COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 08 novembre 2022
N° RG 21/00724 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FSGT
-LB- Arrêt n° 509
[I] [K], [H] [N] épouse [K] / [E] [C], [G] [L] épouse [C]
Jugement Au fond, origine Tribunal Judiciaire du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 09 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19/0283
Arrêt rendu le MARDI HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [I] [K]
et Mme [H] [N] épouse [K]
[Adresse 11]
[Localité 10]
Représentée par Me Laurent PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
M. [E] [C]
et Mme [G] [L] épouse [C]
[Adresse 11]
[Localité 10]
Représentée par Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et par Me David LAURAND de la SELARL CINETIC AVOCATS, avocat au barreau de LYON
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 septembre 2022, en application des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et Mme BEDOS, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 08 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme Marlène BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [G] [L] est propriétaire d'un terrain situé sur le territoire de la commune de [Localité 10] (43), cadastré AH n° [Cadastre 4] et AH n° [Cadastre 5], qu'elle a reçu en donation de sa mère, [A] [R] épouse [L], suivant acte notarié du 28 novembre 2015.
Mme [G] [L] et son époux M. [E] [C] ont fait construire une villa sur ce terrain en 2016.
M. [I] [K] et Mme [H] [N] sont quant à eux propriétaires d'un tènement immobilier cadastré AH n°[Cadastre 2] et AH n°[Cadastre 1], d'une surface de 2000 m², contigu aux parcelles cadastrées AH n°[Cadastre 4] et AH n°[Cadastre 5], supportant leur maison et sur lequel ils ont fait édifier un garage en 2013.
Par courrier en date du 9 mai 2017, le conseil de M. [C] et Mme [L] a avisé M. [K] et Mme [N] que ses clients s'étaient aperçus de l'empiétement du garage sur leur propriété et les a mis en demeure de faire cesser cette emprise dans un délai de deux mois.
Par acte d'huissier délivré le 5 mars 2019, Mme [G] [L] épouse [C] et M. [E] [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay les époux [K]-[N] notamment pour que soit ordonnée la démolition de cette construction.
Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a statué en ces termes :
«-Juge qu'aucun contrat d'échange n'a été conclu entre [I] [K], [H] [N] épouse [K] et [G] [L] épouse [C] ;
-Juge que le garage de [I] [K] et [H] [N] épouse [K] empiète sur la parcelle appartenant à [G] [L] épouse [C], cadastrée section AH n° [Cadastre 5] de la commune de [Localité 10] ;
En conséquence,
-Ordonne la démolition de la partie de la construction de [I] [K] et [H] [N] épouse [K] qui repose sur la parcelle appartenant à [G] [L] épouse [C], cadastrée section AH n° [Cadastre 5] de la commune de [Localité 10] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de 180 jours suivant la signification de la présente décision ;
-Déboute [E] [C] et [G] [L] époux [C] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;
-Condamne in solidum [I] [K] et [H] [N] épouse [K] aux entiers dépens de l'instance ;
-Condamne in solidum [I] [K] et [H] [N] épouse [K] à payer à [E] [C] et [G] [C] épouse [L] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
M. [I] [K] et Mme [H] [N] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 30 mars 2021.
Par ordonnance du 15 juillet 2021, la première présidente de la cour d'appel a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du 9 mars 2021.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 8 septembre 2022.
Vu les conclusions en date du 15 juin 2022 aux termes desquelles M. [I] [K] et Mme [H] [N] demandent à la cour de :
-Infirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire des époux [C]-[L] ;
-Dire et juger qu'ils sont devenus propriétaires par échange de l'emprise de leur garage qui sera cadastrée AH [Cadastre 9] à prendre sur l'ancienne parcelle AH [Cadastre 5] des époux [C]-[L] ;
-Débouter les époux [C]-[L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
-Condamner solidairement les époux [C]-[L] au paiement des entiers dépens ainsi qu'à celui d'une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés en première instance puis devant la cour d'appel.
Vu les conclusions en date du 29 juin 2022 aux termes desquelles Mme [G] [L] et M. [E] [C] demandent à la cour de :
-Confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande indemnitaire complémentaire ;
Et statuant à nouveau,
- Juger que les travaux de démolition devront être effectués uniquement depuis la parcelle des époux [K] ;
-Condamner in solidum M. [I] [K] et Mme [H] [K] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
- Condamner in solidum M. [I] [K] et Mme [H] [K] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
- Condamner in solidum M. [I] [K] et Mme [H] [K] aux entiers dépens.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé, à titre liminaire, qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...», ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
-Sur l'empiétement du garage édifié par M. [K] et Mme [N] sur la parcelle AH n° [Cadastre 5] :
Il convient de préciser en premier lieu, comme l'a relevé le premier juge, qu'en vertu de l'acte de donation du 28 novembre 2015, Mme [L] est seule propriétaire des parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 4] et AH n° [Cadastre 5]. Si les intimés indiquent dans leurs écritures être désormais tous les deux propriétaires de ces terrains, ils ne produisent aucune pièce en ce sens.
La réalité de l'empiétement du garage édifié par M. [K] et Mme [N] sur la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 5] est établie par l'extrait de plan cadastral communiqué par les intimés et par le procès-verbal de constat d'huissier dressé à leur initiative le 8 avril 2017. L'huissier a procédé à ses constatations en se repérant notamment par rapport aux bornes implantées à l'occasion du bornage contradictoire de la parcelle anciennement cadastrée AH n° [Cadastre 3], réalisé le 29 octobre 2010 à l'initiative de [A] [R] épouse [L].
L'existence de cet empiétement n'est d'ailleurs pas contestée par M. [K] et Mme [N].
-Sur l'existence d'un contrat d'échange :
Aux termes de l'article 1702 du code civil, l'échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre.
L'article 1703 du même code dispose que « L''échange s'opère par le seul consentement, de la même manière que la vente. »
L'article 1109 du code civil prévoit que :
« Le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression.
Le contrat est solennel lorsque sa validité est subordonnée à des formes déterminées par la loi.
Le contrat est réel lorsque sa formation est subordonnée à la remise d'une chose. »
Le consensualisme résultant de la nature du contrat s'applique dès lors qu'aucun texte n'exige une formalité particulière pour sa validité, étant rappelé que l'obligation de recourir à un acte notarié est, sauf exception prévue par la loi, une forme exigée seulement pour l'exécution des formalités de publicité foncière à des fins d'opposabilité aux tiers.
En application des dispositions rappelées ci-dessus, le contrat d'échange est un contrat consensuel, ce dont il résulte que l'accord des parties forme le contrat, dont la force obligatoire s'impose à elles dès que sont réunies les conditions de validité de la convention dans les termes de l'article 1126 du code civil. Ce texte dispose que :
« Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. »
En l'espèce, pour s'opposer aux prétentions de Mme [L] et M. [C], M. [K] et Mme [N] soutiennent qu'un contrat d'échange a été conclu entre eux afin de clore le litige créé par la situation d'emprise, l'échange étant intervenu selon eux entre l'assiette de l'empiétement du garage sur le fonds [L], soit 8 m², et une partie d'une parcelle dont eux-mêmes étaient propriétaires, d'une superficie de 389 m².
Ils estiment que l'échange de parcelles est parfait, tandis que les époux [C]-[L] font valoir que si un échange de parcelles a bien été envisagé, les négociations n'ont en définitive abouti à aucun accord. Ils soulignent à cet égard qu'aucun acte notarié n'a été régularisé, alors que selon eux toute cession immobilière doit faire l'objet d'un acte authentique permettant de réaliser les formalités auprès de la publicité foncière, conformément à l'article 710-1 du code civil.
Or, contrairement à ce que soutiennent les intimés, et ainsi que cela résulte des explications précédentes, le fait qu'un acte authentique n'ait pas été régularisé ne suffit pas à faire obstacle à la reconnaissance de l'existence du contrat d'échange invoqué par les appelants, eu égard à la nature consensuelle d'une telle convention. Il convient de rechercher en conséquence si les parties ont consenti à un échange de parcelles, dans les conditions prévues par l'article 1126 du code civil.
M. [K] et Mme [N] produisent à l'appui de leurs prétentions :
-Le formulaire CERFA n° 6463 N du service de la publicité foncière aux fins de modification du parcellaire cadastral signé par eux-mêmes et par Mme [L] le 14 novembre 2017, mentionnant la division de leur parcelle AH n°[Cadastre 2] en deux parcelles AH n° [Cadastre 6] et AH n° [Cadastre 7], cette dernière devenant propriété de Mme [L], et la division de la parcelle AH n°[Cadastre 5] en deux parcelles AH n° [Cadastre 8] et AH n° [Cadastre 9], cette dernière devenant leur propriété ;
-Le document d'arpentage élaboré par M. [S], géomètre expert, signé par eux-mêmes et par Mme [L] le 14 novembre 2017, reproduisant sur le plan cadastral la nouvelle configuration du parcellaire dans les termes précédemment énoncés ;
- Un courrier adressé le 12 mars 2019 par leur notaire, maître [O], au notaire de M. [C] et Mme [L] rappelant qu'il avait été chargé en janvier 2018 d'établir un acte d'échange entre les époux [K] et les époux [C] « en vue de régulariser leurs limites de propriété conformément à leurs accords et suivant document d'arpentage établi par un géomètre expert », que le dossier avait été instruit par ses soins mais que le rendez-vous fixé le 30 juin 2018 pour régulariser l'acte avait été annulé à l'initiative de Mme [L]. Dans ce même courrier, maître [O] invitait son confrère à la recherche d'une solution amiable ;
-Une attestation de maître [O] en date du 20 avril 2021 certifiant que suite à l'établissement du document d'arpentage par le cabinet [S], géomètre expert, le 14 novembre 2017, il avait été chargé d'établir l'acte d'échange aux termes duquel :
- M. [E] [C] et Mme [G] [L] cédaient à titre d'échange à M. [I] [K] et Mme [H] [N] une petite parcelle de terrain cadastrée AH n° [Cadastre 9] d'une contenance de 00 ha 00 a 08 ca en nature de sol, provenant de la division d'une plus grand parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 5] d'une contenance de 18 a 93 ca dont le surplus cadastré section AH n° [Cadastre 8] d'une contenance de 18 ca 85 ca resterait la propriété des époux [C]/[L] ;
- En contrepartie de quoi ils recevaient de M. et Mme [K] la parcelle AH n° [Cadastre 7] pour une contenance de 00 ha 03 a 41 ca provenant de la division d'une plus grand parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 2] d'une contenance de 7 a 30 ca dont le surplus cadastré section AH n° [Cadastre 6] d'une contenance de 3 a 89 ca resterait la propriété des époux [K]/[N].
Ainsi que l'a relevé le premier juge, ces éléments permettent de caractériser la « volonté claire et non équivoque » des parties de procéder à un échange de parcelles. Le consentement des parties à la modification des limites des propriétés par voie d'échange de parcelles, précisément identifiées, résulte en effet de leur signature du document d'arpentage préparé par l'expert géomètre et du formulaire de modification du parcellaire cadastral, étant précisé qu'aucun élément ne permet de considérer que les parties ont entendu conditionner la validité du contrat à la régularisation de l'acte authentique.
Le tribunal a cependant estimé que dans la mesure où les biens échangés étaient de valeur différente, le consentement réciproque des parties nécessaire à la perfection de la convention devait porter non seulement sur les biens à échanger mais aussi sur le principe ou l'exclusion d'une soulte et le cas échéant son étendue, de sorte que la preuve n'était pas rapportée que Mme [L] avait accepté purement et simplement l'offre qui lui avait été faite.
Il sera observé en premier lieu, ainsi que le font valoir M. [K] et Mme [N], qu'à aucun moment en première instance M. [C] et Mme [L], qui ont seulement contesté le principe même de l'échange intervenu, n'ont eux-mêmes invoqué l'absence d'accord sur une soulte pour s'opposer à la reconnaissance du caractère parfait de l'échange invoqué, cette question ayant été soulevée d'initiative par le tribunal.
Il sera rappelé encore que si les parties peuvent prévoir une soulte lorsque les biens échangés sont de valeur différente, cette solution est une simple possibilité, l'accord sur la soulte n'étant requis que lorsque sa nécessité a été admise par les parties, ce qui n'est ni allégué, ni démontré en l'espèce, maître [O] n'évoquant aucunement une discussion des parties à ce sujet.
Par ailleurs, l'absence de soulte nonobstant la différence de valeur entre les parcelles échangées s'explique parfaitement par le fait que l'échange avait vocation à faire cesser la situation d'empiètement d'un ouvrage édifié plusieurs années auparavant, de sorte que la différence de valeur, au demeurant en défaveur de M. [K] et Mme [N], était compensée par l'avantage important d'éviter la démolition du garage.
Il résulte de ces explications que M. [K] et Mme [N] rapportent la preuve du consentement donné par les parties à l'échange invoqué, le contenu de la convention étant en outre certain compte tenu de la désignation très précise des parcelles concernées.
Aussi, il convient de considérer que l'échange dont l'existence est démontrée présente un caractère parfait et que le contrat d'échange, qui a une force obligatoire entre les parties nonobstant l'absence de régularisation d'un acte authentique, fait obstacle aux prétentions de M. [C] et Mme [L] tendant à la reconnaissance d'une situation d'empiétement et à la démolition du garage édifié par M. [K] et Mme [N].
En conséquence, le jugement sera infirmé et M. [C] et Mme [L] seront déboutés de leurs prétentions à ce titre.
-Sur la demande de dommages et intérêts :
M. [C] et Mme [L] étant déboutés de leurs prétentions tendant à la reconnaissance d'une situation d'empiétement, leur demande de dommages et intérêts fondée sur une faute à ce titre doit être rejetée.
M. [C] et Mme [L] reprochent en outre à leurs voisins de faire stationner leurs véhicules de façon irrégulière sur leur parcelle. Toutefois, les photographies communiquées ne permettent pas de démontrer que les véhicules qui y apparaissent appartiennent à M. [K] et Mme [N].
M. [C] et Mme [L] font encore grief à M. [K] et Mme [N] d'avoir refusé de reculer la clôture dépassant sur leur propriété. Ces derniers font valoir que la clôture litigieuse a été implantée par leurs auteurs, que leurs nouveaux voisins ne leur ont jamais demandé de modifier son implantation, y compris dans le courrier du 9 mai 2017 adressé par leur conseil, et que la clôture est désormais conforme à la limite de propriété, ce qui n'est pas contesté. M. [C] et Mme [L], qui ne démontrent pas l'existence d'un préjudice résultant de la situation décrite ont justement été déboutés de leur demande en première instance. Le jugement sera confirmé sur ce point.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
M. [C] et Mme [L] supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d'appel ce qui exclut qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement in solidum, à M. [K] et Mme [N], pris ensemble, de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [E] [C] et Mme [G] [L] de leur demande de dommages et intérêts ;
Infirme le jugement sur le surplus et statuant à nouveau,
- Dit que suite au contrat d'échange M. [I] [K] et Mme [H] [N] sont devenus propriétaires de la partie de la parcelle AH n°[Cadastre 5] propriété de Mme [G] [L], correspondant à l'emprise de leur garage ;
- Déboute M. [E] [C] et Mme [G] [L] épouse [C] de toutes leurs demandes ;
- Condamne in solidum M. [E] [C] et Mme [G] [L] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Condamne in solidum M. [E] [C] et Mme [G] [L] à payer à M. [I] [K] et Mme [H] [N], pris ensemble, la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel.
Le greffier, Le Président,
