France, Cour d'appel de Rouen, Ch. civile et commerciale, 17 novembre 2022, 21/01279

N° RG 21/01279 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IXE6

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/03776

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'EVREUX du 12 Janvier 2021

APPELANTS :

Monsieur [A] [Y]

né le 02 Octobre 1948 à SAINTES (17100)

[Adresse 9]

[Localité 2]

Madame [N] [B]

née le 04 Avril 1951 à STOUTHALL (PAYS DE GALLES)

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentés par Me Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d'EURE et assistés par Me François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, plaidant

INTIMEES :

S.A. PV-CP DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S.U. CP HOLDING anciennement dénommée Société CENTER PARCS RESORT FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S. PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S. PIERRE ET VACANCES DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.S. PV-CP IMMOBILIER HOLDING

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentées par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assistées par Me Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE substitué par Me Justine ALVEZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Société PIERRE ET VACANCES IMMOBILIER HOLDING

[Adresse 1]

[Localité 5]

non consituée bien que régulièrement assignée par acte d'huissier de justice remis le 16 juillet 2021 à l'étude de l'huissier instrumentaire

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S. CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE venant aux droits de la société CENTER PARCS RESORTS France

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assistée par Me Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE substitué par Me Justine ALVEZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 02 Juin 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

M. MANHES, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme DEVELET, Greffière

DEBATS :

A l'audience publique du 02 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Septembre 2022, prorogé au 17 novembre 2022

ARRET :

DEFAUT

Rendu publiquement le 17 novembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Chevalier, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

La SNC Bois France Loisirs, aux droits de laquelle se touve la société PV CP Immobilier Holding SAS, a vendu en l'état futur d'achèvement, à de multiples acquéreurs les lots de copropriété d'un ensemble immobilier du groupe Pierre et Vacances.

Par acte authentique du 29 décembre 2016, M. [Y] et son épouse, Mme [B], (ci-après les époux [Y]), ont acquis auprès de La SNC Bois France Loisirs, deux cottages, moyennant un prix de 394.450,59 euros TTC, ces cottages ayant vocation à être exploités sous forme de résidence de tourisme et l'acquisition s'inscrivant dans le cadre d'une opération bénéficiant de la fiscalité d'une résidence de tourisme classée.

Les époux [Y] les ont concomittament donné à bail commercial pour une durée de 9 ans à la société Center Parc France, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société [Adresse 6], qui s'est chargée d'exploiter le site conformément au cahier des charges des conditions générales de vente annexé à l'acte de vente du 29 décembre 2016.

Par courrier du 7 mars 2016, la société preneuse a proposé aux époux [Y] de conclure deux nouveaux baux, prévoyant notamment la prise en charge à hauteur de 70 % par le bailleur de travaux de rénovation dont elle se chargeait.

A défaut de réponse de leur part, elle leur a signifié congé pour le 30 septembre 2016, date d'expiration du bail, par acte d'huissier de justice du 18 mars 2016.

Par courriel du 3 octobre, elle leur a rappelé la nécessité de prendre rendez-vous avec le directeur du site pour procéder à un état des lieux contradictoire des deux cottages.

Faute de réponse de leur part, elle leur a adressé les clés des cottages par courrier recommandé du 24 octobre 2016.

Par actes d'huissier du 22 décembre 2017, les époux [Y] ont fait assigner les sociétés PV CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Développement, Pierre et Vacances Conseil Immobilier, [Adresse 6], PV-CP Distibution venant aux droits de la société Center Parc France, devant le tribunal de grande instance d'Evreux aux fins d'indemnisation et de résolution de la vente.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a :

- débouté M. [Y] et Mme [B] de leurs demandes formulées à l'encontre de la société [Adresse 6],

- débouté M. [Y] et Mme [B] de leur demande en résolution de la vente intervenue le 29 décembre 2016,

- débouté M. [Y] et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la société PV-CP Immobilier Holding, venant aux droits de la SNC Bois Francs Loisirs, des sociétés Center Parcs Resort France, Center Parcs France SCS (aux droits de laquelle vient désormais PV-CP Distribution) et des associés de la SNC Bois France Loisirs, soit les sociétés Pierre et Vacances Developpement SA, Pierre et Vacances Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier,

- dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles,

- condamné M. [Y] et Mme [B] aux dépens,

- dit qu'il n'y a lieu à exécution provisoire.

Monsieur [Y] et Madame [B] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 mars 2021.

La société Pierre et Vacances Immobilier Holding SA, à qui la déclaration d'appel a été signifiée à l'étude de l'huissier instrumentaire n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue 24 mai 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS :

Vu les conclusions du 24 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de M. [Y] et Mme [B] qui demandent à la cour de :

- réformer en totalité le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 12 janvier 2021,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

- condamner la société [Adresse 6] à payer aux époux [Y] une indemnité égale au montant moyen du prix de deux baux qu'elle a elle-même fixé à 17.987,00 euros par cottage et par an entre la date du 01.10.2016 et la date de résolution du contrat de vente par ailleurs sollicitée, soit entre le 01.10.2016 et ce jour (18.10.2019) : 37 mois au prix de 17.987,00 : 12 = 1.498,91 euros par mois x 37 = 83.938,96 euros,

Sauf à parfaire,

- condamner la société [Adresse 6] à rembourser aux époux [Y] toutes les sommes qui auront été appelées ou payées par eux sur la même période au titre des charges de copropriété et au titre des impôts foncier et taxe d'habitation et en règle générale toutes sommes payées par eux sur cette période en rapport avec la propriété de ces deux immeubles,

- prononcer la résolution de la vente intervenue le 29.12.2006 entre la société PV-CP Immobilier Holding venant aux droits de la société SNC Bois Francs Loisirs et les époux [Y] portant sur les deux immeubles :

[Adresse 7] (Eure) et cadastrés section D, n° [Cadastre 3], lieu dit La Grande Vallée, pour une contenance de 02 ha, 65 a, 47 ca et section D, n° [Cadastre 4], lieu dit La Grande Vallée, pour une contenance de 17 ha, 74 a, 50 ca,

et plus particulièrement des lots n° 28 et 32 d'une contenance de chacun 52,7 m², dans la copropriété établie par règlement descriptif de division au rapport de Me [W], notaire à [Localité 5], en date du 12.06.2006 et des 447/100000ièmes des parties communes pour chacun des lots,

A titre subsidiaire,

- prononcer l'annulation des baux consentis sur les immeubles précités signés en date du 29.12.2006 entre les époux [Y] et la société Center Parcs France SCS et du contrat de vente signé en date du 29.12.2006 entre la société PV-CP Immobilier Holding venant aux droits de la société SNC Bois Francs Loisirs et les époux [Y] portant sur les deux immeubles précités,

- dire que les époux [Y] conserveront les fruits pendant toute la durée de possession des immeubles,

- condamner la société Center Parcs Resorts France in solidum avec la société PV-CP Distribution SA venant aux droits de la société Center Parcs France SCS à rembourser aux époux [Y] toutes les sommes qui auront été appelées ou payées par eux sur la même période au titre des charges de copropriété et au titre des impôts foncier et taxe d'habitation et en règle générale toutes sommes payées par eux sur cette période en rapport avec la propriété de ces deux immeubles,

En tout état de cause,

- condamner la société PV-CP Immobilier Holding venant aux droits de la société SNC Bois Francs Loisirs, in solidum avec les sociétés Center Parcs Resort France, Center Parcs France SCS (aux droits de laquelle vient désormais PV-CP Distribution) et solidairement avec les associés de la SNC Bois Francs Loisirs, soit les sociétés Pierre & Vacances Développement SA, Pierre & Vacances Immobilier Holding, Pierre & Vacances Conseil Immobilier à verser aux époux [Y] une somme de 15.000,00 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens pour la procédure de première instance dont distraction au profit de la SCP Baron Michel ' Cossé Pascal pour la partie dont elle justifierait avoir fait l'avance ainsi qu'au paiement de la somme de 15.000,00 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens pour la procédure d'appel dont distraction au profit de la SCP Baron Michel ' Cossé Pascal pour la partie dont elle justifierait avoir fait l'avance.

Vu les conclusions du 23 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments de la SAS PV-CP Immobilier Holding, la SAS CP Holding anciennement dénommée la SAS Center Parcs Resorts France, la SAS Pierre et Vacances Conseil Immobilier, la SA PV Distribution anciennement dénommée la SAS PV-CP Distribution, la SAS Pierre et Vacances Developpement et la SAS CP Resorts Exploitation France qui demandent à la cour de :

- donner acte que la société CP Resorts Exploitation France venant aux droits de la société Center Parcs Resorts France à la suite de la réalisation d'un apport partiel d'actifs, intervient volontairement,

- mettre hors de cause la société Center Parcs Resorts France aujourd'hui dénommée CP Holding,

- confirmer en totalité le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 12 janvier 2021,

En tout état de cause,

- débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement les demandeurs à verser aux sociétés PV-CP Immobilier Holding, Center Parcs Resorts France aujourd'hui dénommée CP Holding, Pierre et Vacances Developpement, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV-CP Distribution aujourd'hui dénommée PV Distribution, CP Resorts Exploitation France venant aux droits de la société Center Parcs Resorts France, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les demandeurs aux entiers dépens, et autoriser SELATL Gray & Scolan à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la mise hors de cause de la société [Adresse 6] :

Moyens des parties :

Les intimées demandent à la cour de la mettre hors de cause dès lors que tous ses droits, obligations, actes et engagements relatifs à sa branche complète d'activité 'd'exploitation touristique des parcs français' ont été transférés à la société CP Resorts Exploitation France à la suite de la réalisation d'un apport partiel d'actifs, laquelle intervient volontairement à l'instance.

Réponse de la cour :

Il ressort de l'extrait K-bis de la société CP Resorts Exploitation France, que le 26 février 2021 la société Center Parcs Resorts France a apporté à la société CP Resorts Exploitation France la brance d'activité 'l'exploitation touristique des parcs français'.

Il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de la société Center Parcs Resorts aujourd'hui dénommée CP Holding et la société CP Resorts Exploitation France sera reçue en son intervention volontaire.

Sur les relations contractuelles :

Sur l'absence de renouvellement du bail commercial :

Moyens des parties

Les époux [Y] reprochent à la société Center Parcs Resorts France, (CP Holding), de leur avoir signifié un congé pour chacun de leurs cottages à l'issue de la période de 9 ans alors que :

* le montage de l'opération d'achat défiscalisé reposait sur un bail commercial et prévoyait donc des conditions cumulatives d'achat et de mise en location, aucune obligation n'étant techniquement, économiquement ou juridiquement dissociable de l'autre, l'exploitation d'une résidence para-hôtelière étant rendue possible par le bail signé concomittamment et ses renouvellements successifs ainsi que par la mise à disposition par le bailleur des parties communes dont il détient des millièmes correspondant à ses droits dans la copropriété,

* les baux signés le 29 décembre 2006 ne comportaient aucune clause mentionnant une absence de reconduction du bail à l'issue de la période de 9 ans, et devaient donc se renouveler à leur échéance,

* les engagements contractuels ne leur permettant pas de confier la gestion de leurs lots à une tierce société, ils n'ont pu poursuivre leur activité de location touristique, ce qui a conduit à la perte des avantages fiscaux.

Les intimées répliquent :

* qu'aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la société locataire dès lors que :

- elle n'a fait qu'user de ses prérogatives, les parties ayant contractuellement soumis les baux au statut des baux commerciaux qui prévoit la faculté de mettre fin au bail à l'échéance contractuellement prévue par l'effet d'un congé délivré six mois à l'avance,

- il était contractuellement prévu que la durée des baux était limité à une première période comprise entre la date d'effet du bail fixé au lendemain de la date d'acquisition, soit le 30 décembre 2006, et le 30 septembre suivant, puis à une seconde période de 9 années s'achevant le 30 septembre 2016,

- les baux ne comportaient aucun engagement de la société locataire de solliciter leur renouvellement,

- elle a respecté le préavis exigé en la matière,

- elle a offert aux époux [Y] la possibilité de poursuivre leurs relations contractuelles en leur proposant la signature de nouveaux baux aux termes desquels le montant des loyers restaient inchangés,

- la fin des relations contractuelles résulte exclusivement des époux [Y] qui ont refusé l'offre de nouveaux baux, contrairement à la plupart des autre propriétaires,

Réponse de la cour :

Il résulte des dispositions de l'article L.145-4 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 16 juillet 2006 au 20 juin 2014, que la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.

L'article L.145-9 du même code dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fix par le contrat.

Il sera rappelé s'agissant des considérations d'ordre général sur l'économie des contrats de vente dans une résidence hôtelière et des contrats de bail qui leur sont adosssés, que le montage auquel se prêtent les deux parties vise à la fois à pérenniser, en principe, la gestion des biens entre les mains de la société gestionnaire et à permettre à l'acquéreur de réaliser une opération fiscalement avantageuse.

Une telle opération n'est possible que si les parties signent un contrat de bail commercial d'une durée minimum de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux et assorti d'une offre de service.

En l'espèce, les deux baux signés le 29 décembre 2006, précisent aux termes de leur article 3.2 qu'ils sont soumis au statut des baux commerciaux :

' ... les parties conviennent, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion du présent bail, de se soumettre volontairement, pendant toute la dure du présent bail et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux tel que régi par les articles L.145-1 et suivants du Nouveau Code de Commerce et les textes subséquents.

Le Preneur bénéficiera ainsi, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, de la protection instituée par ce statut, et ce alors même que toutes les conditions légales d'application de ce statut ne seraient pas réunies.'

En outre, les baux prévoit expressément en leur article 2 intitulé 'PRISE D'EFFET ET DUREE DU BAIL' que :

'La date de prise d'effet du présent bail est fixée au lendemain du jour d'achèvement de l'ensemble immobilier, ou encore si l'ensemble immobilier est livré par tranches successives, le lendemain du jour de l'achèvement de la partie concernée achèvement dont il sera justifié au moyen de la Déclaration d'Achèvement des Travaux.

Dans le cas où la rgularisation de la vente par acte authentique interviendrait postérieurement à la date d'achèvement de l'immeuble, la date de prise d'effet du bail serait fixée au lendemain de la date d'acquisition.

Le bail porte sur une période s'achevant le 30 septembre suivant la prise d'effet (période 1), suivie de 9 années entières et consécutives pour s'achever le 30 septembre de la neuvième année période 2).'

Dans un article 11 ' DUREE DU BAIL', il est de nouveau précisé que :

'Le bail est consenti pour les deux périodes consécutives ci-après :

- PERIODE 1 : du jour de la date de prise d'effet du bail jusqu'au 30 septembre suivant.

- PERIODE 2 : les 9 années entières et consécutives suivantes.

Le bail s'achévera en conséquence le 30 septembre de la neuvième année entière et conscutive faisant suite à celle au cours de laquelle le bail a pris effet.'

L'acte de vente, sur lequel sont adossés les deux baux signés concomittamment, contient les mêmes dispositions puisqu'il précise, en pages 8 et 28, que les biens vendus sont donnés à bail commercial à la société locataire, bail qui comportera une première période courant du jour de la prise d'effet du bail jusqu'au 30 septembre suivant, et une seconde comprenant les neuf années entières et consécutives pour s'achever le 30 septembre de la neuvième année.

Il n'existe donc aucune équivoque quant à la durée des baux, neuf ans, qui correspond précisément à la durée minimale d'un bail commercial tel que prévu aux termes de l'article L.145-4 du code de commerce précité auquel les parties ont expressément soumis les baux litigieux.

Conformément à l'article L.145-9 du code de commerce, les parties disposaient de la faculté de mettre fin aux baux à la date contractuellement prévue en délivrant un congé dans le délai légalement imparti de 6 mois avant le 30 septembre 2016, date d'expiration des baux, ce que le preneur a fait par exploits d'huissier du 18 mars 2016, congés qui, au demeurant, n'ont pas été contestés par les époux [Y].

Contrairement aux allégations des époux [Y], le preneur ne s'est pas engagé aux termes de l'article 3.2 du contrat de bail, à solliciter le renouvellement des baux, cet article faisant uniquement obligation réciproque aux parties de soumettre le présent bail et ses renouvellements successifs au statut des baux commerciaux.

Néanmoins, préalablement aux congés, le preneur a informé les époux [Y] par courrier du 7 mars 2016 de son intention de pérenniser leurs relations dans le cadre d'un nouveau bail qu'ils ont refusé de signer.

Par ailleurs, sous le titre 'CHARGES ET CONDITIONS GENERALES ET PARTICULIERES CONDITIONS DIVERSES-CAHIER DES CHARGES DES VENTES', l'acte de vente renvoie tout d'abord au cahier des charges dont l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance et auquel il adhère sans restriction, lequel détaille notamment les conditions spécifiques aux résidences para-hôtelière et aux dispositions fiscales les concernant.

Il est précisé que le cahier des charges forme un tout indissociable avec le contrat de vente et l'acquéreur reconnaît, en outre, expressément que le notaire a attiré son attention sur les particularités de la fiscalité attachée à la vente d'un local dans un ensemble immobilier dit '[Adresse 8]' et notamment sur :

- l'obligation pour lui de consentir une location à la société d'exploitation pendant une durée de neuf ans au moins,

- les sanctions du non respect des engagements résultant des dispositions instituées par l'article 48 de la loi de finance rectificative pour 1990 et le décret numéro 91.352 du 11 avril 1991 et précisées par une instruction du 9 juillet 1991 et l'article 18 de la Loi de Finances rectificatives pour 2002, commentée par l'Instruction du 30 avril 2003,

- l'obligation de maintenir l'option d'assujetissement des loyers à la TVA, selon les dispositions de l'article 293 F du Code Général des Impôts,

- l'obligation d'effectuer le reversement de la TVA, remboursée en cas d'interruption du contrat initial de location de 9 ans, conformément aux dispositions de l'article 178 de l'annexe II du Code Général des Impôts,

- la nécessité d'effectuer un reversement partiel de la TVA initialement déduite en cas de revente desdits locaux ou de cessation d'activité soumise à la TVA, conformément aux dispositions de l'article 210 de l'Annexe II du Code Général des Impôts modifié par le dcret n°95-1328 du 28 décembre 1995.

Le cahier des charges rappelle dans sa troisième partie 'CONDITIONS SPECIFIQUES AUX RESIDENCES PARA-HOTELIERES ET A LA REMISE DES LOCAUX EN GESTION' que les acquéreurs confieront la gestion à un exploitant unique, la société CENTER PARCS France SCS', l'ensemble des lots composant la coproprité étant remis à bail commercial par les acquéreurs au profit de cette société et que :

' conformément aux dispositions de l'article 48 le la loi de finance rectificative pour 1990 (article 261-D-4) du Code Général des Impôts, commentée par une instruction administrative du 11 avril 1991, et de l'article 18 de la loi de finance rectificative pour 2002, commenté par une instruction administrative du 30 avril 2003, que l'exploitation d'un immeuble en '[Adresse 8]', ouvre droit au remboursement de la TVA sur la mutation dès lors notamment que :

- l'acquéreur consent un bail commercial de location d'une durée de 9 ans au moins à une société de gestion qui effectue au moins trois des quatre services para-hôtelier suivants :

- fourniture de petit déjeuner à l'ensemble des locataires,

- nettoyage des locaux effectué de manière rgulière,

- fourniture pendant le séjour du linge de maison à l'ensemble des locataires,

- existence d'un service de réception même non personnalisé de la clientèle.'

Le cahier des charges précise également sous le titre 'PARTICULARITE DU REGIME FISCAL en cas de cession des locaux pendant la période du bail en cours et de cessation d'activité' (page 43), qu'en cas de cession des locaux avant le commencement de la dix-neuvième année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement de l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus, l'acquéreur sera tenu d'effectuer une régularisation au titre de la TVA dans les termes prévus par l'article 210 de l'annexe II du Code Général des Impôts dont la teneur est reproduite et dont il ressort notamment que sont assimilés à une cession, la cessation de l'activité ou la cessation des opérations ouvrant droit à déduction.

L'expiration du bail commercial initial n'entraîne donc pas la fin de l'avantage fiscal sur la TVA immobilière, seule la fin de l'exploitation étant de nature à y mettre fin.

Il ressort du cahier des charges accepté par les époux [Y] que, pour permettre de conserver le régime de la TVA, l'exploitation peut être consentie à n'importe quelle société de gestion, et non exclusivement à la société CENTER PARCS France SCS, à la seule condition qu'elle effectue trois des quatres services para-hôteliers cités (fourniture du petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture du linge, service de réception).

A l'issue du bail contractuellement prévue, les époux [Y] avaient ainsi la faculté de poursuivre l'activité de location touristique en la confiant à une autre société de gestion, voir en la poursuivant à titre individuel, afin de continuer à bénéficier des avantages fiscaux.

Il s'ensuit que la dénonciation des baux au terme contractuellement pévu n'a pas entraîné, de facto, la remise en cause du remboursement de la TVA grevant l'acquisition des biens acquis par les époux [Y].

Il en résulte que c'est sans commettre de faute que la société preneuse a dénoncé les baux.

Sur la violence économique :

Moyens des parties :

Les époux [Y] soutiennent que les congés n'ont été qu'un moyen de les contraindre à accepter des baux totalement contraires à leurs intérêts, le preneur ayant exploité la situation de contrainte fiscale pesant sur eux, ce qui caractérise une situation de violence économique.

Les intimées répliquent que l'exercice de la faculté de résiliation ne présente aucun caractère abusif dès lors que :

- la théorie de l'abus de droit n'est pas applicable dans le cas d'espèce d'une rupture pour le terme contractuellement prévu,

- les époux [Y] étaient parfaitement informés dès la conclusion des baux de leur durée limitée et de l'éventualité d'un non renouvellement à leur terme, à telle enseigne qu'ils avaient exposé dans le contrat de vente leur souhait d'éventuellement récupérer les locaux à la date d'expiration des baux.

Réponse de la cour :

Il appartient aux époux [Y] de prouver la violence économique qu'ils imputent au preneur auquel il reproche d'avoir utilisé de manière illégitime sa situation de puissance économique en abusant de leur état de dépendance pour tenter de les contraindre à signer un bail lui octroyant un avantage excessif.

La démonstration de l'existence de la violence économique suppose la réunion de trois éléments constitutifs :

- une situation de départ qui est l'état de dépendance de la victime, laquelle doit prouver qu'elle est dans l'impossibilit de contracter avec une autre personne, sa liberté de choix étant abolie,

- un acte de son cocontractant qui est l'abus de cette dépendance,

- un résultat qui est l'avantage manifestement excessif octroyé au cocontractant.

Il ressort, tout d'abord, de ce qui précède que les époux [Y] ne se trouvaient pas dans une situation de dépendance à l'égard du preneur puisqu'à l'issue du bail initial de neuf ans, ils n'étaient pas tenus d'accepter le nouveau bail proposé par le preneur mais pouvaient louer à un tiers chargé de poursuivre l'exploitation, ou bien se charger eux-même de poursuive l'exploitation, ce qui leur permettait de conserver les avantages fiscaux.

En second lieux, par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal a constaté que:

- les sociétés défenderesses n'ont pas profité du renouvellement du bail pour limiter le montant des loyers versés aux époux [Y], puisque :

concernant le lot 32, le bail initial a été conclu pour un loyer annuel de 8.251,25 euros HT, augmenté de la TVA, la proposition de nouveau bail indiquant un loyer annuel de 9.723 euros HT,

concernant le lot 28, le bail initial a été conclu pour un loyer annuel de 8.262,54 euros HT, augmenté de la TVA, la proposition de nouveau bail indiquant un loyer annuel de 9.736 euros HT.

- la seule différence financière entre les baux initiaux et ceux proposés dans le cadre du renouvellement est l'obligation de prise en charge à hauteur de 70% par les propriétaires bailleurs, des travaux de rénovation pour des montants respectifs de 16.394,40 euros TTC par cottage, soit à charge des propriétaires bailleurs la somme de 11.475,60 euros TTC par cottage alors qu'il n'est pas contesté que les travaux liés à l'usure habituelle incombent aux bailleurs ; qu'il est nécessaire, après neuf années d'exploitation, de faire effectuer des travaux de réfection des cottages donnés en location de vacances sur de courtes périodes, ce qui implique un passage important;

- la preuve d'un avantage manifestement excessif au profit de la société preneuse n'est pas rapportée puisque si les travaux ont pour objet de faciliter et de maintenir l'exploitation du site en rendant attractive la location de ces cottages, il n'en demeure pas moins que les propriétaires profitent également de cette remise en état qui a pour effet d'éviter une dépréciation de leurs biens et de faciliter leur location,

- le preneur a imposé ces travaux à l'ensemble des propriétaires des cottages, ce qui constitue une circonstance de nature à exclure un abus de la situation particulière des époux [Y].

Il convient, en outre, d'observer qu'aux termes de la lettre adressée aux propriétaires bailleurs le 7 mars 2016 afin de leur proposer de nouveaux baux, la société preneuse précise que le rendement sur le premier bail a été de 5,5 % et que le rendement prévu au nouveau contrat est de 6,3 % garanti sur 9 ans.

Le rendement des biens tel que prévu dans les nouveaux baux est donc supérieur à celui des baux initiaux.

Il sera enfin relevé que si les époux [Y] contestent le principe même des travaux, ils ne contestent ni leur montant, ni la répartition proposée par la société preneuse, pas plus qu'ils ne remettent en cause l'entretien des biens assuré par cette dernière conformément à ses obligations contractuelles.

Il ressort de tout ceci que violence économique alléguée n'est pas démontrée.

Sur le refus de signer un mandat d'exploitation:

Moyens des parties :

Les époux [Y] soutiennent qu'en refusant la conclusion du contrat de mandat qu'ils lui proposaient afin qu'elle exploite leurs biens immobiliers conformément aux dispositions contractuelles, la société preneuse a commis une faute.

Les intimées répliquent que la société preneuse n'était pas obligée à l'expiration des baux initialement consentis, d'exploiter les lots dont les époux [Y] sont propriétaires, que ce soit par contrat de bail ou de mandat.

Réponse de la cour :

Aux termes de leur courrier du 13 janvier 2017, les époux [Y] ont demandé à la société preneuse de leur faire tenir une proposition de mandat dès lors qu'ils n'étaient plus liés par un contrat de bail. (Pièce 23 époux [Y])

Les intimées ne contestent pas ne pas avoir répondu.

Les époux [Y] fondent leur argumentation exclusivement sur le réglement de copropriété du 12 juin 2006, en observant que ce règlement forme un tout indissociable avec l'acte de vente et que la signature de l'acte de vente a emporté pour les parties réitération et adhésion au cahier des charges dont elles s'obligent à respecter les termes et conditions.

Si l'acte de vente signé le 29 décembre 2006 rappelle que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et réglement de copropriété, il ne renvoie cependant pas expressément à ce réglement mais uniquement en page 8, du cahier des charges : 'Les parties déclarent que les charges et conditions qui régissent la présente vente figurent dans la seconde partie du présent acte, ou encore au cahier des charges des ventes.'

Or, le cahier des charges qui, contrairement au règlement de copropriété, forme effectivement un tout avec l'acte de vente, ne contient aucune mention relative au mandat d'exploitation.

A titre superfétatoire, il sera observé que si le réglement de copropriété prévoit en page 67 que la gestion est assurée 'pour l'ensemble de la résidence para-hôtelière par une seule personne physique ou morale, appelée 'l'exploitant' liée aux copropriétaires par contrat de louage ou mandat.', il ne fait aucune référence à l'identité de l'exploitant, qui n'est donc pas nécessairement la société preneuse à bail.

Il s'ensuit que la société preneuse n'avait aucune obligation de signer un mandat d'exploitation à l'issue des baux initiaux.

Il résulte de tout ceci, que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté les époux [Y] de leurs demandes indemnitaires et de remboursement formulées à l'encontre de la société Center Parcs Resorts France.

Sur la résolution du contrat de vente:

Moyens des parties :

Les époux [Y] soutiennent que :

* la vente forme un ensemble unique avec les baux commerciaux conclus pour les mêmes lots,

* les manquements commis au cours de l'exécution des baux justifient de prononcer la résolution de la vente conclue le 29 décembre 2006,

Les intimées répliquent que :

* en application du principe de l'effet relatif des contrats, les époux [Y] ne peuvent solliciter la résolution de la vente en raison des prétendus manquements contractuels commis au cours de l'exécution d'un contrat distinct, conclu avec une autre personne morale, le contrat de vente et les baux commerciaux constituant des contrats distincts conclus avec deux personnes juridiquement différentes,

*en tout état de cause, aucun manquement n'est établi au titre des baux commerciaux.

Réponse de la cour :

En application des dispositions de l'article 1184 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016 applicable en l'espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour les cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit et la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

L'examen de l'acte de vente permet de constater que si le vendeur est la société SNC Bois Francs Loisirs, la société locataire, en l'occurence la société Center Parcs France SCS, était également partie à l'acte, la vente étant subordonnée à la mise en location des biens et le contrat de vente et les contrats de baux formant, par voie de conséquence, un tout indissociable.

Il s'ensuit que la société PV-CP Immobilier Holding, aujourd'hui dénommée CP Holding, et qui vient aux droits de la société locataire, ne peut se prévaloir de l'effet relatif des contrats.

Mais dès lors qu'aucune faute contractuelle n'est établie à l'encontre de la société locataire, ainsi qu'il vient de l'être démontré, il convient de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté les époux [Y] de leur demande tendant à obtenir la résolution du contrat de vente et pour le surplus de ses dispositions.

Sur la demande en résolution des baux:

Les époux [Y] ne présentant au soutien de leur demande subsidiaire, aucun autre moyen que ceux exposés au soutien de leurs demandes principales, ils en seront par les motifs exposés plus haut, également déboutés.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt rendu par défaut ;

Met hors de cause la société Center Parcs Resorts France aujourd'hui dénommée CP Holding ;

Reçoit l'intervention volontaire de la société CP Resorts Exploitation France de son intervention volontaire ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Evreux ;

Y ajoutant,

Déboute les époux [Y] de leur demande tendant à l'annulation des baux commerciaux ;

Condamme les époux [Y] aux entiers dépens d'appel, et autorise la Selarl Gray & Scolan à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [Y] à payer aux sociétés PV-CP Immobilier Holding SAS, Center Parcs Resorts France ajourd'hui dénommée CP Holding, Pierre et Vacances Développement SA, Pierre et Vacances Conseil Immobilier, PV-CP Distribution aujourd'hui dnommée PV Distribution, CP Resorts Exploitation France venant aux droits de la société Center Parcs Resorts France, une somme totale de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel.

La greffière La présidente

| France, Cour d'appel de Rouen, Ch. civile et commerciale, 17 novembre 2022, 21/01279

Synthèse

Origine de la décision