COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 28 mai 2024
N° RG 22/01626 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F3UL
-DA- Arrêt n° 243
[V] [J], [O] [Y] épouse [J] / [U] [Z]
Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 21 Juin 2022, enregistrée sous le n° 11-21-000239
Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [V] [J]
et
Mme [O] [Y] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Maître Elodie FALCO de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
Mme [U] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMEE
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 mars 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 28 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Par acte sous-seing-privé du 4 janvier 2016 Mme [U] [Z] a donné à bail aux époux [V] et [O] [J] un logement situé à [Localité 5] (Allier), à compter du 31 janvier 2016.
22 décembre 2017 Mme [Z] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.
Par exploit du 14 mars 2018 Mme [Z] a donc saisi le juge des référés au tribunal d'instance de Vichy aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance du 19 juin 2018 le juge des référés a condamné les époux [J] à payer à Mme [Z] la somme de 3862,88 EUR, suivant décompte arrêté au mois de mai 2018 ; autorisé les débiteurs à s'acquitter de cette dette en 35 mensualités de 110 EUR chacune et une 36e mensualité pour solder la dette ; suspendu en conséquence les effets de la clause résolutoire.
Par requête adressée le 4 juin 2021 au tribunal de proximité de Vichy, les époux [J] ont saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnation de Mme [Z] au remboursement du dépôt de garantie, outre pénalités de retard.
Par exploit du 12 juillet 2021, Mme [Z] a fait assigner les époux [J] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Vichy, afin qu'ils soient condamnés à lui payer un arriéré de charges et des travaux de remise en état du bien.
Les deux procédures ont été jointes.
Les époux [J] ont quitté les lieux loués.
À l'issue des débats, par jugement du 21 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Vichy a rendu la décision suivante :
« Le Tribunal de Proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] la somme de CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET DEUX CENTIMES (183,02 €) au titre du remboursement du trop-versé de loyers et charges, arrêté au 31 juillet 2018 ;
DIT que Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] sont redevables à Madame [U] [Z] de la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 €) au titre de l'entretien des espaces extérieurs ;
DIT que Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] sont redevables à Madame [U] [Z] de la somme de SEPT CENT QUATRE-VINGTS EUROS (780 €) au titre des réparations locatives ;
DÉBOUTE Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] à payer à Madame [U] [Z] la somme de MILLE CENT TRENTE EUROS (1 130 €) au titre de l'entretien des espaces extérieurs et des réparations locatives après retenue du dépôt de garantie ;
DÉBOUTE Madame [U] [Z] de sa demande en condamnation de Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] à des dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] in solidum à payer à Madame [U] [Z] la somme de HUIT CENTS EUROS (800 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] in solidum aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions est de droit. »
***
Les époux [J] ont fait appel de cette décision le 1er août 2022, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : L'appel tend à la nullité de ladite décision où à tout le moins à la réformation en ce que le tribunal a : - Condamné Madame [U] [Z] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 183,02 € au titre du trop versé de loyers et charges arrêté au 31.07.2018, - Dit que Monsieur et Madame [J] sont redevable à Mme [Z] de la somme de 1 200 € au titre de l'entretien des espaces extérieurs - Débouté les époux [J] de leur demande de restitution du dépôt de garantie - Condamne solidairement les époux [J] à payer à Madame [Z] la somme de 1 130 €au titre de l'entretien des espaces extérieurs et des réparations locatives après retenue du dépôt de garantie - Débouté Mme [Z] de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [J] à des dommages et intérêts - Condamne les époux [J] in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile Par conséquent en ce que le tribunal a débouté les époux [J] de leurs demandes à savoir : - ORDONNER la restitution du dépôt de garantie, - CONDAMNER Madame [U] [Z] à payer et porter à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] la somme de 3 145,00 € à parfaire à compter du 01/11/2021 due au titre du défaut de restitution dans les délais, - CONSTATER que les époux [J] ont payés l'intégralité de la taxe ordures ménagères pour l'année 2017, - RELEVER que pour la taxe ordures ménagères pour l'année 2018, aucun justificatif n'est produit, -En conséquence, DEBOUTER Mme [Z] de sa demande et la CONDAMNER à procéder au remboursement de la somme de 250 € aux époux [J], Subsidiairement sur ce point, si cette taxe était justifiée, CONDAMNER Mme [Z] à rembourser aux époux [J] la somme de 23,67 € ; - DÉBOUTER Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes relatives aux réparations locatives, - CONDAMNER Madame [U] [Z] à payer et porter à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] la somme de 1 200,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile - CONDAMNER Madame [U] [Z] en tous les dépens. Le présent appel porte également sur les chefs de demandes sur lesquels il n'aurait pas été statué. »
Dans leurs conclusions ensuite du 20 février 2024, les époux [J] demandent à la cour de :
« Vu les articles 750-1, 820 à 824 du CPC,
Vu les articles 1353 et 1875 et suivants du Code Civil,
Vu l'article 514 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 22 alinéas 4 et 7 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1103, 1193 et 1231 et suivants du Code Civil,
Vu le constat d'échec de la conciliation,
DÉCLARER RECEVABLE ET FONDÉ l'appel interjeté par Monsieur et Madame [J],
Y faisant droit,
INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,
DÉCHARGER Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] des condamnations prononcées contre eux en principal, intérêts, frais et accessoires,
ÉTABLIR les comptes entre les parties,
CONSTATER que les époux [J] ont payés l'intégralité de la taxe ordures ménagères pour l'année 2017,
CONDAMNER Madame [U] [Z] à payer et porter à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] la somme de 243,67 € au titre du trop-perçu pour les loyers et charges locatives,
DÉBOUTER Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes relatives aux réparations locatives,
ORDONNER la restitution du dépôt de garantie,
CONDAMNER Madame [U] [Z] à payer et porter à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] la somme de 3 145,00 € à parfaire à compter du 01/11/2021 due au titre du défaut de restitution dans les délais,
DÉBOUTER Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
DIRE que chacune des parties gardera la charge de ses frais irrépétibles pour la 1re instance,
CONDAMNER Madame [U] [Z] à payer et porter à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] pour les frais d'appel la somme de 1 200,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER Madame [U] [Z] en tous les dépens. »
***
En défense, dans des conclusions du 1er décembre 2022, Mme [U] [Z] demande à la cour de :
« Vu les dispositions de la loi nº 89-462 du 6juillet 1989,
Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 du Code Civil, en leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
Vu l'article 1344-1 du même code,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE et JUGER mal fondé l'appel interjeté par Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] à l'encontre du jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de VICHY le 21 juin 2022.
En conséquence,
CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de VICHY le 21 juin 2022 en ce qu'il a :
- dit que Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] sont redevables à l'égard de Madame [U] [Z] de la somme de 1.200 € au titre de l'entretien des espaces extérieurs ;
- dit que Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] doivent prendre en charge les dégradations de la salle de bain, sauf à fixer la somme due à un montant de 820 € ;
- débouté Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;
- condamné solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] à rembourser à Madame [U] [J] les frais d'entretien des espaces extérieurs et les réparations locatives, après retenu du dépôt de garantie, sauf à fixer la somme due à un montant de 1.730 € ;
- condamné in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] à payer et porter à Madame [U] [Z] une indemnité de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] à payer et porter à Madame [U] [Z] aux entiers dépens de l'instance.
INFIRMER le jugement par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de VICHY le 21 juin 2022 pour le surplus et notamment en ce qu'il a :
- condamné Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [V] [J] et à Madame [O] [Y] épouse [J], la somme de 183,02 € au titre du remboursement du trop-versé de loyers et charges ;
- rejeté la demande de Madame [U] [Z] au titre de la prise en charge des frais de réfection des volets ;
- rejeté la demande de Madame [U] [Z] au titre de la réfection du mur de la buanderie/cellier ;
- débouté Madame [U] [Z] de sa demande en condamnation de Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] à des dommages et intérêts.
Statuant à nouveau,
DIRE ET JUGER que seule la somme de 43,66 € est due par Madame [U] [Z] à Monsieur [V] [J] et à Madame [O] [Y] épouse [J] au titre du remboursement du trop-versé de loyers et de charges.
DIRE ET JUGER que Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] sont redevables à l'égard de Madame [U] [Z] de la somme de 80 € au titre des Irais de réfection des volets.
DIRE ET JUGER que Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] sont redevables à l'égard de Madame [U] [Z] de la somme de 480 € au titre de la réfection du mur de la buanderie/cellier.
DIRE ET JUGER qu'après retenue du dépôt de garantie, Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] sont redevables à l'égard de Madame [U] [Z] de la somme de 1.730 € au titre de l'entretien des espaces extérieurs et des réparations locatives.
ORDONNER la compensation judiciaire entre les sommes dues par Madame [U] [Z] d'une part, et les sommes dues par Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J].
En conséquence,
CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [J] et de Madame [O] [Y] épouse [J] à payer et porter à Madame [U] [Z], la somme de 1.686,34 €, outre intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance et ce jusqu'à parfait paiement.
CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [J] et de Madame [O] [Y] épouse [J] à payer et porter à Madame [U] [Z] une indemnité de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et indue.
DEBOUTER Monsieur [V] [J] et de Madame [O] [Y] épouse [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [J] et de Madame [O] [Y] épouse [J] à payer et porter à Madame [U] [Z] une indemnité de 1.200 € en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [J] et de Madame [O] [Y] épouse [J] aux entiers dépens d'appel. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 22 février 2024 clôture la procédure.
II. Motifs
Dans le dispositif de sa décision le tribunal de Vichy :
CONDAMNE Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [O] [Y] épouse [J] la somme de CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET DEUX CENTIMES (183,02 €) au titre du remboursement du trop-versé de loyers et charges, arrêté au 31 juillet 2018 ;
Les époux [J] contestent ce montant et disent que Mme [Z] leur doit en réalité, « au titre du trop-perçu pour les loyers et charges locatives », la somme de 243,67 EUR. Mme [Z] estime au contraire qu'elle leur doit seulement 43,66 EUR. Outre les décomptes qu'elles s'opposent mutuellement, les deux parties ne sont pas d'accord sur l'indexation du loyer au cours de l'année 2018.
Dans le bail du 4 janvier 2016 le montant mensuel du loyer était fixé à 850 EUR, plus 20 EUR de charges, soit ensemble 870 EUR. L'article premier des conditions particulières prévoyait également que « le loyer sera automatiquement révisé le 1er janvier de chaque année pour tenir compte de la variation de la moyenne des 4 indices trimestriels de référence des loyers publiés par l'INSEE ».
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat peut prévoir la révision du loyer, mais qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
En l'espèce, il ne ressort pas du dossier une demande expresse de Mme [Z] concernant la révision du loyer pour l'année 2018, mais néanmoins il résulte du décompte de l'huissier Maître [F] que les loyers de juin et juillet 2018 ont été réglés pour la somme totale de 1767,24 EUR, soit 883,62 EUR chaque mois, ce qui correspond manifestement au loyer mensuel révisé. En conséquence, il doit être considéré que la révision avait été acceptée par les époux [J], ce que d'ailleurs le premier juge avait noté dans les motifs de sa décision, disant que « les parties s'entendent pour retenir un loyer actualisé au 1er janvier 2018 de 863,62 EUR par mois » (page 9).
Les parties s'opposent également sur la date de départ des époux [J]. L'état des lieux d'entrée et de sortie, établi contradictoirement sur un document unique ayant servi aux deux constatations, mentionne la date de sortie au « 01/08/2018 ». Il n'est précisé aucune date de remise des clés. En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que les comptes entre les parties devaient être arrêtés au 31 juillet 2018.
Concernant le compte définitif entre les parties, le tribunal a procédé avec clarté et précision, pour retenir un solde de 183,02 EUR en faveur des époux [J]. Les décomptes différents produits par les plaideurs ne sont pas de nature à contester valablement ce montant, moyennant quoi il sera confirmé.
Un point de litige oppose également Mme [Z] aux époux [J] concernant l'entretien des extérieurs.
L'article 3 des conditions particulières du contrat de location prévoit que le locataire s'engage « à entretenir les extérieurs (tonte de la pelouse, taille des haies et arbustes) ». Le contrat de location est en date du 4 janvier 2016. Le constat d'état des lieux de sortie du 1er août 2018 mentionne qu'aucun entretien n'a été effectué depuis la taille du mois d'avril 2017. Durant plus d'un an par conséquent aucun entretien des extérieurs n'a été réalisé par les locataires, ce qui constitue de leur part une infraction au contrat de bail.
La somme de 1200 EUR a été alloué de ce chef par le premier juge à Mme [Z] qui sollicite la confirmation du jugement, produisant à son dossier un devis pour le même montant. Dans leurs conclusions en appel, les époux [J] semblent vouloir dire que l'entretien incombait non pas à eux-mêmes mais à Mme [Z] (cf. page 9). Or d'après le contrat c'est bien le locataire, et non pas le propriétaire, qui doit entretenir les extérieurs, moyennant quoi le jugement sera confirmé sur ce point.
Le litige oppose également les deux parties concernant les réparations locatives. Le tribunal a alloué de ce chef à Mme [Z] la somme de 780 EUR ; elle réclame devant la cour 1686,34 EUR avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Les motifs du premier juge sont cependant suffisamment précis et pertinents pour permettre de confirmer ici la décision.
À juste titre également le tribunal a refusé de restituer aux époux [J] le dépôt de garantie de 850 EUR, dans la mesure où ce montant est insuffisant pour compenser les dégradations locatives.
Mme [Z] échoue à démontrer l'existence d'une faute de « résistance abusive » de la part des époux [J].
Dans la mesure où le tribunal, confirmé par la cour, a fixé les créances de Mme [Z] en fonction des éléments qui lui étaient produits, il n'y a pas lieu à intérêts courant à partir de l'assignation.
En conséquence de ce qui précède il y a lieu à confirmation intégrale du jugement, y compris en ce que le tribunal a pertinemment apprécié l'article 700 du code de procédure civile.
En application du même texte la somme de 1200 EUR est équitable en appel.
Les époux [J] supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement ;
Condamne solidairement les époux [J] à payer à Mme [Z] la somme de 1200 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel ;
Condamne solidairement les époux [J] aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
