1ère Chambre
ARRÊT N°141
N° RG 21/05964
N° Portalis DBVL-V-B7F-SBPB
Mme [P] [HG] épouse [HN]
C/
Mme [D] [H] divorcée [MR]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 7 MAI 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre entendu en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 février 2024
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 7 mai 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 16 avril 2024 à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [P] [HG] épouse [HN]
née le 09 Novembre 1952 à [Localité 28] (44)
[Adresse 1]
[Localité 21]
Représentée par Me Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
Madame [D] [H] divorcée [MR]
née le 07 Janvier 1934 à [Localité 19] (ALLEMAGNE)
[Adresse 5]
[Localité 16]
Représentée par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Par acte authentique du 17 octobre 1972, les époux [MR] ont acquis de Mme [OB] des lots en copropriété dans une maison située [Adresse 26] à [Localité 18], cadastrée AV [Cadastre 10], les autres lots restant la propriété des consorts [VA].
2. Cette maison joignait au sud la [Adresse 20], anciennement cadastrée AV [Cadastre 8], et à l'est les parcelles AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 6], propriétés de Mme [L] épouse [Z], laquelle est décédée le 5 mars 1977.
3. À l'occasion du partage de la succession de feue Mme [Z], M. [J], géomètre expert, a préconisé de partager la [Adresse 20] en deux parties :
- une grande cour ouest AV [Cadastre 13], commune et indivise entre les propriétés riveraines le joignant,
- une plus petite cour est AV [Cadastre 14], commune et indivise entre la propriété [VA]-[MR] et l'indivision successorale [Z].
4. Le 19 novembre 1980, un document d'arpentage a été établi créant en lieu et place de l'ancienne [Adresse 20] AV [Cadastre 8], deux parcelles AV [Cadastre 13] et AV [Cadastre 14], document qui a été annexé à l'acte de liquidation partage de la succession [Z].
5. À la suite du partage, la propriété de feue Mme [Z] a été attribuée à sa fille Mme [VO] [Z] épouse [HG].
6. Le 10 mai 1983, les époux [MR] ont racheté leurs lots aux consorts [VA], devenant ainsi les seuls propriétaires du lot AV [Cadastre 10].
7. Suivant acte de liquidation partage du 29 octobre 1999, le lot AV [Cadastre 10] a été attribué à Mme [D] [H] épouse [MR].
8. Le 27 mars 2000, Mme [H] a acquis la propriété de la maison mitoyenne AV [Cadastre 11].
9. Le 28 août 2011, Mme [Z] veuve [HG] est décédée, laissant pour lui succéder ses trois enfants, [VH], [BW] et [P] [HG] (les consorts [HG]). Les opérations de succession ont été confiées à Me [Y] [A], notaire à [Localité 21].
10. À la suite de la licitation de l'immeuble dépendant de la succession, le 26 octobre 2012, Mme [P] [HG] épouse [HN] a acquis la propriété des biens cadastrés AV [Cadastre 9], AV [Cadastre 6] et AV [Cadastre 14] mentionnée comme une cour privative.
11. En 2013, une autorisation d'urbanisme a été accordée aux consorts [HG] pour la construction d'un muret devant s'adosser sur la façade sud de la maison de Mme [H].
12. Cette dernière a attaqué l'autorisation d'urbanisme devant le tribunal administratif de Nantes qui, par jugement du 29 septembre 2015, a rejeté sa demande.
13. Parallèlement, Mme [H] a consulté Me [A], notaire chargé des opérations successorales de feue Mme [Z] veuve [HG] en 2011/2012, lequel a reconnu avoir commis une erreur en indiquant que la cour AV 217 était privative aux consorts [HG] et non commune à Mme [H] et aux consorts [HG], erreur qui a entraîné le rejet de la publication de l'acte de partage le 17 mai 2013 par le service de la publicité foncière.
14. Contestant le caractère indivis de la parcelle AV [Cadastre 14], les consorts [HG] ont, par acte d'huissier du 15 octobre 2013, fait assigner Mme [H] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de faire désigner un expert géomètre et de la condamner à enlever tout obstacle dans la cour.
15. Par ordonnance du 24 décembre 2013, les consorts [HG] ont été déboutés de leurs demandes et condamnés à verser à Mme [H] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
16. Contestant cette décision, ils ont fait appel à M. [M], géomètre expert, pour procéder à l'étude des droits et servitudes sur la cour cadastrée AV [Cadastre 14], lequel conclut que :
- la portion est de la cour située entre les bâtiments [HG] dépend de cette propriété, et de longue date,
- pour la partie ouest, face à la maison de Mme [H], la convention de 1929 précise que le passage commun est sur le fonds de la propriété [HG] (anciennement [N]),
- aucun acte depuis 1941 n'a mentionné de cour ou même de portion de cour,
- l'existence des fenêtres sur la maison de Mme [H] constitue une servitude de vue continue et apparente depuis plus de trente ans.
17. Sur la base de ces conclusions, Mme [VH] [HG] épouse [F], M. [BW] [HG] et Mme [P] [HG] épouse [HN] ont, par acte d'huissier du 18 juin 2015, fait assigner Mme [H] divorcée [MR] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire sur le fondement des dispositions des articles 544 et 545 du code civil aux fins notamment de faire dire la parcelle AV [Cadastre 14] privative.
18. Par jugement du 9 mars 2017, le tribunal a constaté que l'assignation n'avait pas été publiée, a révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire devant le juge de la mise en état.
19. Faute de diligence des consorts [HG], le juge de la mise en état a radié l'affaire le 9 octobre 2017, laquelle a été remise au rôle par conclusions notifiées par RPVA le 29 mai 2019, l'assignation ayant été publiée le 29 mars 2019.
20. Par jugement du 29 décembre 2020, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'action de Mme [VH] [HG] épouse [F] et de M. [BW] [HG],
- déclaré recevable l'action en revendication de propriété de Mme [P] [HG] épouse [HN],
- débouté Mme [P] [HG] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté Mme [H] de sa demande reconventionnelle,
- condamné in solidum les consorts [HG] aux entiers dépens de l'instance,
- condamné in solidum les consorts [HG] à payer à Mme [H] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
21. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que Mme [HG] est devenue seule propriétaire, suivant acte notarié du 26 octobre 2012, de deux maisons d'habitation (AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 6]) et d'une cour privative (AV [Cadastre 14]), retient :
- que la cour litigieuse cadastrée AV [Cadastre 14] est née de la division de la cour commune anciennement cadastrée [Cadastre 8], devenue AV [Cadastre 13] à l'ouest et AV [Cadastre 14] à l'est, le caractère commun de la cour principale AV [Cadastre 13] n'étant pas contesté,
- que cette division a été réalisée d'un commun accord de l'ensemble des propriétaires, chacun se considérant propriétaire indivis de la parcelle AV [Cadastre 14], l'acte ultérieur de licitation partage, établi par Me [A] le 26 octobre 2012, mentionnant le caractère privatif de la cour AV [Cadastre 4], erreur que le notaire lui-même a reconnue et dont les explications ne sauraient être écartées pour partialité,
- que l'acte de licitation n'a pas été publié et est donc inopposable aux tiers,
- que l'historique de propriété de la cour est sans incidence dès lors que les actes régulièrement publiés antérieurs concordent sur le caractère commun de cette cour.
22. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 21 septembre 2021, Mme [HG] seule a interjeté appel de cette décision.
* * * * *
23. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 mai 2022, Mme [HG] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,
- statuant à nouveau,
- lui reconnaître le caractère privatif de la cour cadastrée section AV [Cadastre 14] sise [Adresse 15], [Adresse 20] à [Localité 18],
- ordonner la validation de son titre de propriété en désignant un géomètre-expert pour effectuer la délimitation et un notaire pour la passation et l'enregistrement de l'acte dans les conditions de droit,
- condamner Mme [H] à enlever tout signe de possession et toute occupation sur la cour cadastrée AV [Cadastre 14] et sur le passage sur la parcelle AV [Cadastre 14] pour l'issue sur la voie publique, et notamment toutes plantations de fleurs et tous stationnements de véhicules, sous astreinte de 500 € par manquement dûment constaté et ce dès la signification de la décision à intervenir,
- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour obligation de procéder et résistance abusive et injustifiée,
- à titre subsidiaire,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour à l'effet de :
* visiter les immeubles en cause situés dans la [Adresse 20] de [Localité 18], cadastrés AV [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12],
* prendre connaissance des éléments de la cause et notamment des différents actes de propriété ou tout autre pièce selon les parcelles d'origine et leur évolution,
* déterminer la position des terrains respectifs,
* examiner les titres de chacun des propriétaires et dire s'il est porté mention de droits propres, de droits indivis ou de servitude de passage,
* examiner la situation des lieux et de définir les limites de propriété des intervenants,
* recueillir les déclarations des parties respectives sur ce point,
* d'une manière générale, entendre les parties et tout sachant et prendre connaissance de la cause,
- y additant,
- condamner Mme [H] à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner Mme [H] aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise et d'appel qui seront recouvrés par Me Pierre Lefèvre, avocat aux offres de droit, qui bénéficiera des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.
24. À l'appui de ses prétentions, Mme [HG] fait en effet valoir :
- que sa déclaration d'appel mentionne expressément les chefs du jugement critiqués et les reprend dans une annexe, les réformes intervenues postérieurement permettant de considérer que l'effet dévolutif a joué,
- que, suite au remaniement cadastral, la cour privative dont elle devait hériter s'est retrouvée intégrée à une parcelle cadastrée section AV [Cadastre 8] englobant les deux cours : la [Adresse 20] et la courette qui lui était privative,
- que M. [J] n'a été désigné que pour parvenir au règlement de la succession, de sorte qu'elle n'a prêté aucune attention sur l'émission des hypothèses concernant les droits de propriété, un document d'arpentage n'étant d'ailleurs pas translatif de propriété, ainsi que le reconnaît Mme [H] elle-même,
- que ses droits exclusifs sur la parcelle litigieuse sont confirmés par le rapport établi par M. [M], qui a procédé à une analyse minutieuse des différents actes de propriété,
- que l'acte rectificatif a été établi par Me [A] à son insu, sans y avoir été requis,
- que le caractère privatif de la cour est encore confirmé par le droit de passage accordé dans la cour le 10 juillet 1929, par l'action en contestation d'ouverture de fenêtre dans le mur donnant sur la cour initiée en 1971 par Mme [N] [Z], par la contestation menée par Mme [Z] [HG] en 2001 concernant l'usage abusif de la cour aux fins de stationnement, par l'usage constant de la courette par la famille [HG] depuis une quarantaine d'années et par l'absence de toute mention de la cour dans les titres de propriété de Mme [H], toutes choses que viendrait à confirmer le cas échéant une mesure d'expertise.
* * * * *
25. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 28 février 2022, Mme [H] demande à la cour de :
- constater que la cour n'est saisie d'aucun chef du dispositif du jugement,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Mme [HG] à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais non répétibles, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [HG] aux entiers dépens.
26. À l'appui de ses prétentions, Mme [H] fait en effet valoir :
- que les chefs du jugement critiqués doivent figurer dans la déclaration de l'appel qui est un acte de procédure se suffisant à lui seul, l'appelant pouvant la compléter par un document faisant corps avec elle et auquel elle doit renvoyer mais à la seule condition de justifier d'un empêchement technique, la déclaration d'appel faite par Mme [HG] ne précisant pas les chefs critiqués,
- que le rapport [M], dépourvu de tout caractère contradictoire, ne lui est pas opposable, d'autant moins qu'il est contesté par la consultation de Me [A] et contredit par ses titres de propriété, les titres de propriété antérieurs et l'usage fait de la cour litigieuse depuis plus de trente ans,
- que le caractère commun de la cour n'est pas seulement acté dans son titre mais aussi dans celui de Mme [HG], lesquels titres, parfaitement concordants, ont été publiés,
- que le document d'arpentage, qui constitue à tout le moins un indice, établi par M. [J] à qui Mme [HG] avait donné tous pouvoirs lui est opposable, l'appelante mentionnant à tort un manque d'attention,
- que les actes régulièrement publiés mentionnent de manière explicite le caractère commun de la [Adresse 20] cadastrée AV [Cadastre 8] puis de la petite cour cadastrée AV [Cadastre 14] après division et, par conséquent, consacrent ses droits indivis,
- que l'erreur reconnue par Me [A] a été relevée par le service de la publicité foncière, l'acte de licitation du 26 octobre 2012 n'ayant finalement jamais été publié, contrairement à l'acte rectificatif du 3 juillet 2014 sciemment dissimulé par Mme [HG], de sorte qu'il est inopposable aux tiers,
- qu'à tout le moins est-elle fondée à sa prévaloir de la prescription acquisitive sur la cour,
- que l'assiette de la cour cadastrée AV [Cadastre 14] résulte exclusivement de la division cadastrale intervenue en 1980 sur la demande de Mme [Z] épouse [HG], aucune prescription acquisitive n'ayant donc pu intervenir sur ce fonds antérieurement au 19 novembre 1980, date de publication du document d'arpentage,
- que Mme [HG], notamment en raison de son statut de co-indivisaire, ne justifie pas, de son côté, d'une possession exclusive d'au moins trente ans et lui reconnaître la propriété exclusive de cette cour reviendrait à l'enclaver,
- qu'elle fait par ailleurs une utilisation raisonnable et sans abus de la cour,
- que la demande d'expertise apparaît superflue.
* * * * *
27. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.
28. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dévolution opérée par la déclaration d'appel
29. L'article 901 du code de procédure civile dispose que 'la déclaration d'appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l'article 58, et à peine de nullité (') les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible'.
30. L'article 562 prévoit que 'l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu'ils critiquent expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible'.
31. En l'espèce, Mme [H] considère que, sur l'acte d'appel, il n'est pas précisé s'il s'agit d'un appel total ou d'un appel partiel et que, par ailleurs, la déclaration d'appel ne mentionne pas expressément les chefs du jugement critiqués.
32. Bien que l'intimée déclare se désister de sa demande tendant à voir constater l'absence d'effet dévolutif par une note en délibéré, la cour, qui n'est pas saisie de conclusions contraires, doit y répondre.
33. La déclaration d'appel est ainsi rédigée : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués: (annexe jointe)
Réformation du jugement de première instance en ce qu'il a:
- débouté Madame [HG] née [HN] de l'ensemble de ses demandes, notamment en ce qu'il a :
- débouté Mme [HG] née [HN] de sa demande de revendication de la propriété de la parcelle AV [Cadastre 14] située commune de [Localité 18] dans la [Adresse 20],
- débouté Mme [HG] née [HN] de sa demande tendant à voir ordonner la validation de son titre de propriété en désignant un géomètre expert pour effectuer la délimitation et un notaire pour la passation et l'enregistrement de l'acte dans les conditions de droit,
- débouté Mme [HG] née [HN] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [D] [H] divorcée [MR] à enlever tout signe de possession et toute occupation sur la cour cadastrée AV [Cadastre 14] sur le passage de la parcelle AV [Cadastre 14] pour l'issue sur la voie publique et notamment toutes plantations de fleurs et tous stationnements de véhicules, sous astreinte de 500 € par manquements dûment constatés et ce dès la signification de la décision à intervenir,
- débouté Mme [HG] née [HN] de sa demande formée à titre subsidiaire tendant à la désignation d'un expert à l'effet de déterminer la position des terrains respectifs des consorts [HG] et de Mme [H] divorcée [MR] aux fins de définir les limites de propriétés des intervenants,
- débouté Mme [HG] Née [HN] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [D] [H] divorcée [MR] à lui régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour obligation de procéder et résistance abusive et injustifiée,
- débouté Mme [HG] née [HN] de sa demande tendant à voir condamner Mme [D] [H] divorcée [MR] à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens,
- condamné in solidum Mme [HG] née [HN], (Mme [VH] [HG] épouse [F] et de M. [BW] [HG]) à régler à Mme [D] [H] divorcée [MR] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens'.
34. La déclaration d'appel renvoie à une annexe qui reprend exactement les mêmes chefs. Contrairement à ce qu'énonce Mme [H], la dévolution a été parfaitement opérée.
35. Il sera dit que la déclaration d'appel a valablement opéré dévolution.
Sur la propriété de la cour AV [Cadastre 14]
36. L'article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.
37. L'article 711 prévoit que 'la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations'.
38. Aux termes de l'article 712, 'la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription'.
39. Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et, lorsqu'aucun titre suffisamment probant n'est produit, il appartient au juge de la revendication de dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées. En l'absence de hiérarchie des modes de preuve, l'interprétation souveraine peut être rendue nécessaire par l'ambiguïté des titres en présence. Pour faire prospérer son action en revendication de la propriété, le revendiquant doit établir son droit de propriété, c'est-à-dire démontrer en vertu de quel procédé il s'est approprié le bien.
40. En l'espèce Mme [HG] estime être seule propriétaire de la parcelle AV [Cadastre 14] comme ayant hérité de sa mère Mme [HG] née [Z], elle-même venant aux droits de sa propre mère Mme [N] veuve [Z], laquelle l'a acquise suivant acte authentique du 14 décembre 1932.
41. Mme [HG] produit une attestation notariée délivrée le 26 octobre 2012 par Me [A], notaire [Localité 17], aux termes de laquelle elle est devenue propriétaire, en suite de la vente réalisée sur licitation faisant cesser l'indivision avec Mme [VH] [HG] épouse [F] et M. [BW] [HG], de deux maisons se faisant face sises à [Localité 18], [Adresse 15] (AV [Cadastre 6] et [Cadastre 9]), d'une cour privative (anciennement commune) cadastrée AV [Cadastre 14] pour moitié indivise et d'une cour commune cadastrée AV [Cadastre 13].
42. Aux termes d'une attestation de propriété délivrée le 21 mai 1982 par Me [IC], notaire [Localité 17], Mme [VO] [Z], mère de l'appelante, a hérité de sa mère Mme [S] [N] veuve [Z] de deux maisons d'habitation se faisant face, à l'époque sises [Adresse 23] (AV [Cadastre 9]) et [Adresse 27] (AV [Cadastre 6]) et des droits indivis sur les parcelles AV [Cadastre 13] et [Cadastre 14] ([Adresse 24]) résultant de la division de la [Adresse 20] (qualifiée de 'cour commune') opérée par M. [J], géomètre-expert, le 18 novembre 1980.
43. Par acte authentique des 2, 3, 11 et 14 décembre 1932 dressé par Me [K], notaire [Localité 17], les consorts [N] ont vendu à Mme [N] veuve [Z] 'une maison sise [Adresse 20], comprenant une chambre basse, une chambre haute, grenier au-dessus, cour, bornée au nord par [C] [W], à l'ouest la [Adresse 20], au sud [R], ainsi qu'une cuisine avec pièce au-dessus, se trouvant en face de la maison précédente et en façade sur la [Adresse 20], bornée à l'est par la [Adresse 20], à l'ouest Lecallo, au nord [C] [W], au sud [R]'.
44. Par adjudication constatée le 13 août 1924 par Me [G], notaire au [Localité 25], le premier lot acquis par M. [PL] [HV] [N] est ainsi décrit : 'au bourg de [Localité 18], portion divise d'une maison sise [Adresse 20], consistant en une chambre haute, moitié du grenier au-dessus à prendre du côté du couchant et la moitié à prendre du côté du levant de la cuisine qui fait face à ladite maison avec la moitié du grenier à prendre aussi du côté levant'. Les conditions prévoient que 'la cour entre la maison principale et la cuisine sera commune aux deux lots, ainsi que les lieux d'aisance qui s'y trouvent'.
45. Suivant acte authentique de partage dressé le 19 octobre 1893 par Me [V], notaire [Localité 17], les lots n° 1 et n° 2 attribués respectivement à Mme [R] épouse [IJ] et à Mme [R] épouse [N] sont ainsi décrits :
Le 1er lot attribué à Mme [AO] [R] épouse [IJ] :
'1° La partie de la maison sise à [Localité 18], [Adresse 20], composée de la chambre haute, la moitié du grenier au-dessus, ladite moitié à prendre du côté du couchant
2° La moitié à prendre du côté du levant de la cuisine qui fait face à ladite maison, [Adresse 20] avec la moitié du grenier au-dessus à prendre aussi au levant'.
Le 2ème lot attribué à Mme [HV] [R] épouse [N] :
'1° La partie de la maison sise à [Localité 18], [Adresse 20], composée de la pièce basse, la moitié du grenier de ladite maison, ladite moitié à prendre du côté du levant
2° La moitié à prendre du côté du couchant de la cuisine qui fait face à ladite maison [Adresse 20] avec la moitié du grenier au-dessus à prendre aussi au couchant'.
'Droits communs
Il est expressément convenu ce qui suit :
1° La cour entre la maison principale et la cuisine sera commune aux deux lots, ainsi que les lieux d'aisance qui s'y trouvent (...)'.
46. Il ressort du rapport d'expertise établi par M. [M] le 8 septembre 2014 que les lieux litigieux accueillent à la fois la [Adresse 20] (ancienne parcelle n° [Cadastre 2]) et la courette (ancienne parcelle n° [Cadastre 3]) qui ont été séparées de tous temps par au moins un muret avant d'être réunies en une seule parcelle (n° [Cadastre 8]) lors de la rénovation cadastrale, puis d'être divisées à nouveau par M. [J], géomètre-expert, à la demande de Mme [HG] (n° [Cadastre 13] et n° [Cadastre 14]). Selon lui, les lots n° 1 et 2 de l'acte authentique du 19 octobre 1893 constituent maintenant la propriété unique de Mme [HG]. En remontant encore plus loin dans les actes translatifs, il précise que l'on parle de 'portion de cour' dans celui du 15 janvier 1892 et d'une 'autre cour' dans celui du 16 novembre 1861.
47. De son côté, Mme [H] est propriétaire, en vertu d'un acte authentique établi le 17 octobre 1972 par Me [I], notaire à [Localité 22], de la parcelle AV [Cadastre 10] située à [Localité 18], [Adresse 20], composée des lots n° 1, 2 et 3 formant la totalité de la copropriété que lui a vendue Mme [O] [OB].
48. L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis le 31 janvier 1970 par Me [U], notaire au [Localité 25]. Il mentionne que la copropriété joint au sud 'une cour' qu'il qualifie de 'commune' dans un plan joint. Il s'agit à la fois de la [Adresse 20] et de la courette litigieuse, ce que confirme Me [A] dans un courrier adressé au service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 18] le 5 juillet 2013.
49. Par ailleurs, Mme [H] a acquis des consorts [UT] / [X], par acte authentique dressé les 25 et 27 mars 2005 par Me [E], notaire [Localité 17], les parcelles AV [Cadastre 11] et [Cadastre 12] situées un peu plus à l'ouest, [Adresse 23], contenant 'droit à la cour sise au sud de cette maison et droit de passage par l'allée et l'escalier de la maison de [C] [W] pour accéder à la chambre haute et au grenier', ainsi qu'un 'droit à la cour commune'. Il s'agit de la [Adresse 20].
50. Cette situation a conduit M. [J], géomètre-expert, à considérer, dans un courrier adressé le 4 décembre 1979 à Mme [H], que la cour ouest, celle dite du [Adresse 20] (la plus grande) appartenait à 5 propriétaires riverains, alors que la courette litigieuse (la plus petite) appartenait à trois propriétaires riverains bénéficiant par ailleurs de servitudes de passage sur la [Adresse 20].
51. La modification du parcellaire (AV [Cadastre 8] devenant AV [Cadastre 13], [Adresse 20] commune à 5 propriétaires, et AV [Cadastre 14], cour commune à 3 propriétaires, [HG], [VA] et [MR]) a été établi à cette fin, à la demande de tous les propriétaires concernés qui souhaitaient récupérer leur cour commune indépendamment de celle du [Adresse 20], le 25 novembre 1980. D'ailleurs, pour les impôts, la parcelle AV [Cadastre 14] est qualifiée de 'cour commune'. La mère de Mme [HG] était à ce point consciente de ne pas être seule propriétaire de la courette qu'elle écrivait à ses voisins le 4 juin 1980 pour se joindre à elle en vue de la modification cadastrale.
52. Mme [HG] considère que sa mère a été mal informée par M. [J] qui a à tort évoqué une propriété indivise des deux cours, sa mère voulant clairement, selon elle, régler le sort de sa cour à travers son courrier du 4 juin 1980 ainsi libellé :
' Je me permets de vous envoyer ce mot, après communication avec M. [J] expert géomètre, qui m'a dit vous avoir envoyé un rapport suite à une erreur de cadastre me concernant et pour lequel il faudrait votre signature lui permettant de rectifier (') Quand il y a eu la révision des cadastres, la petite cour et la grande ont été mis dans la même alors qu'elle étaient indépendantes et ce dont nous n'avons pas été informés. Au décès de ma mère, quand je suis allée chez le notaire pour mes droits de succession, il s'est aperçu de l'erreur et ne peut les faire passer aux domaines. Il ne me reste que votre signature à recueillir afin de me permettre de régler ma succession'.
53. Aucune raison ne peut expliquer le choix de la mère de Mme [HG] de solliciter l'accord de ses voisins sur le devenir de la cour qui allait devenir le n° AV [Cadastre 14] si ce n'est parce qu'elle n'ignorait pas qu'elle n'en était pas propriétaire à elle seule, comme le confirme l'emploi de la formule 'ce dont nous n'avons pas été informés'.
54. Mme [HG] se fonde exclusivement sur le rapport de l'expert [M] qui, selon elle, à partir de l'historique des différents actes, établirait suffisamment que l'origine de propriété de Mme [H] ne mentionne jamais des droits sur la cour litigieuse.
55. C'est essentiellement la filiation de la parcelle AV [Cadastre 10], propriété de Mme [H], qui intéresse le litige car, confrontant la parcelle AV [Cadastre 9], propriété de Mme [HG], elle donne directement sur la même courette et non sur la [Adresse 20], plus à l'ouest.
56. Concernant le rez-de-chaussée de la maison AV [Cadastre 10], l'expert [M] considère que la lecture des différents acte enseigne que la cour litigieuse n'est donnée que comme un bornant et non comme une portion de droits indivis. Il omet de signaler que l'état descriptif de division 31 janvier 1970 annexe un plan mentionnant l'ensemble de l'espace, [Adresse 20] et courette, comme 'cour commune'. Par ailleurs, concernant l'acte de vente du 21 novembre 1916 ([Z] / [VW]), il rappelle que la désignation comprend 'une cour entourée en pierres sèches située au-devant de la maison, laquelle cour sera mitoyenne entre la propriétaire de cette cour et [HV] [B] [Z] ou ses ayants droit à la charge de donner passage de piétons dans cette cour aux héritiers d'[T] [R], bornée au nord par la susdite maison, au levant par les héritiers d'[T] [R], au midi par la cour ci-après et au couchant par la grande [Adresse 20]'. [T] [R], aux droits duquel vient Mme [HG], devait nécessairement passer par la partie ouest de la courette, sauf à se trouver enclavé, ce qui peut expliquer cette concession.
57. L'expert se trompe en considérant que cette désignation viserait la cour intérieure de l'actuelle parcelle AV [Cadastre 7], laquelle ne confronte pas au nord la parcelle AV [Cadastre 10]. Il ne peut s'agir que de la courette litigieuse.
58. Par ailleurs, l'expert [M] voit dans la convention du 10 juillet 1929 passée entre les consorts [W] (AV [Cadastre 10]) et Mme veuve [N] (AV [Cadastre 9]) la reconnaissance pure et simple de la pleine propriété de l'emplacement du passage sur la cour n° [Cadastre 14] à Mme veuve [N] : 'le passage commun situé entre les immeubles veuve [N] et [W] consorts est situé sur le fonds de la propriété de Mme veuve [N] et son débouché minimum est de 2,20 m donnant sur la grande cour commune du [Adresse 20]'. Pourtant, il y est également indiqué que 'chacun en droit soi peut établir des ouvertures pour desservir son immeuble', alors que Mme veuve [N] n'aurait pas eu besoin de cette autorisation si elle avait été seule propriétaire de cette cour. Cet acte, établi sous seing privé, ne peut être jugé déterminant en raison de la contradiction qu'il recèle.
59. Pour le surplus, l'expert [M] fait état des imprécisions affectant l'ensemble des actes translatifs de propriété et du fait que 'le notaire n'a fait que reprendre les désignations anciennes, avec des confronts particulièrement fantaisistes' dans l'attestation de propriété du 26 octobre 2012 évoquant une cour privative (anciennement commune) cadastrée AV [Cadastre 14] pour moitié indivise et d'une cour commune cadastrée AV [Cadastre 13].
60. S'il ressort de l'ensemble que les espaces ont pu, un temps, être privatisés devant la parcelle AV [Cadastre 10] (devenue la propriété de Mme [H]) et entre les parcelles AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 6] (devenues la propriété de Mme [HG]), donnant lieu à des concessions réciproques entre les propriétaires de ces fonds, il est manifeste qu'au fil du temps, les parties ont entendu adopter entre eux une cour commune, avec en point d'orgue un accord entre tous les propriétaires riverains consacré par la demande commune de modification cadastrale faite le 25 novembre 1980.
61. C'est d'ailleurs en ce sens que Me [A] a écrit le 5 juillet 2013 au service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 18] (supra n° 48) et la courette a été utilisée comme cour commune depuis cette date, la contestation sur les droits de cette cour ayant été portée pour la première fois par les consorts [HG] plus de 33 ans après cette modification parcellaire. Dans son étude sur l'origine de propriété de la courette, dont rien ne permet de considérer qu'elle serait partiale, Me [A] indique que 'la parcelle cadastrée aujourd'hui [Cadastre 14] peut être considérée comme la réunion de deux parcelles privatives à l'origine, attachées respectivement aux lots [Cadastre 9] et [Cadastre 6] d'un côté et au lot [Cadastre 10] de l'autre côté'.
62. Dans ces conditions, et sans qu'il soit utile de procéder à une expertise, il conviendra de confirmer le jugement entrepris en qu'il a débouté Mme [HG] de l'ensemble de ses demandes.
Sur les dépens
63. Les dispositions du jugement relatives aux dépens seront confirmées. Mme [HG], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
64. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles seront confirmées. L'équité commande de faire bénéficier Mme [H] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 € pour les frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Dit que la déclaration d'appel de Mme [P] [HG] a valablement opéré dévolution,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 29 décembre 2020 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme [P] [HG] aux dépens d'appel,
Condamne Mme [P] [HG] à payer à Mme [D] [H] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
