COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 09 juillet 2024
N° RG 22/01523 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F3JD
-DA- Arrêt n° 317
[F] [Y], [X] [H] / [C] [A], [J] [V] épouse [A]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CUSSET, décision attaquée en date du 26 Avril 2022, enregistrée sous le n° 19/00566
Arrêt rendu le MARDI NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [F] [Y]
et Mme [X] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Maître Fabien PURSEIGLE de la SELARL ABSIDE AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY et par Maître Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
M. [C] [A]
et Mme [J] [V] épouse [A]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentés par Maître Emmanuel TOURRET, avocat au barreau de CUSSET/ VICHY
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l'audience publique du 27 mai 2024
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 09 juillet 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Suivant acte authentique du 16 décembre 2015, les époux [C] et [J] [A] ont acquis auprès de Mme [X] [H] et M. [F] [Y] des lots dans une copropriété à [Localité 1], comprenant en particulier un appartement.
À la suite d'un orage de grêle qui s'est produit le 27 mai 2016, les époux [A] ont déclaré le sinistre à leur assureur. Considérant cependant qu'une partie des désordres était sans lien direct avec cette intempérie, les époux [A] ont sollicité l'organisation d'une expertise judiciaire qui a été ordonnée par le juge des référés le 19 avril 2017. La mission a été confiée à M. [M] [K] qui a remis son rapport le 18 mars 2020.
Le 18 avril 2019 les époux [A] ont fait assigner les consort [Y] et [H] devant le tribunal de grande instance de Cusset en résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil (vices cachés du bien). Au soutien de leur demande ils faisaient valoir qu'avant la vente les vendeurs avaient procédé à d'importants travaux, en complète méconnaissance des règles de l'art, et que ces travaux sont à l'origine des désordres.
Les consort [Y] et [H] s'opposaient aux réclamations les époux [A].
À l'issue des débats, par jugement du 26 avril 2022, le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :
« Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition des parties et en premier ressort.
ORDONNE la résolution de la vente conclue le 16 décembre 2015 en l'étude de Maître [E] [P], notaire à [Localité 6], entre Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] d'une part, et Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] d'autre part, du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1], les lots 1, 2, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 au sein de la copropriété cadastrée AD [Cadastre 5], formant un seul appartement, un stationnement et un jardin privatif ;
ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à rembourser à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de cent-soixante-deux mille euros (162 000,00 €) correspondant au prix de vente, augmentée des frais de la vente et des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 2019 ;
DIT que Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] seront quant à eux tenus de restituer le bien ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de dix mille euros (10 000,00 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de deux-mille cinq-cents euros (2 500,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] aux dépens de l'instance :
ORDONNE l'exécution provisoire. »
Dans les motifs de sa décision, étant donné le rapport de l'expert judiciaire M. [K], le premier juge a considéré que « les désordres ont ainsi sans aucun doute leur siège dans les travaux réalisés par M. [Y] et Mme [H] avant la vente. »
***
M. [F] [Y] et Mme [X] [H] ont fait appel de cette décision le 19 juillet 2022, précisant :
« L'appel est limité aux chefs suivants de la décision :
ORDONNE la résolution de la vente conclue le 16 décembre 2015 en l'étude de Maître [E] [P], notaire à [Localité 6], entre Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] d'une part, et Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] d'autre part, du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1], les lots 1, 2, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 au sein de la copropriété cadastrée AD [Cadastre 5], formant un seul appartement, un stationnement et un jardin privatif ;
ORDONNE la publication de la présente décision au service do la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à rembourser à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de cent-soixante-deux mille euros (162 000,00 €) correspondant au prix de vente, augmentée des frais de la vente et des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 2019 ;
DIT que Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] seront quant à eux tenus de restituer le bien ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de dix mille euros (10 000,00 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de deux-mille-cinq-cents euros (2 500,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] aux dépens de l'instance ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
L'objet de l'appel est donc limité afin que la Cour statue sur les demandes suivantes des appelants :
Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de CUSSET en date du 26 avril 2022.
Déclarer les demandes de Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] recevables et bien fondées, et en conséquence :
Dire et juger Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;
Condamner Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] à payer la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais de Justice de première instance ;
Condamner Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] à payer la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais de Justice d'appel ;
Condamner Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] aux entiers dépens. »
Dans leurs conclusions nº 2 ensuite du 4 avril 2023 les consort [Y] et [H] demandent à la cour de :
« DÉCLARER RECEVABLE ET FONDÉ l'appel interjeté par M. [F] [Y] et par Mme [X] [H]
Y faisant droit,
INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,
DÉCHARGER M. [F] [Y] et Mme [X] [H] des condamnations prononcées à leur encontre.
Et en conséquence,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Vu, notamment, les articles 1641 et 1792 et suivants du Code civil,
Il est demandé à la Cour d'Appel de RIOM de :
À titre principal :
Dire et juger Mme [J] [A] née [V] et M. [C] [A] mal fondés en toutes leurs demandes y compris de leur appel incident et les en débouter ;
Condamner Mme [J] [A] née [V] et M. [C] [A] à payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Mme [J] [A] née [V] et M. [C] [A] aux entiers dépens. »
***
En défense, dans des conclusions du 5 janvier 2023, les époux [C] et [J] [A] demandent pour leur part à la cour de :
« Confirmer le jugement 26 04 2022 en ce qu'il a
Ordonné la résolution de la vente conclue le 16 décembre 2015 en l'étude de Maître [E] [P], notaire à [Localité 6], entre Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] d'une part, et Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] d'autre part, du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1], les lots 1, 2, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 au sein de la copropriété cadastrée AD [Cadastre 5], formant un seul appartement, un stationnement et un jardin privatif ;
Ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y]
Condamné in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à rembourser à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de cent-soixante-deux mille euros (162 000,00 €) correspondant au prix de vente, augmentée des frais de la vente et des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 avril 2019
Dit que Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] seront quant à eux tenus de restituer le bien,
Condamné in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de deux-mille cinq-cents euros (2 500,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] aux dépens de l'instance ;
Ordonné l'exécution provisoire.
Réformer en ce que le jugement condamne in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [F] [Y] à payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de dix mille euros (10 000,00 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
Statuant à nouveau, condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [H] à porter et payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de 30 000,00 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1645 du Code Civil,
Y ajoutant, condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [H] à porter et payer à Madame [J] [A] née [V] et Monsieur [C] [A] la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 4 avril 2024 clôture la procédure.
II. Motifs
Il n'est pas discuté que les consorts [Y] et [H] sont les maîtres d''uvre des travaux ayant conduit aux difficultés dont se plaignent maintenant les époux [A]. L'expert judiciaire M. [M] [K] le confirme dans son rapport, en ces termes page 8 :
Après une modification du règlement de copropriété qui avait pour objet de privatiser certaines parties communes, la cour à l'arrière de l'immeuble avait été couverte, une pièce du rez-de-chaussée, autrefois affectée certainement à l'usage de buanderie, transformée en chambre et l'ensemble avait été intégré à l'habitation.
Les travaux avaient fait l'objet d'un permis de construire déposé le 30 avril et accordé le 4 juin 2013.
Dans ces conditions, les consort [Y] et [H] soutiennent que s'agissant d'une construction, l'application de l'article 1792 du code civil devrait primer sur la mise en 'uvre de l'article 1641 du même code (cf. conclusions appelants page 7 : tout au plus, les Consorts [A] auraient dû fonder leur demande sur les articles 1792 et suivants du code civil).
Or il est constant que l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil. En conséquence, l'acquéreur d'un immeuble achevé dont le vendeur est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, peut agir en résolution de la vente même si les garanties légales des articles 1792 et suivants sont susceptibles d'être mises en 'uvre (3e Civ., 2 mars 2005, nº 03-16.561, Bull. 2005, III, nº 49 ; 3e Civ., 17 juin 2009, nº 08-15.503, Bull. 2009, III, nº 143).
Les époux [A] sont donc parfaitement fondés à vouloir bénéficier dans le cas présent des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.
Concernant les désordres susceptibles de relever de l'application de ces textes, qui ne sont pas contestés dans leur matérialité, il s'agit d'inondations survenues dans l'habitation après un violent orage au mois de mai 2016. M. [K] les décrit dans son rapport où il en précise également les causes techniques (cf. pages 11 et 13) :
Lors de notre premier accedit du 28 septembre 2017, nous avons constaté les conséquences du sinistre du 27 mai 2016, les lieux étant restés dans l'état.
Il ne fait pour nous aucun doute que les inondations ont eu deux origines :
- d'une part la terrasse en zinc qui vient recouvrir la cour et qui possède des relevés insuffisants et dont les descentes ont été rapidement obstruées par les embâcles provoqués par l'amas de grêle, tel qu'en atteste la photo prise lors du sinistre.
- d'autre part le refoulement des égouts qui s'est produit par les siphons de sol qui existaient aux points bas, sous la galerie et dans la chambre aménagée voisine, grilles qui avaient été obturées par un ragréage et masquées par un parquet flottant [']
Nous l'avons déjà exposé dans notre note aux parties du 25 janvier 2019 : lors du violent orage du 27 mai 2016, la totalité du réseau s'est mis en charge ; il n'est pas exclu qu'il se soit produit en plus un refoulement du réseau communal en l'absence de clapet antiretour sur le branchement.
L'ensemble du réseau a été noyé, ce qui explique les remontées d'eau par les anciens siphons de sol que l'on croyait, ou que l'on voulait croire, désaffectés.
À propos des responsabilités, l'expert judiciaire reproche aux consorts [Y] et [H] d'avoir conduit dans l'habitation des travaux de rénovation sans prendre aucune précaution au regard des réseaux d'évacuation existants (rapport page 13) :
Il paraît évident que Monsieur [Y] et Madame [H], qui ont assuré la maîtrise d''uvre de leur projet, auraient dû commencer par reconnaître le réseau de canalisations, ce qui aurait évité l'inondation par les anciens siphons de sol si des mesures adaptées avaient été prises avant de réaliser les travaux.
L'ensemble de ces siphons était masqué, les sols étaient revêtus de parquet flottant et le problème potentiel indécelable par leurs acquéreurs.
De ces observations expertales, que nulle démonstration contraire ne vient utilement critiquer, il ressort bien clairement que les travaux réalisés par les consorts [Y] et [H] avant la vente, consistant à aménager en pièces habitables d'anciennes parties communes qui n'étaient pas initialement destinées à cet usage, sans procéder préalablement à une reconnaissance des réseaux anciens qui ont été cachés sous le parquet neuf, les vendeurs ont commis une malfaçon de construction qui est à l'origine des difficultés rencontrées par les époux [A] lors du violent orage qui s'est produit le 27 mai 2016, provoquant l'inondation de leur habitation.
Les travaux de modification de l'appartement ont totalement occulté la présence d'anciens siphons dissimulés sous les parquets des pièces nouvellement créées, de sorte que ce défaut était indécelable pour les acquéreurs. Par ailleurs, la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente (page 11) ne s'applique pas lorsque, comme en l'espèce, les travaux ont été réalisés par le vendeur (cf. 3e Civ., 8 avril 2014, nº 09-72.747). Dès lors, les époux [A] sont parfaitement recevables à solliciter l'application des articles 1641 et suivants du code civil.
L'article 1641 du code civil pose comme condition de son application que les défauts cachés de la chose vendue la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1644 précise que dans le cas de l'article 1641, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou bien de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Il n'est pas difficile de comprendre que si les époux [A] avaient su avant la vente que leur appartement était susceptible d'être inondé lors de chaque violent orage, ils y auraient renoncé, ou bien auraient négocié le prix à la baisse en considération des travaux nécessaires pour remédier à cette situation préjudiciable. Il est manifeste dès lors que les conditions d'application de l'article 1641 du code civil sont ici parfaitement réunies, sans qu'il soit utile de s'interroger plus avant sur les dysfonctionnements par ailleurs de l'installation électrique.
Sur le fondement de l'article 1644 les époux [A] ont choisi de demander l'annulation de la vente plutôt qu'une diminution du prix, ce qui est tout à fait leur droit ; il y a donc lieu sur ce point à confirmation du jugement.
Le tribunal judiciaire de Cusset leur a alloué la somme de 10 000 EUR en réparation de leur préjudice de jouissance ; ils réclament céans 30 000 EUR, estimant « insuffisante » l'indemnité arbitrée par le premier juge.
L'article 1645 du code civil précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Ce texte s'applique ici dans la mesure où en leur qualité de constructeurs les consorts [Y] et [H] ne pouvaient pas ignorer le vice de la chose résultant de leurs propres travaux. Cependant, le caractère « insuffisant » de l'indemnisation obtenue en première instance n'est nullement démontré, moyennant quoi il y a lieu ici également à confirmation du jugement.
3000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Les consort [Y] et [H] supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement ;
Condamne in solidum les consorts [F] [Y] et [X] [H] à payer aux époux [C] et [J] [A] ensemble la somme unique de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ;
Condamne in solidum les consorts [F] [Y] et [X] [H] aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
