de la SCP Mandateam es qualité de liquidateur de la société Volaill'Eure, au titre du préjudice de jouissance';
Déboute la SCP Mandateam es qualité de liquidateur de la société Volaill'Eure,de ses demandes présentées au titre de la suspension de l'obligation de paiement des loyers et de remboursement des loyers échus';
Déboute SCP Mandateam es qualité de liquidateur de la société Volaill'Eure, de sa demande indemnitaire présentée au titre des dépenses d'eau et d'électricité et de sa demande tendant à voir ordonner à M. [E] l'installation de compteurs individuels';
Déboute la SCP Mandateam es qualité de liquidateur de la société Volaill'Eure, de sa demande indemnitaire présentée au titre de la perte de valeur du fonds de commerce';
Fixe au passif du redressement de M. [E] les dépens de première instance' avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
Fixe au passif du redressement de M. [E] la somme de 1 500 euros au bénéfice de la SCP Mandateam es qualité de liquidateur de la société Volaill'Eure au titre des frais irrépétibles de première instance';
Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions';
Y ajoutant';
Fixe au passif du redressement de M. [E] les dépens en cause d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile';
Fixe au passif du redressement de M. [E] la somme de 1 500 euros au bénéfice de la SCP Mandateam es qualité de liquidateur de la société Volaill'Eure au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
La greffière La présidente
