COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 09 juillet 2024
N° RG 22/01846 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F4F7
-DA- Arrêt n° 318
S.C.I. DE FRANCE / Syndic. de copro. COPROPRIETE [Adresse 2]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 05 Septembre 2022, enregistrée sous le n° 21/02214
Arrêt rendu le MARDI NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Evelyne RIBES, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
Syndic. des copropriétaires de la COPROPRIETE [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS CITYA GPS [S] ([Adresse 3] à [Localité 4])
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMEE
DÉBATS : A l'audience publique du 27 mai 2024
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 09 juillet 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Mme [D] [H] [N] et la SCI DE FRANCE sont copropriétaires d'un ensemble immobilier situé à Riom.
Dans un premier temps le bien en copropriété a été géré sans syndic. Puis lors d'une assemblée générale qui s'est tenue le 19 juin 2018, le cabinet [S] (société Patrimoine Conseil Immobilier, devenue CITYA) a été désigné en qualité de syndic.
Suivant exploit du 19 septembre 2018 la SCI DE FRANCE a saisi le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins de contestation d'une partie des délibérations prises lors de cette assemblée générale.
Après radiation du rôle l'affaire a été réinscrite, et à l'issue des débats, par jugement du 5 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :
« Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition du greffe,
DÉCLARE l'action de la SCI DE FRANCE forclose ;
DÉCLARE, en conséquence, les demandes de la SCI DE FRANCE irrecevables ;
CONDAMNE la SCI DE FRANCE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé copropriété [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS CITYA GPS [S] la somme de 3.415,00 euros correspondant aux charges de copropriété impayées ainsi qu'aux frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé copropriété [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS CITYA GPS [S] CONDAMNER la SCI, de ses demandes indemnitaires pour manquements aux obligations du copropriétaire et troubles du voisinage [sic] ;
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens.
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »
Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a considéré, au vu des pièces produites, que les demandes de la SCI DE FRANCE étaient irrecevables en raison de la forclusion acquise.
***
La SCI DE FRANCE a fait appel de cette décision le 16 septembre 2022, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que le Tribunal a déclaré l'action de la SCI DE FRANCE forclose, a déclaré en conséquence les demandes de la SCI DE FRANCE irrecevables, condamné la SCI DE FRANCE à payer au Syndicats des Copropriétaires de l'immeuble dénommé copropriété [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic la SAS CITYA GPS [S] la somme de 3415 € correspondant aux charges de copropriété impayées ainsi qu'aux frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer. »
Dans ses conclusions ensuite du 14 décembre 2022 la SCI DE FRANCE demande à la cour de :
« Vu le jugement rendu le 5 septembre 2022,
Vu la déclaration d'appel du 16 septembre 2022,
Vu les articles 15 et 18 du Décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Il est demandé à la Cour d'appel de RIOM de :
DÉCLARER recevable et fondé l'appel interjeté par la SCI DE France du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand le 5 septembre 2022 ;
Y faisant droit,
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand le 5 septembre 2022 en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI DE France forclose et déclaré ses demandes irrecevables et statuant à nouveau :
ANNULER l'Assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en date du 19 juin 2018 ;
Subsidiairement, ANNULER les résolutions 4 et 7 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] ;
INFIRMER le jugement rendu en ce qu'il a condamné la SCI DE France à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé copropriété [Adresse 2] la somme de 3 415 € correspondant aux charges de copropriété ainsi qu'aux frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer ;
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Clermont Ferrand le 5 septembre 2022 en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires pour manquements aux obligations du copropriétaire et troubles du voisinage
DISPENSER la SCI DE France de toute participation aux dépenses communes relatives aux frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires
DÉBOUTER le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à la SCI DE France la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. »
***
En défense, dans des écritures du 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
« CONFIRMER pour 1'essentiel le jugement déféré et débouter la SCI appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions
DÉCLARER irrecevable et en tout cas non fondée une demande de nullité portant sur une résolution nº 4 inexistante quant à la question seule contestée du quitus au syndic qui n'a pas été ni soumis au vote ni donné.
DÉCLARER irrecevable et injustifiée faute de fondement légal ou réglementaire la demande de nullité de la résolution nº 7.
CONDAMNER la SCI DE FRANCE au paiement de 3 415,00 € au titre des charges sauf à actualiser
Accueillant l'appel incident CONDAMNER la SCI sous astreinte de 250 €/jour, 2 mois après signification de l'arrêt à réparer et entretenir l'abri privatif dont elle a la jouissance en supprimant les détritus divers jonchant le toit et démolir la construction édifiée sans permis.
CONDAMNER l'appelante au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. En cause d'appel outre les dépens. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 4 avril 2024 clôture la procédure.
II. Motifs
La forclusion n'est plus en débat devant la cour, le syndic admettant que les demandes de la SCI DE FRANCE sont recevables. Il convient donc de trancher au fond.
Le premier argument de la SCI DE FRANCE dans ses écritures consiste à dire que l'assemblée générale litigieuse du 19 juin 2018 doit être annulée car elle a été convoquée par un syndic qui n'avait pas qualité pour ce faire.
Les pièces produites au dossier par les deux parties montrent que l'assemblée générale du 19 juin 2018 a été convoquée par lettre RAR du 18 mai 2018 à l'en-tête de « [Z] [S], patrimoine conseil immobilier ». Les premières lignes de cette convocation mentionnent : « En ma qualité de syndic, j'ai l'honneur de vous inviter à participer à l'assemblée générale de votre copropriété qui se tiendra' »
Il n'est pas discuté que jusqu'à cette convocation la copropriété fonctionnait sans syndic. À juste titre le syndicat des copropriétaires fait valoir que dans ce cas il faut bien une première convocation de tous les copropriétaires pour la désignation d'un syndic, et que selon le quatrième alinéa de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 « l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. »
Le syndicat soutient que « Le cabinet [S] était et demeure le mandataire des consorts [N], propriétaires des lots autres que le local appartenant la SCI DE FRANCE, au titre d'un mandat de gestion locative » (conclusions page 5).
Rien n'interdit dans la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire à l'initiative de la convocation d'une première assemblée générale, en application du quatrième alinéa de l'article 17, puisse donner mandat pour le représenter à cette fin, mais encore faut-il que ce mandat de représentation soit bien réel.
Or en l'espèce, c'est précisément la preuve de ce mandat, qui aurait été donné par les consorts [N] au cabinet [S], qui fait défaut. On ne trouve en effet nulle trace d'un tel mandat dans les pièces du syndicat qui se contente de produire la seule convocation du 18 mai 2018. Et sur cette convocation le cabinet [S] ne se présente pas comme le mandataire d'un copropriétaire mais comme le « syndic » de la copropriété. Faute de meilleure démonstration ni preuve, le cabinet [S] n'était donc nullement habilité à convoquer l'assemblée générale du 19 juin 2018, ni en qualité de mandataire d'un copropriétaire, ni encore moins en qualité de syndic.
Il en résulte que cette convocation est entachée de nullité, ce qui entraîne nécessairement la nullité de la première assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le mardi 19 juin 2018.
Il convient cependant d'observer que l'annulation judiciaire d'une assemblée générale des copropriétaires ayant procédé à la désignation d'un syndic n'entraîne pas de plein droit l'annulation des assemblées générales suivantes convoquées par ce syndic ou un autre (cf. 3e Civ., 6 février 2002, nº 00-19.132 ; 3e Civ., 8 juin 2005, nº 04-12.515 ; 3e Civ., 26 septembre 2007, nº 06-17.856 ; 3e Civ., 7 avril 2009, nº 08-15.204).
Le syndicat des copropriétaires, désormais représenté par son syndic la SAS CITYA, sollicite contre la SCI DE FRANCE le paiement de charges et l'exécution de travaux. Pour sa défense concernant les charges, la SCI DE FRANCE soutient que l'appel de fonds pour 3415 EUR, versé au dossier par le syndic, « est basé sur l'approbation d'un budget pour l'exercice 2019, la constitution d'un fonds de roulement et des travaux décidés par l'AG du 19 juin 2019 laquelle est entachée de nullité, tout comme les appels de fonds des AG des années postérieures. »
Or, comme rappelé ci-dessus, il est constamment jugé que l'annulation judiciaire d'une assemblée générale des copropriétaires ayant procédé à la désignation d'un syndic n'entraîne pas de plein droit l'annulation des assemblées générales suivantes. En l'espèce, l'appel de fonds litigieux pour la somme de 3415 EUR résulte d'un décompte établi du 1er janvier 2017 au 27 janvier 2022, moyennant quoi il n'est pas la conséquence de la seule assemblée générale du 19 juin 2019, alors que plusieurs autres ont ensuite été tenues, lors desquelles les copropriétaires ont notamment voté la réalisation de divers travaux (cf. PV d'AG des 27 mars 2019, 30 juin 2020, 16 juin 2021). Cette somme, dont le montant n'est pas contesté, est donc bien due par la SCI DE FRANCE à la copropriété, et il y aura lieu ici à confirmation du jugement.
Le syndic soutient par ailleurs qu'un abri de jardin et un balcon, appartenant à la SCI DE FRANCE, qui ne sont pas entretenus, occasionnent des dégâts aux parties communes, en conséquence de quoi il est demandé à la cour de condamner sous astreinte la SCI « à réparer et entretenir l'abri privatif dont elle a la jouissance en supprimant les détritus divers jonchant le toit et démolir la construction édifiée sans permis. »
Cependant, les photographies produites au dossier par le syndic de la copropriété ne sont guère éclairantes, ce qui conduit à la confirmation du jugement sur ce point également.
Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles en première instance et en appel ;
Chaque partie gardera ses dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement en ce que le tribunal :
DÉCLARE l'action de la SCI DE FRANCE forclose ;
DÉCLARE, en conséquence, les demandes de la SCI DE FRANCE irrecevables ;
Statuant à nouveau :
' Déclare recevables les demandes de la SCI DE FRANCE ;
' Prononce l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 19 juin 2018 ;
Confirme le jugement pour le reste ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
