N° RG 21/00351 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IVIO
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 12 OCTOBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
19/01048
Tribunal judiciaire de Rouen du 10 novembre 2020
APPELANTE :
Sci [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée et assistée par Me Christophe BOBEE de la Scp BOBEE TESSIER, avocat au barreau de Rouen
INTIMEE :
Sci SALY
RCS de Rouen 482 114 915
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée et assistée par Me Béatrice MABIRE MORIVAL de la Scp MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 juin 2022 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
M. Jean-François MELLET, conseiller
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER,
DEBATS :
A l'audience publique du 22 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 otobre 2022
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 12 otobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cur, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier.
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* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié du 15 juillet 2015, la Sci Saly a vendu à la Sci [D], gérée par M. [T] [D], un immeuble situé [Adresse 1], comprenant au rez-de-chaussée, un local commercial avec cave, aux premier et second étages un appartement F2, tous loués, et au troisième étage un appartement F3 avec duplex, pour le prix de 225 000 euros.
Suivant ordonnance du 12 avril 2016, le juge des référés du tribunal administratif de Rouen, saisi le 11 avril 2016 par le maire de Caudebec-lès-Elbeuf d'une demande de désignation d'un expert pour examiner l'état dudit immeuble dans le cadre de la procédure de péril imminent, y a fait droit et a nommé M. [X] [Z] à cet effet.
Aux termes de son rapport de constat du 13 avril 2016, ce dernier a précisé que les travaux réalisés sur la partie gauche du mur pignon droit pour reprendre la structure de l'immeuble et les descentes de charge de la toiture étaient correctement réalisés, mais que, pour des raisons de sécurité lors de la démolition en cours de la partie droite de ce pignon, tous les locataires devaient quitter les lieux et le barriérage mis en place pour délimiter la zone de chantier devait être maintenu. Il a conclu à l'imminence du péril affectant ledit immeuble.
Par arrêté de péril imminent du 18 avril 2016, le maire de [Localité 6] a mis en demeure M. [T] [D] de prendre les mesures préconisées par M. [X] [Z]. Cet arrêté a été levé le 17 mai 2016 à l'issue de la réalisation des travaux.
Suivant acte d'huissier de justice du 21 février 2017, la Sci [D] a fait assigner sa venderesse devant le tribunal de grande instance de Rouen en garantie des vices cachés.
Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- rejeté la demande de réouverture des débats formulée par la Sci [D],
- débouté la Sci [D] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté la Sci Saly de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,
- condamné la Sci [D] à payer à la Sci Saly la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,
- condamné la Sci [D] aux entiers dépens.
Par déclaration du 25 janvier 2021, la Sci [D] a formé un appel contre ce jugement.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 23 avril 2021, la Sci [D] sollicite de voir en vertu des articles 1641 et suivants du code civil :
- infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :
. débouté la Sci [D] de sa demande tendant à dire que les vices présentés par l'immeuble situé [Adresse 1] constituent des vices cachés et étaient connus du vendeur,
. débouté la Sci [D] de sa demande de condamnation de la Sci Saly à lui payer :
* une réduction de prix correspondant aux travaux de remise en état à hauteur de 80 520 euros,
* un préjudice résultant de la perte de loyers à hauteur de 4 864 euros,
* un préjudice financier moral complémentaire de 10 000 euros,
* la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sci Saly à lui payer les sommes suivantes :
* 80 520 euros au titre de la réduction de prix correspondant aux travaux de remise en état,
* 4 864 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte des loyers,
* 10 000 euros à titre dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral complémentaire,
* 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de tous les dépens.
Elle expose qu'à l'automne 2015, des désordres sont apparus sur le mur pignon droit de l'immeuble qui a présenté une déformation importante évolutive ; que l'entreprise de maçonnerie Kestek a constaté un risque d'effondrement de l'immeuble car la structure du mur en silex côté pignon ne présentait plus aucune résistance en raison de l'état de dégradation des pièces de bois ; que ces désordres, justifiés par les constatations de l'expert amiable Sarl Eurexo-Pj et de M.[Z], étaient nécessairement antérieurs à la vente, et qu'ils constituent des vices cachés.
Elle ajoute que la venderesse ne pouvait pas ignorer ces vices affectant l'immeuble, que celle-ci ou son gérant a procédé à la réalisation de travaux de dissimulation ayant consisté en un rebouchage sommaire puis en une projection d'un enduit alors que le support était impropre et que la structure était en état de décomposition.
Par dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2021, la Sci Saly demande de voir sur la base des articles 127, 9, 32-1, du code de procédure civile et 1641 et suivants, 1240, du code civil :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 10 novembre 2020 en ce qu'il a :
. débouté la Sci [D] de l'ensemble de ses demandes,
. condamné la Sci [D] à payer à la Sci Saly la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné la Sci [D] aux entiers dépens,
- infirmer ledit jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,
- à titre principal, débouter la Sci [D] de sa demande de condamnation à lui régler les sommes suivantes en l'absence de vice caché :
* 80 520 euros au titre de la réduction de prix correspondant aux travaux de remise en état,
* 4 864 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de loyers,
* 10 000 euros à titre dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral complémentaire,
* 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, débouter la Sci [D] de sa demande de condamnation à lui régler les sommes précitées en raison de l'application de la clause de non-garantie des vices cachés,
- en tout état de cause, débouter la Sci [D] de l'ensemble de ses demandes et condamner celle-ci à lui régler les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle fait valoir que la Sci [D] ne produit aucune pièce prouvant l'existence d'une déformation du mur pignon de l'immeuble à l'automne 2015 ; qu'elle ne l'a jamais contactée pour lui en faire part ; que, malgré le prétendu risque d'effondrement de l'immeuble à ladite date, la Sci [D] n'a pas sollicité d'expertise ou d'étude technique justifiant de ses dires avant l'exécution des travaux, n'a pas prévenu ni relogé ses locataires et n'a accompli aucune démarche auprès de la mairie en vue de ces travaux dont la date de démarrage est ignorée.
Elle précise ensuite que les allégations mensongères de la Sci [D] ne peuvent suffire à démontrer l'existence d'un vice caché antérieur à la vente ; que le rapport d'expertise amiable non contradictoire du 10 février 2016 de la Sarl Eurexo-Pj, mandatée par l'assureur protection juridique de la Sci [D], lui est inopposable et comporte des incohérences ; que l'absence de production du prétendu procès-verbal de constat du 24 décembre 2015 visé par l'expert amiable fait difficulté ; que la mise à nu du mur pignon par la Sci [D] est à l'origine de l'arrêté de péril imminent ; qu'aux termes de sa note technique non contradictoire du 13 juillet 2016, M. [Z] n'a fait que reprendre sans en justifier les allégations de la Sci [D] quant à des travaux qu'elle aurait elle-même réalisés sur le mur pignon avant la vente.
Elle ajoute qu'elle n'a jamais réalisé de travaux sur ce mur ; qu'aucune déformation, ni risque d'effondrement, de celui-ci n'ont été constatés avant la vente ; que ce sont les travaux réalisés en novembre 2015 par l'entreprise Kestek dans la cave sans autorisation préalable et sans étude technique qui ont endommagé un mur porteur et entraîné une déformation du mur pignon.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 1er juin 2022.
MOTIFS
Sur la garantie des vices cachés
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères, notamment l'antériorité du vice à la vente.
Le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise privée réalisée non contradictoirement à la demande de l'une des parties. En revanche, il ne peut pas refuser de l'examiner et peut s'appuyer sur celle-ci dès lors qu'elle est corroborée par d'autres éléments de preuve.
En l'espèce, les pièces versées aux débats par la Sci [D] n'établissent pas qu'au jour de la vente, le mur pignon droit de l'immeuble était affecté d'une déformation évolutive affectant sa maçonnerie, ni d'une dégradation des pièces de bois, ni encore d'une fissure verticale au droit du pignon avec la façade donnant sur la rue de la République.
La Sarl Eurexo-Pj indique à la page 3 de son rapport d'expertise qu'une fois l'acquisition réalisée, des entreprises se sont déplacées pour étudier les travaux d'amélioration envisagés par la Sci [D] ; que c'est à ce moment que l'attention de celle-ci a été attirée sur l'état extrêmement préoccupant de la maçonnerie de haut en bas du pignon susceptible de s'écrouler, et qu'elle a fait installer immédiatement un étayage du pignon et réaliser des travaux de confortement de structure.
Ces affirmations unilatérales, qui recoupent les seuls dires de la Sci [D], ne sont corroborées par aucune autre pièce.
Les constatations effectuées ultérieurement et non contradictoirement par M. [Z] le 13 avril 2016 n'apportent pas d'élément probant sur l'antériorité à la vente du désordre. En effet, elles ont été faites d'après l'état du pignon visible en cours de chantier, sans que la ou les cause(s) génératrice(s) de la dégradation des pièces de bois encore visibles aient pu être déterminées et datées.
La réalité de cette dégradation peu de temps après la vente n'est étayée par aucun cliché photographique, ni par aucun constat de la part des entreprises intervenues à la demande de la Sci [D] pour procéder à des travaux d'amélioration. Le devis du 9 décembre 2015 de l'entreprise de maçonnerie Kestek, établi en vue de la rénovation du mur, ne mentionne pas cette dégradation, ni l'existence d'un risque d'effondrement de l'immeuble. Les clichés photographiques n°1 à 8, extraits du procès-verbal de constat établi à la demande de la Sci [D] par la Scp [L] [J], huissier de justice, le 24 décembre 2015 comme portant la marianne de celui-ci et annexés au rapport d'expertise de la Sarl Eurexo-Pj, montrent uniquement l'étayage du mur pignon à ladite date, ce qui ne signifie pas que l'intérieur de ce mur était dégradé au jour de la vente. Le reste de ce procès-verbal, contenant les constatations de Me [J], n'est pas produit par la Sci [D].
Bien plus, la Sci Saly produit l'attestation de M. [O], preneur du local commercial au rez-de-chaussée. Celui-ci y explique qu'avant l'acquisition des murs par la Sci [D] et les travaux effectués par celle-ci à la cave, il n'avait aucun problème lié à la structure du bâtiment ; qu'en novembre 2015, des travaux au sous-sol ont été effectués sans expertise préalable, et qu'en décembre 2015, le problème du mur extérieur est apparu et l'urbanisme est intervenue avec mise en place d'un périmètre de sécurité. Il ajoute que, durant les travaux, il n'a bénéficié d'aucune remise de loyer à part décembre 2015 et l'accès à la cave lui a été retiré. Une porte a été ajoutée le privant de l'accès à celle-ci. Selon lui, les dommages engendrés à l'immeuble ne sont pas dus à un problème de vice caché mais aux travaux effectués au sous-sol par M. [D] et à la destabilisation d'un mur porteur. Le mur de la façade extérieure (qui repose sur celui du sous-sol) s'est décalé vers l'extérieur, alors que la structure ne présentait aucun défaut avant les travaux.
La Sci [D] réplique que cette attestation n'est pas probante car M. [O] est gérant d'un kébab et ne dispose d'aucune compétence technique pour statuer sur l'origine des désordres affectant une structure d'immeuble.
Cependant, quelles que soient les compétences de M. [O] en matière de bâtiment, celui-ci a vu que des travaux ont été effectués au sous-sol en novembre 2015 et que l'accès à sa cave lui a été interdit, faits que la Sci [D] ne remet pas en cause par la preuve contraire.
Il ressort de la chronologie de ces faits et de l'absence de preuve par la Sci [D] de la réalité des désordres entre la vente du 15 juillet 2015 et le devis de l'entreprise Kestek du 9 décembre 2015, que des travaux effectués au sous-sol de l'immeuble en novembre 2015 ont destabilisé l'immeuble et ont nécessité l'intervention de cette dernière pour effectuer les travaux, objets de son devis.
La Sarl Eurexo-Pj précise ensuite que l'immeuble était jusqu'à une période plus ou moins récente coincé entre deux immeubles, dont celui de droite qui a été démoli et dont l'emplacement correspond à un parking, et que les 3/4 inférieurs du pignon ont été enduits proprement avant la vente.
Le caractère récent de la destruction de l'immeuble voisin est confirmé par M. [Z], mandaté par la Sci [D], dans sa note technique non contradictoire du 13 juillet 2016.
Toutefois, la Sci Saly démontre, à partir de clichés photographiques extraits de Google maps et datés de septembre 2009, que l'immeuble voisin du mur pignon droit avait déjà été démoli et remplacé par un parking et que ce mur pignon était déjà recouvert de l'enduit existant au jour de la vente.
La réalisation par la Sci Saly de travaux de rebouchage et d'enduit recouvrant ce mur pour dissimuler son état dégradé avant la vente du 15 juillet 2015 n'est donc pas possible, celle-ci n'ayant d'ailleurs acquis cet immeuble que le 25 novembre 2009. La Sci [D] ne prouve pas davantage que cet enduit ou un plus récent a été appliqué peu de temps avant la vente sur le mur pignon. Les photographies contenues dans le rapport d'expertise de la Sarl Eurexo-Pj et la couleur claire de cet enduit ne l'établissent pas.
En définitive, la preuve du vice caché n'est pas apportée. La Sci [D] sera déboutée de toutes ses demandes. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.
Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive
La Sci Saly demande l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été déboutée de cette demande. Elle avance que l'action de la Sci [D], non fondée sur des justificatifs probants mais sur des allégations mensongères, manifeste la mauvaise foi et l'abus de celle-ci, que la production tardive en cause d'appel de certaines pièces montre la volonté de nuire de cette dernière. Elle ajoute qu'elle a subi de ce fait les conséquences d'une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et d'une procédure judiciaire en première instance et en appel.
La Sci [D] ne développe aucun moyen opposant.
En application de l'article 1240 du code civil, toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.
Dans le cas présent, même si l'exercice de son action par la Sci [D] n'a pas abouti, son abus fautif n'est pas caractérisé. Comme souligné justement par le premier juge, la mauvaise appréciation de ses droits par cette dernière ne s'analyse pas en une faute.
La décision du tribunal qui a rejeté cette demande de dommages et intérêts sera confirmée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.
Partie perdante, la Sci [D] sera condamnée aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de la condamner également à payer à la Sci Saly la somme de 8 000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens qu'elle a engagés pour cette procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort :
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la Sci [D] à payer à la Sci Saly la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
Condamne la Sci [D] aux dépens d'appel.
Le greffier,La présidente de chambre,
