1ère chambre
ARRÊT N°201
N° RG 23/04031
N° Portalis
DBVL-V-B7H-T5BV
(Réf 1ère instance : 22/00135)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 2 JUILLET 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 février 2024 devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 7 mai 2024 à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [KH] [R] [IR] [ZU] [J] épouse [W]
née le 17 Décembre 1960 à [Localité 51]
[Adresse 25]
[Localité 27]
Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [V] [I] [WU] [L]
né le 7 Novembre 1961 à [Localité 44]
[Adresse 29]
[Localité 28]
Monsieur [PX] [O]
né le 13 Avril 1955 à [Localité 45]
[Adresse 2]
[Localité 24]
Madame [F] [O]
née le 27 Juillet 1957 à [Localité 37]
[Adresse 2]
[Localité 24]
Monsieur [U] [G]
né le 18 Juillet 1951 à [Localité 40]
[Adresse 21]
[Localité 28]
Madame [S] [G]
née le 30 Juillet 1954 à [Localité 38]
[Adresse 21]
[Localité 28]
Madame [C] [N] épouse [H]
née le 15 Septembre 1951 à [Localité 37]
[Adresse 3]
[Localité 26]
Madame [P] [N] épouse [LY]
née le 7 Septembre 1952 à [Localité 37]
[Adresse 33]
[Localité 27]
Madame [VV] [N] épouse [YD]
née le 15 Août 1953 à [Localité 37]
[Adresse 32]
[Localité 28]
Madame [XL] [N]
née le 8 Mars 1961 à [Localité 37]
[Adresse 10]
[Localité 31]
Monsieur [ES] [D]
né le 29 Septembre 1935 à [Localité 36]
[Adresse 1]
[Localité 35]
Madame [ZC] [T] épouse [D]
née le 6 Juin 1937 à [Localité 46]
[Adresse 1]
[Localité 35]
Monsieur [E] [B]
né le 5 Février 1942 à [Localité 47]
[Adresse 9]
[Localité 34]
Madame [MP] [M] épouse [B]
née le 12 Juillet 1942 à [Localité 39]
[Adresse 9]
[Localité 34]
Monsieur [K] [Y]
né le 27 Mars 1951 à [Localité 43]
[Adresse 22]
[Localité 28]
Madame [F] [Y]
née le 26 Avril 1953 à [Localité 50]
[Adresse 22]
[Localité 28]
Monsieur [Z] [DB]
né le 21 Février 1950 à [Localité 51]
[Adresse 6]
[Localité 28]
Madame [A] [DB]-[J]
née le 05 Mai 1954 à [Localité 51]
[Adresse 6]
[Localité 28]
Le syndicat de la copropriété KANASTEL, représenté par Mme [XL] [N], agissant en qualité de syndic,
[Adresse 19]
[Adresse 19]
[Localité 28]
Représentés par Me Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocat au barreau de VANNES
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Mme [PF] [GI] épouse [J] a reçu de ses père et mère diverses parcelles de terrain situées à [Localité 49], suivant acte du 23 juin 1960.
2. Un arrêté préfectoral du 26 novembre 1962 a délivré une autorisation de lotir. Les pièces du lotissement ont été déposées le 10 mai 1964 par devant Me [X], notaire.
3. Suivant acte du 5 janvier 1980, Mme [KH] [W] née [J] a reçu par donation la parcelle AY [Cadastre 11] (devenue BW [Cadastre 18]).
4. Un fossé a été prévu dans le plan des réseaux pour assurer l'évacuation des eaux pluviales du lotissement vers l'océan.
5. Ce fossé se situe entre le lotissement et l'océan, bordant à l'ouest le lot 26 et à l'est la parcelle Layec, hors lotissement. La parcelle supportant le fossé est actuellement située entre les parcelles [Cadastre 18], à l'ouest, et [Cadastre 17], à l'est. Elle est cadastrée BW [Cadastre 23] (anciennement AY [Cadastre 30]).
6. Le fossé a depuis été busé, selon devis et facture des établissements Collet des 30 avril et 26 juin 1991, et est devenu un chemin piétonnier d'accès à la plage. Des propriétaires du lotissement [Localité 48] utilisaient ce chemin pour accéder à la plage.
7. Mme [W] s'estime propriétaire de la parcelle sur laquelle se situe le chemin. Au cours de l'année 2020, elle a souhaité rappeler que l'usage de ce chemin par les autres copropriétaires résultait d'une tolérance de sa part, à laquelle elle a précisé vouloir mettre fin.
8. La Selarl Géo Bretagne Sud Géomètre est intervenue afin d'établir un procès-verbal de bornage le 22 octobre 2020, incluant la bande de terrain litigieuse dans la propriété de Mme [W].
9. Ce procès-verbal a été contesté par l'association syndicale du lotissement [Localité 42] (l'ASL [Localité 42]).
10. Par courrier recommandé du 2 février 2021, Mme [W] a informé l'ASL [Localité 42] de la fermeture de la parcelle BW [Cadastre 18] dont elle se considère propriétaire. Une copie de ce courrier a été adressée à l'ensemble des colotis.
11. Par courrier officiel de leur conseil du 3 mai 2021, les colotis ont demandé à Mme [W] de libérer l'accès à cette parcelle, estimant que celle-ci n'en était pas propriétaire.
12. Par courrier officiel de son conseil du 20 mai 2021, Mme [W] a notifié son refus de libérer l'accès au chemin.
13. Après un premier échec devant le juge des référés qui a considéré que le trouble manifestement illicite n'était pas constitué, M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB] et Mme [A] [DB]-[J] ont, par acte d'huissier du 19 janvier 2022, fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins de faire juger qu'ils sont propriétaires indivis de la parcelle BW [Cadastre 23] et que le chemin piétonnier situé à l'est de la parcelle BW [Cadastre 18] fait partie intégrante de la parcelle BW [Cadastre 23] et de condamner la défenderesse à une remise en état du chemin.
14. Le syndicat de la copropriété [Adresse 41] est intervenu à l'instance.
15. Mme [W] a soulevé un incident d'irrecevabilité devant le juge de la mise en état qui l'a renvoyé à la connaissance de la formation collégiale.
16. Par 'jugement incident' du 16 mai 2023, le tribunal a :
- donné acte au syndicat de la copropriété [Adresse 41] de son intervention volontaire non contestée à l'instance,
- constaté que Mme [W] se désiste de son moyen d'irrecevabilité formé contre M. [Z] [DB],
- rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé en défense et opposé aux consorts [N] et celui soulevé en défense et opposé à tous les demandeurs,
- condamné Mme [W] à payer la somme de 600 € à M. [V] [L] et les autres demandeurs, chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière, conformément à l'article 28, 40, e) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,
- condamné Mme [W] aux dépens de l'incident,
- renvoyé l'instruction de l'affaire au juge de la mise en état à l'audience de
mise en état virtuelle du 14 juin 2024 avec injonction de conclure au fond avant les 8 septembre 2023, 12 janvier 2024 et 10 mai 2024 pour les demandeurs, à peine de radiation, sauf demande de clôture avant les 17 novembre 2023 et 15 mars 2024, pour la défenderesse, sous peine de clôture,
- dit que les derniers échanges devront avoir lieu avant le mercredi 12 juin 2024 à 8 heures 55 au plus tard,
- délivré avis de clôture pour le 14 juin 2024.
17. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les consorts [N], copropriétaires du lot 20 du lotissement [Localité 42], peuvent exercer les actions concernant la propriété de leur lot, que l'article 23 du règlement du lotissement - entré dans le champ contractuel- prévoit que chaque acquéreur d'un lot est propriétaire indivis de la surface de voirie et enfin que, même si l'article 24 du même règlement prévoit la création d'une association syndicale libre -dont chaque acquéreur fait partie de droit- ayant pour objet, entre autres, l'entretien des biens communs à tous les propriétaires du lotissement et notamment voies, canalisations et réseaux, cette association n'est propriétaire d'aucun bien, l'action en revendication de propriété, qui constitue un acte conservatoire ouvert à chacun des copropriétaires indivis, n'ayant pas à être intentée par elle.
18. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d'appel de Rennes le 4 juillet 2023, Mme [W] a interjeté appel de cette décision.
19. Le 5 septembre 2023, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 19 février 2024.
* * * * *
20. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 janvier 2024, Mme [W] demande à la cour de :
- Ã titre principal,
- infirmer ou réformer le jugement incident entrepris en ce qu'il :
* a rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé en défense et opposé aux consorts [N] et celui soulevé en défense et opposé à tous les demandeurs
* l'a condamnée à payer la somme de 600 € à M. [V] [L] et les autres demandeurs chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* a ordonné la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière conformément à l'article 28 4°, e) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,
* l'a condamnée aux dépens de l'incident,
* a renvoyé l'instruction de l'affaire au juge de la mise en état avec fixation d'un calendrier de procédure,
- statuant de nouveau,
- juger irrecevables les demandes formées par M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] faute de qualité
à agir et faute d'avoir assigné l'association syndicale libre du lotissement [Localité 42] et les autres colotis,
- juger en tout état de cause irrecevables les demandes formées par les consorts [N],
- condamner in solidum M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] à lui verser la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et devant la cour,
- condamner en tout état de cause in solidum les consorts [N] à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- débouter M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] de toutes leurs demandes,
- subsidiairement,
- infirmer en toute hypothèse le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 600 € à M. [V] [L] et aux autres demandeurs chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuant de nouveau,
- juger que l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et du syndicat de la copropriété [Adresse 41],
- débouter en conséquence M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL]
[N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] de leurs demandes de remboursement de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- réduire en toute hypothèse le montant de l'indemnité et dire qu'elle bénéficiera de manière collective et non individuelle aux colotis.
21. À l'appui de ses prétentions, Mme [W] fait en effet valoir :
- sur l'irrecevabilité de l'action des colotis,
- que l'article 23 du règlement de copropriété n'instaure pas une propriété indivise concernant la parcelle BW [Cadastre 23] mais une simple règle de gestion, aucune quote-part indivise du sol affecté aux voies et éléments d'équipements communs n'étant attachée à la propriété des lots,
- qu'au vu du règlement de copropriété, des statuts de l'ASL [Localité 42] et du relevé cadastral, la parcelle BW [Cadastre 23] appartient à l'ASL [Localité 42], les colotis ne pouvant donc intenter une action à titre individuel puisqu'ils ne sont pas propriétaires de quote-part indivise des voiries et ouvrages communs du lotissement et, partant, de la parcelle BW [Cadastre 23],
- que, quand bien même les colotis seraient propriétaires indivis de la parcelle BW [Cadastre 23], ils ne sont pas recevables à agir du fait de l'existence de l'ASL [Localité 42], qui détient en l'occurrence une action attitrée,
- de même, les colotis demandeurs ne représentent que 289,67 millièmes sur les 1000 millièmes du lotissement, alors qu'une décision collective de l'ASL [Localité 42] est nécessaire pour une telle action en revendication d'une propriété indivise,
- sur l'irrecevabilité des demandes formées par les consorts [N],
- que les consorts [N] n'ont pas la qualité de colotis puisqu'ils ont constitué le syndicat de la copropriété [Adresse 41] qui a seul la qualité de coloti du lotissement [Localité 42],
- que, le syndicat de la copropriété [Adresse 41] étant par ailleurs intervenu volontairement à l'instance suite à la désignation de Mme [XL] [N] en qualité de syndic sur invitation du juge de la mise en état, les consorts [N] auraient dû se désister de leurs demandes,
- que c'est à tort que le tribunal a jugé que les consorts [N] étaient tout de même recevables à exercer seuls les actions concernant la propriété ou la jouissance de leur lot en vertu de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, car ils ne peuvent revendiquer individuellement la qualité de propriétaires indivis de la parcelle BW [Cadastre 23] ni faire juger que la bande de terrain litigieuse fait partie intégrante de l'assiette de cette parcelle puisque le lot 20 a lui-même été divisé en quatre lots de copropriété.
* * * * *
22. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 29 décembre 2023, M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] demandent à la cour de :
- débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- ordonner la publication de l'arrêt auprès du service de la publicité foncière,
- condamner Mme [W] à leur payer la somme de 400 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [W] aux entiers dépens.
23. À l'appui de leurs prétentions, M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et le syndicat de la copropriété [Adresse 41] font en effet valoir :
- sur la recevabilité de l'action des titulaires d'un droit de propriété indivis des parties communes du lotissement,
- que, s'il avait bien été prévu, par le biais de l'article 25 du cahier des charges, que l'ASL [Localité 42] serait chargée d'assurer l'entretien de tous les ouvrages communs, cet article n'avait pas pour intention et n'avait pas prévu que cette dernière en recevrait la propriété, puisqu'il avait été décidé que chaque acquéreur serait tenu à la propriété indivise de la surface de voirie suivant le pourcentage des surfaces de chaque lot par rapport à la surface de l'ensemble des lots,
- que l'article 23 du cahier des charges, qui a valeur contractuelle et n'est pas suivi d'acte de cession postérieur, fonde la propriété indivise des colotis sur la parcelle BW [Cadastre 23], et donc la recevabilité de leur action,
- qu'il ne peut être soulevé que l'ASL [Localité 42] ne peut être titulaire d'une action en revendication de propriété attitrée, qu'ils auraient à tort exercée en son nom, puisque cette association n'est pas propriétaire de la parcelle et ne dispose d'aucun droit à agir,
- qu'une décision collective de l'ASL [Localité 42] n'est pas nécessaire puisque l'action des demandeurs ne vise qu'à faire respecter leur droit de propriété indivise, tandis que l'ASL n'est pas propriétaire de la parcelle BW [Cadastre 23],
- sur la recevabilité de l'action des consorts [N],
- que les consorts [N] ont reçu en donation de Mme [R] [L] veuve [N] un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, constituant le lot 20 du lotissement, de sorte qu'elles sont copropriétaires et peuvent exercer à titre personnel les actions concernant la copropriété en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, cette disposition n'excluant pas leur action même en présence d'un syndicat de copropriété.
* * * * *
24. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 9 janvier 2024.
25. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la qualité à agir
26. L'article 31 du code de procédure civile dispose que 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.
27. Aux termes de l'article 32, 'est irrecevable toute prétention émise par
ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.
28. L'intérêt à agir existe indépendamment de l'existence du droit litigieux ou de la réalité du préjudice invoqué, dont l'appréciation relève du fond du droit. La qualité à agir est souvent difficile à dissocier de l'intérêt à agir. En effet, en l'absence de titre légal attribuant précisément l'action en justice à certaines personnes, le principe est que celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d'une prétention a nécessairement qualité pour agir. Celui qui agit en revendication de propriété en vertu d'un titre doit justifier de sa qualité en produisant son titre, dont l'étendue peut être discutée indépendamment du fond du droit.
29. L'article 5 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires leur reconnaît le droit d'agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. À défaut de cette publicité, l'association syndicale libre n'est pas recevable à agir. C'est le président de l'association syndicale libre qui la représente en justice et ce sont ses statuts qui déterminent si ce dernier a besoin d'une habilitation expresse pour ce faire.
30. À la différence de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (infra n° 53 et suivants), qui prévoit expressément que les copropriétaires peuvent exercer seuls les actions concernant la copropriété, aucune disposition de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ne donne qualité aux membres de l'association syndicale libre pour agir pour la sauvegarde des droits afférents au patrimoine de l'association.
31. Le droit d'agir en justice dans l'intérêt d'autrui, revêtant un caractère exceptionnel, ne peut résulter que de la loi. L'action tendant à faire entrer un bien dans le patrimoine d'une association syndicale libre est une action attitrée que seule celle-ci peut exercer (3ème civ 23 janvier 2020,19-11.863).
32. En l'espèce, M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB] et Mme [A] [DB]-[J] ont, par acte d'huissier du 19 janvier 2022, fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins de faire juger qu'ils sont propriétaires indivis de la parcelle BW [Cadastre 23] et que le chemin piétonnier situé à l'est de la parcelle BW [Cadastre 18] fait partie intégrante de la parcelle BW [Cadastre 23].
33. Suivant acte du 5 janvier 1980, Mme [W] a reçu par donation la parcelle AY [Cadastre 11] (devenue BW [Cadastre 18]). Un fossé a été prévu dans le plan des réseaux pour assurer l'évacuation des eaux pluviales du lotissement vers l'océan. La parcelle supportant le fossé, cadastrée BW [Cadastre 23] (anciennement AY [Cadastre 30]), est située entre les parcelles [Cadastre 18], à l'ouest, et [Cadastre 17], à l'est. Elle supporte un chemin piétonnier d'accès à la plage. Si des propriétaires du lotissement [Localité 48] utilisaient jusque-là ce chemin pour accéder à la plage, Mme [W] s'estime propriétaire de cette partie de la parcelle.
1 - la recevabilité de l'action des colotis :
34. Chacun des demandeurs personnes physiques, qui se considère propriétaire indivis de la parcelle BW [Cadastre 23] en litige, justifie être propriétaire d'au moins un lot dans le lotissement [Localité 42] ainsi qu'il suit (par ordre chronologique) :
nom
acte d'acquisition
n° de lot
époux [D]
15 septembre 1973
lot n° 15, parcelles U [Cadastre 12]p, [Cadastre 13]p, [Cadastre 14]p
époux [B]
7 août 1990
lot n° 13, parcelle AY [Cadastre 5]
époux [O]
4 novembre 1993
lot n° 22, parcelle AY [Cadastre 8]
consorts [N]
16 septembre 1994
lot n° 20, parcelle AY [Cadastre 7]
époux [Y]
4 juillet 1995
lot n° 14, parcelle AY [Cadastre 4]
époux [O]
23 juin 2006
lot n° 21, parcelle BW [Cadastre 16]
M. [V] [L]
23 juillet 2012
lot n° 4, parcelle BW [Cadastre 20]
époux [G]
20 juin 2016
lot n°16, parcelle BW [Cadastre 15]
35. Ils revendiquent, pour leur propre compte et non pour l'ASL [Localité 42], en vertu de leurs titres, la propriété de la parcelle cadastrée section BW [Cadastre 23] afin d'obtenir de Mme [W] la remise en état du chemin.
36. Les titres de propriété des demandeurs ne mentionnent que des parcelles en pleine propriété, à l'exclusion de portions indivises sur une quelconque autre parcelle mais tous font référence à l'arrêté préfectoral du 26 novembre 1962 ainsi qu'au règlement du lotissement du 18 juin 1962 déposé au rang des minutes de Me [X], notaire, le 20 mai 1964, dont l'article 23, intitulé 'INDIVISION DES SURFACES DE VOIRIE', est ainsi rédigé : 'Il est précisé qu'en plus de son lot, chaque acquéreur est tenu à la propriété indivise de la surface de voirie suivant le pourcentage des surfaces de chaque lot par rapport à la surface de l'ensemble des lots'.
37. Mme [W] considère que l'expression 'est tenu à la propriété indivise de la surface de voirie suivant le pourcentage des surfaces de chaque lot par rapport à la surface de l'ensemble des lots' laisserait penser que le rédacteur du cahier des charges a voulu instituer une simple règle de gestion, concernant la participation aux charges d'entretien des voiries et invite la cour à faire application des dispositions de l'ancien article 1156 du code civil, devenu 1188, en interprétant le contrat selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
38. Selon elle, aucun acte de cession des parties communes du lotissement n'a été publié au fichier immobilier et seule l'ASL [Localité 42], constituée lors de l'assemblée générale du 16 septembre 1989, avec une déclaration de cette constitution publiée au recueil des actes administratifs le 31 août 1993, aurait pu agir en revendication de la propriété de la parcelle cadastrée section BW [Cadastre 23] (auparavant cadastrée section AY n° [Cadastre 30] avant le remaniement du 15 juillet 1999) qui est identifiée à son nom au relevé cadastral.
39. L'article 24 du règlement du lotissement prévoit la création d'une association syndicale libre dont chaque acquéreur fait partie de droit. L'article 3 des statuts de l'association dispose que l'association syndicale a pour objet, entre autres, 'l'entretien des biens communs à tous les propriétaires du lotissement et notamment voies, canalisations et réseaux' et 'l'appropriation de ces biens'.
40. Or, d'une part, 'l'appropriation des biens' n'est pas prévue au règlement du lotissement du [Localité 48], notamment à son article 25 ('objet du syndicat') qui indique en son 4ème alinéa que 'le syndicat sera chargé en particulier de l'application du présent cahier des charges, d'assurer l'entretien de tous les ouvrages communs : voirie, canalisations d'eau et d'électricité à défaut des raccordements particuliers restant à la charge de chacun, et de toute chose pouvant présenter un intérêt pour la majorité des propriétaires'.
41. D'autre part, il n'est pas justifié que l'ASL [Localité 42] soit devenue propriétaire des voiries d'une façon ou d'une autre. Ses statuts rappellent qu'elle se charge de l'entretien des biens communs dont elle avait vocation à devenir propriétaire, aucun acte n'établissant qu'elle en soit effectivement devenue propriétaire, la seule mention de son nom au relevé cadastral, notamment relativement à la parcelle en litige, au demeurant sous une mention particulièrement équivoque ('divers 'propriétaires' des lotissements concernés : Association syndicale du lotissement...') n'ayant qu'une valeur indicative.
42. En outre, le règlement du lotissement édicte des charges auxquelles sont tenus les colotis pour l'entretien des parties communes, avec la contrepartie d'utiliser les voiries, ce qui leur donne intérêt à agir pour faire cesser toute entrave à leur libre circulation sur ces espaces. Le sort du 'chemin d'accès à la mer' est d'ailleurs une préoccupation constante des colotis, en témoigne les procès-verbaux des assemblées générales de l'ASL [Localité 42] du 30 août 2003, du 14 août 2004 et du 2 août 2019.
43. Le fait que l'ASL [Localité 42], représentée, en cette occasion, par M. [V] [L] et M. [PX] [O], qui figurent parmi les demandeurs à la présente action, ait assisté aux tentatives -infructueuses- de bornage amiable ne signifie pas qu'elle le faisait en qualité de propriétaire des parties communes, mais de représentante des propriétaires du lotissement.
44. Les colotis produisent une attestation de M. [UE] [J], créateur du lotissement en sa qualité de mandataire de son épouse Mme [PF] [GI] épouse [J], aux termes de laquelle 'les dispositions de l'article 23 du règlement du lotissement [Localité 48] avaient comme objectif (...) de préciser que les parties communes du lotissement devenaient la propriété indivise des futurs propriétaires et pour chacun au prorata de la surface du lot (...) acquis par le simple fait de son (...) acquisition.'
45. Les parties communes, en ce compris les voiries, chemins et fossés, n'ont donc plus été la propriété de Mme [PF] [GI] épouse [J] à partir de la création du lotissement et n'ont jamais été la propriété de l'ASL [Localité 42] (aucune formalité n'a d'ailleurs été publiée en ce sens, ainsi qu'en atteste le service de la publicité foncière dans un certificat du 20 septembre 2022), si bien qu'elles sont réputées avoir été acquises par chaque coloti indivisément à proportion de son lot.
46. Il s'évince de ce qui précède que rien ne justifiait la présence à la cause
de l'ASL [Localité 42], chaque coloti agissant pour son compte en sa qualité de propriétaire indivis, dans le cadre d'une action conservatoire, peu important que l'ensemble des colotis ne se soient pas joints à cette action.
47. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé à l'encontre des colotis par Mme [W].
Sur la recevabilité de l'action du syndicat de la copropriété [Adresse 41]
48. L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son 1er alinéa que 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble'.
49. En l'espèce, suivant acte du 16 septembre 1994, Mme [R] [L] veuve [N] a fait donation d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, cadastré section AY [Cadastre 7], constituant le lot n°20 du lotissement à :
- Mme [C] [N] épouse [H],
- Mme [XL] [N],
- Mme [VV] [N] épouse [YD],
- Mme [P] [N] épouse [LY].
50. Un état descriptif de division a été établi en cette occasion par Me [NO] le même jour, notaire à [Localité 44], qui a abouti à la création du syndicat de la copropriété [Adresse 41], lequel est intervenu à l'instance.
51. Cette intervention volontaire a été valablement reçue par le tribunal dès lors que le syndicat de la copropriété [Adresse 41] a la qualité de coloti.
52. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat de la copropriété [Adresse 41] recevable en son action, pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés.
Sur la recevabilité de l'action des consorts [N]
53. Les dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permettent à un copropriétaire d'exercer seul les actions destinées à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, sous réserve d'appeler lesyndicat des copropriétaires dans la cause (3ème civ 8 juillet 2015, n° 14-16.975).
54. En l'espèce :
- Mme [C] [N] épouse [H] est propriétaire du lot n° 1 comprenant le local principal du logement A et les 250/1000èmes des parties communes à l'ensemble immobilier en ce compris la propriété du sol,
- Mme [XL] [N] est propriétaire du lot n° 3 comprenant le local principal du logement B et les 250/1000èmes des parties communes à l'ensemble immobilier en ce compris la propriété du sol,
- Mme [VV] [N] épouse [YD] est propriétaire du lot n° 4 comprenant le local accessoire du logement B et les 250/1000èmes des parties communes à l'ensemble immobilier en ce compris la propriété du sol,
- Mme [P] [N] épouse [LY] est propriétaire du lot n° 2 comprenant le local accessoire du logement A et les 250/1000èmes des parties communes
à l'ensemble immobilier en ce compris la propriété du sol.
55. Dès lors que le syndicat de la copropriété [Adresse 41] est intervenu à l'instance, les consorts [N] sont habiles à voir respecter les droits de la copropriété, colotie au sein du lotissement du [Localité 48].
56. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré les consorts [N] recevables à agir.
Sur les dépens
57. Les dispositions du jugement relatives aux dépens seront confirmées. Mme [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
58. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles seront infirmées en ce qu'elles aboutissent à mettre à la charge de Mme [W] une somme totale de 10.800 €, somme que la cour juge excessive. La somme globale de 1.800 € apparaît plus appropriée.
59. Il en sera de même pour les frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 16 mai 2023 sauf en ce qu'il a condamné Mme [KH] [W] à payer à chacun des demandeurs à l'action la somme de 600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Mme [KH] [W] à payer à M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL] [N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et au syndicat de la copropriété [Adresse 41] ensemble la somme de 1.800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
Y ajoutant,
Condamne Mme [KH] [W] aux dépens d'appel,
Condamne Mme [KH] [W] à payer à M. [V] [L], M. [PX] [O], Mme [F] [O], M. [U] [G], Mme [S] [G], Mme [C] [N] épouse [H], Mme [P] [N] épouse [LY], Mme [VV] [N] épouse [YD], Mme [XL]
[N], M. [ES] [D], Mme [ZC] [T] épouse [D], M. [E] [B], Mme [MP] [M] épouse [B], M. [K] [Y], Mme [F] [Y], M. [Z] [DB], Mme [A] [DB]-[J] et au syndicat de la copropriété [Adresse 41] la somme de 1.800 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
