5ème Chambre
ARRÊT N° 259
N° RG 21/04232 - N° Portalis DBVL-V-B7F-R2GS
(Réf 1ère instance : 1120003669)
M. [G] [E]
Mme [N] [E]
Mme [F] [E]
C/
Mme [L] [K]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Prigent
Me Le Quere
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mai 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 26 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [G] [E],
né le 02 Octobre 1949 à [Localité 10], de nationalité française, décédé le 03 11 23
ayant demeuré [Adresse 5]
[Localité 7]
Madame [N] [E] veuve [X]
née le 07 Mars 1951 à [Localité 10], de nationalité française, sans profession
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [F] [E] épouse [S], ès nom et ès qualités d'ayant droit de M. [G] [E],
née le 10 Septembre 1956 à [Localité 8], de nationalité française, sans profession
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentées par Me Elise PRIGENT de la SELARL AVODIRE, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
Madame [L] [K]
née le 01 Janvier 1987 à [Localité 9], de nationalité marocaine, agent immobilier
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Claire LE QUERE de la SELARL MDL AVOCATS ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Pierre JONCQUEL substituant Me Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, plaidant, avocats au barreau de NANTES
Mme [C] [E] a, par l'intermédiaire du cabinet Moison, conclu sous seing-privé le 10 septembre 2018, un contrat avec Mme [L] [K] et M. [U] [Y] de location d'un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 848 euros, outre une provision sur charges mensuelles en sus de 75 euros.
Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 848 euros.
M. [U] [Y] a, par courrier du 16 octobre 2018, donné congé du logement.
Par acte d'huissier du 8 janvier 2019, Mme [C] [E] a fait délivrer à Mme [L] [K] un commandement de payer la somme de 1 394,80 euros au titre des loyers, charges et pénalités dûs au 7 janvier 2019.
Par acte d'huissier du 23 janvier 2019, ce commandement a fait I'objet d'une signification et d'une sommation de payer à M. [U] [Y]. Cet acte a fait I'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses.
Mme [L] [K] a effectué plusieurs règlements, sans solder totalement la dette.
Des travaux devant être réalisés au sein de la copropriété, Mme [C] [E], par l'intermédiaire du cabinet Moison, en a informé Mme [L] [K] par courrier du 22 mai 2019.
Après plusieurs reports, les travaux devaient débuter le 30 mars 2020, pour se terminer le 5 mai 2020.
Compte tenu de la crise sanitaire, les travaux n'ont pas pu être réalisés.
Par acte d'huissier du 24 juillet 2020, Mme [C] [E] a fait délivrer à Mme [L] [K] un commandement de payer la somme de 12 227,92 euros au titre des loyers, charges et pénalités dus au 23 juillet 2020.
Par jugement en date du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :
- constaté le décès de Mme [C] [E] en cours d'instance,
- constaté l'intervention de M. [G] [E], son fils, Mme [N] [E], sa fille, veuve de M. [Z] [X], Mme [F] [E], sa fille, épouse de M. [J] [S], venant aux droits de Mme [C] [E],
- déclaré recevable l'action engagée par Mme [C] [E],
- reçut l'exception d'inexécution soulevée par Mme [L] [K],
- débouté l'indivision [E] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Mme [L] [K] et la résolution du contrat en résultant,
- débouté l'indivision [E] de sa demande tendant à voir prononcer l'expulsion de Mme [L] [K], de ses biens et de tout occupant de son chef, des demandes subséquentes,
- débouté l'indivision [E] de sa demande de condamnation de Mme [L] [K] au paiement des sommes liées à l'exécution du contrat de bail,
- condamné l'indivision [E] à payer à Mme [L] [K] la somme de 9 543,81euros, au titre des loyers indûment perçu pour la période du 13 novembre 2019 au 1er avril 2021,
- débouté Mme [L] [K] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- donné acte à l'indivision [E] et à Mme [L] [K] de leur accord conclu par le protocole signé le 25 janvier 2021, en toutes ses dispositions,
- condamné l'indivision [E] aux dépens de la présente procédure,
- condamné l'indivision [E] à verser à Mme [L] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le 8 juillet 2021, les consorts [E] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 25 mars 2024, Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E], Mme [N] [E] et Mme [F] [E] demandent à la cour de :
Sur l'intervention de Madame [F] [E], héritière de M. [G] [E] :
- constater le décès de Monsieur [G] [E] en cours d'instance, - constater l'intervention de Madame [F] [E], venant aux droits de Monsieur [G] [E], décédé,
Sur la mise hors de cause de Madame [N] [E] :
- constater que M. [G] [E] était l'unique propriétaire de l'appartement situé à [Localité 10], [Adresse 4], occupé par Mme [L] [K],
- infirmer le jugement du 20 mai 2021 en ce qu'il a condamné Madame [N] [E] ;
- prononcer la mise hors de cause de Madame [N] [E],
Sur l'exception d'inexécution invoquée par Mme [K] :
A titre principal :
- constater à titre principal que le jugement du 20 mai 2021 est rendu en violation de l'interdiction faite au juge de modifier l'objet du litige,
- infirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a été statué ultra petita en condamnant l'indivision [E] à payer à Mme [L] [K] la somme de 9 543,18 euros au titre des loyers indûment perçus pour la période du 13 novembre 2018 au 1er avril 2021,
- ordonner la libération des sommes séquestrées entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nantes en exécution du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES à hauteur de 9.543,81 € au profit de Madame [F] [E], venant aux droits de Monsieur [G] [E],
A titre subsidiaire :
- constater que Mme [L] [K] n'a pas été privée totalement de la jouissance des lieux loués et que le logement n'est pas totalement inhabitable,
- constater que Mme [L] [K] n'a pas été autorisée par le juge avant de cesser tout paiement des loyers,
Et en conséquence,
- infirmer le jugement en ce qu'il a reçu l'exception d'inexécution soulevée par Mme [L] [K] et condamné l'indivision [E] à verser à Mme [L] [K] la somme de 9 543,81 euros en remboursement des loyers indûment perçus en se basant sur une exception d'inexécution non caractérisée,
- ordonner la libération des sommes séquestrées entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nantes en exécution du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES à hauteur de 9.543,81 € au profit de Madame [F] [E], venant aux droits de Monsieur [G] [E],
Sur la résiliation du bail et la condamnation de la locataire à payer le solde locatif :
- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a :
* débouté l'indivision [E] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Mme [L] [K] et la résolution du contrat en résultant,
* débouté l'indivision [E] de sa demande tendant à voir prononcer l'expulsion de Mme [L] [K], de ses biens et de tous occupants de son chef, et des demandes subséquentes,
* débouté l'indivision [E] de sa demande de condamnation de Mme [L] [K] au paiement des sommes liées à l'exécution du contrat de bail,
- constater à titre principal la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2020 pour défaut de paiement des loyers et provision sur charges,
- constater à titre subsidiaire que Madame [L] [K] a donné congé à effet du 5 mai 2023 et que le bail est donc résilié depuis cette date,
Et en conséquence, en tout état de cause :
- constater que la dette locative s'élève à la somme de 13.375,88 € ;
- condamner Madame [L] [K] à payer à Madame [F] [E], venant aux droits de Monsieur [G] [E], la somme de 13.375,88 €, au titre des loyers et provisions pour charges, pénalités conventionnelles et frais d'actes dus au jour de la restitution des lieux le 5 mai 2023 ;
Sur les autres demandes :
- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a 'donné acte à l'indivision [E] et à Mme [L] [K] de leur accord conclu par le protocole signé le 25 janvier 2021, en toutes ses dispositions',
- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a :
* condamné l'indivision [E] aux dépens de la présente procédure,
* condamné l'indivision [E] à verser à Mme [L] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner la libération des sommes séquestrées entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nantes en exécution du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES à hauteur de 1 000 € (article 700 du cpc) au profit de Madame [F] [E], venant aux droits de Monsieur [G] [E],
- débouter Mme [L] [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [L] [K] à payer à Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E], la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel,
- condamner Mme [K] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais de la saisie conservatoire,
- donner acte à Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E], de ce que les dispositions de l'article 56 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 ont été respectées,
Par dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2021, Mme [L] [K] demande à la cour de :
- dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire,
- dire nulle et irrecevable en droit l'assignation,
Vu le bail,
- dire nul le bail et inopposable à elle,
En toute hypothèse, confirmer le jugement du 20 mai 2021 en toutes ses dispositions en ce qu'il a reçu l'exception d'inexécution soulevée par elle et débouter l'indivision [E] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à elle et la résolution du contrat en résultant,
- débouter Monsieur [E] de sa demande de condamnation à son encontre à quelque somme que ce soit, ainsi qu'au titre des loyers,
- condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 9 543,81 euros au titre des loyers indûment perçus pour la période du 13 novembre 2018 au 1er avril 2021,
- à titre subsidiaire, il est sollicité à la cour d'appel qu'elle constate et reçoive l'exception d'inexécution élevée en toute hypothèse par elle devant la cour,
- y faire droit et par voie de conséquences, condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 9 543,81 euros au titre des loyers indûment perçus pour la période du 13 novembre 2018 au 1er avril 2021,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et lui accorder la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,
- désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec la mission de :
* visiter les lieux,
* vérifier les divers points de désordres constatés par les trois procès verbaux d'huissier,
* dire si ces désordres sont de nature à permettre une occupation paisible de l'appartement ou si effectivement, il y a passage d'air et d'eau, risques d'insalubrité pour les eaux usées, et risques électriques',
* de décrire les travaux à charge du propriétaire nécessaires pour permettre une jouissance paisible de l'appartement, les décrire et en chiffrer le coût et dire dans quel délai ils peuvent être réalisés,
* donner son avis et répondre à tout dire.
- dire et juger que la consignation pour frais d'expertise judiciaire sera mise à la charge du bailleur, M. [G] [E],
- condamner M. [G] [E] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
Par ordonnance du 2 novembre 2021, le premier président de la cour d'appel de Rennes a :
- débouté les consorts [E] de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire dont est assorti le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 20 mai 2021,
- les a autorisés à consigner la somme de 10 543,18 euros entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats au barreau de Nantes, désigné séquestre, dans le délai d'un mois à compter de la présente décision et a dit qu'ils devront en justifier à l'avocat de Mme [K] dans le même délai, faute de quoi cette dernière sera fondée à en poursuivre le recouvrement,
- condamné les consorts [E] aux dépens et à verser une somme de 800 euros à Mme [K] au titre des frais irrépétibles.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2024.
Par conclusions de procédure notifiées le 30 avril 2024, Mme [K] demande à la cour de voir :
- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 4 avril 2024,
- fixer la clôture de l'instruction de l'affaire à l'audience du 6 mai 2024.
Par conclusions de procédure notifiées le 2 mai 2024, les consorts [E] demandent à la cour :
- à titre principal, débouter Mme [K] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
- déclarer en conséquence irrecevables les dernières écritures et pièces notifiées par Mme [K] le 30 avril 2024,
- à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande révocation de l'ordonnance de clôture, renvoyer ce dossier à la mise en état.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Aux termes des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l'ordonnance de clôture, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, sauf révocation de cette ordonnance s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue, d'office ou à la demande des parties.
En l'espèce, par ordonnance du 4 avril 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 6 mai 2024.
Mme [K] indique qu'elle n'a pas été destinataire de l'avis de fixation or il apparaît que son conseil a été destinataire de l'avis de fixation au vu du message RPVA diffusant l'avis de fixation du conseiller de la mise en état le 21 décembre 2023. De surcroît, la date de la clôture était parfaitement visible et accessible sur la plate-forme RPVA comme le relève le conseil des consorts [E].
L'événement invoqué ne pouvant être qualifié de cause grave révélée postérieurement à l'ordonnance de clôture au sens de l'article 803 du code de procédure civile, la demande de Mme [K] aux fins de rabat de l'ordonnance sera rejetée et les dernières conclusions intitulées conclusions d'intimé n° 3 du 30 avril 2024 et les pièces n° 21 et 22 seront déclarées irrecevables.
- Sur la nullité du bail
Mme [K] expose que depuis le jugement entrepris, un élément nouveau est apparu en ce que le titre de propriété n'était pas au nom de Mme [C] [E] mais au nom de M. [G] [E] et soutient que le bail passé et signé au nom de Mme [C] [E] est nul et lui est inopposable.
Mme [F] [E], ès nom et ès-qualités d'héritière universelle de M. [G] [E], et Mme [N] [E] exposent qu'elles ont découvert, dans les livres de publicité foncière, que Mme [C] [E] n'était pas propriétaire de l'appartement en cause mais que le propriétaire était M. [G] [E], décédé le 3 novembre 2023. Elles expliquent que cette erreur provient du fait que M. [G] [E] gérait l'intégralité du patrimoine de sa mère depuis 2005 dans le cadre d'une procuration authentique. Elles rappellent qu'en tout état de cause, la jurisprudence considère qu'un bail conclu par un non-propriétaire est opposable au locataire.
Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un temps certain et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
Il est constant que l'exception de nullité ne peut être invoquée que pour faire obstacle à l'exécution d'un bail qui n'a pas encore été exécuté. Or en l'espèce, il est établi que le contrat de bail a été exécuté en ce que Mme [K] a occupé le logement et a réglé, au moins pour un temps, le loyer convenu de sorte que le contrat de bail ne peut être déclaré nul et inopposable à Mme [K]. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
- Sur la demande de mise hors de cause et d'intervention volontaire
Mme [N] [E] demande de voir réformer le jugement qui l'a condamnée, en sa qualité d'héritière de Mme [C] [E] et sollicite sa mise hors de cause en cette qualité. Mme [F] [E] entend reprendre l'instance et les demandes de M. [G] [E] en sa qualité d'héritière de ce dernier.
Mme [K] a conclu sur la mise hors de cause de Mme [F] [E] et de Mme [N] [E] avant le décès de M. [G] [E].
M. [G] [E], qui était le propriétaire du logement en cause, est décédé le 3 novembre 2023. Mme [F] [E] justifie être son héritière universelle. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de voir Mme [N] [E] mise hors de cause en sa qualité d'héritière de Mme [C] [E]. Il y a lieu d'infirmer le jugement qui l'a condamnée en cette qualité et de recevoir l'intervention de Mme [F] [E], aux droits de M. [G] [E] en reprenant la présente instance.
- Sur la demande de nullité du commandement et de l'assignation
Mme [K] sollicite la réformation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de nullité du commandement et de l'assignation au visa de l'article 648 du code de procédure civile. Elle soutient que le fait que Mme [C] [E] n'était pas propriétaire lui a été volontairement dissimulé.
Mme [E] rétorque que les irrégularités dont se prévaut Mme [K] ne lui ont causé aucun préjudice et que la prétendue irrecevabilité soulevée par Mme [K] a été couverte par l'intervention volontaire de M. [G] [E] par conclusions du 24 mars 2021 avant que le premier juge ne statue et par la procuration authentique confiée par Mme [C] [E] à son fils pour la gestion de ses biens.
Aux termes des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs, sa date et si le requérant est une personne physique ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.
L'article 114 dudit code dispose que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La cour ne peut que constater que Mme [K] ne justifie pas plus devant elle que devant les premiers juges d'un quelconque grief à l'appui de sa demande de nullité du commandement et de l'assignation. Le jugement qui l'a déboutée de sa demande sera confirmé.
- Sur la demande de réformation du jugement statuant ultra petita
Mme [E] sollicite la réformation du jugement entrepris comme ayant statué ultra petita en violation de l'article 4 du code de procédure civile. Elle fait valoir que suite à leur demande de la voir condamner au paiement de la dette locative, Mme [K] n'a jamais entendu se prévaloir de l'exception d'inexécution mais a uniquement soulevé le trouble de jouissance et a d'ailleurs limité sa demande de restitution des loyers à la somme de 7 352,20 euros. Elle considère que le jugement, en constatant que les conditions de la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution étaient remplies et en les condamnant à la somme de 9 543 euros pour les loyers indûment perçus du 13 novembre 2019 au 1er avril 2021, a statué ultra petita.
En réplique Mme [K] fait valoir qu'elle demandait que soient suspendus les effets de la clause résolutoire et qu'il soit constaté l'absence de jouissance paisible, ce qui caractérise l'exception d'inexécution. Elle en déduit que le juge n'a pas statué ultra petita. Elle ajoute que s'agissant du chiffrage, elle sollicitait la somme de 7 352,20 euros au titre des loyers indûment payés mais également une somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts.
En toute hypothèse et à titre subsidiaire, elle soulève l'exception d'inexécution devant la cour.
Aux termes des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Aux termes des dispositions de l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Il résulte des conclusions n° 2 de Mme [K] qu'elle a sollicité devant les premiers juges au terme du dispositif :
'- constater l'absence de jouissance paisible de l'appartement consenti à bail par Mme [C] [E] à Mme [L] [K] depuis octobre 2018,
- dire et juger que les loyers n'avaient pas à être réglés et condamner Mme [C] [E] au paiement à Mme [L] [K] de la somme de 7 352,20 euros payée indûment,
- condamner Mme [C] [E] au paiement de la somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi'.
Si le fait de demander de dire et juger que les loyers n'avaient pas à être réglés peut éventuellement s'analyser comme une exception d'inexécution, Mme [K] évoquant la présence d'étais et le fait que le clos et le couvert n'étaient pas assurés, il n'en demeure pas moins qu'en condamnant Mme [E] à verser une somme de 9 543,81 euros en remboursement des loyers indûment perçus alors que Mme [K] ne demandait qu'une somme de 7 352,20 euros à ce titre, le premier juge a statué ultra petita au titre de la somme mise à la charge de Mme [E]. En effet, Mme [K] n'établit pas qu'elle a sollicité, au cours de l'audience de première instance, l'actualisation de la somme demandée. De plus, la somme demandée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance a été présentée sur un autre fondement que l'exception d'inexécution. Le jugement sera donc infirmé sur ce point en ce qu'il a été jugé ultra petita.
- Sur l'exception d'inexécution
Mme [K] invoque l'exception d'exécution pour solliciter la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 9 543,81 euros au titre des loyers indûment perçus pour la période du 13 novembre 2018 au 1er avril 2021.
Elle indique que la motivation des premiers juges peut être reprise en ce qu'elle est sérieuse et étayée et se fonde sur les pièces qu'elle leur a remises.
Elle soutient que le cabinet Moison savait que des désordres affectaient l'appartement nécessitant des travaux très lourds et que l'appartement n'était pas habitable. Elle se fonde sur le constat d'huissier du 19 février 2019 puis celui du 4 décembre 2020 qui est intervenu après la réalisation de travaux et son relogement durant la réalisation de ces travaux outre l'attestation de Mme [O].
Elle invoque la présence d'étais depuis le 10 novembre 2018 et les problèmes de sécurité que cela engendre avec deux enfants en bas âge outre la présence de trous au plafond, de coulures d'eau, d'un système électrique défectueux, des fenêtres qui ne ferment que difficilement.
Mme [K] conteste s'être opposée à la réalisation de travaux malgré les nombreux rendez-vous l'obligeant à être présente ou être à l'origine du retard des travaux y compris les travaux de renforcement après leur annulation le 30 mars 2020 du fait de la crise sanitaire. Elle réfute avoir été suffisamment indemnisée durant la durée des travaux.
Enfin, elle ajoute qu'elle n'avait pas à solliciter une autorisation judiciaire pour suspendre le paiement des loyers.
En réponse, Mme [E] rétorque que Mme [K] ne démontre pas que le logement était inhabitable. Elle indique que Mme [K] a occupé le logement pendant près de 5 ans et que même si elle a pu subir un trouble de jouissance, elle a continué à l'occuper. Elle en déduit que faute d'impossibilité totale de jouir des lieux loués, l'exception d'inexécution ne saurait être accueillie.
Elle ajoute que Mme [K] a tout fait pour retarder ou s'opposer aux travaux qui ont été décalés de novembre 2019 à mars 2020. Elle expose que durant la réalisation des travaux au printemps 2021, Mme [K] a été relogée et indemnisée par le syndicat de copropriétaires. Elle précise que le bailleur lui avait également proposé une indemnisation à hauteur de 1 500 euros pour couvrir la gêne occasionnée pendant les travaux mais que Mme [K] n'a pas répondu à cette proposition.
Elle fait également valoir que Mme [K] n'a pas saisi la justice pour obtenir la suspension ou la réduction de son loyer, qu'elle n'a pas mis en oeuvre la procédure protectrice des locataires subissant un logement indécent mais qu'elle a voulu profiter des travaux pour négocier une diminution de loyer dès le 16 novembre 2018, un mois après le congé de son co-preneur.
Elle demande de réformer le jugement qui a fait droit à l'exception d'inexécution et de voir ordonner la libération à son profit des sommes séquestrées entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nantes.
Aux termes des dispositions de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Aux termes des dispositions de l'article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'article 6 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il est constant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'habiter ce logement.
Il est établi par le constat d'huissier du 19 décembre 2019 et du 4 décembre 2020 ainsi que l'attestation de Mme [A], la présence d'étais dans le salon et dans une chambre, des fenêtres difficiles à ouvrir en état d'usage, des coulures sur le tuyau de descente des eaux usées, des traces d'humidité au plafond, un tableau électrique vétuste. La présence de pièges à souris est insuffisante à établir la présente des rongeurs dans le logement.
Si ces différents constats caractérisent un évident préjudice de jouissance, Mme [K] ne démontre pas l'impossibilité totale d'habiter ce logement. Il est d'ailleurs constant qu'elle a occupé le logement à l'exception de la période des travaux au printemps 2021. S'agissant de cette période, Mme [K] ne précise pas leur durée et justifie, par la production d'un protocole d'accord avec le syndicat des copropriétaires, qu'elle a été indemnisée de son déménagement, de son réaménagement, des frais de garde meuble et d'une somme de 1 000 euros par mois pour se reloger.
Au vu de ces éléments, Mme [K] ne pouvait prendre seule l'initiative d'interrompre le paiement des loyers. Elle aurait effectivement dû solliciter le juge judiciaire pour solliciter la mise en conformité des lieux et être autorisée soit à suspendre le paiement du loyer soit à réduire le montant du loyer au visa de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
S'agissant des retards de réalisation des travaux, il résulte de l'échange des nombreux courriels entre le gestionnaire, le syndic et Mme [K] que celle-ci est, pour partie, responsable des retards dans le démarrage des travaux en novembre 2019 en raison de son indisponibilité pour certaines visites ou de l'annulation de certaines visites de sa part. Le retard des travaux reporté au 30 mars 2020 ne peut lui être reproché s'agissant de la crise sanitaire.
Mme [K] sera déboutée de sa demande relative à l'exception d'inexécution.
- Sur le trouble de jouissance
Mme [K] se fonde sur les mêmes pièces que celles produites à l'appui de l'exception d'inexécution pour soutenir que le logement était dangereux et qu'il était angoissant de vivre avec deux enfants en présence d'étais.
Mme [E] n'a pas spécifiquement conclu sur ce point. Toutefois elle ne semble pas contesté ce préjudice de jouissance en page 17 de ses dernières conclusions et justifie avoir proposé une somme de 1 500 euros pour indemniser le préjudice subi.
Il a été précédemment indiqué que la présence d'étais dans le logement, des fenêtres en mauvais état qui ferment mal et des coulures sur les canalisations des WC caractérisent un trouble de jouissance de la locataire qu'il convient d'indemniser à hauteur de 4 000 euros conformément à la somme réclamée par Mme [K] à ce titre. Le jugement qui l'a déboutée de sa demande sera infirmé.
- Sur la fin du bail et l'arriéré locatif
Mme [E] sollicite, à titre principal, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 24 septembre 2020 pour défaut de paiement des loyers et charges ou à titre subsidiaire que Mme [K] a donné congé à effet du 5 mai 2023.
Elle demande de constater que la dette locative est de 13 375,88 euros et de voir condamner Mme [K] à payer cette somme au jour de la restitution des lieux au 5 mai 2023.
Mme [K] demande de voir débouter le bailleur de sa demande de condamnation à quelque somme que ce soit, ainsi qu'au titre des loyers.
Le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire de plein droit deux mois après la signification d'un commandement de payer les loyers demeuré sans effet.
Il est constant que les causes du commandement délivré le 24 juillet 2020 d'avoir à payer les loyers n'ont pas été apurées de sorte qu'il convient de constater que le bail est résilié depuis le 24 septembre 2020.
S'agissant de l'impayé locatif, Mme [E] produit un décompte actualisé au 20 mars 2024 dont il convient de déduire les travaux de remise en état, qui ne sont pas justifiés, à hauteur de 1 403,92 euros étant précisé que le dépôt de garantie a été déduit de cet arriéré. Mme [K] sera condamnée à verser la somme de 11 971,96 euros à Mme [E] en sa qualité d'héritière de M. [G] [E]. Le jugement sera ainsi infirmé.
- Sur le protocole d'accord entre Mme [K] et le syndicat des copropriétaires
Mme [E] relève à juste titre que l'indivision [E] n'a ni consenti, ni participé à ce protocole conclu entre Mme [K] et le syndicat des copropriétaire de sorte que le jugement entrepris n'avait pas à donner acte à l'indivision [E] et à Mme [K] de leur accord conclu par le protocole signé le 25 janvier 2021. Le jugement sera ainsi infirmé.
- Sur la demande d'expertise judiciaire de Mme [K]
Mme [K] sollicite devant la cour que soit ordonnée une expertise au motif qu'aucun des travaux nécessaires à assurer le clos et le couvert n'a été réalisé.
Mme [E] soulève l'irrecevabilité de cette demande au visa des articles 907 et 789 du code de procédure civile comme relevant de la compétence du conseiller de la mise en état et ajoute que sa demande n'a plus aucun sens, Mme [K] ayant quitté les lieux le 5 mai 2023.
La cour constate que Mme [E] ne sollicite pas l'irrecevabilité de la demande d'expertise de Mme [K] aux termes du dispositif de ses dernières conclusions mais seulement le débouté de toutes ses demandes. Il est acquis que Mme [K] a quitté le logement le 5 mai 2023 de sorte que sa demande d'expertise n'apparaît plus opportune. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
- Sur les autres demandes
Chacune des parties succombant pour partie en son appel, conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens en cause d'appel. Les dispositions du jugement entrepris seront infirmées, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.
Il sera fait droit à la demande de Mme [E] de voir ordonner la libération de l'ensemble des sommes séquestrées entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nantes.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
Déclare irrecevables les dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024 par Mme [L] [K] ainsi que les pièces n° 21 et 22 ;
Déboute Mme [L] [K] de sa demande de voir déclarer nul et inopposable le bail conclu le 10 septembre 2018 ;
Constate l'intervention de Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E] décédé en cours d'instance ;
Constate que M. [G] [E] était l'unique propriétaire de l'appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10] occupé par Mme [L] [K] ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [N] [E] en sa qualité d'héritière de Mme [C] [E] ;
Statuant à nouveau,
Prononce la mise hors de cause de Mme [N] [E] ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [L] [K] de sa demande de nullité du commandement de payer et de l'assignation ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'indivision [E] à payer à Mme [L] [K] la somme de 9 543,18 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 13 novembre 2018 et le 1er avril 2021 comme ayant statué ultra petita ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à condamnation de l'indivision [E] à payer à Mme [L] [K] la somme de 9 543,18 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 13 novembre 2018 et le 1er avril 2021 ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Déboute Mme [L] [K] de l'exception d'inexécution soulevée devant la cour ;
Condamne Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E] à verser à Mme [L] [K] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
Constate la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2020 ;
Condamne Mme [L] [K] à payer à Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E], la somme de 11 971,96 euros au titre de l'arriéré locatif due au jour de la restitution des lieux le 5 mai 2023 ;
Dit n'y avoir lieu à donner acte à l'indivision [E] et à Mme [L] [K] de leur accord conclu par le protocole signé le 25 janvier 2021;
Ordonne la restitution de l'ensemble des sommes séquestrées entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de Nantes en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Nantes au profit de Mme [F] [E], venant aux droits de M. [G] [E];
Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et en cause d'appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,
