France, Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 16 juillet 2024, 22/07477

1ère Chambre

ARRÊT N°216

N° RG 22/07477 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TMCD

(Réf 1ère instance : 19/01629)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 JUILLET 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 mars 2024

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 16 juillet 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 25 juin 2024 à l'issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [JM] [Z] [X]

né le 4 février 1967 à [Localité 21]

[Adresse 8]

Madame [W] [Y] [F] [M]

née le 21 Avril 1974 à [Localité 16]

[Adresse 8]

Représentés par Me François LEMBO de la SELARL LEMBO AVOCAT, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur [U] [D] [N] [A]

né le 21 Juin 1949 à [Localité 17]

[Adresse 9]

Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Benoît DESCLOZEAUX, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Monsieur [LH] [V] [D] [A]

né le 29 Août 1985 à [Localité 20]

[Adresse 1]

Monsieur [H] [T] [G] [A]

né le 24 Mars 1988 à [Localité 20]

[Adresse 11]

Madame [J] [A]

[Adresse 4]

Représentés par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par Me Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notariale Florent MICHAUT &[WC] [L], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 10]

Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La SARL ALTER EGO exerçant sous la dénomination ORPI LITTORAL IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vannes sous le n°453.097.339, dont le siège social est [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal

société placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Vannes du 13 décembre 2023

Représentée par Me Agnès ROPERT, avocat au barreau de VANNES

La société WTW, agissant au nom de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Venant aux droits de la société GRAS SAVOYE, société de courtage d'assurance et de réassurance, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 311.248.637

[Adresse 14]

agissant au nom de MMA IARD Assurances Mutuelles,

SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le n°775.652.126, dont le siège social est [Adresse 5]

et de MMA IARD,

société d'assurance mutuelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le n°440.048.882, dont le siège social est [Adresse 5]

Représentés par Me Agnès ROPERT, avocat au barreau de VANNES

INTERVENANTE ASSIGNÉE EN REPRISE D'INSTANCE :

La SELAS. CLEOVAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège es qualités de mandataire judiciaire de la SARL ALTER EGO, désignée par jugement du 13 décembre 2023 du tribunal de commerce de Vannes

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré le 23 février 2024 à personne habilitée, n'a pas constitué

EXPOSÉ DU LITIGE

[D] [A] est décédé à [Localité 19] le 10 décembre 2003 en laissant pour lui succéder :

- Mme [E] [O], sa veuve, bénéficiaire d'une donation entre époux,

- MM. [U] et [S] [A], ses deux enfants.

Me [WC] [L], notaire à [Localité 13], a été chargée de régler sa succession.

Il dépendait de la communauté des époux [A]-Danet une maison d'habitation située [Adresse 6].

Mme [E] [O] a opté pour ¿ en toute propriété et les ¿ en usufruit dans la succession de son époux.

Le 24 juin 2004, Me [L] a reçu l'acte de notoriété et l'attestation immobilière après décès de M. [D] [A].

M. [S] [A], est décédé à [Localité 20] le 26 avril 2008 laissant pour lui succéder :

- sa veuve, Mme [J] [P] épouse [A], commune en biens,

- ses deux enfants [LH] et [H] [A].

Me [C], Notaire à [Localité 20], a été chargé de régler sa succession.

Mme [J] [P] veuve [A] a opté pour l'usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession de son mari en application de l'article 757 du Code civil.

Le 30 avril 2009, Me [C] a établi l'attestation immobilière après le décès d'[S] [A].

Cette attestation portait sur les 3/16èmes indivis de l'immeuble sis [Adresse 6]. Cet acte précisait que Mme [J] [A] née [P] ne détenait qu'un usufruit éventuel sur l'immeuble de [Localité 19], l'usufruitière étant Mme [E] [O] jusqu'à son décès.

[E] [O] veuve [A] est décédée le 9 juillet 2018 à [Localité 20] en laissant pour lui succéder :

- son fils M. [U] [A],

- ses deux petits-enfants [LH] et [H] [A] venant en représentation de leur père, [S] [A].

En charge de la succession, Me [L] a établi l'acte de notoriété le 4 septembre 2018 ainsi qu'une attestation immobilière après décès en date du 29 janvier 2019.

Par acte sous seing privé du 25 février 2019, rédigé par la société Alter Ego exerçant en tant qu'agence immobilière sous l'enseigne Orpi littoral immobilier, MM. [U], [LH] et [H] [A] ont vendu à M. [JM] [X] et Mme [W] [M] l'immeuble situé [Adresse 6], moyennant le prix de 380.000 €.

Cette vente n'a pas pu être réitérée en raison de la découverte des droits de Mme [J] [P] veuve [A] dans l'immeuble (3/16èmes en usufruit) que celle-ci a refusé de céder.

Le 13 mai 2019, M. [U] [A] a notifié à Mme [J] [A] le compromis de vente du 25 février 2019 en lui offrant de se substituer aux acquéreurs dans le délai d'un mois, conformément au compromis qui prévoyait cette faculté.

Le 3 juin 2019, Mme [J] [A] a répondu à M. [U] [A] qu'elle souhaitait lui racheter ses droits dans cette maison, selon des modalités et conditions restant à déterminer et qu'elle était à sa disposition avec ses enfants pour l'évoquer.

Par acte d'huissier du 11 septembre 2019, M. [X] et Mme [M] ont fait assigner M. [U] [A] ainsi que MM. [LH] et [H] [A] devant le tribunal de grande instance de Vannes aux fins de voir à titre principal, ordonner la vente forcée de l'immeuble de Séné, à titre subsidiaire, constater la vente des quotes-parts indivises des défendeurs et condamner ceux-ci à leur verser des dommages et intérêts.

Par acte d'huissier du 23 janvier 2020, M. [U] [A] a fait assigner en garantie la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ainsi que la Sarl Alter Ego.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures le 4 septembre 2020.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Vannes a :

- débouté Mme [J] [A] et MM. [LH] et [H] [A] de leur demande en nullité de la vente constatée au compromis du 25 février 2019,

- ordonné l'exécution forcée de la vente de la maison de [Localité 19] pour la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de M. [X] et de Mme [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour les 3/16èmes par Mme [J] [A],

- condamné in solidum MM. [U], [LH] et [H] [A] à payer à M. [X] et à Mme [M] la somme de 48.000 € à titre de dommages-intérêts,

- débouté M. [U] [A] de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. [X] et Mme [M],

- rejeté les demandes de garantie et dommages-intérêts formées contre la société Alter Ego et son assureur Gras Savoye,

- condamné la SCP Florent Michaut &Valérie [L] à garantir M. [U] [A] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris les frais irrépétibles,

- condamné la SCP Florent Michaut &Valérie [L] à payer à M. [U] [A] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts,

- rejeté la demande de garantie formée contre la SCP Florent Michaut &Valérie [L] par MM. [LH] et [H] [A],

- rejeté les demandes de dommages-intérêts de [J], [LH] et [H] [A] formées contre la SCP Florent Michaut &Valérie [L],

- condamné in solidum [LH] [A] et [H] [A] à garantir la SCP Florent Michaut et Valérie [L] à hauteur de la moitié des condamnations supportées par celle-ci en raison du présent jugement, y compris les frais irrépétibles et les dépens,

- condamné en application de l'article 700 du Code de procédure civile :

* MM. [U] [A], [LH] et [H] [A] in solidum à payer à M. [JM] [X] et [W] [M] la somme de 5.000 €,

* la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à payer à M. [U] [A] une indemnité de 5.000 €,

* MM. [LH] et [H] [A] in solidum à payer à la SCP Florent Michaut&Valérie [L] une indemnité de 5.000 €,

* M. [U] [A] à payer à la société Alter Ego une indemnité de 5.000 €,

- condamné in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L], [LH] [A] et [H] [A] aux dépens.

Suivant déclaration du 23 décembre 2022, M. [X] et Mme [M] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a ordonné la vente forcée des quote-part indivises des consorts [U], [LH] et [H] [A], quant au quantum des dommages et intérêts et des frais irrépétibles alloués ainsi que de l'exécution provisoire.

Par conclusions du 15 mai 2023, M. [U] [A] a saisi le conseiller de la mise en état, aux fins de radiation de l'appel, au motif que les consorts [X]-[M] n'avaient pas réitéré la vente en application du jugement.

Par ordonnance du 29 août 2023, la conseillère de la mise en état a débouté M. [U] [A] de son incident de radiation et l'a condamné aux dépens, en jugeant que la réitération de la vente conduirait les consorts [X]-[M] à acquérir un bien grevé d'un usufruit, contrairement aux prévisions du compromis de vente et qu'il s'agissait là d'une conséquence manifestement excessive.

La Sarl Alter Ego a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Vannes du 6 décembre 2023 publié au BODACC le 13 décembre 2023. La SELAS Cléoval a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Suivant assignation du 23 février 2024, M. [U] [A] a régularisé l'appel en garantie qu'il avait initié contre la Sarl Alter Ego à l'encontre de la SELAS Cléoval, mandataire judiciaire désigné.

Les consorts [H], [LH] et [J] [A] ont fait signifier leurs conclusions à la Selas Cléoval le 12 mars 2024.

La société WTW a fait signifier ses conclusions à la Selas CLEOVAL le 18 mars 2024.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [JM] [X] et Mme [W] [M] (ci-après les consorts [X]-[M]) exposent leur moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 mars 2024.

Ils demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 13 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

en conséquence, à titre principal,

- ordonner l'exécution forcée de la vente de la pleine propriété de l'immeuble objet de la présente procédure,

à titre subsidiaire,

- constater la perfection de la vente sur la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H]

[A],

- ordonner l'exécution forcée de la vente pour la quote-part indivise de ceux-ci et mettre à la charge de ceux-ci le montant de la valeur de 3/16èmes de l'usufruit de Mme [J] [A],

en tout état de cause,

- débouté les parties intimées, et appelants incidents, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées contre M. [X] et Mme [M],

- condamner in solidum les défendeurs à régler à M. [X] et Mme [M] la somme provisoire de 239.814,99 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, l'indemnité de 38.000 € étant incluse dans ce calcul, outre la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral,

- condamner in solidum les mêmes à payer aux consorts [X] et [M] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

À titre liminaire, M. [JM] [X] et Mme [W] [M] soulignent que la solution retenue par le tribunal est juridiquement contestable et factuellement inapplicable, puisque dans les faits, ils ne vont pas pouvoir cohabiter avec l'usufruitière ni obtenir un prêt pour l'acquisition d'un bien grevé d'un usufruit.

À titre principal, ils sollicitent que soit constatée la perfection de la vente de la pleine propriété de l'immeuble (et non pas seulement de la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A]) et que soit ordonnée sa réitération forcée.

Ils se fondent principalement sur la théorie de l'apparence dès lors que dans le compromis de vente, MM. [U], [H] et [LH] [A] se sont présentés comme étant les seuls propriétaires du bien mis en vente. Ils invoquent également le respect du mandat donné à l'agence immobilière, par lequel ces derniers s'étaient engagés à vendre la maison à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI au prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants.

Ils soutiennent que la vente est parfaite à la date de la signature du compromis dès lors que les vendeurs s'étaient engagés à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière et qu'ils ont accepté le prix proposé. Ils estiment que le fait de ne pas avoir indiqué au mandataire la présence d'une usufruitière ne saurait constituer un motif valable pour déclarer la vente nulle.

Ils rappellent qu'ils sont étrangers aux rapports pouvant exister entre les consorts [A], ainsi qu'entre ceux-ci et leur notaire, ces errements ne pouvant pas leur être opposés.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la vente ne porterait que sur les quotes-parts indivises de MM. [U], [LH] et [H] [A] dans l'indivision et non sur l'entière propriété de l'immeuble, les consorts [X]-[M] entendent rappeler que telle n'était pas leur intention d'acquérir un bien grevé d'un usufruit. Ils considèrent que si Mme [J] [A] avait bien le droit à une part du prix de vente correspondant à la valeur de 3/16èmes de l'usufruit, cette charge devrait être supportée par les nus-propriétaires ou par les professionnels qui ont fauté mais aucunement par eux.

S'agissant de leurs préjudices, qu'ils chiffrent à hauteur de 239.814,99 € incluant la clause pénale, les consorts [X]-[M] exposent qu'ils ont mobilisé leur temps en vue de cette opération, que leur projet immobilier est toujours en suspens, qu'ils ont dû exposer des frais de loyers et ont été privés des revenus locatifs de leur résidence secondaire (revendue pour financer cette acquisition) et enfin, que le bien objet du litige nécessite de lourds travaux de rénovation dont le coût a très fortement augmenté depuis l'origine de leur projet du fait de l'inflation, de même que les intérêts du prêt immobilier. Ils sollicitent également la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral .

*****

MM. [H] et [LH] [A] et Mme [J] [A] (ci-après les consorts [A]) exposent leur moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 04 mars 2024.

Ils demandent à la cour de :

- dire et juger [LH] et [H] [A] recevables et bien fondés en leurs conclusions,

- déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de [J] [A] en application des articles 325 et suivants du Code de Procédure Civile,

à titre principal :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a donné acte de l'intervention volontaire de Mme [J] [A],

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a :

* débouté les consorts [J], [LH] et [H] [A] de leur demande de nullité de la vente constatée au compromis du 25 Février 2019,

* condamné in solidum MM.[U], [LH] et [H] [A] à régler à M. [JM] [X] et Mme [W] [M] la somme de 48 000 € à titre de dommages et intérêts,

* rejeté les demandes de garanties et de dommages et intérêts formées contre la Sarl Alter Ego et son assureur Gras Savoye,

* rejeté la demande de garantie formée contre l'office notarial SCP Florent Michaut & Valérie [L] par MM.[LH] et [H] [A],

* rejeté les demandes de dommages et intérêts des consorts [J], [LH] et [H] [A] formées contre la SCP Florent Michaut & Valérie [L],

* condamné in solidum MM.[LH] [A] et [H] [A] à garantir la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à hauteur de la moitié des condamnations supportées par celle-ci en raison du présent jugement, y compris les frais irrépétibles et les dépens,

* condamné in solidum MM.[U] [A], [LH] [A] et [H] [A] à payer à M. [JM] [X] et Mme [W] [M] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamné in solidum M.[LH] [A] et M.[H] [A] à payer à la SCP Florent Michaut&Valérie Michaut -Lesurtel une somme de 5000 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

* Condamné in solidum MM. [LH] [A], [H] [A] et la SCP Florent Michaut &Valérie [L] aux dépens.

Statuant à nouveau,

- dire et juger que le compromis de vente établi le 25 février 2019 entre MM. [U] [A], [LH] [A] et [H] [A], d'une part et M. [JM] [X] et Mme [W] [M] d'autre part au mépris des droits d'usufruit de Mme [J] [A] est entaché de nullité,

- dire et juger que ce compromis est nul et de nul effet,

- débouter en conséquence, M.[JM] [X] et Mme [W] [M], et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- les condamner à régler à MM. [LH] [A], [H] [A] et Mme [J] [A] une somme de 5000 € à chacun des concluants en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

- débouter la SCP titulaire d'un office notarial Florent Michaut & Valérie [L] et la Sarl Alter Ego de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre eux,

- débouter la Selas Cleoval es qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à leur encontre,

- débouter M. [U] [A] de sa demande de vente forcée en l'absence de droit de substitution revendiqué par Mme [J] [A],

à titre infiniment subsidiaire :

- condamner in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SELAS Cléoval ès-qualités, à les garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à leur charge en principal, intérêts, frais et indemnités de toute nature sur le fondement de l'article 1241 du code civil à l'égard de [J] [A] et sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil à l'égard de [LH] [A] et [H] [A] (rapports entre la Sarl Alter Ego et [LH] et [H] [A]) ainsi que sur le fondement de l'article 1241 du Code Civil (rapports entre la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et [LH] et [H] [A] et [J] [A]),

- condamner encore la Selas Cléoval ès-qualités, la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à régler à chacun des concluants la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes en date du 13 septembre 2022 en ce qu'il ordonne l'exécution forcée de la vente du bien situé [Adresse 6] à Séné pour la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de [JM] [X] et [W] [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par [J] [A],

en tout état de cause,

- condamner la SELAS Cléoval ès-qualités, la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SCP Florent Michaut et Valérie [L] à régler chacun :

* la somme de 20 000 € à [J] [A] à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 10 000 € à [LH] [A] à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 10 000 € à [H] [A] à titre de dommages et intérêts,

- condamner solidairement M. [JM] [X] et Mme [W] [M], la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la Société WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye et la SELAS Cléoval es-qualités aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

MM. [LH] et [H] [A] et Mme [J] [A] (ci-après les consorts [A]) plaident à titre principal la nullité du compromis de vente dès lors que Mme [J] [A], titulaire de droits en usufruit sur le bien, n'a pas été informée de cette vente et n'a donc pas participé au compromis de vente.

Ils précisent que la vente ne peut être considérée comme parfaite au sens de l'article 1583 du Code civil, les parties n'ayant pu se mettre d'accord ni sur la chose ni sur le prix, dès lors que c'est la pleine propriété de l'immeuble qui a été vendue aux termes du compromis signé le 25 février 2019, en ignorant totalement l' usufruit existant sur ce bien pour 3/16èmes.

Ils estiment que contrairement à ce que soutient la SCP [L], le compromis de vente n'est pas seulement inopposable à l'usufruitière en application de l'article 621 alinéa 2 du Code civil mais bel et bien nul, ce que le notaire avait d'ailleurs initialement admis pour légitimement refuser la réitération de la vente par acte authentique.

Par ailleurs, ils considèrent que les professionnels intervenus dans ce dossier ont commis des fautes incontestables à l'origine du litige.

Ils exposent que l'agence immobilière, qui était tenue en tant négociatrice et rédactrice du compromis d'en assurer l'efficacité, a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de [U], [LH] et [H] [A] qui l'ont mandatée ainsi que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Mme [J] [A], qui a été omise. Ils lui font grief de ne pas avoir sollicité avant la rédaction du compromis, un relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière, ce qui lui aurait permis d'avoir connaissance de l'attestation immobilière du 30 avril 2009 publiée par Me [C], notaire à [Localité 20], après le décès d'[S] [A] mentionnant les droits d'usufruit de sa veuve.

Ils reprochent à l'étude de Me [L] chargée de recevoir l'acte authentique, à qui le projet de compromis rédigé par l'agence immobilière avait été soumis pour avis, de ne pas avoir décelé l'anomalie résultant de l'oubli de l'usufruitière, alors que ce notaire avait réglé la succession de [D] [A] en 2004 et fait publier l'attestation immobilière après décès du 26 juillet 2004 génératrice de droits au profit de Mme [J] [A] à la suite du décès de son mari survenu le 26 avril 2008. Enfin, ils estiment que le notaire aurait dû lui aussi lever un état des formalités publiées au service de la publicité foncière sur la parcelle mise en vente, ce qui lui aurait permis de vérifier les droits de Mme [J] [A].

MM. [LH] et [H] [A] insistent sur le fait qu'ils étaient eux-mêmes dans l'ignorance totale de l'existence de cet usufruit au profit de leur mère et qu'ils ont donc conclu le compromis portant vente du bien en pleine propriété, en toute bonne foi, aucun professionnel du droit n'ayant jamais attiré leur attention sur ce point.

Ils ne s'estiment donc redevables d'aucune somme à l'égard des consorts [X]-[M].

À titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de l'étude notariale, des assureurs de l'agence immobilière ainsi que du mandataire liquidateur de celle-ci à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge.

Par ailleurs, si la nullité du compromis n'était pas prononcée, ils s'opposent à la demande des consorts [X]-[M] relative à la vente forcée de la pleine propriété du bien et sollicitent la confirmation du jugement ayant admis la vente de la maison pour la seule quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par Mme [J] [A].

En tout état de cause, ils estiment que la faute tant du notaire que de l'agence immobilière leur ont causé un préjudice moral dont ils sollicitent à titre reconventionnel, l'indemnisation à hauteur de 20.000 € de dommages-intérêts pour [J] [A] et 10.000 € pour chacun de ses deux fils.

*****

M. [U] [A] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 22 février 2024.

Il demande à la cour de :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

* ordonné l'exécution forcée de la vente de la maison située au [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] de 890 m² pour la quote-part indivise des Consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de [JM] [X] et [W] [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par [J] [A],

* condamné la SCP Michaut & [WC] [L] à garantir [U] [A] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge dans ledit jugement, y compris les frais irrépétibles,

* condamné la SCP Michaut & [WC] [L] à payer à [U] [A] des dommages et intérêts,

* condamné en application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCP Michaut& [WC] [L] à payer à [U] [A] une indemnité de 5.000 €,

à titre subsidiaire,

- prendre acte de l'accord de M. [U] [A] sur la demande subsidiaire des appelants ainsi libellée :

«- constater la perfection de la vente sur la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] ;

- ordonner l'exécution forcée de la vente pour la quote-part indivise de ceux-ci. »,

- juger parfaite la vente par M. [U] [A] de sa quote-part indivise soit 50 % du bien moyennant le prix de 190.000 € net vendeur pour lui-même les parties étant d'accord sur la chose et sur le prix,

en conséquence,

- condamner M. [JM] [X] et Mme [W] [M] à acquérir moyennant le prix de 190.000 € les droits de M. [U] [A] sur ce bien immobilier situé au [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12] de 890 m², ce droit correspondant à la pleine propriété de la moitié de ce bien, suite au décès de ses parents,

- juger infondée en droit et en fait la demande subsidiaire complémentaire des appelants à son encontre ainsi libellé,

- juger et mettre à la charge de ceux-ci le montant de la valeur de 3/16èmes de l'usufruit de Mme [J] [A],

- juger que M. [U] [A] ne peut être condamné à prendre en charge tout ou partie de l'usufruit de Mme [J] [A] qui ne peut s'appliquer que sur les droits d'[S] [A] et de ses enfants,

en conséquence,

- débouter M. [JM] [X] et Mme [W] [M] de leur demande de prise en charge du montant de la valeur de 3/16èmes de l'usufruit de Mme [J] [A],

- recevoir M. [U] [A] en son appel incident,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* condamné M. [U] [A] à payer à [JM] [X] et [W] [M] la somme de 48 000 € à titre de dommages intérêts,

* débouté M. [U] [A] de sa demande de dommages intérêts formée contre [JM] [X] et [W] [M],

* débouté M. [U] [A] de ses demandes de garantie et de dommages intérêts formées contre la Société Alter Ego,

* limité à la somme de 4 000 € le montant des dommages intérêts dus par la SCP Florent Michaut et Valérie Michaut Lesurtel,

* condamné M. [U] [A] à payer à [JM] [X] et [W] [M] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [U] [A] à payer à la Société Alter Ego la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau de ces chefs,

- juger que la SCP Florent Michaut & Valérie [L] a engagé sa responsabilité en omettant de mentionner tant dans l'acte de dévolution successorale du 4 septembre 2018 que dans l'attestation immobilière du 29 janvier 2019, l'usufruit sur une partie du bien indivis de Mme [J] [A] suite à l'option qu'elle avait prise au décès de son mari [S] [A],

- juger engagée la responsabilité de la Sarl Alter Ego en omettant de mentionner, dans les mandats, dans le compromis, sans aucune vérification, les droits de [J] [A], usufruitière des droits d'[S] [A] et en ne régularisant pas la substitution sollicitée par Mme [J] [A] le 3 juin 2019,

- condamner en conséquence la SCP Florent Michaut & Valérie [L] Notaires, et la Société WTW à garantir M. [U] [A] de l'ensemble des condamnations dont il pourrait faire l'objet suite aux demandes de M. [JM] [X] et Mme [W] [M],

Vu le redressement judiciaire de la Sarl Alter Ego,

- fixer la créance de M. [U] [A] au passif de la procédure collective de la SARL Alter Ego,

- débouter tant la SCP Florent Michaut &Valérie [L] que la Sarl Alter Ego de leur demande d'article 700 du code de procédure civile et autres demandes,

- condamner solidairement M. [JM] [X] et Mme [W] [M] à verser à M. [U] [A] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SCP Florent Michaut & Valérie [L] d'une part, et la Société WTW d'autre part, à verser chacune à M. [U] [A] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard apporté à réalisation de ce bien de par sa faute et pour le préjudice moral qu'il a subi,

- fixer la créance de M. [U] [A] au passif de la Sarl Alter Ego à la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour retard apporté à réalisation de ce bien de par sa faute,

- condamner la SCP Florent Michaut & Valérie [L] d'une part, et la Selas Cléoval es qualités d'autre part, à lui verser chacune la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. [JM] [X] et Mme [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

encore plus subsidiairement,

- juger parfaite la substitution réalisée par Mme [J] [A] le 3 juin 2019 au bénéfice de ce compromis,

- ordonner la vente forcée moyennant le prix de 190.000€ des droits de M. [U] [A] à Mme [J] [A] sur la maison du [Adresse 6],

- dire infondés M. [JM] [X] et Mme [W] [M] à revendiquer l'indemnité prévue par le compromis dont ils ne sont plus bénéficiaires du fait de la substitution,

- les débouter de leur demande d'indemnité d'un montant de 38.000 €, leur demande de dommages et intérêts de 95.472,99 € à parfaire à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subit et leur demande d'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M.[JM] [X] et Mme [W] [M], la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la Sarl Alter Ego, la Sté WTW venant aux droits de la SAS Gras Savoye, les Consorts [J], [LH] et [H] [A] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [U] [A],

en tout cas, très très subsidiairement,

- ordonner la vente à la barre du tribunal judiciaire de Vannes sur le Cahier des conditions de vente dressé par Me [K] [I] de la Selarl Grunberg- Moissard Bellec [I] Liaud de la maison sis à Séné [Adresse 6], cadastrée section [Cadastre 12] de 890 m² sur la mise à prix de 380.000 € avec possibilité de baisse d'un tiers,

en tout état de cause,

- condamner solidairement M. [JM] [X] et Mme [W] [M], la SCP Florent Michaut et Valérie [L] la SELAS Cléoval ès qualités aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [U] [A] soutient principalement que, par courrier recommandé du 3 juin 2019, Mme [J] [A] a entendu exercer son droit de substitution (contrairement à ce qu'a retenu le tribunal) et ainsi lui racheter ses droits sur cette maison. Il en déduit que la substitution ainsi régularisée conformément aux stipulations du compromis, prive les consorts [X]-[M] de tout droit d'acquisition sur ce bien, de sorte que leur demande tendant à la vente forcée de la pleine propriété de la maison ne peut être accueillie.

Pour le cas, où la substitution ou la préemption de Mme [J] [A] ne serait pas retenue par la cour, il confirme son accord pour vendre ses droits sur le bien immobilier (correspondant à la moitié en pleine propriété) à hauteur de 190.000 €, rejoignant ainsi la demande subsidiaire des appelants pour voir constater la perfection de la vente sur la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A]. Il refuse en revanche que la valeur de l'usufruit de Mme [A] soit mise à sa charge, cette demande ne reposant selon lui sur aucun fondement.

Il conteste les dommages-intérêts sollicités par les appelants (incluant le montant de la clause pénale) en expliquant d'une part, que compte tenu de la substitution, les consorts [X]-[M] ne peuvent nullement se prévaloir du compromis signé et d'autre part, qu'il n'est pas responsable des erreurs contenues successivement dans le mandat, dans l'offre et dans le compromis de vente qu'il a signés en toute bonne foi. Il rappelle enfin qu'il ne s'est jamais opposé à la vente de ses droits.

Il considère que le notaire a commis plusieurs fautes en omettant successivement de rappeler les droits d'usufruit de Mme [J] [A] dans l'acte de notoriété établi le 4 septembre 2018 puis dans l'attestation de propriété immobilière du 29 janvier 2019, établis après le décès d'[E] [O] et enfin en refusant de recevoir l'acte authentique.

Il estime que l'agence immobilière a également commis plusieurs fautes en s'abstenant de lever un état hypothécaire avant la signature du mandat et avant la rédaction du compromis afin de vérifier les droits des vendeurs. Il lui reproche également de ne pas avoir notifié aux acquéreurs la substitution régularisée par Mme [J] [A] conformément au compromis, alors même que cette substitution lui avait été notifiée dès le 28 juin 2019 et enfin il lui fait grief d'avoir manqué à son devoir de conseil, en tant que professionnelle de l'immobilier.

Il sollicite la garantie de l'agence immobilière et du notaire de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui ainsi que leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts en estimant que les fautes commises l'ont entraîné dans une procédure longue et coûteuse alors que la vente de cette maison lui aurait permis de percevoir 190.000 € et de bénéficier des options fiscales attachées aux assurances-vie souscrites avant 70 ans. Il invoque également un préjudice moral.

Subsidiairement, compte tenu de la substitution de Mme [J] [A], il sollicite la vente forcée du bien sur la base de 380.000 €, à charge pour Mme [J] [A] de lui verser 190.000 € et à titre infiniment subsidiaire, nul n'étant contraint de rester en indivision, il sollicite en sa qualité d'indivisaire, la vente aux enchères de ce bien sur une mise à prix de 380.000 € avec possibilité de baisse de la mise à prix à un tiers.

*****

La société civile professionnelle titulaire de l'office notariale Florent Michaut & [WC] [L] (ci après la SCP [L]) expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 18 mars 2024.

Elle demande à la cour de :

à titre principal :

- statuer ce que de droit sur la demande principale de M. [X] et de Mme [M] ;

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a :

* condamné la SCP Florent Michaut & [WC] [L] à garantir M. [U] [A] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris les frais irrépétibles;

* condamné la SCP Florent Michaut & [WC] [L] à payer à M. [U] [A] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts ;

statuant à nouveau :

- débouter M. [U] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Florent Michaut & [WC] [L] ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 13 septembre 2022 en ce qu'il a :

* rejeté la demande de garantie formée contre la SCP Florent Michaut et Valérie Michaut -Lesurtel par M. [LH] [A] et M. [H] [A],

* rejeté les demandes de dommages-intérêts de Mme [J] [A], M. [LH] [A] et M. [H] [A] formées contre la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ;

- débouter Mme [J] [A], M. [LH] [A] et M. [H] [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ;

- débouter M. [X] et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ;

- débouter la Sarl Alter Ego et la société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux droits de la société Gras Savoye, de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la SCP Florent Michaut &Valérie [L],

- débouter la société Cléovas, es qualités de mandataire judiciaire de la société Alter Ego de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L] ;

- condamner M. [U] [A] ou tout succombant à verser à la SCP Florent Michautet Valérie [L] une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes en tous les dépens.

Subsidiairement,

- condamner in solidum la Sarl Alter Ego et son assureur la société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux droits de la société Gras Savoye, M. [LH] [A] et M. [H] [A] à garantir la SCP Florent Michaut et Valérie Michaut - Lesurtel de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

- fixer la créance de la SCP Florent Michaut et Valérie [L] au passif de la procédure collective de la Sarl Alter Ego comme suit :

* une créance d'indemnisation des préjudices et de la garantie sollicités par M. [U] [A] à l'encontre de la SCP Michaut Florent et Valérie [L] dont il est fait état dans les conclusions signifiées par M. [U] [A] :

* une créance de garantie au titre des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de M. [U] [A] : mémoire ;

* une créance d'indemnisation au titre des dommages-intérêts sollicités à hauteur de 20.000 € et de l'article 700 du Code de procédure civile sollicité à hauteur de 10.000 € ;

* une créance au titre des dépens d'instance : mémoire ;

* une créance d'indemnisation des préjudices et de la garantie sollicités par les consorts [X]-[M] à l'encontre de la SCP Michaut Florent et [WC] [L] dont il est fait état dans les conclusions signifiées par les consorts [X]-[M] :

* une créance d'indemnisation au titre des dommages intérêts sollicités à hauteur de 95.472 € + 10.000 € et de l'article 700 du code de procédure civile sollicité à hauteur de 10.000 €

* une créance au titre des dépens d'instance : mémoire ;

* une créance d'indemnisation des préjudices et de la garantie sollicités par les consorts [LH], [H] et [J] [A] à l'encontre de la SCP Michaut Florent et [WC] [L] dont il est fait état dans les conclusions signifiées par les consorts [LH], [H] et [J] [A], * une créance d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 € ;

* une créance de garantie au titre des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre des consorts [LH], [H] et [J] [A] : mémoire

* une créance au titre des dépens d'instance : mémoire ;

soit au TOTAL (sauf mémoire) :150.472 €

- condamner in solidum la société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, aux droits de la société Gras Savoye, M. [LH] [A] et M. [H] [A] à verser à ladite SCP une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner les mêmes en tous les dépens,

- autoriser la Selarl Ab Litis-Sylvie Pélois- Amélie Amoyel-Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Sur la validité de la vente et la demande principale des consorts [X]-[M], le notaire expose, en premier lieu, que Mme [J] [A] ne pouvait se prévaloir d'aucun droit de préemption / substitution, l'article 815-14 du Code Civil n'étant pas applicable en l'espèce. Il souligne qu'au surplus, aux termes de sa lettre adressée à M. [U] [A] le 3 juin 2019, Mme [J] [A] n'a aucunement indiqué qu'elle entendait se substituer aux acquéreurs conformément au compromis, mais seulement qu'elle était intéressée par le rachat de ses droits dans l'immeuble.

En second lieu, le notaire réfute la nullité du compromis signé le 25 février 2019 en rappelant que la vente d'un immeuble grevé d'un usufruit sans l'accord de l'usufruitier n'est pas nulle, mais seulement inopposable à ce dernier, les dispositions de l'article 621 alinéa 2 du code civil ayant vocation à s'appliquer, que les droits de l'usufruitier aient été énoncés ou non dans l'acte de vente.

En définitive, il expose que deux possibilités s'offrent à la cour, sur lesquelles il s'en rapporte à justice:

- soit confirmer la solution du tribunal (vente forcée des quotes-parts indivises sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16e), ce qui suppose que les appelants fassent l'acquisition d'un immeuble dans lequel ils devraient cohabiter avec l'usufruitière

- soit la validation de la vente du 25 février 2019 selon le compromis signé sur le fondement de la théorie de l'apparence.

Sur sa responsabilité, la SCP notariale considère que le tribunal a écarté, à juste titre, la faute du notaire auquel il était reproché de ne pas avoir fait mention des droits du conjoint survivant d'[S] [A] dans l'acte de notoriété dressé le 4 septembre 2018 après le décès d'[E] [O], en retenant que Mme [J] [A] n'avait pas à y figurer, n'étant pas héritière de la défunte.

En revanche, elle estime que le notaire n'a commis aucune faute dans l'établissement de l'attestation immobilière après décès d' [E] [O], reçue le 29 janvier 2019. Elle rappelle à cet égard que l'attestation immobilière après décès, prescrite par les articles 28-3 et 29 du décret du 4 janvier 1955 et dont le contenu est prévu par l'article 69 du décret du 14 octobre 1955, n'a pas d'autre objet que d'assurer pour la publicité foncière, la transmission des immeubles appartenant au défunt dans le patrimoine de ses héritiers. Elle précise qu' à son décès, [E] [O] veuve [A] était bien propriétaire de 5/8ème de l'immeuble de [Localité 19], ce qui figure dans l'attestation immobilière établie le 29 janvier 2019. Elle soutient que les droits en usufruit de Mme [J] [A] étaient totalement étrangers à cet acte et n'avaient donc pas à y figurer.

Par ailleurs, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, elle soutient qu'il n'appartenait pas à Me [L] de solliciter un état hypothécaire pour vérifier si une attestation immobilière (qui n'est pas un acte translatif de propriété) avait été dressée après le décès d'[S] [A], ce qui ne correspond d'ailleurs pas à la pratique notariale.

Enfin, si Me [L] a par courrier du 12 février 2019, fait valoir quelques observations sur le projet de compromis de vente qui lui était soumis par l'agence immobilière, elle rappelle qu'il n'appartenait aucunement au notaire de vérifier les droits des vendeurs en lieu et place de la Sarl Alto Ego. Elle ajoute que Me [L] avait d'ailleurs précisé le 4 février 2019 à l'agence immobilière qu'elle n'était pas en possession de l'attestation immobilière établie après le décès d'[S] [A], de sorte qu'il appartenait à l'agence immobilière de se procurer cet acte avant de faire signer le compromis.

Sur le préjudice et le lien causal, la SCP Florent Michaut & [WC] [L] ne s'estime tenue à aucune garantie ni au paiement d'aucun dommages-et-intérêts n'étant pas responsable de l'inexécution d'un acte qu'elle n'a pas rédigé ni de l'échec de la vente, lequel ne résulte que du refus de l'usufruitière de céder ses droits. Elle discute le principe et le quantum des dommages-et-intérêts sollicités.

Sur la contribution à la dette en cas de condamnation in solidum, elle estime que la responsabilité de la société Alter Ego est prépondérante puisque celle-ci, tenue d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'elle fait signer, aurait dû s'assurer des droits des vendeurs. Elle ajoute que l'intervention du notaire n'est pas de nature à exonérer l'agence immobilière, rédactrice du compromis de vente, de sa responsabilité, celle-ci ne pouvant reprocher au notaire de ne pas avoir effectué les diligences qui lui incombaient personnellement. Elle soutient que la responsabilité de MM.[LH] et [H] [A] est également engagée, dans la mesure où ceux-ci ne pouvaient ignorer les droits en usufruit de leur mère et qu'il leur appartenait d'en faire état préalablement à la signature du compromis de vente.

*****

La société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la société Gras Savoye, assureur expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 18 mars 2024.

Elle demande à la cour de :

- dire que la SAS WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, vient aux droits de Gras Savoye,

- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes fins et conclusions formulées à l'encontre la Société Alter Ego et son assureur la Société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Gras Savoye,

en conséquence, à titre principal :

- confirmer purement et simplement le jugement rendu le 13 septembre 2022,

subsidiairement,

- condamner in solidum la SCP Michaut et [L], MM. [LH] et [H] [A] et [U] [A] à garantir la Sarl Alter Ego et la Société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre,

- condamner la SCP Michaut et [L], MM. [LH] et [H] [A] et [U] [A] à verser à la Sarl Alter Ego et la Société WTW, agissant au nom de MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

en tout état de cause, à titre reconventionnel :

- débouter MM. [H] [A], [LH] [A], Mme [J] [A] et M. [U] [A] de leurs demandes de dommages et intérêts,

- condamner in solidum la SCP Michaut et [L] à garantir la Sarl Alter Ego et la Société WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre.

La société WTW demande la confirmation du jugement en ce qu'il a mis hors de cause la Sarl Alto Ego, en retenant la pleine et entière responsabilité du notaire. Elle estime que l'agent immobilier a tout mis en 'uvre pour assurer l'efficacité du mandat et du compromis de vente en sollicitant les titres détenus par MM. [U], [LH] et [H] [A] et en interrogeant le notaire de famille des consorts [A], lequel a activement participé à la rédaction du compromis de vente.

Subsidiairement, si des condamnations devaient être prononcées, elle demande la garantie du notaire (qui a manqué à son devoir de conseil) et des vendeurs (qui ont tu l'usufruit de leur mère qu'ils ne pouvaient cependant ignorer).

À titre reconventionnel, il sollicite que [U] [A] et les consorts [A] soient déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts respectives.

******

La SELAS Cléoval es qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego n'a pas constitué avocat.

Il convient pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de se reporter aux conclusions susvisées des parties figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

A titre liminaire, il n'y a pas lieu déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [J] [A] en ce que celle-ci est intervenue volontaire en première instance et a été régulièrement intimée devant la cour.

En revanche, il convient de donner acte à la SAS WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de ce qu'elle vient au droit de Gras Savoye en tant qu'assureur de la Sarl Alter Ego.

1°/ Sur la demande de nullité du compromis de vente conclu en l'absence de l'usufruitière

L'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété de la chose acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'ont convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée et le prix payé.

L'article 1589 du même code précise que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'au décès d'[E] [O] veuve [A], Mme [J] [A] est devenue usufruitière des 3/16èmes de la propriété litigieuse, située [Adresse 6] à [Localité 19].

Le compromis de vente signé le 25 février 2019 entre MM. [U], [LH] et [H] [A] d'une part, et M. [JM] [X] et Mme [W] [M] d'autre part, portait sur la vente de la pleine propriété de la maison située [Adresse 6] à [Localité 19], moyennant le prix de 380.000 €.

Cet acte précise que le vendeur déclare être le « seul propriétaire des biens pour les avoir reçus par voie de succession aux termes d'un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 13], le 24 juin 2004 et par un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 13], le 29 janvier 2019 ».

Les droits d'usufruit de Mme [J] [A], qui n'était pas partie au compromis de vente, ont donc été totalement ignorés.

Contrairement à ce que soutient l'étude notariale pour contester la nullité de la vente et à ce qu'a retenu le tribunal, il ne peut être considéré qu'en application des dispositions de l'article 621 alinéa 2 du Code civil, les consorts [A] auraient valablement pu céder leurs quotes-parts indivises dans l'immeuble considéré.

En effet, l'article 621 alinéa 2 du Code civil dispose que la vente du bien grevé d'usufruit sans l'accord de l'usufruitier ne modifie pas le droit de ce dernier qui continue de jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé.

Toutefois, cet article ne s'applique que dans l'hypothèse où les droits de l'usufruitier sont expressément énoncés dans le compromis de vente, de sorte que l'objet de la vente, si l'usufruitier refuse de céder son usufruit, ne porte que sur les seuls droits du nu-propriétaire, sans incidence pour l'usufruitier.

Tel n'est pas le cas en l'espèce, en ce que le compromis de vente ne mentionne pas que le bien vendu est grevé d'un usufruit et en ce qu'il porte, au mépris total des droits de l'usufruitière, sur la pleine propriété de l'immeuble.

Or, cette omission de taille a empêché toute rencontre des volontés des vendeurs et des acquéreurs tant sur la chose que sur le prix.

En effet, il est évident que les consorts [X]-[M] entendaient acquérir la pleine propriété de cette maison et non pas un bien grevé d'un usufruit au profit d'un tiers. L'omission de l'usufruitière affecte nécessairement l'objet de la vente.

L'omission de Mme [J] [A] influe également sur le prix de vente puisque M. et Mme [X]-[M] ont accepté de verser le prix de 380.000 € pour acquérir la pleine et entière propriété du bien. La découverte d'un usufruit grevant les 3/16èmes de la maison les fondait donc à en renégocier le prix. À l'inverse, si Mme [J] [A] avait accepté de vendre ses droits d'usufruit, soit le prix de vente aurait dû être majoré à hauteur de la valorisation de ceux-ci soit le prix de vente restait inchangé mais aurait dû être partagé entre tous les vendeurs, ce qui minorait d'autant la part de [U], [LH] et [H] [A]. Dans tous les cas, l'accord initial sur le prix ne pouvait être maintenu.

En définitive, en l'absence d'accord sur la chose et sur le prix, le compromis de vente signé le 25 juin 2019 ne peut qu'être déclaré nul.

La cour observe par ailleurs que dans un courrier du 4 juin 2019, Me [L] répondait à son confrère Me [R], notaire des consorts [X] -[M] que « la nullité du compromis régularisé par l'agence ORPI pour défaut de signature de tous les titulaires de droits de propriété » était encourue et qu'il n'était donc selon elle « pas possible de convoquer les parties sur la base d'un acte entaché de nullité ».

En l'absence d'accord sur la chose et sur le prix, la théorie de l'apparence est vainement invoquée par les consorts [X] -[M], ce d'autant que la vente n'a pas été réitérée du fait de la découverte après la signature du compromis de l'usufruit de Mme [J] [A] sur le bien. Les consorts [X] -[M] ne peuvent donc de bonne foi plaider l'erreur commune pour forcer la réitération de la promesse.

La nullité du compromis conduit à débouter les consorts [X]-[M] de toutes leurs demandes tant principale que subsidiaire, tendant à voir constater la perfection de la vente et ordonner la vente forcée du bien.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a ordonné la vente forcée de la maison située au [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 12] pour la quote-part indivise des consorts [U], [LH] et [H] [A] en faveur de [JM] [X] et [W] [M], sans préjudice de l'usufruit conservé pour 3/16èmes par [J] [A].

2./ Sur la demande relative à la substitution parfaite de Mme [J] [A]

A titre liminaire, la cour n'est saisie, aux termes du dispositif des conclusions de M. [U] [A], que d'une demande, présentée à titre très subsidiaire, tendant à voir juger parfaite la substitution réalisée par Mme [J] [A] le 3 juin 2019 au bénéfice du compromis.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur l'éventuel droit de préemption de Mme [J] [A] en application de l'article 815-14 du Code civil évoquée tant par la SCP Florent Michaut & Valérie Michaut Lesurtel que par M. [U] [A], dont la cour n'est pas saisie.

En l'espèce, M. [U] [A] expose avoir par courrier recommandé du 13 mai 2019, notifié à Mme [J] [A] le compromis de vente afin qu'elle puisse exercer sa faculté de substitution.

Par courrier recommandé du 3 juin 2019, Mme [J] [A] lui a répondu en ces termes : « Je comprends de ton courrier que tu me proposes de préempter aux conditions du compromis en date du 25 février 2019. Ainsi que le l'ai annoncé, je souhaiterais te racheter les droits sur cette maison dont tu es propriétaire, il convient néanmoins de déterminer les modalités et conditions de cette acquisition et je suis à ta disposition, avec [LH] et [H] mes enfants pour l'évoquer avec toi. »

Contrairement à ce que soutient M. [U] [A], cette réponse ne saurait être interprétée comme l'exercice par Mme [J] [A] de la faculté de substitution prévue au compromis. Tout au plus, celle-ci a t-elle entendu informer son ex beau-frère de son intention de lui racheter ses droits, mais manifestement à des conditions négociées autres que celles prévues au compromis.

En toute hypothèse, le compromis étant déclaré nul, la clause de substitution sur laquelle M. [U] [A] se fonde, ne peut avoir valablement joué.

Il s'ensuit que la demande de M. [U] [A] tendant à voir juger parfaite la substitution réalisée par Mme [J] [A] le 3 juin 2019 au bénéfice de ce compromis et à voir ordonner la vente forcée moyennant le prix de 190.000 € des droits de M. [U] [A] à Mme [J] [A] sur la maison située à [Localité 19] ne peut être accueillie.

3°/Sur les responsabilités encourues

a. Sur la faute du notaire

Le notaire, qui est tenu à l'égard des parties d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et d'un devoir d'information et de conseil lui imposant d'éclairer celles-ci et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (1re Civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591).

La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l'obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l'efficacité de l'acte impose nécessairement (1re Civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602), sous la réserve que l'officier public ait été en mesure d'accéder aux connaissances en cause (1re Civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102) ou à tout le moins qu'il ait disposé d'éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l'acte ou lorsqu'il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur (1re Civ., 22 sept. 2021, n° 19-23.506).

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, le notaire n'est pas le négociateur de la vente. Il n'a pas rédigé le compromis du 25 février 2019.

En revanche, Me [L] était le notaire de famille des époux [A]-Danet.

À ce titre, elle a dressé le 24 juin 2004, l'acte de notoriété et l'attestation immobilière suite au décès de [B] [A]. Elle ne pouvait donc ignorer que la maison de [Localité 19] était alors grevée de l'usufruit recueilli par [E] [O] dans la succession de son époux.

Au décès d'[E] [O], Me [L] a établi le 4 septembre 2018 un acte de notoriété et le 29 janvier 2019 une attestation immobilière après décès. Ces actes sont muets quant aux droits d'usufruit de Mme [J] [A].

En application de l'article 730-1 du Code civil, un acte de notoriété a pour objet de faire la preuve de la qualité d'héritier et d'établir la dévolution successorale d'une personne décédée. L'acte de notoriété établi le 4 septembre 2018 par Me [L] n'avait donc pas à mentionner les droits d'usufruit de Mme [J] [A] qui n'a jamais été héritière d'[E] [O].

En revanche, l'attestation immobilière après décès vaut preuve vis-à-vis des tiers du transfert des droits de propriété des biens immobiliers appartenant au défunt à ses héritiers.

En l'espèce, l'attestation immobilière établie le 29 janvier 2019 après le décès d'[E] [O] mentionne seulement au titre des droits transmis, que « M. [U] [A] recueille la moitié (1/2) en pleine propriété »,« M. [LH] [A] recueille un quart (1/4) en pleine propriété et « M. [H] [A] recueille ¿ en pleine propriété », sans aucune mention des droits d'usufruit de Mme [J] [A].

Or, Me [L] qui avait connaissance du décès d'[S] [A] (ainsi qu'il résulte du message électronique adressé le 4 février 2019 à l'agence immobilière dans lequel elle précise ne pas être « en possession de l'attestation immobilière établie suite au décès de M. [S] [A] ») aurait dû se douter que Mme [J] [A] disposait d'un usufruit en tant que conjointe survivante d'[S] [A], sur les droits recueillis par ce dernier dans la succession de sa mère, laquelle disposait d'un usufruit sur la maison de [Localité 19] aux termes de l'attestation immobilière qu'elle avait elle-même dressée le 24 juin 2004.

La notaire a manifestement établi son attestation immobilière du 29 janvier 2019 suite au décès d'[E] [A], sans avoir pris connaissance de l'attestation immobilière précédemment dressée par Me [C] le 30 avril 2009, publiée auprès du bureau des hypothèques de [Localité 20] le 19 mai 2009 ( vol 2009 P 4146), laquelle rappelait l'option prise par Mme [J] [A] pour l'usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession de son conjoint décédé, le notaire précisant que « Mme [J] [A] ne détient qu'un usufruit éventuel sur l'immeuble désigné ci-dessus, l'usufruitière étant Mme [E] [O] veuve de M. [D] [A] ».

Comme l'a retenu le tribunal, Me [L] ne pouvait donc se dispenser de lever un état hypothécaire avant de rédiger son attestation immobilière. Elle aurait alors pris connaissance de l'attestation immobilière établie le après le décès d'[S] [A], mettant en évidence l'usufruit de Mme [J] [A], dont la mention n'aurait pas été omise dans son acte du 29 janvier 2019.

La SCP notariale ne peut sérieusement soutenir que l'usufruit de Mme [J] [A] n'avait pas à figurer dans cet acte. De fait, cette omission a conduit à mentionner faussement dans l'attestation immobilière que « M. [LH] [A] recueille un quart (¿) en pleine propriété et « M. [H] [A] recueille ¿ en pleine propriété », ce qui n'était pas possible compte tenu des droits de l'usufruitière.

Par ailleurs, l'office notarial a transmis le 4 février 2019 cette attestation immobilière manifestement erronée à la Sarl Alto Ego en vue de la rédaction par cette dernière du compromis de vente.

C'est donc sur la base de cette attestation immobilière erronée, qui n'a pu que faussement conforter les vendeurs dans la certitude de leur pleine et entière propriété, que l'agence immobilière a rédigé le compromis de vente litigieux.

Enfin, il n'est pas contesté que l'agence immobilière a soumis le 6 février 2019 à Me [L], en tant que notaire chargée de la réitération de l'acte authentique, un premier projet de compromis sur lequel la notaire a formulé des observations et demandes d'informations précises relatives au réseau d'assainissement, à la production d'un accord de financement bancaire des acquéreurs, à la condition suspensive de vente préalable du bien appartenant aux acquéreurs et à un complément d'information concernant la cuve à fuel. Un second projet a été adressé à l'étude notariale le 13 février 2019.

Me [L] n'a formulé aucune observation ou demande de vérification quant à la mention figurant en page 2 du projet de compromis, selon laquelle « le vendeur déclare qu'il est seuls propriétaires des biens pour les avoir reçus par voie de succession aux termes d'un acte reçu par Me [L], notaire à [Localité 13] le 24 juin 2004 et par acte reçu par Me [L], Notaire à [Localité 13], le 29 janvier 2019 ».

Ce n'est que le 18 mars 2019 (après la signature du compromis le 25 février 2019) que la SCP [L] a adressé une demande de renseignements au service de la publicité foncière, lesquels donnés dès le lendemain, ont mis en évidence l'existence de l'attestation après décès dressée le 30 avril 2009, mentionnant les droits de Mme [J] [A].

Cette vérification aurait dû être effectuée par Me [L] avant la signature du compromis à la rédaction duquel elle était associée. De fait, étant la notaire en charge de la signature ultérieure de l'acte authentique, Me [L] ne pouvait se dispenser de vérifier les droits des vendeurs, en levant un état hypothécaire dès avant la signature de l'avant-contrat qui engageait les parties.

b. Sur la responsabilité de l'agence immobilière

L'agent immobilier, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

Il est également tenu d'une obligation d'information, de conseil et de diligence pour que l'affaire qui lui a été confiée soit menée à bonne fin.

La responsabilité de l'agent immobilier peut en effet être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l'opération dont l'échec est imputable à ses fautes professionnelles indépendamment du fait de savoir s'il a agi sur instructions de son mandant.

En l'espèce, la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière est recherchée par les consorts [U], [LH] et [H] [A] sur le fondement du mandat (article 1992 du Code civil). Sa responsabilité ne peut être engagée le cas échéant que sur le fondement délictuel à l'égard des autres parties (article 1240 du Code civil).

Ainsi que précédemment indiqué, le notaire a certes transmis à l'agence immobilière une attestation immobilière erronée, en ce qu'elle ne mentionnait pas les droits d'usufruit de Mme [J] [A], sur la base duquel le compromis litigieux a été rédigé.

Cependant, l'agence immobilière ne saurait s'exonérer de sa responsabilité en se retranchant derrière l'intervention du notaire et les négligences de ce dernier.

Dès le stade du mandat, l'agence immobilière, en tant que professionnelle de l'immobilier, devait vérifier les droits de ses mandants pour vendre le bien, sans pouvoir se contenter des déclarations de ces derniers.

Une fois le mandat signé, elle devait s'assurer des droits des vendeurs avant de rédiger le compromis de vente.

Or, par courriel du 4 février 2019, le notaire a attiré l'attention de la société Alter Ego qui était alors en cours de rédaction du compromis, sur l'existence d'une attestation immobilière établie après le décès d' [S] [A], en précisant que l'étude n'était pas en possession de cet acte.

Compte tenu de cette information, l'agence immobilière aurait dû à l'instar du notaire, s'interroger sur les droits éventuels du conjoint survivant dans la succession d'[S] [A] en prenant connaissance de l'attestation immobilière établie après le décès de ce dernier.

L'intervention du notaire ne dispensait pas l'agent immobilier d'opérer ses propres vérifications et de lever par lui-même un état hypothécaire, ce qui lui aurait permis de découvrir l'existence d'une usufruitière en la personne de Mme [J] [A].

C'est donc à tort que le tribunal a considéré que la société Alter Ego exerçant sous l'enseigne ORPI n'avait commis aucune faute.

c. Sur la faute des vendeurs

La demande indemnitaire des consorts [X]-[M] étant dirigée contre « tous les défendeurs », il convient d'examiner la faute des vendeurs (MM. [U], [LH] et [H] [A]) et de l'usufruitière omise (Mme [J] [A]), étant précisé que les appelants n'articulent aucun grief précis à l'encontre de quiconque et ont abandonné devant la cour leur argumentation initiale relative à la mauvaise foi des vendeurs.

En l'espèce, aucun élément ne permet de considérer que les vendeurs auraient sciemment tu l'existence de l'usufruitière ni même qu'ils avaient connaissance de cet usufruit.

MM. [H] et [LH] [A] et Mme [J] [A] étaient certes parties à l'attestation immobilière dressée par Me [C] le 30 avril 2009, mentionnant les droits d'usufruit de Mme [J] [A] sur la maison, cet acte précisant que « Mme [J] [A] ne détient qu'un usufruit éventuel sur l'immeuble désigné ci-dessus, l'usufruitière étant Mme [E] [O] veuve de M. [D] [A] ».

Il ne peut cependant leur être reproché de ne pas avoir informé l'agence immobilière et le notaire des droits d'usufruit réversibles sur la tête de Mme [J] [A] au décès d'[E] [O], alors qu'il appartenait à ces professionnels de l'immobilier et du droit de vérifier les droits des vendeurs.

M. [U] [A], qui était totalement étranger à la succession de son frère, avait encore moins la possibilité de prendre conscience des droits de sa belle-s'ur [J] [A], dans la maison dépendant de la succession de sa mère, [E] [O].

En toute hypothèse, dans la mesure où l'attestation immobilière dressée par Me [L] le 29 janvier 2019 suite au décès d'[E] [O] ne faisait aucune mention de l'usufruit de Mme [J] [A] et qu'elle les présentait au contraire comme propriétaires indivis de la totalité du bien, il ne peut être reproché à [U], [LH] et [H] [A] de ne pas avoir attiré l'attention des professionnels sur l'existence de l'usufruitière.

La cour considère que la faute des vendeurs n'est pas caractérisée.

Enfin, les consorts [X]-[M] n'expliquant pas en quoi pourrait consister la faute de Mme [J] [A], aucune faute ne sera retenue à son encontre.

4°/ Sur l'indemnisation des préjudices

a. Sur les dommages-et-intérêts sollicités par les consorts [X]-[M]

Les fautes commises par la Sarl Alto Ego et la SCP Florent Michault &Valérie Michault-Lesurtel décrites ci-dessus ont directement concouru au retard puis à la nullité de la vente ainsi qu'à l'évincement définitif des consorts [X]-[M].

Ces derniers sollicitent la somme de 239.814,99 € à titre de dommages et intérêts, arrêtés au 19 février 2024.

En premier lieu, ils réclament le versement à leur profit de la somme de 38.000 € en application de la clause pénale contractuelle du fait de la non réalisation de la vente. Cette demande ne peut cependant qu'être rejetée compte tenu de la nullité du compromis.

En second lieu, ils sollicitent d'être indemnisés à hauteur de 144.342 € correspondant d'une part, au surcoût des travaux de rénovation projetés dans la maison lié à l'inflation et, d'autre part, à la hausse du taux d'intérêt de l'emprunt immobilier devant servir à financer le bien. Toutefois, en raison de l'annulation de la vente, ces dépenses ne seront jamais exposées par les consorts [X]-[M] qui seront donc déboutés de ces demandes.

En troisième lieu, les consorts [X]-[M] exposent qu'ils ont vendu leur résidence secondaire située sur l'île de [Localité 18] pour financer l'acquisition de [Localité 19]. Ils évaluent la perte de leurs revenus locatifs à la somme de 18.000 €. Au soutien de leur demande, ils se contentent de produire un document imprimé d'après lequel le site Airbnb leur aurait versé au titre des locations effectuées la somme totale de 5.372,60 € entre janvier et décembre 2018, ce qui constitue une preuve très insuffisante du préjudice allégué, tant dans son principe que dans son quantum. Ils seront donc déboutés de ce chef.

En quatrième lieu, les appelants justifient avoir donné congé de leur logement le 5 avril 2019 soit onze jours avant que l'agence Orpi ne leur fasse part d'une difficulté liée à la présence de l'usufruitière. Ils exposent qu'en raison du retard pris dans la vente, ils ont été contraints de louer une maison à [Localité 19] et d'exposer ainsi un loyer mensuel de 1.250 € à compter du 1er juillet 2019 jusqu'au 31 juillet 2021, date à laquelle il est établi qu'ils ont acquis une maison sur la commune de [Localité 15].

Il est certain que si la vente avait pu être réitérée le 15 mai 2019 comme prévu, les consorts [X]-[M] n'auraient pas eu à acquitter des loyers à hauteur de 1.250 € par mois à compter du 1er juillet 2019. Ils auraient néanmoins dû rembourser les échéances de leur prêt bancaire à hauteur de 1.380 € par mois selon le tableau d'amortissement produit en pièce n°38.

En réalité, le seul préjudice financier que peuvent revendiquer les consorts [X]-[M] réside dans la différence entre le loyer qu'il payait dans leur ancien logement à [Localité 20] et celui qu'ils ont été contraints de régler pendant plusieurs mois à [Localité 19] avant de racheter à [Localité 15]. Ces derniers produisent deux quittances de loyer pour le logement situé [Adresse 2] indiquant un loyer de 1.113 €, soit 137 € de moins que le montant du loyer de la maison de [Localité 19].

Leur préjudice s'élève donc à la somme de 137 € x 25 mois, soit 3.425 €.

En outre, si la vente avait été réitérée comme prévu, ils n'auraient pas eu à régler des frais d'agence immobilière pour louer la maison de [Localité 19] ni à exposer des frais de déménagement en double, liés à la période de location temporaire sur la commune de [Localité 19], avant de procéder à une nouvelle acquisition à [Localité 15].

Les honoraires de l'agence immobilière ainsi que les frais de déménagement seront donc retenus à hauteur de 1.181,49 €.

En dernier lieu, M. [X] et Mme [M] sollicitent la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

La nature patrimoniale du litige n'exclut pas, par principe, l'existence d'un dommage moral, lequel peut notamment résulter des troubles et tracas causés par le litige et la procédure.

Il est certain que le défaut de contrôle de l'agence immobilière et de l'étude notariale a conduit à l' échec du projet immobilier envisagé par les consorts [X]-[M], ce qui leur a occasionné, outre la déception de la confiance placée en ces professionnels, des troubles et tracas liés aux incertitudes générées par cette situation et aux démarches initiées en pure perte.

Il sera alloué aux consorts [X]-[M] la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

La Selas Cléova, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alto Ego n'a pas constitué avocat.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [X] et Mme [M] ne justifient pas avoir signifié leurs conclusions à la Selas Cléova, es qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Alto Ego. Il n'est pas davantage justifié de leur déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective ouverte à l'encontre de la Sarl Alter Ego.

Surtout, compte tenu de la procédure de redressement judiciaire, la cour ne peut que fixer la créance au passif de la procédure collective. Or, les appelants n'en font pas la demande.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la société WTW à payer à M. [X] et à Mme [M] la somme de 14.606,49 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

b. Sur les dommages et intérêts sollicités par MM. [LH] et [H] [A] et Mme [J] [A]

En l'espèce, à l'égard de [H] et [LH] [A], l'agence immobilière a manqué à ses devoirs de conseil et d'assurer l'efficacité des actes auxquels elle prête son concours, en ne procédant pas à la vérification des droits des vendeurs avant la rédaction du mandat et surtout avant la signature du compromis (voir supra). Le compromis est, en définitive, déclaré nul après plusieurs années de procédure. La responsabilité contractuelle de la Sarl Alter Ego est engagée.

La faute du notaire, qui n'était pas en lien direct avec les vendeurs, consiste essentiellement dans l'établissement d'une attestation immobilière erronée et sa transmission à l'agence immobilière en vue de la rédaction du compromis. Cet acte authentique erroné, sur la base duquel l'avant contrat a été rédigé, n'a pu que persuader les consorts [H] et [LH] [A] qu'ils étaient effectivement pleinement propriétaires de la moitié de la maison, en indivision avec leur oncle.

Il est certain que sans les fautes conjuguées de l'agence immobilière et du notaire, ces derniers n'auraient pas signé le compromis de vente, qui ignorait les droits en usufruit de leur mère. Ils auraient alors évité les troubles et tracas de la procédure initiée par les acquéreurs en vue de faire juger la vente parfaite.

Les fautes du notaire et de l'agence immobilière ont également causé un préjudice à Mme [J] [A], qui, pour préserver ses droits sur le bien hérité de son époux, subit depuis plus de quatre ans une procédure à l'issue incertaine, génératrice d'anxiété pour elle dans la mesure où pour régulariser la vente, elle n'avait d'autre choix que de vendre son bien contre sa volonté ou conserver son usufruit et cohabiter avec les acquéreurs.

MM. [LH] et [H] [A] ainsi que Mme [J] [A] seront justement indemnisés du préjudice moral résultant des troubles et tracas de la procédure à hauteur de 1.000 €, chacun.

La Selas Cléova, ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alto Ego n'a pas constitué avocat.

En l'espèce, les consorts [A] ne justifient pas avoir déclaré leur créance dans le cadre de la procédure collective ouverte à l'encontre de la Sarl Alter Ego.

Surtout, compte tenu de la procédure de redressement judiciaire, la cour ne peut que fixer la créance au passif de la procédure collective. Or, les consorts [A] n'en font pas la demande.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la société WTW à payer à M. [LH] [A], M. [H] [A] et Mme [J] [A] la somme de 1.000 € chacun.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

c. Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [U] [A]

M. [U] [A] indique que le retard pris dans la vente en raison des erreurs du notaire et de l'agence immobilière l'ont empêché de percevoir sa part du prix de vente (soit 190.000 €,) et de la possibilité de placer ces fonds sur des contrats d'assurance-vie avant d'avoir atteint l'âge de 70 ans, pour bénéficier de conditions fiscalement intéressantes.

Les fautes de l'agence immobilière et de l'étude notariale à l'égard de M. [U] [A] sont identiques à celles décrites au paragraphe précédant concernant MM. [LH] et [H] [A].

Si l'agence immobilière avait vérifié les droits des vendeurs et si le notaire n'avait pas établi puis transmis une attestation immobilière erronée ayant laissé croire aux vendeurs qu'ils étaient les seuls propriétaires du bien, aucune vente ne serait intervenue puisque Mme [J] [A] a toujours refusé de vendre ses droits d'usufruit.

Par ailleurs, si dans son courrier du 3 juin 2019 en réponse à M. [U] [A] qui lui notifiait le compromis de vente et son droit de substitution, Mme [J] [A] a manifesté un intérêt pour le rachat des droits de son beau-frère, restait à en négocier le prix, ainsi qu'elle l'indique : « Ainsi que le l'ai annoncé, je souhaiterais te racheter les droits sur cette maison dont tu es propriétaires, il convient néanmoins de déterminer les modalités et conditions de cette acquisition et je suis à ta disposition, avec [LH] et [H] mes enfants pour l'évoquer avec toi. »

Il en résulte que M. [U] [A] ne pouvait vendre ses droits dans l'immeuble sans en négocier préalablement le prix avec sa belle-s'ur et à défaut d'accord, il n'aurait eu d'autre choix que d'engager une procédure judiciaire pour sortir de l'indivision.

Dans ces conditions, il n'est absolument pas certain que M. [U] [A] aurait pu faire aboutir la vente du bien indivis avant d'avoir atteint l'âge de 70 ans, c'est à dire avant le 21 juin 2019.

Le préjudice allégué étant purement hypothétique et au demeurant, sans lien de causalité avec les fautes retenues à l'encontre du notaire et de l'agence immobilière, la demande de dommages et intérêts présentée par M. [U] [A] à ce titre ne pourra qu'être rejetée.

En revanche, comme ses co-vendeurs, M. [U] [A] a subi un préjudice moral lié à la déception de la confiance placée en ces professionnels du droit et de l'immobilier dont les fautes sont directement à l'origine de l'échec de la vente et des troubles et tracas liés à la procédure initiée par les acquéreurs.

La SCP Florent Michaut & Valérie [L] d'une part, et la société WTW d'autre part, seront condamnées chacune à lui payer la somme de 500 € de dommages et intérêts.

M. [U] [A] justifie avoir déclaré sa créance dans le cadre de la procédure collective ouverte à l'encontre de la Sarl Alter Ego. Celle-ci sera fixée au passif à hauteur de 500 €.

5°/ Sur les demandes en garantie et la contribution à la dette

Les demandes de garantie de M. [U] [A] et des consorts [A] sont sans objet en l'absence de condamnation pécuniaire.

La société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye, assureur de la Sarl Alter Ego sollicite la condamnation in solidum de la SCP Florent Michaut &Valérie [L] et des vendeurs (MM. [U], [LH] et [H] [A]) à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La SCP Florent Michaut & Valérie [L] sollicite la condamnation in solidum de la Sarl Alter Ego et de son assureur, la société WTW d'une part et de MM. [LH] et [H] [A] d'autre part, à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La SCP Florent Michaut &Valérie [L] et la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye assureur de la Sarl Alter Ego seront déboutées de leur demande de garantie à l'encontre des vendeurs, aucune condamnation n'étant mise à leur charge.

La cour considère que les fautes reprochées à l'agence immobilière en tant que professionnelle de la vente, rédactrice du compromis et à ce titre garante de son efficacité juridique, d'une part, et celles reprochées à l'office notarial en tant que professionnel du droit, ayant prêté son concours à la rédaction du compromis et ayant transmis à cette fin une attestation immobilière erronée établie par ses soins, d'autre part, sont d'équivalente gravité et ont concouru dans les mêmes proportions aux préjudices.

La contribution à la dette se fera donc à parts égales entre la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye assureur de la Sarl Alter Ego.

Il convient donc d'accorder au solvens recours et garantie contre son co-débiteur à hauteur de la moitié des sommes qu'il aura payées.

6°/ Sur la demande de licitation de l'immeuble

L'article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué.

L'article 1377 du même code dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l'espèce, M. [U] [A], qui souhaite sortir de l'indivision, sollicite la licitation de l'immeuble indivis à la barre du tribunal sur une mise à prix de 380.000 €.

MM. [LH] et [H] [A] et Mme [J] [A] ne concluent pas sur cette demande.

En l'espèce, le partage en nature du bien indivis n'est pas envisageable. Par ailleurs, depuis juin 2019, Mme [J] [A] n'a manifestement transmis à M. [U] [A] aucune proposition concrète de rachat de sa quote-part indivise.

La licitation du bien indivis situé à Séné [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 12] de 890 m², à laquelle aucun des co-indivisaires ne s'oppose, sera donc ordonnée à la barre du tribunal judiciaire de Vannes.

Le cahier des conditions de vente sera dressé par Me [K] [I] de la SELARL Grunberg- Moissard Bellec [I] Liaud et déposé au greffe du tribunal.

La mise à prix sera fixée à 350.000 €.

Les modalités de publicité de la vente seront arrêtées comme suit :

* une annonce dans un journal d''annonces légales,

* 2 avis simplifiés dans des journaux périodiques,

* un placard à proximité du bien à vendre,

7°/ Sur la demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive formée par M. [U] [A]

Le droit d'agir en justice ne peut être constitutif d'une faute que s'il dégénère en abus.

En l'espèce, les consorts [X]-[M] n'ont fait que défendre leurs droits en justice, ce qui ne sauraient être considéré comme fautif, ce d'autant que ces derniers ne succombent pas totalement dans leurs prétentions.

Il convient de rappeler qu'en sa qualité de vendeur, M. [U] [A] devait nécessairement être attrait à la procédure.

En l'absence de faute, la responsabilité délictuelle des consorts [X]-[M] ne saurait être retenue à l'égard de M. [U] [A] qui sera débouté de sa demande de dommages-et-intérêts.

8°/ Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande d'infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant en appel, la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel.

Il n'est pas inéquitable de condamner au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego à payer à M. [JM] [X] et à Mme [W] [M] la somme de 7.000 €,

-in solidum la SCP Florent Michaut &Valérie [L], et la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego à payer à M. [U] [A] la somme de 7.000 €,

M. [U] [A] sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre M. [X] et Mme [M] ;

MM. [LH] et [H] [A] seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre M. [X] et Mme [M] étant précisé que leur demande sur ce même fondement à l'encontre de la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego n'a été présentée qu'à titre subsidiaire pour le cas où la demande de nullité ne serait pas accueillie.

La SCP Florent Michaut &Valérie [L] sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et MM [LH]et [H] [A].

La société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, dirigée contre la SCP Florent Michaut &Valérie [L], MM. [LH] et [H] [A] et [U] [A].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à la SAS WTW, agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles de ce qu'elle vient au droit de Gras Savoye en tant qu'assureur de la Sarl Alter Ego ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Vannes ;

Statuant à nouveau :

Prononce la nullité du compromis de vente signé le 25 février 2019 entre MM. [U], [LH] et [H] [A] d'une part, et M. [JM] [X] et Mme [W] [M] d'autre part ;

Déboute M. [U] [A] de sa demande relative à l'existence d'une substitution parfaite opérée le 3 juin 2019 par Mme [J] [A] ;

***

Dit que la SCP Florent Michaut & Valérie [L] a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [JM] [X], Mme [W] [M], M. [U] [A], Mme [J] [A], M. [LH] [A] et M. [H] [A] ;

Dit que la Sarl Alto Ego a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [JM] [X], Mme [W] [M], M. [U] [A], Mme [J] [A], M. [LH] [A] et M. [H] [A] ;

Condamne in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye à payer à M. [JM] [X] et à Mme [W] [M] la somme de 14.606,49 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye à payer à M. [LH] [A], M. [H] [A] et Mme [J] [A] la somme de 1.000 € chacun ;

Condamne la SCP Florent Michaut & Valérie [L] à payer à M. [U] [A] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye à payer à M. [U] [A] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Fixe la créance de M. [U] [A] au passif de la procédure collective de la Sarl Alter Ego représentée par la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire à hauteur de 500 € ;

***

Fixe la contribution à la dette à parts égales entre la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye assureur de la Sarl Alter Ego ;

Accorde au solvens recours et garantie contre son co-débiteur à hauteur de la moitié des sommes qu'il aura payées.

***

Ordonne la licitation du bien indivis situé à Séné [Adresse 6], cadastré section [Cadastre 12] de 890 m², à laquelle aucun des co-indivisaires ne s'oppose, à la barre du tribunal judiciaire de Vannes ;

Dit que le cahier des conditions de vente sera dressé par Me [K] [I] de la Selarl Grunberg- Moissard Bellec [I] Liaud et déposé au greffe du tribunal ;

Fixe la mise à 350.000 € ;

Fixe les modalités de publicité de la vente comme suit :

* une annonce dans un journal d''annonces légales,

* 2 avis simplifiés dans des journaux périodiques,

* un placard à proximité du bien à vendre,

***

Déboute M. [U] [A] de sa demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive ;

***

Condamne in solidum la SCP Florent Michaut &Valérie [L], la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et la Selas Cléoval ès qualité de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego aux dépens de première instance et d'appel ;

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L], la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego à payer à M. [JM] [X] et à Mme [W] [M] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCP Florent Michaut & Valérie [L] et la Selas Cléoval ès qualités de mandataire judiciaire de la Sarl Alter Ego à payer à M. [U] [A] la somme de 7.000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute M. [U] [A] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, dirigée contre M. [X] et Mme [M] ;

Déboute MM. [LH] et [H] [A] de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, dirigée contre M. [JM] [X] et Mme [W] [M] ;

Déboute la SCP Florent Michaut & Valérie [L] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, dirigée contre la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye et MM. [LH]et [H] [A] ;

Déboute la société WTW agissant au nom de MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles venant aux droits de la SA Gras Savoye de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile, dirigée contre la SCP Florent Michaut & Valérie [L], MM. [LH] et [H] [A] et [U] [A].

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 16 juillet 2024, 22/07477

Synthèse

Origine de la décision