COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 3 septembre 2024
N° RG 23/01689 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCRE
-LB- Arrêt n° 348
[R] [H] [Z] / [M] [B]
Ordonnance de Référé, origine Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 18 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 12-23-00044
Arrêt rendu le MARDI TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé
ENTRE :
Mme [R] [H] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Julie BEAUMEL, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-002792 du 22/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)
APPELANTE
ET :
M. [M] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Maître Hélène SOULIER BONNEFOIS de la SELARL HELENE SOULIER-BONNEFOIS, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE
Timbre fiscal acquitté
INTIME
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 mai 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 3 septembre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 09 juillet 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2022, à effet au 15 juillet 2022, M. [U] [B] a donné à bail à Mme [R] [Z] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Haute-Loire), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 euros, outre 20 euros de provision pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, M. [U] [B] a fait signifier à Mme [R] [Z] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de payer la somme de 3 648 euros au titre des loyers et charges échus non réglés.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, M. [U] [B] a fait assigner Mme [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay, statuant en référé, pour obtenir :
-la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire prévue au bail,
-l'expulsion de Mme [R] [Z],
- la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 4 588 euros au titre des loyers
et charges impayés,
- la fixation d'une indemnité d'occupation,
- l'allocation d'une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire, en l'absence de Mme [Z], rendue le 18 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a statué en ces termes :
- Constatons la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 23 mai 2023 ;
- Disons qu'à défaut par Mme [R] [Z] d'avoir quitté les lieux loués à compter de la signification de la présente ordonnance, il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est ;
- Condamnons Mme [R] [Z] à payer à M. [M] [B] la somme de 5 030 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtés au 31 août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 648 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;
- Condamnons Mme [R] [Z] à payer à M. [M] [B] à titre provisionnel une somme équivalente au montant du loyer, et représentant l'indemnité d'occupation, de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
- Condamnons Mme [R] [Z] à payer à M. [M] [B] la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamnons Mme [R] [Z] aux dépens de l'instance.
Mme [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 31 octobre 2023.
Elle a quitté le logement le 31 mars 2024 et un état des lieux ne mentionnant aucune difficulté a été établi le 2 avril 2024.
Vu les conclusions transmises le 14 mai 2024 par Mme [Z] ;
Vu u les conclusions transmises le 16 avril 2024 par M. [B] ;
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-Sur la portée de l'appel :
Les dispositions de l'ordonnance ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail et prononcé l'expulsion de Mme [Z] ne sont pas critiquées devant la cour et seront en conséquence confirmées.
-Sur le montant de la dette locative :
Les parties s'accordent sur le montant de la dette locative, indemnités d'occupation comprises, soit 7505,90 euros suivant décompte arrêté à la date du 31 mars 2024.
Conformément à la demande présentée par M. [B], l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] à payer la somme de 5030 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 août 2023 inclus et l'appelante sera en outre condamnée à payer à ce dernier la somme supplémentaire de 2475,90 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges suivant décompte arrêté à la date du 31 mars 2024.
- Sur la demande indemnitaire présentée par Mme [Z] :
Mme [Z] dénonce la non-conformité de logement loué aux critères de décence résultant du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dont les dispositions prévoient que le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.
Elle soutient notamment que le logement était affecté d'anomalies s'agissant de son étanchéité à l'air, du mode de chauffage, de la ventilation et du système électrique. Elle produit des photographies à l'appui de ses prétentions.
Si l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne la possibilité au locataire, lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, d'en demander au propriétaire la mise en conformité, il est constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas nécessairement subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.
En effet, lorsque les désordres existent ab initio, le bailleur les connaît, ou est censé les connaître, eu égard à sa connaissance présumée de la loi. Sa responsabilité est ainsi engagée par le seul fait d'avoir délivré un logement non décent. Il en va différemment lorsqu'un logement, décent à l'origine, ne répond plus ensuite aux critères imposés par les dispositions applicables en la matière. Dans cette hypothèse, le manquement du bailleur à son obligation ne peut être caractérisé que si celui-ci a été informé par le locataire de la dégradation de l'état du logement.
Il sera rappelé qu'en application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.
En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est communiqué et Mme [Z] ne démontre pas que le logement loué ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent au moment de la signature du bail.
Par ailleurs, Mme [Z] ne justifie pas avoir informé M. [B] des difficultés qu'elle dit avoir rencontrées, étant précisé encore que si elle soutient avoir sollicité l'intervention de la caisse d'allocations familiales en vue de l'établissement d'un diagnostic de décence du logement, elle ne produit aucune pièce en ce sens.
Il ne peut en conséquence être reproché au bailleur d'avoir manqué à ses obligations alors qu'il n'est pas établi que celui-ci avait connaissance des désagréments évoqués par Mme [Z] quant à la jouissance du logement.
Mme [Z] sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.
-Sur les délais de paiement :
Mme [Z] sollicite l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois pour s'acquitter de la dette locative.
Elle précise qu'elle a déposé une demande tendant à bénéficier de l'ouverture d'une procédure de surendettement. Toutefois elle n'en justifie pas, étant observé encore que l'appelante, dont les dernières écritures datent du 14 mai 2024, ne communique aucun élément actualisé sur sa situation, les derniers justificatifs produits datant du mois de juillet 2023 et l'enquête sociale diligentée à la demande de la préfecture ayant été réalisée en août 2023.
Mme [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'ordonnance sera confirmée sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Z] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Déboute Mme [R] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance ;
Condamne Mme [R] [Z] à payer à M. [M] [B] la somme supplémentaire de 2475,90 euros à titre de provision à valoir sur loyers, indemnités d'occupation et charges, suivant décompte arrêté au 31 mars 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Déboute Mme [R] [Z] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement ;
Condamne Mme [R] [Z] aux dépens ;
Condamne Mme [R] [Z] à payer à M. [M] [B] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
