COUR D'APPEL DE RIOM PREMIERE CHAMBRE CIVILE Du 30 octobre 2008 Dossier n : 07 / 01131
Pascal X... / Paul F..., CIE FONCIERE DE CREDIT, SARL BRUHAT-BOUCHAUDY, SOCIETE DUMONT ELECTRICITE, SOCIETE DUMOLARD
Arrêt rendu le JEUDI TRENTE OCTOBRE DEUX MILLE HUIT
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Gérard BAUDRON, Président M. Claude BILLY, Conseiller M. Bruno GAUTIER, Conseiller
En présence de : Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 15 Janvier 2007, enregistrée sous le no 00 / 00687
ENTRE :
Me Pascal X... liquidateur judiciaire de la SCI LE RIVIERA... B. P. 3141 03100 MONTLUCON représenté par Me Barbara GUTTON-PERRIN, avoué à la Cour assisté de Me de ROCQUIGNY de la SCP COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-ROMENVILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANT
ET :
M. Paul Louis F...... 75012 PARIS représenté par la SCP J-P et A. LECOCQ, avoués à la Cour assisté de Me BERNARDET de la SCP BERNARDET PIRELLO, avocats au barreau de MOULINS
INTIME ET APPELANT
COMPAGNIE FONCIERE DE CREDIT... 75001 PARIS représentée par la SCP GOUTET-ARNAUD, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP LEOPOLD COUTURIER du barreau de PARIS
SARL BRUHAT-BOUCHAUDY venant aux droits de la SCP DEBOST-BRUHAT-THOMAS... 03200 VICHY représentée par la SCP GOUTET-ARNAUD, avoués à la Cour assistée de Me PIQUAUD substituant la SCP HUGUET BARGE MOURE-ROBERT, avocats au barreau de CUSSET
SARL DUMONT ELECTRICITE... 03300 CUSSET représentée par Me Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour assistée de Me Lydie JOUVE-GAILLARD de la SELAFA FIDAL avocat au barreau de CLERMONT FERRAND
SA DUMOLARD... 63540 ROMAGNAT représentée par Me Sébastien RAHON, avoué à la Cour assistée de Me Jean-Louis GOURBEYRE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMES
Après avoir entendu à l'audience publique du 09 octobre 2008 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du code de procédure civile :
Vu le jugement rendu le 15 janvier 2007 par le Tribunal de Grande Instance de CUSSET qui a ordonné la résolution partielle de la vente en état futur d'achèvement, intervenue le 16 janvier 1993 entre M. F... et la SCI LE RIVIERA, au stade « plâtres finis », ordonnant la délivrance du bien immobilier au prix déjà payé de 236. 692, 34 €, condamnant M. F... à verser 33. 813, 19 € et déclarant irrecevables ses demandes formées à l'encontre des autres parties ;
Vu les conclusions signifiées par Me X..., en sa qualité de liquidateur de la SCI LE RIVIERA, le 29 septembre 2008, tendant à faire déclarer irrecevable l'action engagée postérieurement au jugement d'ouverture, M. F... étant renvoyé devant le juge commissaire, saisi d'une déclaration de créances mais devant verser, au titre des travaux achevés aujourd'hui, 42. 494, 37 € outre divers intérêts au taux contractuel et 15. 000 € au titre du remboursement des charges de copropriété ;
Vu les conclusions signifiées par M. F..., le 2 octobre 2008, tendant à la condamnation in solidum de la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT et des différents entrepreneurs à prendre en charge l'achèvement de son appartement, pour 329. 403 €, une expertise étant au besoin ordonnée sur ce point, ainsi qu'à lui verser 575. 948 € en réparation de son trouble de jouissance et à reprendre, sous astreinte, diverses malfaçons, demandant subsidiairement la délivrance des lots, au prix du stade de la mise hors d'eau, pour la somme déjà versée de 236. 692, 34 € ;
Vu les conclusions signifiées par la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT, le 7 mars 2008, tendant à la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a été mise hors de cause, sollicitant, à titre infiniment subsidiaire, la garantie des architectes, s'il s'avérait qu'ils aient commis une fausse déclaration d'achèvement des travaux ;
Vu les conclusions de la SARL BRUHAT-BOUCHAUDY, venant aux droits de la SCP DEBOST-BRUHAT-THOMAS, architectes, signifiées le 28 mai 2008, tendant à la confirmation, en ce qui la concerne ;
Vu les conclusions signifiées par la SARL DUMONT ÉLECTRICITÉ, le 8 avril 2008, tendant au rejet des demandes formées par M. F... ;
Vu les conclusions signifiées par la SA DUMOLARD, le 29 septembre 2008, tendant à sa mise hors de cause, conformément à la décision déférée ;
LA COUR
Attendu que, par actes des 22, 24 mai et 20 juin 2000, M. F... a assigné Me X... en sa qualité de liquidateur de la SCI LE RIVIERA, la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT en tant que garant de l'achèvement de la construction, la SCP DEBOST-BRUHAT-THOMAS, architectes, l'entreprise de plâtrerie peinture THAIN, aujourd'hui disparue, la SARL DUMONT ÉLECTRICITÉ, entreprise d'électricité et de chauffage et la SA DUMOLARD, entreprise de plomberie sanitaire, pour obtenir réparation des désordres survenus dans son appartement de la résidence « LE RIVIERA », à Vichy, acquis, selon contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 16 janvier 1993, au prix de 338. 131, 92 € (2. 218. 000 F) ; qu'il a demandé que le liquidateur soit condamné à achever les travaux et à reprendre les malfaçons et que le garant de l'achèvement de la construction soit tenu par une condamnation solidaire, de même que l'architecte et les différents entrepreneurs ; qu'après différentes mesures d'instruction et compte tenu de l'impossibilité, pour le liquidateur, d'achever la construction, il a sollicité subsidiairement la résolution partielle du contrat et la réduction du prix, au stade de la mise hors d'eau, à la somme de 236. 692, 34 €, somme déjà payée, avec restitution de la somme de 33. 813, 19 € consignée par ses soins ; qu'il a réclamé, auprès des divers intervenants, 690. 740 € en réparation de son préjudice de jouissance, 150. 000 € en réparation de son préjudice corporel et condamnation, sous astreinte, à réaliser un certain nombre de travaux ;
Attendu que le tribunal a relevé que M. F..., après avoir payé comptant 338. 131, 92 € correspondant au gros oeuvre, puis 50. 719, 78 € correspondant au stade de la mise hors d'eau, a refusé de régler 33. 813, 19 €, somme demandée, correspondant au stade de l'achèvement des plâtres ; qu'il a estimé que ce stade de la construction avait pourtant été atteint début avril 1993, en sorte que la somme correspondante, consignée, devait revenir intégralement au liquidateur, lequel n'avait plus le pouvoir de terminer l'ouvrage, toute créance à l'encontre de la liquidation ne relevant que du juge commissaire ; qu'il a rejeté les demandes de M. F... contre l'architecte et les entrepreneurs, faute de lien contractuel et d'action directe à leur égard ; qu'il a, encore, jugé recevable la demande de résolution partielle, en ce qu'elle tendait seulement à obtenir la délivrance du bien vendu en l'état où il se trouve, sa décision valant procès-verbal de livraison ; qu'il a également estimé que les nombreux travaux supplémentaires, qui vont bénéficier à M. F... (les travaux étant en réalité beaucoup plus avancés que le stade « plâtres finis » retenu pour la résolution), étaient suffisants pour compenser les manquements du vendeur ;
Attendu que le liquidateur relève que le premier juge a justement considéré que la question d'une éventuelle créance de M. F... ne pouvait relever que du juge commissaire, déjà saisi d'une production au passif et que la demande de résolution partielle, avec diminution du prix, supposait un contrat à exécutions successives ou échelonnées, alors qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, laquelle ne peut s'apprécier que dans sa globalité et non étape par étape ; que, l'appréciation de la conformité se fait, dans un tel cadre juridique, à la délivrance de l'immeuble et au paiement du solde du prix, l'acheteur se trouvant dans l'impossibilité de savoir si la construction est exempte ou non, de malfaçons avant la réception ; qu'il considère, ainsi, que M. F... ne pouvait, avant la livraison, se plaindre d'un défaut d'accomplissement et que la résolution partielle est impossible ; que M. F... restant tenu de l'obligation de payer la dernière situation présentée et tous les experts ayant abouti à la conclusion que le stade « plâtres achevés » était atteint, il sollicite 42. 494, 37 €, somme correspondant aux travaux déjà exécutés et non encore facturés ; qu'il impute à M. F... la responsabilité exclusive de l'arrêt des travaux, avec toutes conséquences ;
Attendu que M. F... soutient que les experts ont constaté des modifications de son appartement, par rapport aux plans et des non-conformités ; qu'il souligne que le certificat de conformité n'a pas été délivré, en raison des modifications d'ouvertures, en façade nord-est et de la construction d'une piscine, sur la terrasse du dernier étage ; que, contestant les appréciations expertales, il chiffre à 329. 403 € les travaux de reprise ; qu'il soutient que le tribunal a fait une analyse erronée en considérant que l'appartement était au stade « plâtres achevés » et qu'on ne peut lui imputer l'arrêt des travaux ; qu'il conclut à la mise en jeu de la garantie d'achèvement de la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT et estime que tout copropriétaire peut agir seul, pour se prévaloir d'un préjudice qui trouve sa source dans les parties communes, ayant même informé le syndic de ses actions engagées à l'encontre des différents entrepreneurs ; qu'il considère que la déclaration d'achèvement de travaux du 8 décembre 1993 constitue une fausse déclaration et que, la SCI LE RIVIERA étant dans l'impossibilité de terminer cet appartement, la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT doit être tenue, ainsi que les différents entrepreneurs, ces derniers en vertu d'une action directe, fondée sur l'article 1165 du code civil ; que, s'agissant du liquidateur, il estime recevable sa demande, qui n'est pas une demande en paiement mais en résolution d'un contrat, pour défaut de conformité et existence de vices ; qu'il souligne l'important trouble de jouissance dont il a été victime, par l'immobilisation des capitaux pour l'acquisition d'un bien destiné à sa retraite et dont il n'est pas entré en possession, sollicitant à ce titre 575. 948 € ;
Attendu que la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT relève que le montant des sommes restant dues par M. F... excède notablement ce que lui doit la SCI LE RIVIERA, compte tenu de la plus-value sur travaux ; qu'elle souligne que, s'agissant d'un immeuble en copropriété, seul le syndicat a qualité pour agir en justice pour les parties communes et devait être informé, pour les parties privatives ; qu'en tout état de cause, elle invoque l'irrecevabilité, au regard de la déclaration d'achèvement des travaux, ce que l'expert a confirmé ; qu'à titre subsidiaire, elle conclut à la garantie des architectes, mis en cause pour avoir, éventuellement, délivré une fausse déclaration d'achèvement ;
Attendu que la SCP DEBOST-BRUHAT-THOMAS, architectes, conclut à la confirmation, n'ayant aucun lien contractuel avec M. F... et l'appréciation de la conformité, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, ne pouvant se faire qu'à la délivrance de l'immeuble ou lors du paiement du solde du prix ; que, sur le fond, elle relève les fautes commises par l'acquéreur, qui s'est abstenu de régler l'acompte « plâtres achevés » ; qu'elle conteste toute faute, la piscine sur le toit de l'immeuble ayant été réalisée alors que le certificat de conformité était déjà délivré ainsi que l'attestation de fin de travaux ; qu'enfin, elle souligne le caractère excessif et aberrant des demandes, alors
que, selon l'expert, 40. 410 € suffiraient pour rendre le logement conforme au plan et à la notice descriptive ;
Attendu que la SARL DUMONT ÉLECTRICITÉ, chargée du lot électricité, conclut au rejet des demandes formées par M. F..., rappelant qu'il a signé une vente en l'état futur d'achèvement et que la réalisation de son appartement a été stoppée du fait des procédures qu'il n'a cessé d'engager ; qu'elle souligne que l'appréciation de la conformité se fait au moment de la délivrance de l'immeuble ou au moment du paiement du solde du prix et que M. F..., avant la livraison, n'est pas fondé à se plaindre d'un défaut de conformité ; qu'en tout état de cause, elle relève que l'expert ne lui imputait que des défauts mineurs, qui n'empêchaient nullement la poursuite des travaux ;
Attendu que la SA DUMOLARD, chargée du lot plomberie, estime que le tribunal a ordonné à bon droit sa mise hors de cause, dans la mesure où il ne s'agit pas d'un litige de construction ; qu'elle souligne n'avoir aucun lien contractuel avec M. F... et que le fondement juridique avancé contre elle est incertain, ne semblant invoqués, en fait, que les textes concernant le recours direct en paiement de la part du sous-traitant à l'encontre du maître de l'ouvrage ; qu'elle maintient qu'il s'agit exclusivement d'un litige entre M. F... et la SCI LE RIVIERA, qui seule a pouvoir pour agir contre elle ;
Sur Quoi,
Attendu que, aux termes de l'article 1601 – 3 du code civil, par la vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix, à mesure de l'avancement des travaux et le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il est acquis que la réception de l'ouvrage intervient dans les rapports entre l'entrepreneur et le vendeur ; que l'appréciation de la conformité de l'ouvrage ne peut se faire qu'au moment de la délivrance de l'immeuble et doit s'apprécier dans le cadre de la conformité de la chose livrée à la chose promise et vendue ; que l'acte notarié du 16 janvier 1993 prévoyait expressément que l'acquéreur aurait la jouissance des lots lors de leur achèvement et de la prise de possession ; que, dans ces conditions, M. F... ne dispose d'aucune action, en malfaçons, retards ou non conformités, à l'encontre des différents entrepreneurs, en sorte que c'est à juste titre que le premier juge a mis hors de cause ces derniers ; que, si M. F... allègue une action directe à leur encontre, il la fonde, en ses écritures, sur l'article 1165 du code civil, lequel s'inscrit dans le cadre de relations contractuelles, inexistantes en l'espèce, l'acquéreur n'ayant aucun rapport juridique direct avec les entrepreneurs chargés de la construction ; que le premier juge avait justement relevé qu'il ne s'agissait pas d'un litige de construction mais d'un désaccord entre vendeur et acquéreur, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ;
Attendu que, le 8 décembre 1993, la commune de Vichy a donné décharge du dépôt d'une déclaration d'achèvement de travaux, concernant l'immeuble en cause, selon attestation de conformité déposée par les architectes, la SCP DEBOST-BRUHAT-THOMAS, certifiant que les constructions avaient été réalisées conformément au permis de construire et aux plans annexés à ce dernier ; que le dernier expert, M. G..., a spécifié, en son rapport, que le certificat de conformité pouvait effectivement être délivré à cette date ; que si, ultérieurement, le maître de l'ouvrage a procédé à l'installation d'une piscine, en haut du bâtiment LE RIVIERA, affectant l'appartement de M. F... et entraînant le refus de certificat de conformité de la commune, sous réserve d'un permis de construire modificatif, il n'en demeure pas moins que l'engagement de la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT, tel que défini dans l'acte sous seing privé du 30 avril 1992, avait pris fin et qu'elle se trouvait déchargée, par la délivrance de l'attestation prévue à l'article R. 261 – 24 du code de la construction et de l'habitation ; que l'article 3 du contrat prévoyait aussi, expressément, que l'engagement prendrait fin à l'achèvement de la construction des biens immobiliers, cet achèvement résultant de la déclaration certifiée par un homme de l'art et entraînant sa libération entière et définitive ; que le premier juge a justement considéré qu'il convenait de rejeter la demande de M. F... de ce chef ;
Attendu que, missionné par une ordonnance de référé du 19 janvier 1994, l'expert H... avait estimé que, s'agissant de l'appartement de M. F..., le stade « plâtres achevés » avait été atteint fin mars ou début avril 1993, relevant que le litige venait de l'absence d'accords préalables sur de nombreux points de finition des aménagements, conduisant inéluctablement à un blocage des travaux et l'accumulation de retards ; que, le 6 mars 1996, le président du Tribunal de Grande Instance de CUSSET a relevé que les griefs adressés au rapport H... par M. F... étaient largement infondés, rejetant la demande de nouvelle expertise ; que, par jugement du 22 mars 1996, le juge de l'exécution de CUSSET a ordonné la consignation par M. F... entre les mains d'un séquestre de la somme de 33. 813, 19 € ; que, profitant de la nomination d'un nouvel expert, pour statuer dans un litige opposant la copropriété LE RIVIERA à la SCI LE RIVIERA, M. F... a tenté d'obtenir une appréciation divergente, l'expert I... relevant cependant que seul le poste " volet roulant " n'apparaissait pas conforme, qu'il en était ainsi dans tous les étages et que M. F... était seul pour en faire la réserve ; qu'il a, certes, noté des non conformités aux règles de l'art, au niveau des équipements de second oeuvre mais qui ne remettent pas en cause l'appréciation du premier expert ; que, nommé dans le cadre de la mise en état, l'expert G... a noté que la mise en conformité finale et totale du logement de M. F... pouvait être chiffrée à 40. 410 € hors taxes (outre diverses sommes complémentaires pour les travaux en plus-value réclamée par l'acheteur pour 36. 784, 18 € HT, somme à réévaluer et pour l'intervention éventuelle d'un maître d'oeuvre, d'un bureau d'études structure, d'un bureau d'études fluides, d'un bureau d'études électricité...) ; que la simple comparaison de la somme nécessaire à l'achèvement complet, lors d'un rapport déposé le 31 décembre 2004 et de celle réclamée depuis 1993, pour le simple stade « plâtres achevés », achève de démontrer que c'est à tort que M. F... a refusé de s'acquitter de l'acompte qui lui a été, en vain, réclamé ; que l'absence de cette liquidité n'a pu qu'avoir des conséquences néfastes dans la suite du déroulement des travaux, sans même parler du climat de défiance relevée par l'expert H..., qui rendait impossible toute discussion sérieuse entre les parties ; que le liquidateur est bien fondé à solliciter la somme initiale de 33. 813, 19 € outre intérêts conventionnels à compter d'une mise en demeure régulière, avec application de l'anatocisme qui est de droit, dès lors qu'il est sollicité et à partir du jour où il l'a été ;
Attendu que, du fait de la liquidation judiciaire, la SCI LE RIVIERA se trouve dans l'incapacité de mettre le logement dans l'état d'achèvement initialement prévu ; que tous les experts se sont accordés à incriminer tant le comportement du vendeur que celui de l'acquéreur dans le blocage des situations, en sorte qu'aucun des deux ne peut prétendre être exempté de toute responsabilité ; qu'une action en paiement contre la liquidation est, naturellement, impossible et que, au reste, le juge commissaire doit déjà statuer sur la production qui a été faite par M. F... au passif ; que, cependant, une demande en résolution partielle a été formée, à titre subsidiaire, par l'acquéreur ; que cette action est recevable contre la liquidation ainsi que bien-fondée, sans qu'il soit besoin de reporter l'appréciation des travaux au moment de la livraison, dans la mesure où il est acquis et non contesté que le maître de l'ouvrage, au mépris des clauses incluses au contrat et des plans annexés, a procédé à des modifications importantes, non prévues par ses architectes, comme la construction d'une piscine sur la toiture, au seul profit, de surcroît, d'un immeuble voisin ; que, cependant, il a déjà été énoncé que le stade « plâtres finis » était achevé, en sorte que l'acquéreur ne saurait demander une résolution au stade de la mise hors d'eau ; qu'il apparaît à la Cour que c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résolution partielle de la vente au stade « plâtres finis », ordonnant la délivrance du bien, en l'état et sa décision valant procès-verbal de livraison ; que, sur les préjudices invoqués par M. F..., c'est de façon pertinente qu'il a été considéré, en première instance, au vu des fautes commises par chacun, que les nombreux travaux supplémentaires, qui vont bénéficier à M. F..., sont suffisants pour compenser les manquements au devoir d'information et de conseil commis par la SCI LE RIVIERA, notamment sur l'établissement d'une piscine en toiture et les conséquences pas toujours très heureuses des travaux supplémentaires qu'il sollicitait ; qu'au préjudice de jouissance invoqué par l'acquéreur répond le poids des charges de copropriétés qui ont dû être supportées par le vendeur ; que pratiquement chaque chef de préjudice trouve un correspondant dans le patrimoine de l'autre partie, en sorte que le premier juge a justement conclu à un équilibre, sans qu'il y ait lieu d'aller outre ;
Attendu que l'équité commande d'allouer à la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT, aux architectes et aux entrepreneurs, seulement, chacun, 1. 200 € par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ce à la charge de M. F... qui les a appelés inutilement en cause d'appel ; que les dépens seront partagés par moitié entre les appelants, à savoir la liquidation d'une part et M. F... de l'autre, dans la mesure où ils succombent pour l'essentiel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme la décision déférée sauf à dire que la condamnation de M. F... envers Me X... en sa qualité de liquidateur de la SCI LE RIVIERA s'élèvera à la somme de 33. 813, 19 € majorée des intérêts contractuels à compter de la première mise en demeure, outre anatocisme à compter du jour où il a été sollicité soit, par conclusions, le 9 janvier 2006 ;
Condamne M. F... à verser, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 1. 200 € chacun à la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT, à la SARL BRUHAT-BOUCHAUDY, à la SARL DUMONT ÉLECTRICITÉ et à la SA DUMOLARD ;
Fait masse des dépens d'appel et condamne in solidum M. F... et Me X... en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LE RIVIERA à les supporter, chacun par moitié, dans les rapports entre eux ;
Dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.
