5ème Chambre
ARRÊT N° 230
N° RG 21/03415 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RWLL
(Réf 1ère instance : 11-19-0007)
M. [R] [P]
C/
Mme [D] [T] épouse [E]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marquis
Me Hallouet
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Avril 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 12 Juin 2024 par mise à disposition au greffe
****
APPELANT :
Monsieur [R] [P]
né le 07 Mars 1973 à [Localité 7], de nationalité française,
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Aude MARQUIS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Madame [D] [E] née [T]
née le 03 Juin 1964 à [Localité 1], de nationalité française,
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Yasmine BERKANE substituant Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocats au barreau de BREST
Par contrat en date du 21 septembre 2015, Mme [D] [T] épouse [E] a donné à bail à M. [R] [P] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer mensuel avec charges de 340 euros, provisions sur charges de 20 euros comprises.
Par acte d'huissier en date du 14 mai 2019, Mme [D] [E] a fait délivrer à M. [R] [P] un commandement de payer les loyers et charges.
Par acte d'huissier en date du 22 juillet 2019, Mme [D] [E] a assigné M. [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brest aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [R] [P], et condamner M. [R] [P] à verser diverses sommes.
Par jugement en date du 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brest a :
- débouté M. [R] [P] de l'ensemble de ses demandes,
- déclaré recevable la demande de résiliation et d'expulsion formée par Mme [D] [E],
- constaté la résiliation du contrat de bail consenti le 21 septembre 2015 par Mme [D] [E] à M. [R] [P] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] à compter du 14 juillet 2019,
- dit que les locaux devront être libérés par M. [R] [P] à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux,
- rappelé que l'expulsion ordonnée ne peut, aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avoir lieu avant l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir a quitter les lieux,
- condamné M. [R] [P] à verser à Mme [D] [E] la somme de 7 596 euros au titre des loyers et charges impayés, de la clause pénale contractuelle, des dommages et intérêts pour résistance abusive, et de l'indemnité d'occupation jusqu'au 31 juillet 2019, ainsi que la somme de 340 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation après le 31 juillet 2019 jusqu'au départ des lieux par M. [R] [P], outre les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision,
- rappelé à M. [R] [P] que l'article 32-1 du code de procédure civile qui dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile de 10 000 euros ainsi qu'à des dommages des intérêts qui peuvent lui être réclamés par les parties à la procédure,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [R] [P] à verser à Mme [D] [E] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- ordonné la transmission de la présente décision par le greffe de la juridiction au représentant de l'Etat dans le département, conformément a l'article R.412-2 du code de procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [R] [P] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de signification, sachant que le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale a été accordé à M. [R] [P].
Le 4 juin 2021, M. [R] [P] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 avril 2024, il demande à la cour de :
- prononcer la nullité du commandement de payer en date du 14 mai 2019,
- constater que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2015 entre Mme [D] [E] et M. [R] [P] ne sont pas réunies,
- débouter Mme [D] [E] de sa demande en résiliation du bail,
- débouter Mme [D] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
À titre principal :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- lui décerner acte de ce qu'il a quitté le logement à la date du 11 octobre 2021,
- débouter Mme [D] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement rendu le 30 mars 2021 en toutes ses dispositions,
- prononcer l'annulation du contrat de location établi le 21 septembre 2015 entre Mme [D] [E] et M. [R] [P] en raison du dol commis par Mme [D] [E] et des vices de fond et de forme affectant ledit contrat de location,
- condamner Mme [D] [E] à lui payer la somme de 15 300 euros au titre du remboursement des loyers versés du 26 septembre 2015 au 22 juillet 2019,
- condamner Mme [D] [E] à payer la somme de 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- ordonner la restitution des sommes qu'il a versées à Mme [D] [E] au titre de l'exécution provisoire,
- condamner Mme [D] [E] à payer la somme de 320 euros au titre des frais intermédiaires qui lui sont facturés,
- condamner Mme [D] [E] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices subis,
- ordonner la compensation des sommes dues par Mme [D] [E] à M. [R] [P] avec celles qui pourraient être mises à sa charge,
À titre subsidiaire :
- condamner Mme [D] [E] pour avoir donné à bail un logement non conforme aux critères de décence et de salubrité érigés par la loi,
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé son expulsion en raison de l'indécence du logement,
- condamner Mme [D] [E] à lui payer la somme de 12 240 euros à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble des préjudices subis,
- condamner Mme [D] [E] à payer la somme de 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- condamner Mme [D] [E] à payer la somme de 320 euros au titre des frais intermédiaires qui lui sont facturés,
- ordonner la compensation des sommes dues par Mme [D] [E] à M. [R] [P] avec celles qui pourraient être mises à sa charge,
En tout état de cause :
- lui décerner acte de ce qu'il a quitté le logement à la date du 11 octobre 2021,
- débouter Mme [D] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter Mme [D] [E] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 15 386 euros au titre des prétendues réparations rendues nécessaires suite au départ du locataire du fait d'un prétendu défaut d'entretien du logement,
- débouter Mme [D] [E] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile,
- débouter Mme [D] [E] de sa demande de condamnation à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [D] [E] à verser à maître Aude Marquis la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [D] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- autoriser maître Aude Marquis, avocat au Barreau de Rennes, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 5 avril 2024, Mme [D] [E] demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- débouter M. [R] [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant :
- condamner M. [R] [P] à lui verser la somme de 9 530 euros au titre de l'indemnité d'occupation échue entre le 14 juillet 2019 et le 8 novembre 2021,
- condamner M. [R] [P] à lui verser la somme de 15 386 euros au titre des réparations rendues nécessaires suite au départ du locataire du fait du défaut d'entretien du logement,
À titre subsidiaire :
- constater les manquements de M. [R] [P] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués,
- prononcer la résiliation du bail consenti à M. [R] [P] pour manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles,
- condamner M. [R] [P] au paiement des loyers et charges impayées jusqu'à son départ des lieux le 8 novembre 2021, soit la somme totale de 14 610 euros avec intérêts de droit,
En tout état de cause,
- condamner M. [R] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 559 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] [P] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] [P] au paiement de tous les frais et dépens de la procédure d'appel, la procédure de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la Préfecture.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur le commandement
M. [P] soutient que le commandement qui lui a été délivré le 14 mai 2019 est nul car il n'a pas été signifié conformément aux articles 655 et 656 du code de procédure civile. Il reproche à l'huissier de s'être contenté de relever le nom du destinataire sur la boîte aux lettres, sans s'assurer du domicile réel de la personne et considère ces démarches insuffisantes. Il fait valoir aussi que l'acte ne contient aucun décompte précis et exact ni ventilation entre les loyers et les charges lui permettant de vérifier le bien fondé de la demande, d'autant qu'il a reçu une mise en demeure de payer en date du 22 octobre 2018 une somme de 1 090 euros, et que la somme réclamée dans le commandement ne s'en trouve pas expliquée.
Il en déduit que la demande de Mme [E] tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.
Mme [E] objecte que M. [P] n'a jamais contesté que le logement loué, où lui a été signifié le commandement, est bien son domicile, et considère que l'huissier ne pouvait effectuer d'autres vérifications que celle de vérifier son nom sur la boîte aux lettres. Elle souligne que M. [P] n'a jamais fait part d'un changement d'adresse et qu'ainsi la signification de l'acte litigieux est régulière.
Elle souligne qu'un décompte de l'agence, conforme à la somme commandée, fait parfaitement la distinction entre les loyers et charges, mentionnant de plus la date à laquelle ils ont été appelés. Si elle observe que des frais de relance de 20 euros ont été inclus dans ce décompte, elle note qu'un commandement de payer demeure valable pour les sommes non contestées et que dans le cas présent, le locataire n'a pas discuté devoir les loyers et charges.
L'article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
L'article 74 du même code prévoit :
Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d'irrecevabilité des exceptions.
Les dispositions de l'alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l'application des articles 103, 111, 112 et 118.
L'article 112 du code de procédure civile dispose :
La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
En l'espèce, M. [P] se prévaut de la nullité du commandement de payer pour prétendre à l'irrecevabilité des demandes formées par Mme [E].
S'agissant d'une procédure orale, M. [P] a bien présenté au juge, in limine litis ce moyen de nullité.
L'article 655 du code de procédure civile dispose :
Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
Le commissaire de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
Le commissaire de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.
L'article 656 du code de procédure civile indique :
Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée , la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, le commissaire de justice en est déchargé.
Le commissaire de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.
La signification à domicile n'est possible qu'à la condition que toutes les diligences aient été faites pour que l'acte puisse être signifié à personne et qu'elles soient demeurées infructueuses.
Le commandement de payer du 14 mai 2019 a été signifié au domicile de M. [P] [R], [Adresse 3] à [Localité 1], l'huissier ayant vérifié la réalité du domicile avec le nom du destinataire sur la boîte aux lettres, et indiquant ne pouvant remettre l'acte à ce dernier, pour les raisons suivantes : 'absence momentanée'. Il ajoute, n'avoir trouvé au domicile du signifié aucune personne susceptible de recevoir copie de l'acte ou de le renseigner, et n'avoir pu rencontrer le signifié sur son lieu de travail.
Cet acte comporte les mentions exigées par les dispositions précitées, les vérifications de l'huissier sont suffisantes. La cour écarte ce moyen.
Le commandement de payer porte sur une somme de 4 070 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 26 avril 2019.
S'il est constant qu'aucun décompte n'est annexé à ce commandement, la nullité de l'acte ne peut être invoquée sans démonstration d'un grief.
Or, la somme réclamée de 4 070 euros apparaît correspondre précisément à un décompte arrêté au 1er avril 2019 dressé par l'agence Atlantique Mobilier (extrait grand livre), répertoriant l'ensemble des seuls loyers et charges appelés depuis le 1er janvier 2016 ainsi que les sommes versées par M. [P], outre une somme de 20 euros de frais de relance. Il n'est nullement prétendu par M. [P] que ce décompte de l'agence Atlantique Immobilier est inexact. Ce moyen est donc également écarté.
La cour confirme le jugement qui déclare recevable la demande tendant à constater la résiliation du bail fondée sur le commandement litigieux.
- sur la nullité du contrat de bail
M. [P] expose qu'il est en possession d'un exemplaire du bail différent de l'exemplaire de bail produit par la bailleresse : l'exemplaire de M. [P] mentionne une surface de 30m2 en caractère dactylographié tandis que celui de Mme [E] ne contient aucune précision à ce titre, le contrat produit par M. [P] ne comporte aucune case cochée à la main à la différence de celui de Mme [E], la signature et l'écriture sous l'emplacement du bailleur ne sont pas les mêmes.
Il soutient que le bail est nul sur le fondement des articles 1108 et 1109 du code civil.
Il prétend que son consentement a été vicié par des manoeuvres dolosives commises par la bailleresse du fait :
- de la mention d'une superficie de l'appartement de 30 m2, alors qu'il ne peut avoir une surface de plus de 24 m2, et que cette mention a été effacée par la suite,
- que le logement ne remplissait pas les caractéristiques d'un logement meublé conformément à la législation et aux prix pratiqués pour un logement meublé,
- que l'état des lieux pré-rempli ne correspondait pas au logement loué,
- que le logement était classé G en terme d'isolation et que le DPE n'a pas été communiqué au moment de la signature du bail.
Il fait valoir que le bail est affecté de graves manquements en ce que :
- il exclut formellement le champ d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors que la loi Alur du 27 mars 2014 d'application immédiate, a précisé intégré les dispositions relatives aux locations meublées à la loi du 6 juillet 1989. Il estime qu'il s'agit là d'une faute du bailleur professionnel,
- il n'est pas conforme aux contrats type visés à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées,
- il ne comporte pas les mentions légales exigées sur la rémunération de l'intermédiaire, indique que les frais d'intermédiaire sont illégalement déterminés, d'autant qu'il soutient n'avoir jamais visité le bien proposé à la location,
- il ne respecte pas les dispositions légales relatives au garnissement du logement, ne mentionnant pas les biens d'usage prévus au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il expose également que l'article 25-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaire que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, que ces documents devaient donc être joints au bail, ce qui n'est pas le cas, la liste de meubles manuscrite sur un document libre ne pouvant valoir, selon lui, inventaire,
- il ne comporte pas de diagnostic énergétique, de constat d'exposition au plomb (l'immeuble datant de 1946) et d'état des risques et pollutions si l'immeuble est exposé dans une zone à risque.
Il s'estime lésé par ce manque d'information, indiquant avoir fait confiance au professionnel sur la base de photographies avantageuses qui lui avaient été présentées.
Mme [E] conteste toute manoeuvre dolosive et toute irrégularité.
Elle rappelle que le bien loué dans le contrat comprend une cuisine, un séjour, une salle d'eau et un WC, sans qu'il ne soit à aucun moment désigné plusieurs pièces, de sorte que la contenance du bien est conforme à sa description dans le bail.
Elle affirme qu'un diagnostic technique est annexé au bail et mentionne une surface de 23,8 m2, que M. [P] a paraphé la page contenant les annexes, reconnaissant en avoir eu copie, et souligne que cette surface est conforme à la surface visée dans le titre de propriété, soit 24,17 m2, ou même au diagnostic réalisé par M. [P] le 6 août 2021 de 23,81 m2.
Elle affirme que M. [P] a bien visité le bien préalablement à la conclusion du bail.
Elle observe que l'intéressé est demeuré 5 ans dans les lieux et ne les a quittés qu'après une procédure d'expulsion.
Elle indique que le bail comporte l'ensemble des informations prévues par la loi du 6 juillet 1989 et qu'une liste des meubles garnissant le logement est annexée au contrat.
L'article 1108 du code civil dispose :
Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :
Le consentement de la partie qui s'oblige ;
Sa capacité de contracter ;
Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;
Une cause licite dans l'obligation.
L'article 1109 du même code prévoit :
Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
Les parties produisent chacune un exemplaire du bail distinct. La cour retiendra, comme le tribunal, le seul exemplaire produit par la bailleresse comme valant contrat de bail, seul celui-ci étant signé des deux parties et paraphé sur toutes les pages par ces dernières.
En effet, l'exemplaire produit par M. [P] comporte, certes, une mention 'lu et approuvé bon pour accord' suivie d'une signature sous les termes 'le(s) bailleur(s) et son mandataire' mais aucune signature du locataire. La cour écarte donc des débats l'exemplaire du bail versé aux débats par l'appelant, ce dernier ne pouvant dès lors se prévaloir des mentions figurant sur ce document pour prétendre à une irrégularité du bail.
Le bail porte sur une location meublée. Les indications portées en préambule sont inopérantes à soutenir que le bail consenti exclut l'application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , alors que le contrat de bail fait référence à plusieurs reprises à celles-ci notamment à l'article 'clauses résolutoires' et qu'il satisfait aux conditions prévues par les nouvelles dispositions des articles 25-3 et suivants de ladite loi, telle que modifiées par la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014.
Ainsi, le contrat stipule que la location est consentie et acceptée en meublé, qu'un inventaire contradictoire des meubles sera établi lors de la remise des clés et lors de la restitution de celles-ci et que cet inventaire est annexé au contrat (article 25-5), ce qui est le cas, ainsi que le mentionne le bail (mention cochée s'agissant des pièces annexes), que la location est consentie pour un an, délai renouvelable par tacite reconduction pour un nouveau délai de un an (article 25-7), que le dépôt de garantie est de 320 euros somme égale au loyer (article 25-6 qui fixe la limite de celui-ci à deux mois de loyer), que le contrat peut être résilié avec préavis de un mois par le locataire ou de trois mois par le bailleur (article 25-8), que les charges donnent lieu à une provision de 20 euros par mois (article 25-10).
L'article 25-7 prévoit que le contrat respecte un contrat type défini par décret. Ce contrat-type a été arrêté par l'annexe 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il est constant que certaines des mentions prévues par ce contrat-type n'apparaissent pas dans le bail, et notamment la superficie du logement. Pour autant la loi ne prévoit pas que les mentions prescrites par ce contrat-type le sont à peine de nullité du bail.
Les dispositions spécifiques aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire prévoient à l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, que sont applicables aux logements meublés, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 (à l'exception du I ), 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.
L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'établissement d'un dossier de diagnostic technique, comprenant divers documents, lequel doit être remis au locataire. Le bail mentionne que ce dossier technique a été remis (page paraphée par les deux parties). Aucune irrégularité n'est établie de ce chef.
L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé dispose que :
Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En l'espèce l'inventaire du mobilier signé par le locataire est le suivant : une table haute, 3 tabourets, un meuble 4 tiroirs, 2 canapé, 1 mezzanine, 1 matelas, ce qui apparaît insuffisant au regard du texte précité.
Les dispositions du décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires prévoient que le plafond mentionné au troisième alinéa du I de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable.
En l'espèce le contrat de bail prévoit des frais du mandataire pour l'état des lieux de 2 x 90 euros soit 180 euros. Il est admis que le logement est d'une superficie d'environ 23 m2, de sorte que le plafond légal n'a pas été respecté.
Ces deux irrégularités ne sauraient toutefois justifier la nullité du bail alors que le locataire n'a présenté, avant la présente procédure, aucune réclamation quant à un trop perçu au titre des honoraires d'état des lieux, et qu'il ne justifie nullement durant les cinq années d'occupation avoir présenté une quelconque doléance concernant le mobilier mis à sa disposition.
M. [P] ne peut évoquer l'absence d'information portant sur le DPE, lequel lui été remis compte tenu des développements précédents, pour prétendre à des manoeuvres dolosives.
Le bail ne comporte aucune précision de surface, de sorte qu'il ne peut être prétendu que la bailleresse a volontairement trompé le locataire sur ce point.
Les affirmations de ce dernier selon lesquelles il n'aurait pas visité le bien préalablement à la signature du bail, que seules des photographies lui ont été présentées ne sont étayées par aucune pièce.
M. [P] n'est donc pas fondé en sa demande de nullité du bail. La cour confirme le rejet de cette demande ainsi que des demandes accessoires en découlant.
- sur l'indécence
M. [P] soutient que le logement loué était indécent, ne répondant pas aux critères de la décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Il affirme que lors de son entrée dans les lieux, il a constaté des moisissures, et un délabrement de l'immeuble (matelas incendiés et bouteille de gaz dans les caves, porte d'entrée de l'immeuble cassée). Il conteste l'état des lieux d'entrée versé aux débats par la bailleresse comme étant celui correspondant à son appartement, ce document mentionnant :
- un bon état du volet de la fenêtre de la cuisine, alors qu'il n'y avait pas de volet dans son logement,
- une chambre, alors que son logement est une seule pièce avec un lit en mezzanine.
Il soutient que l'agence avait promis de faire des travaux, et qu'il les a réclamés observant que son tort a été de ne pas adresser de courrier. Il indique avoir pensé qu'il pouvait cesser de payer ses loyers pour contraindre la bailleresse à effectuer les travaux envisagés.
Il fait valoir que des dégradations ont été commises en octobre 2015 (cf plainte pour un bris de vitre) et n'ont jamais été réparées, qu'il est resté pendant 5 ans dans les lieux sans que la fenêtre ne soit remplacée. Il souligne l'absence d'isolation, relevant notamment l'existence d'un soupirail donnant sur la pièce principale. Il affirme que l'installation électrique était dangereuse, que la surface du logement est inférieure de plus de 20 % à celle annoncée, que le logement ne comporte pas tous les meubles requis pour une location meublée.
M. [P] considère que Mme [E] n'a donc pas délivré un logement lui assurant le clos et le couvert, ce qui, selon lui, interdit à cette dernière de solliciter l'expulsion de l'occupant.
Il indique qu'il a quitté le logement le 11 octobre 2021 et sollicite une indemnisation au titre du préjudice subi du fait de cette indécence, correspondant à une réduction du loyer de moitié soit une somme de 7 820 euros
Mme [E] conteste toute indécence du logement. Elle rappelle que les lieux donnés à bail sont décrits en bon état général à la signature du bail et dans l'état des lieux d'entrée contradictoire.
Elle souligne que les allégations de promesses de travaux par la bailleresse ne sont pas étayées.
En revanche, elle affirme que le locataire a commis des dégradations, que la fenêtre notamment a été brisée en cours de bail en deux points, que M. [P] n'a pas justifié avoir été victime d'un cambriolage ainsi qu'il le déclare et que cette dégradation est imputable à un tiers.
Elle indique que le soupirail n'a rien d'anormal servant à l'aération des caves, contestant tout trou dans l'appartement tel que prétendu.
Elle soutient que M. [P] tente de lui faire supporter les conséquences de ses propres agissements, ayant manqué à son obligation de jouissance paisible et à son obligation d'entretien.
L'obligation pesant sur le bailleur de délivrer un logement décent est prévue par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit ce qu'on entend par logement décent.
Il appartient à M. [P] de démontrer que le logement loué ne répond pas aux critères de décence. Une telle preuve n'est pas rapportée.
Les photographies produites en pièce 9 par l'appelant, censées représenter les lieux ne sont pas probantes, ces prises de vues ne pouvant être localisées et datées.
M. [P] ne justifie d'aucune réclamation écrite envers sa bailleresse que ce soit pour dénoncer une indécence du logement ou rappeler à celle-ci de prétendues promesses de travaux.
La déclaration de plainte pour vol avec effraction commis dans la nuit du 7 au 8 octobre 2015 faite par le locataire, ne peut suffire à affirmer que M. [P] a été victime d'un bris de vitre à cette occasion, réalisé par un tiers. Il ne justifie d'aucune démarche tendant à une réparation de ce chef envers quiconque (son assureur ou le bailleur).
Les attestations de M. [W] et de M. [C] qui indiquent avoir vu des moisissures dans les lieux sont datées de mars 2024 et sont donc postérieures de plus de deux ans après le départ des lieux du locataire. Elles ne précisent nullement d'une part leurs liens avec M. [P], ni d'autre part les dates auxquelles ils ont pu constaté l'état du logement qu'ils décrivent, et ce, alors que la bailleresse a fait dressé un constat des lieux de sortie en 2021 relevant de nombreuses dégradations et une absence d'entretien. Elles sont donc écartées.
L'existence d'un soupirail, constatée de l'extérieur par huissier à la demande du locataire, comme étant situé sous sa fenêtre, n'est pas contestée. M. [P] ne démontre cependant pas que ce soupirail crée une ouverture dans le logement loué.
M. [P] ne justifie par aucune pièce probante que l'installation électrique du logement était dangereuse. Le diagnostic auquel il a fait procéder en août 2021, compte tenu du fait qu'il est dressé en fin de période d'occupation des lieux et que la bailleresse invoque un grand nombre de dégradations locatives, ne démontre pas que le logement a été délivré avec une installation électrique en mauvais état d'usage et de fonctionnement.
Il est produit aux débats un état des lieux d'entrée. M. [P] ne peut contester que cet état des lieux lui soit pleinement opposable, étant signé de sa main. Cet état des lieux décrit l'état des murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires... et les termes ' bon état' y sont précisés.
L'existence d'un état d'indécence du logement n'est pas établi et la cour confirme le jugement qui rejette les prétentions de M. [P] fondées sur une prétendue indécence, notamment en ce qu'il est sollicité une condamnation à dommages et intérêts à l'encontre de Mme [E] en vue d'une compensation avec les sommes dues par le locataire.
- sur la résiliation du bail, les loyers et charges et indemnités d'occupation
Un commandement de payer la somme de 4 070 euros a été délivré à M. [P] le 14 mai 2019. Le locataire n'a jamais contesté le non paiement de cette somme.
C'est donc à bon droit qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal a constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 14 juillet 2019. Le jugement est confirmé de ce chef. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire tendant à prononcer la résiliation du bail.
M. [P] a quitté les lieux selon procès-verbal d'expulsion le 11 octobre 2021. Toutefois, le constat des lieux de sortie dressé par huissier, contradictoirement le 8 novembre 2021 mentionne que du mobilier appartenant à M. [P] était resté sur place le temps qu'il puisse le déménager.
M. [P] est donc recevable d'une indemnité d'occupation courant du 14 juillet 2019 au 8 novembre 2021, date de libération effective des lieux par le locataire. La cour approuve le premier juge en ce qu'il fixe cette indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer antérieurement dû, soit 320 euros, ce qui représente un total de :
(320 euros x 27 mois = ) + (320 euros : 30 jours x 25 jours) = 8 906,66 euros.
Les loyers et charges dus au 14 juillet 2019 s'élèvent à 4 070 euros + 1 020 euros, soit 5 090 euros. M. [P] ne discute pas l'application de la clause pénale contractuelle de 20 % des sommes dues. Cela représente donc une somme de 1 018 euros.
M. [P] doit donc payer à Mme [E] la somme de 6 108 euros au titre des loyers et charges et clause pénale dûs au 14 juillet 2019 et celle de 8 906,66 euros au titre des indemnités d'occupation dues après cette date.
- sur les dégradations locatives
Mme [E] formule une demande en paiement à hauteur de 15 386 euros représentant le montant des réparations locatives qu'elle impute à M. [P].
M. [P] s'oppose à cette demande, relevant que les factures produites par Mme [E] sont au nom d'une société Bretagne Promotion construction dont le gérant n'est autre que son époux, lequel a déposé deux plaintes contre M. [P]. Il considère que ces factures ont donc été établies pour les besoins de la cause. Il relève qu'elles correspondent à des travaux de reconstruction totale de l'appartement et non en de simples travaux de réparations. Il estime que la majorité des travaux est en lien avec l'état de vétusté et d'indécence du logement.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé à :
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives.
L'état des lieux de sortie du 8 novembre 2021 mentionne :
'- un logement dans son intégralité en mauvais état, sale et humide,
- la poignée de la porte a du jeu, le cadrage est abîmé et creusé,
- le mobilier est hors d'usage et impropre à sa destination,
- la fenêtre en est mauvais état, largement noircie, moisie et cassée en plusieurs endroits,
- les radiateurs sont déposés ou descellés,
- le plafond est marqué par des traces d'humidité,
- les murs également, voire noircis,
- le carrelage est abîmé,
- le matelas du lit en mezzanine est sale et déchiré,
- il manque une plinthe,
- le mobilier de la cuisine est hors d'usage, la chaîne Hifi est collée à la plaque électrique, elle y a fondu,
- le mur entre le ballon d'eau chaude et la fenêtre est cassé en partie basse,
- la colonne de la vasque n'est plus alignée.'
Ces constatations suffisent à démontrer que le locataire n'a pas satisfait à ses obligations légales telles que rappelées ci-avant.
Les affirmations de M. [P] selon lesquelles le mari de l'intimée serait le gérant de la Sarl Bretagne Promotion Construction située à [Localité 6], auteur des factures versées aux débats ne reposent sur une aucune pièce tangible. Ces factures relatives aux travaux effectuées dans les lieux ne peuvent donc être écartées pour ce motif.
En revanche, la cour constate que celles-ci font référence à un devis de travaux de 13 987, 27 euros TTC. La demande de Mme [E] portant sur une somme de 15 386 euros est donc totalement injustifiée. De plus, les travaux décrits dans ces factures ne correspondent pas aux seules réparations, mais à des améliorations. Ces factures ne détaillent aucunement les différentes prestations de sorte que la cour est dans l'impossibilité de déterminer les justes réparations devant être supportées par le locataire. Cette demande est donc rejetée, faute pour la bailleresse de justifier le bien fondé de ses prétentions de ce chef.
- sur la demande de dommages et intérêts
Le jugement a alloué à Mme [E] une somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Mme [E] entend voir confirmer le jugement sur ce point et sollicite en outre la somme de 3 000 euros au motif d'un appel abusif.
La carence du locataire dans ses obligations légales et contractuelles est indiscutable. La résistance de ce dernier au paiement des sommes qu'il a reconnues par ailleurs devoir est donc abusive et justifie l'octroi à la bailleresse de dommages et intérêts, dont le premier juge apparaît avoir fait une juste évaluation.
Compte tenu des sommes dues par M. [P] au titre des loyers et charges (6 096 euros) et des dommages et intérêts (1 500 euros), la cour confirme le jugement en sa condamnation prononcée à hauteur de 7 596 euros.
L'exercice d'une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi, de malice ou d'erreur grossière équipollente au dol. Mme [E] ne démontre pas que tel est le cas en l'espèce dans l'exercice du droit d'appel de M. [P]. Cette demande est rejetée.
- sur la restitution du dépôt de garantie
M. [P] reste débiteur de sommes conséquentes à Mme [E]. Cette demande n'est pas justifiée et sera rejetée.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
Mme [E] succombant pour partie, la cour dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit en cause d'appel. M. [P] est condamné à payer les dépens d'appel, en ce compris les frais liés à la procédure d'expulsion.
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes des dispositions ;
Y ajoutant,
Constate que M. [R] [P] a libéré les lieux le 8 novembre 2021 ;
Condamne M. [R] [P] à payer à Mme [D] [E] une somme de 6 108 euros au titre des sommes dues au 14 juillet 2029 ;
Condamne M. [R] [P] à payer à Mme [D] [E] une somme de 8 906,66 euros à titre d'indemnités d'occupation dues pour la période du 14 juillet 2019 au 8 novembre 2021 ;
Débout Mme [D] [E] de sa demande relative aux réparations locatives ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne [R] [P] aux dépens d'appel, en ce compris les frais de la procédure d'expulsion.
Le greffier, La présidente,
