N° RG 20/02363 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IQTL
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 05 OCTOBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
19/02577
Tribunal judiciaire de Rouen du 29 juin 2020
APPELANT :
Monsieur [B] [M]
né le [Date naissance 4] 1982 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté et assisté par Me Marie-Perrine PHILIPPE, avocat au barreau de Rouen
(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2020/007299 du 28/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)
INTIMES :
Monsieur [H] [I]
né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Me Stéphanie BOULLEN, avocat au barreau de Rouen
Madame [K] [Z] épouse [I]
née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée et assistée par Me Stéphanie BOULLEN, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 20 juin 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,
M. Jean-François MELLET, conseiller,
Mme Magali DEGUETTE, conseillère,
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER,
DEBATS :
A l'audience publique du 20 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2022.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Rendu publiquement le 5 octobre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte du 26 juin 2019, M. [B] [M] a fait assigner Mme [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse devant le tribunal de grande instance de Rouen afin d'obtenir la restitution d'une somme de 13 000 euros versée pour la réservation d'un terrain à construire.
Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2020, le tribunal judiciaire de Rouen a débouté les parties de toutes leurs demandes et laissé à chacun la charge de ses dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2020, M. [B] [M] a interjeté appel de la décision.
Par ordonnance du 31 mai 2022, la présidente de chambre, statuant sur incident, a déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 25 février 2022 par M. [M] entre le b de la page 8 'sur l'appel incident' et jusqu'au c de la page 10 'sur l'article 700'.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 25 février 2022, M. [M] demande à la cour d'appel, au visa des articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, 1103, 1104, 1124, 1188, 1231-1, 1303-1 et 1304-3 1589 et 1589-2 du code civil, 202, 696 et 700 du code de procédure civile d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et de :
à titre principal,
- condamner in solidum M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse à payer la somme de 13 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2017 ;
à titre subsidiaire,
- condamner in solidum M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse à régler à M. [M] la somme de 13 000 euros au titre de l'enrichissement sans cause, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017, date de la mise en demeure ;
sur l'appel incident,
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel incident de M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse de leurs demandes reconventionnelles,
- débouter M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse de l'ensemble de leurs demandes,
- dire et juger que l'acte du 22 février 2017 n'est pas une promesse de vente,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que la promesse de vente est nulle,
- par conséquent, condamner in solidum M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse à payer à M. [M], la somme de 13 000 euros ;
en tout état de cause,
- condamner in solidum M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse aux dépens, dont distraction au profit de Me Philippe.
Il soutient en substance ce qui suit :
- il a entrepris les démarches de prêt convenues entre les parties mais s'est heurté à un refus bancaire ;
- M. et Mme [I] lui ont demandé de verser 13 000 euros en espèces avant toute signature d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente ;
- l'article L.271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit au vendeur non professionnel d'exiger un quelconque versement d'argent avant l'expiration du délai de rétractation ;
- M. et Mme [I] se sont enrichis sans cause de 13 000 euros, somme dont il s'est corrélativement appauvri.
Par dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2021, M. et Mme [I] demandent à la cour d'appel, au visa des articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, 1103 et 1104, 1124, 1188, 1231-1, 1303-1 et 1304-3 du code civil, 202, 696 et 700 du code de procédure civile de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] de l'intégralité de ses demandes et de :
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes ;
statuant à nouveau,
- à titre principal, qualifier l'acte du 22 février 2017 de promesse unilatérale de vente et en conséquence, condamner, en deniers ou quittances, M. [M] à payer à M. et Mme [I] la somme de 13 000 euros au titre d'indemnité d'immobilisation ; - à titre subsidiaire, condamner, en deniers ou quittance, M. [M] à payer à M. et Mme [I] la somme de 13 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'immobilisation injustifiée de leur bien immobilier et de l'exécution fautive du contrat du 22 février 2017 par M. [M] ;
en tout état de cause,
- condamner M. [M] à payer Mme et M. [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la première instance que de l'instance d'appel ;
- condamner M. [M] au paiement des entiers dépens tant au titre de la première instance que de l'instance d'appel.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- une promesse de vente sous seing privé a été signée par M. et Mme [I] au bénéfice de M. [M] le 22 février 2017 ;
- cette promesse stipulait une indemnité d'immobilisation de 13 000 euros afin de réserver ce terrain ;
- ce n'est que le 20 novembre 2017 que M. [M] les a informés du refus de financement ;
- la faculté de rétractation ouverte à l'acquéreur non professionnel au titre de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'applique pas pour la vente d'un terrain à bâtir ;
- aucune disposition légale n'interdisait à M. et Mme [I] de percevoir une somme au titre de la réservation de leur terrain ;
- le terrain a été immobilisé pendant 9 mois.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.
MOTIFS
L'attestation dressée par M. et Mme [I] le 22 février 2017 s'énonce comme suit :
'Nous soussignons,... avoir reçu la somme de 13 000 euros en espèce de la part de Mme [O] [T] et M. [M] pour la réservation d'un terrain sis à la même adresse en vue de l'acceptation de leur dossier de demande de financement des établissements bancaires en cours.'
Le tribunal a relevé, à juste titre, qu'à défaut de mention du prix et de promesse de s'engager, cet acte ne pouvait s'analyser en promesse de vente au sens de l'article 1589 du code civil. L'appelant le reconnaît lui-même en page 5 de ses conclusions.
Il se prévaut néanmoins des dispositions des articles L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, selon lequel l'acheteur non professionnel ne peut recevoir aucun versement avant l'expiration du délai de rétractation prévu en la matière.
Toutefois, ainsi que l'a indiqué le tribunal, les dispositions de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation ne s'appliquent qu'aux actes portant sur la construction ou la vente d'un immeuble d'habitation.
En l'espèce, le terrain réservé était nu : l'objet de l'acte n'est donc ni la construction ni la vente d'un immeuble à usage d'habitation.
L'intention qu'aurait eue M. [M] de faire construire une maison sur le terrain, outre qu'elle n'est pas démontrée, est indifférente, dès lors que l'objet du contrat conclu avec les intimés ne porte pas sur les opérations prévues à l'article ci-dessus.
Les dispositions du code de la construction et de l'habitation ne sauraient donc fonder la demande en restitution.
Le fondement subsidiairement invoqué, soit l'enrichissement injustifié, implique pour M. [M] de démontrer que son appauvrissement à hauteur de 13 000 euros n'a reçu aucune contrepartie.
Or, M. et Mme [I] ont pris l'engagement de lui réserver le terrain à la vente, ce qui constitue la cause du paiement, effectué par M. [M] en parfaite connaissance de cause.
Il ressort des échanges de textos versés par l'appelant lui-même, qu'après avoir obtenu des vendeurs l'engagement de ne pas céder le bien à autrui, il n'a plus répondu à leurs messages lui demandant de les informer de l'issue de ses démarches de prêt. Ce n'est que le 26 octobre 2017 que les vendeurs ont été informés par un court texto de l'abandon du projet de vente. Le jour suivant, M. [M] leur a indiqué qu'il les 'laissait vendre le terrain aux autres personnes intéressées'.
Ces échanges confirment que les vendeurs s'étaient engagés à ne pas céder le bien à des tiers, ce qui constitue la cause du paiement intervenu pour 'réservation', et que M. [M] en avait conscience. Ils ont dû attendre neuf mois avant d'être déliés de cet engagement, par M. [M] lui-même. Le bien a finalement été cédé le 31 octobre 2018 à un tiers.
Il ne peut donc être fait droit sur le fondement de l'enrichissement sans cause.
La demande en nullité du 'compromis de vente', formée pour la première fois dans le dispositif des conclusions signifiées le 25 février 2022 pour M. [M] ne fait l'objet d'aucune argumentation recevable puisque les développements correspondants sont concernés par l'ordonnance rendue le 31 mai 2022 par le conseiller de la mise en état. La cour n'est pas tenue de l'examiner. De façon superfétatoire, il doit être relevé que l'attestation du 22 février 2017 ne constitue pas une promesse de vente.
Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé.
Il n'y a pas lieu de condamner M. [M] à payer une somme qu'il a déjà réglée et que les intimés détiennent légitimement. Leur demande en ce sens sera donc rejetée.
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique.
M. [M] succombe à l'instance et sera condamné aux dépens d'appel, dont distraction au bénéfice de Me Philippe.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, il sera en outre condamné à payer une somme de 2 000 euros pour frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant
Condamne M. [B] [M] à payer à M. [H] [I] et Mme [K] [Z], son épouse la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] [M] aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de Me [R], et recouvrés selon les dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffier,La présidente de chambre,
