1ère Chambre
ARRÊT N°120
N° RG 21/03754
N° Portalis DBVL-V-B7F-RYBT
M. [Z] [F]
Mme [N] [X]
C/
M. [B], [S] [V]
Mme [D], [A], [K] [L] épouse [V]
S.A.R.L. ARTIMMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 9 AVRIL 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre entendu en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 9 janvier 2024
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 9 avril 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 12 mars 2024 à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [Z] [F]
né le 12 Juin 1962 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [N] [X]
née le 23 Février 1969 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentés par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [B], [S] [V]
né le 19 Mars 1963 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Madame [D], [A], [K] [L] épouse [V]
née le 03 Mai 1969 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 5]
La société ARTIMMO, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le n°752.222.885, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
AGENCE IMMOBILIER ET ASSOCIES
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentés par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Suivant compromis du 18 mai 2019, M. [B] [V] et Mme [D] [W] épouse [V] (les époux [V]) se sont engagés à vendre à M. [Z] [F] et Mme [N] [X] (les consorts [F]-[X]) un appartement situé [Adresse 2] moyennant le prix de 425.000 € (dont 17.200 € pour le mobilier le garnissant), sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant de 290.000 € au taux d'intérêt maximum de 2,50 % remboursable sur 20 ans, cette condition devant être réalisée dans un délai de 45 jours, avec paiement d'un dépôt de garantie de 10.000 € par les consorts [F]-[X] et une réitération de la vente fixée au 19 septembre 2019.
2. L'acte de vente n'ayant pas été signé le 19 septembre 2019, les époux [V] ont fait délivrer aux consorts [F]-[X] une sommation de comparaître à l'étude du notaire désigné pour signer l'acte de vente le 29 octobre 2019.
3. Les consorts [F]-[X] ont alors indiqué renoncer purement et simplement à la vente au motif qu'ils avaient découvert qu'un sinistre était survenu en juillet 2018, qu'un dégât des eaux n'avait pas été réparé et que l'eau continuait à s'échapper par une conduite fuyarde, reprochant aux vendeurs d'avoir manqué à leur obligation d'information loyale des acquéreurs.
4. Les époux [V] ont contesté cette analyse, exposant que, si une légère fuite avait été constatée sur une canalisation de la copropriété, celle-ci n'avait généré aucun véritable dégât dans l'appartement mis en vente et devait faire l'objet de travaux de remise en état votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 15 mars 2019.
5. Les consorts [F]-[X] persistant dans leur décision de ne pas réitérer la vente, les époux [V] les ont alors fait assigner devant le tribunal judiciaire de Quimper suivant acte d'huissier du 28 avril 2020 aux fins de les voir condamner solidairement, sur le fondement des dispositions de l'article 1103 du code civil, à leur verser les sommes de 42.500 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation correspondant à la clause pénale et de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
6. Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal a :
- débouté les consorts [F]-[X] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente signé le 18 mai 2019 avec les époux [V],
- rejeté la demande présentée par les consorts [F]-[X] tendant à voir prononcer la résolution de ce compromis,
- condamné solidairement les consorts [F]-[X] à verser aux époux [V] la somme de 42.500 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2020, au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,
- dit que la somme de 10.000 € réglée à titre de séquestre par les consorts [F]-[X] et détenue par la SARL Artimmo s'imputera sur le montant de la clause pénale au paiement de laquelle les consorts [F]-[X] sont condamnés,
- débouté les consorts [F]-[X] de leurs demandes tendant d'une part à la restitution sous astreinte de la somme de 10.000 € versée à titre de séquestre et d'autre part à l'indemnisation des préjudices qu'ils allèguent subir,
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL Artimmo,
- condamné les consorts [F]-[X] à verser à la SARL Artimmo la somme de 23.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021, au titre de l'indemnité compensatrice de sa perte de rémunération prévue au compromis de vente,
- condamné les consorts [F]-[X] à verser aux époux [V] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les consorts [F]-[X] à verser à la SARL Artimmo la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
- rejeté toute autre demande,
- condamné in solidum les consorts [F]-[X] aux dépens de l'instance.
7. Pour retenir la faute des consorts [F]-[X], le tribunal observe que les acquéreurs, qui ont visité l'appartement à plusieurs reprises, M. [F] étant qui plus est un professionnel de l'immobilier en sa qualité d'architecte, ont été, même en l'absence de mention expresse dans le compromis de vente de l'existence d'un dégât des eaux survenu en juillet 2018, suffisamment informés par le procès-verbal d'une assemblée générale de la fuite d'eau dans la cuisine du logement en vente et du vote par la copropriété des travaux de reprise rendus nécessaires par ce sinistre, le retard d'exécution des travaux de reprise de la colonne des eaux usées et notamment des embellissements de l'appartement ne pouvant être imputés au comportement des vendeurs, ce qui ne leur permettait pas de soutenir que des informations déterminantes de leur consentement leur avaient été dissimulées, de telle sorte que le refus opposé à l'établissement de l'acte authentique de vente est dépourvu de motif légitime.
8. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 18 juin 2021, les consorts [F]-[X] ont interjeté appel de cette décision.
* * * * *
9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 octobre 2023, les consorts [F]-[X] demandent à la cour de :
- à titre principal,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- statuant de nouveau,
- prononcer la nullité de l'avant-contrat de vente signé le 18 mai 2019 au visa des articles 1104, 1112-1, 1130 et suivants du code civil,
- à défaut, juger que les époux [V] ont engagé leur responsabilité pour manquement à leur obligation d'information,
- juger qu'en tout état de cause, leur refus de signer l'acte authentique était légitime,
- en conséquence,
- débouter les époux [V] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner solidairement les époux [V] à leur rembourser l'acompte de 10.000 € qu'ils ont reçu, outre intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019,
- débouter la SARL Artimmo de ses demandes,
- condamner solidairement les époux [V] à leur verser une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Artimmo à leur verser une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les époux [V] et la SARL Artimmo aux dépens de première instance et d'appel,
- à titre subsidiaire,
- réduire le montant de la clause pénale en application de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil,
- débouter en conséquence les époux [V] de leur demande en paiement de la somme de 42.500 € et de leur demande au titre des frais irrépétibles,
- débouter la SARL Artimmo de ses demandes,
- condamner in solidum les époux [V] et la SARL Artimmo aux dépens de première instance et d'appel,
- dans tous les cas,
- débouter les époux [V] et la SARL Artimmo des demandes formulées contre eux sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à tout le moins réduire dans de notables proportions le quantum des indemnités réclamées.
10. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [F]-[X] font en effet valoir :
- que, lors du compromis de vente, moment où il convient de se placer, aucune mention n'a été indiquée sur la fuite en cause, la seule présence du procès-verbal d'assemblée générale annexé qui évoque ce sinistre ne permettant pas d'imaginer que la fuite perdurait, ce qui traduit un manquement à l'obligation d'information loyale,
- qu'ils étaient convaincus du caractère parfaitement sain de l'appartement qu'ils achetaient, le tribunal ayant à tort retenu la qualité de professionnel de M. [F], architecte, alors qu'un appartement ancien est particulièrement exposé au risque de mérule en cas de source d'humidité,
- que le silence des vendeurs, qui savaient que le dégât des eaux n'était pas résolu au moment du compromis et qui l'avaient même dissimulé par un contreplaqué vissé, procède de l'intention de les tromper et caractérise une réticence dolosive, alors que les travaux de réparation sur la colonne avaient un impact sur la jouissance de l'appartement et les travaux qu'ils envisageaient d'entreprendre,
- qu'ils n'ont découvert le problème que lors de la visite du cuisiniste plusieurs mois après le compromis,
- que l'absence de tout risque d'infestation parasitaire constituait pour eux une qualité déterminante de leur consentement, a fortiori sans sondage destructif,
- que cette information aurait dû conduire le notaire à rouvrir au bénéfice des acquéreurs un délai de rétractation, puisque le projet d'acte authentique l'intégrait contrairement au compromis, preuve de son caractère essentiel,
- que, dans ces conditions, il n'y a pas eu d'inexécution fautive de leur part,
- que les époux [V] n'ont subi aucun préjudice puisqu'ils ont pu récupérer leur appartement, qui était loué, pour s'y installer à la faveur d'une mutation professionnelle,
- que la SARL Artimmo, qui ne communique pas une copie lisible de son mandat, ne justifie pas de son préjudice, d'autant moins qu'elle est tiers au compromis, de sorte qu'elle ne peut pas bénéficier de la clause pénale y insérée, et que celui-ci n'a pas été suivi d'un acte authentique, condition de sa rémunération,
- que le comportement fautif de la SARL Artimmo, qui ne les a elle-même pas informés de la situation, justifie qu'il ne soit pas fait droit à sa demande de dommages et intérêts.
* * * * *
11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 18 mars 2022, les époux [V] et la SARL Artimmo demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- au visa des dispositions des articles 1130, 1132, 1112-1 et 1137 du code civil,
- débouter les consorts [F]-[X] de leur demande d'annulation du compromis de vente du 18 mai 2019 pour cause de dol et d'erreur,
- débouter les consorts [F]-[X] de leur demande de dommages et intérêts pour non-respect de leur obligation d'information à l'égard des époux [V],
- au visa des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation,
- dire et juger que le compromis ne devait pas faire l'objet d'une nouvelle présentation ouvrant droit à un délai de rétractation,
- au visa des dispositions de l'article 1103 code civil,
- condamner solidairement les consorts [F]-[X] à payer l'indemnité de 42.500 € aux époux [V], outre intérêts au taux légal à dater de l'assignation,
- rejeter en conséquence leur demande de réduction du montant de la clause pénale,
- au visa des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, des articles 1103 et 1304-3 du code civil et du principe selon lequel nul ne peut invoquer sa turpitude,
- condamner les consorts [F]-[X] à payer la somme de 23.000 € TTC, soit 19.166,66 € HT, à la SARL Artimmo, majorée des intérêts au taux légal à dater de la signification des conclusions d'intervention volontaire,
- subsidiairement,
- au visa des dispositions de l'article 1205 du code civil et, à défaut, celles de l'article 1240 du code civil,
- condamner in solidum les consorts [F]-[X] à verser à la SARL Artimmo la somme de 23.000 € TTC à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum les consorts [F]-[X] à supporter les dépens de l'appel, tant à l'égard des époux [V] qu'à l'égard de la SARL Artimmo,
- condamner in solidum les consorts [F]-[X] à payer aux époux [V] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les consorts [F]-[X] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SARL Artimmo..
12. À l'appui de leurs prétentions, les époux [V] et la SARL Artimmo font en effet valoir :
- que ce qui est présenté comme un sinistre n'était en réalité qu'un léger écoulement d'eau qui n'a pas entraîné de désordres et qui ne pouvait justifier les risques sanitaires invoqués par les consorts [F]-[X], comme le risque de mérule, qui relève d'une dramatisation artificielle et déloyale ayant pour seul but de justifier un refus illégitime de signer l'acte de vente,
- que M. [F] met lui-même en avant sa qualité d'architecte pour faire état de sa sensibilité aux mérules, ce qui lui aurait permis d'observer la présence d'un sinistre auquel la copropriété s'est engagée à mettre fin dans une assemblée générale dont le procès-verbal est annexé au compromis, que les consorts [F]-[X] reconnaissent n'avoir pas lu de façon suffisamment attentive,
- qu'aucune réserve n'a été émise à l'occasion des sept visites en présence d'artisans ayant suivi le compromis et qu'ils n'ont pas fait état de ce sinistre pour justifier leur absence chez le notaire,
- que c'est le refus du propriétaire de l'appartement du 3ème étage qui a contraint à différer les travaux sur les parties communes, de sorte qu'aucune attitude dolosive n'est établie à l'encontre des époux [V],
- que les consorts [F]-[X] n'ont pu commettre aucune erreur sur les qualités essentielles de l'appartement, qui n'était en réalité affecté que d'un sinistre mineur ne remettant aucunement en cause sa salubrité, ainsi que l'a confirmé le diagnostiqueur, leur locataire n'ayant formé aucune doléance,
- que les consorts [F]-[X] font à tort état d'un arrêt de la Cour de cassation ayant approuvé une cour d'appel d'avoir jugé qu'en l'absence de modification substantielle survenu après la signature d'un compromis, un nouveau délai de réflexion n'était pas justifié, cet arrêt de rejet, qui approuve l'appréciation souveraine des juridictions du fond, ne pouvant être interprété comme un principe général du droit positif,
- que les consorts [F]-[X] ne peuvent pas davantage se plaindre d'un défaut d'information puisqu'ils reconnaissent avoir été destinataires du procès-verbal d'assemblée générale sur la prise en charge des travaux par la copropriété,
- que la clause pénale, qui a un caractère contractuel, s'impose aux parties, le préjudice des époux [V] étant en toute hypothèse établi par les difficultés à donner suite à leur projet d'acquisition d'un appartement à [Localité 5], conditionné en partie par la vente de celui de [Localité 3], ce qui les a conduits à refinancer le bien à des conditions plus onéreuses et à doubler les différents abonnements,
- qu'un mandat lisible, au nom de la SARL Artimmo, a bien été communiqué aux consorts [F]-[X], lequel rappelle son droit à rémunération, les acquéreurs ne pouvant se prévaloir de leur propre turpitude ayant consisté à ne pas signer l'acte authentique et devant être condamnés à cette rémunération, le cas échéant sous forme de dommages et intérêts en raison de la faute commise, l'agence immobilière ne pouvant être qualifiée de fautive.
* * * * *
13. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.
14. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité du compromis de vente du 18 mai 2019
15. L'article 1104 du code civil dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public'.
16. L'article 1130 prévoit que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.
1 - l'obligation de loyauté contractuelle :
17. L'article 1112-1 du code civil dispose que 'celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.
17. En l'espèce, suivant compromis du 18 mai 2019, les époux [V] se sont engagés à vendre aux consorts [F]-[X] un appartement situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2], moyennant le prix de 425.000 €, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, cette condition devant être réalisée dans un délai de 45 jours, avec paiement d'un dépôt de garantie de 10.000 € par les consorts [F]-[X] et une réitération de la vente fixée au 19 septembre 2019.
18. Ce compromis de vente, établi par la SARL Artimmo, ne mentionne expressément l'existence d'aucun dégât des eaux sur le bien en cause mais annexe l'état parasitaire établi le 17 mai 2019 par l'entreprise Agenda Diagnostics qui ne révèle aucune anomalie et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété, notamment celui de l'assemblée générale du 15 mars 2019 qui comporte une résolution n° 27 ainsi rédigée :
'RÉALISATION DE TRAVAUX DE LA FUITE D'EAU CHEZ MME [V]
Résolution :
L'Assemblée Générale décide de l'exécution des travaux de réparation de la fuite d'eau chez M. et Mme [V], selon le dispositif joint à la convocation.
L'Assemblée Générale confie la réalisation de ces travaux à l'entreprise [Y] ou, à défaut, à l'entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 5.610 euros TTC.
L'Assemblée Générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition 'CHARGES BÂTIMENT A', aux appels de provisions exigibles comme suit :
- le 1er avril pour un tiers
- le 1er mai pour un tiers
- le 1er juillet pour le solde.
L'Assemblée prend acte que le plan de financement tel qu'il vient d'ête adopté ne permet pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance'.
19. Les travaux consistaient, suivant devis du 21 novembre 2018 établi par M. [T] [Y], en la 'dépose de la colonne montante du bâtiment A avec évacuation des gravats (et la) reprise de la colonne dans son intégralité, y compris tubes, raccords et fixation'. Le dégât de eaux provenait d'une 'fuite sur la colonne fonte située dans l'angle du mur (de la) cuisine' des époux [V], ainsi que l'indique le syndic de la copropriété dans un mail du 26 mars 2020 adressé aux intimés.
20. Un rapport de recherche de fuite du 5 novembre 2018 établi par l'entreprise Techno Clean date le sinistre du 12 juillet 2018 et constate 'une petite flaque d'eau (...) sur le parquet de la cuisine au niveau d'un angle placo (et que le) rail placo dans la cloison est mouillé' dans l'appartement des époux [V]. Il convient de souligner que ce rapport fait état d'une 'mesure du taux d'humidité sur la plinthe bois et placo de 11 % en moyenne, l'humidité étant dans la norme des 20 %'.
21. Selon les consorts [F]-[X], il n'a été dispensé de manière expresse, ni par les vendeurs, ni par le rédacteur de l'acte, aucune information sur le sinistre lié au dégât des eaux dont les vendeurs étaient pourtant parfaitement informés, le diagnostic technique étant également muet sur la question.
22. Toutefois, ils ne nient pas avoir été tenus destinataires du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2019 annexé au compromis de vente et, à ce titre, 'reconnaissent bien volontiers qu'ils n'ont pas procédé à une lecture attentive des annexes volumineuses de la promesse de vente et n'ont donc absolument pas prêté attention au point 27 intitulé 'réalisation de travaux de la fuite d'eau chez les époux [V]' (page 11 de leurs conclusions).
23. C'est à tort que les consorts [F]-[X] indiquent qu' 'à supposer qu'ils aient lu attentivement ce procès-verbal, ils n'avaient aucune raison d'imaginer que le sinistre dégât des eaux perdurait', puisque, précisément, l'intervention programmée de M. [Y] visait à supprimer la cause des désordres.
24. Le fait que la communication du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires des trois dernières années ne soit qu'une exigence posée par l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation n'impose pas au vendeur de préciser expressément, au sein du compromis de vente, tel détail d'un procès-verbal sauf à retirer l'intérêt même de cette communication qui est d'informer l'acquéreur de la façon la plus exhaustive possible.
25. Les consorts [F]-[X] admettent le caractère très circonscrit du dégât des eaux puisqu'ils reconnaissent avoir effectué plusieurs visites de l'appartement sans avoir pu le détecter : 'Les concluants n'ont été informés du dégât des eaux que le 30 septembre 2019 par leur notaire à qui ils ont demandé des explications lorsqu'ils ont découvert les trous de sondages' (page 12 de leurs conclusions), cette date étant d'ailleurs postérieure à la date de réitération de la vente fixée au 19 septembre 2019. M. [H], agent immobilier à la SARL Artimmo, indique dans un mail du 8 octobre 2019 que les consorts [F]-[X] ont visité l'appartement à 8 reprises entre le 10 mai 2019 et le 21 septembre 2019, dont 4 en compagnie d'artisans.
26. Les consorts [F]-[X] font valoir qu'ils étaient convaincus, lorsqu'ils ont signé la promesse de vente, que l'appartement dont ils faisaient l'acquisition était parfaitement sain. Selon eux, la salubrité du bien constitue une qualité essentielle pour quiconque souhaite acquérir un appartement, a fortiori dans un immeuble ancien et le risque sanitaire d'un appartement ancien exposé à une source d'humidité est connu en particulier en Bretagne, première région de France touchée par la mérule, affirmant que, dûment informés de la présence d'un dégât des eaux, ils n'auraient pas contracté.
27. Ils produisent à cette fin le projet d'acte notarié édité pat Me [M], notaire à [Localité 11] indiquant en page 26 une clause intitulé 'DÉGÂT DES EAUX' ainsi rédigée :
'Le vendeur déclare qu'il a une fuite d'une canalisation entre le 2ème et 3ème étage d'un immeuble, soit dans les parties communes de l'immeuble. Les travaux de réparation sur la colonne d'eau ont été votés à l'unanimité par la copropriété lors de l'assemblée générale du 15 mars 2019 (résolution 27 & 28).
L'acquéreur reconnaît avoir eu connaissance de cette fuite et ce dès l'avant-contrat par la remise qui lui a été faite du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mars 2019.
Cette fuite d'eau a provoqué une infiltration au niveau de l'angle d'un mur de la cuisine de l'appartement du vendeur. Le coût de la remise en état du mur a été chiffré par l'entreprise AZURÉE à la somme de 1.047,70 € hors taxes soit 1.152,47 € toutes taxes comprises. Une copie de la facture est ci-annexée.
Les parties conviennent que si ces travaux ne sont pas pris en charge par l'assurance de la copropriété ou par la compagnie d'assurance de Monsieur [V], ces travaux seront à la charge du vendeur.
À cet effet, une somme d'un égal montant séquestré est en l'office notarial de [Localité 11]'.
28. Les consorts [F]-[X] y voient le fait que cette condition a été jugée suffisamment essentielle pour être glissée au dernier moment dans le projet d'acte définitif.
29. La cour ignore si le notaire, informé du contentieux naissant à ce sujet entre les parties, a ainsi cherché à couvrir sa responsabilité ou si, comme il est plus probable, il ne s'agissait là que d'une formulation visant à perfectionner le compte entre les vendeurs et les acquéreurs, cette clause ayant été insérée avant une autre intitulée 'RÈGLEMENT DÉFINITIF ENTRE LES PARTIES DES CHARGES'.
30. Quoi qu'il en soit, la reprise des dégâts chez les époux [V] a donné lieu à une facturation de l'entreprise Azurée du 7 février 2020 pour un montant de 1.334,85 €, que la copropriété s'est engagée à prendre en charge si elle venait à ne pas être couverte par leur assureur. Elle permet de relativiser considérablement l'importance du sinistre allégué comme représentant 0,003 % du prix de vente. Cet événement ne pouvait donc pas constituer un élément propre à affecter une qualité substantielle de l'appartement.
31. Il ressort d'un mail du syndic du 11 octobre 2019 que les travaux confiés à M. [Y], initialement prévus en juillet 2019, 'n'ont pu avoir lieu car nous n'avons pas réussi à avoir l'accès aux appartements concernés. En effet, il nous a été impossible d'obtenir l'accès à l'appartement du 3ème, suite à un refus du propriétaire. Les travaux sont prévus deuxième quinzaine de novembre, sous réserve d'obtenir les accès'. Dans un mail du 17 février 2020, le syndic a pu confirmer aux époux [V] que 'les travaux sont bien terminés'. Le problème a donc été assez rapidement réglé, étant précisé que le sinistre n'a jamais affecté l'habitabilité de l'appartement.
32. Pour l'ensemble de ces considérations, les époux [V] n'avaient pas à attirer spécialement l'attention des consorts [F]-[X] sur l'existence de ce sinistre, autrement que par la communication du procès-verbal d'assemblée générale en faisant état.
2 - le dol :
33. L'article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.
34. En l'espèce, les consorts [F]-[X] considèrent que 'le silence des vendeurs procède de l'intention de tromper leurs acquéreurs et caractérise une réticence dolosive'. Après avoir indiqué que la fuite ne se manifestait pas en continu, ce qui ne leur aurait pas permis de détecter la fuite, les appelants mentionnent qu' 'il est (...) normal que les concluants, lors des visites ayant précédé la signature de la promesse de vente, n'aient pas vu de manifestations de cette fuite, le sondage étant par ailleurs dissimulé par un contreplaqué vissé'.
35. Le seul silence ne peut valoir réticence dolosive lorsqu'il s'accompagne, ainsi que vu plus haut, de la communication d'un procès-verbal d'assemblée générale mentionnant l'existence du sinistre litigieux et lorsqu'il concerne un événement somme toute mineure n'ayant jamais remis en cause ni les qualités essentielles, ni l'habitabilité, ni la salubrité, ni le confort de l'appartement, ainsi qu'en atteste M. [I], locataire au 26 octobre 2021.
36. Quant au contreplaqué vissé, dans lequel les consorts [F]-[X] semblent voir une manoeuvre dolosive au-delà d'une simple réticence, il procède manifestement des suites du sondage destructif effectué par l'entreprise Techno Clean dans le cadre de sa recherche de fuite sans que l'on puisse y voir une quelconque dissimulation.
37. Enfin, les consorts [F]-[X] ne peuvent sérieusement alléguer une obstruction à leurs demandes de visite alors qu'ils ont pu se déplacer 8 fois sur les lieu, dont une avant l'établissement du compromis de vente. Au demeurant, les photographies qu'ils produisent d'un parquet abîmé en proximité de la colonne siège du sinistre, à un endroit parfaitement accessible de l'appartement, témoignent d'une dégradation déjà ancienne qui ne pouvait qu'être visible dès la première visite.
38. Les consorts [F]-[X] plaident donc vainement la nullité du contrat de vente pour dol.
3 - l'erreur :
39. En application des dispositions de l'article 1130 du code civil rappelées plus haut, il appartient aux consorts [F]-[X] d'établir en quoi ils n'auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes, le caractère déterminant s'appréciant eu égard à leurs personnes comme aux circonstances dans lesquelles leur consentement a été donné.
40. En l'espèce, les appelants, après avoir rappelé qu'aucun désordre apparent n'affectait l'appartement objet de l'avant-contrat, indiquent que la circonstance que la colonne commune ait été fuyarde génère un risque de développement de champignons lignivores puisqu'il s'agit d'un immeuble ancien avec des parquets bois, M. [F] étant, de par sa profession (architecte d'intérieur), particulièrement sensibilisé aux problèmes de mérule dans les immeubles anciens, ce qui serait le cas dans de nombreux bâtiments à [Localité 3], de sorte que les consorts [F]-[X] n'auraient certainement pas acquis cet appartement connaissance prise d'un dégât des eaux non réparé depuis plusieurs mois ou auraient exigé a minima que des sondages destructifs soient effectués afin de s'assurer de l'absence de contamination parasitaire, étant souligné que l'absence de toute infestation parasitaire ou de risque d'infestation parasitaire aurait constitué pour eux une qualité déterminante de leur consentement.
41. Pour autant, aucune infestation parasitaire n'a été relevée et la faible importance du dégât des eaux en cause rend peu probable le risque allégué.
42. C'est tout aussi vainement qu'ils plaident l'absence d'humidité dans l'appartement et a fortiori l'absence de fuite comme constituant des qualités essentielles, dès lors qu'ils avaient la possibilité de se convaincre, à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale, de l'existence d'un dégât des eaux à ce point mineur qu'ils ne l'ont pas décelé lors de leur visite.
43. Les consorts [F]-[X] plaident donc à tort la nullité du contrat de vente pour cause d'erreur.
4 - l'absence de réouverture d'un délai de rétractation :
44. L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose, entre autres, que, 'pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse'.
45. En l'espèce, les consorts [F]-[X] considèrent que la circonstance que la fuite n'était pas réparée à la date prévue pour la signature de l'acte authentique nécessitait a minima une nouvelle purge du délai de rétractation.
46. Ils se fondent sur une lecture a contrario d'un arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation du 26 septembre 2007 qui rejette un pourvoi formé à l'encontre d'un arrêt de la cour d'appel de Chambéry du 17 janvier 2006 au motif que cette dernière avait souverainement déduit des éléments de la cause qu'entre la date de la promesse et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était intervenue aucune modification substantielle pouvant justifier l'ouverture d'un nouveau délai de réflexion puisque, compte tenu de la destination donnée dans la promesse, le caractère constructible ou non du terrain attenant n'était pas substantiel.
47. Or, les consorts [F]-[X] estiment qu'il y a bien eu une modification substantielle entre l'avant-contrat et la date de signature de l'acte authentique dès lors qu'il leur a été communiqué le rapport de recherche de fuites dont il résultait que la fuite d'eau avait pour origine la vétusté de la colonne d'eaux usées et que le sinistre n'était pas réglé en l'absence de réalisation des travaux, ce qui induisait nécessairement l'obligation pour eux de se loger ailleurs pendant la durée des travaux. Ils considèrent ainsi qu'ils auraient eu droit à un nouveau délai de rétractation qu'ils situent dans la pleine connaissance de la situation, soit à l'occasion d'un mail du 30 septembre 2019 dans lequel leur notaire leur donne connaissance du 'rapport d'expertise' (qui semble être celui de l'entreprise Techno Clean), information qui va les conduire à dénoncer le compromis de vente par courrier recommandé du 9 octobre 2019.
48. Toutefois, outre le fait que le dégât des eaux, relativement contenu, ne pouvait pas constituer une modification substantielle de la chose vendue, la facture de l'entreprise Azurée du 7 février 2020 (reprise du coffrage et des murs de la cuisine pour une journée de travail) démontre à elle seule que les travaux de remise en état n'imposaient aucune obligation, pour les occupants de l'appartement, de se loger ailleurs et que les dégâts en cause ne procuraient aucune altération de la pleine jouissance du bien.
49. La situation n'imposait donc pas la réouverture d'un délai de rétractation.
50. Il suit des développements qui précèdent que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [F]-[X] de leur demande de nullité du compromis de vente.
Sur la clause pénale
51. L'article 1103 du code civil dispose que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
52. L'article 1231-5 prévoit que, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
53. La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, de sorte que le créancier n'a pas à justifier d'un quelconque préjudice.
54. En l'espèce, le compromis de vente du 18 mai 2019 comporte en page 17 une clause XII intitulée 'CLAUSE PÉNALE' indiquant qu' 'en application de la rubrique 'SIGNATURE DE U'ACTE AUTHENTIQUE' et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des palies viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites at de recours à la justice et ce sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément prévu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire, la somme de quarante deux mille cinq cents euros (42.500 €).
En cas de mise en oeuvre de la clause pénale, et de défaillance de sa part, l'acquéreur accepte expressément que l'acompte sur le prix versé par lui s'impute sur la somme due. Cependant, le séquestre détenteur de l'acompte ne pourra libérer l'acompte qu'en vertu d'un accord écrit entre les parties ou d'une décision judiciaire'.
55. Il est établi par les développements qui précèdent que les consorts [F]-[X] ont refusé, sans motif légitime, de venir signer l'acte authentique de vente malgré sommation délivrée par huissier de justice à cet effet, ce qui a conduit le notaire à dresser un procès-verbal de carence le 29 octobre 2019. Ils n'ont pas, en cette occasion, évoqué la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt sollicité pour financer leur acquisition, de telle sorte que cette condition est réputée accomplie. Le conseil des époux [V] avait pourtant prévenu, dans une lettre officielle adressée le 18 octobre 2019 à l'avocat des consorts [F]-[X], de ce qu'il demanderait l'exécution du contrat et en tout cas la réparation du préjudice subi par ses clients.
56. Les consorts [F]-[X] doivent donc être considérés comme responsables de l'échec de la vente. Ils sont redevables de la clause pénale de 42.500 €, laquelle, qui représente 10 % du prix de vente, ne présente aucun caractère manifestement excessif, sans que les époux [V] aient à justifier d'un quelconque préjudice, ce qu'ils font néanmoins au regard de l'immobilisation de leur appartement pendant plusieurs mois, appartement vainement resté en vente jusqu'au terme du mandat donné à la SARL Artimmo qui en atteste, puis via d'autres agences suivant mandats du 19 février 2020 (agence de l'Odet), du 24 février 2020 (Terre d'Immo) et du 1er mars 2020 (Square Habitat), situation qui a contraint les intimés à remettre leur appartement en location le 9 février 2021.
57. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande en paiement formée par les époux [V] au titre de la clause pénale.
Sur la demande de l'agence immobilière
58. La loi n° 70-9 dite Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose en son article 6 qu' 'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er (les agents immobiliers entre autres) ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties'.
59. La renonciation ultérieure des parties à réitérer en la forme authentique un acte ayant satisfait aux prescriptions de la loi n° 709 du 2 janvier 1970 ne peut avoir pour effet de priver l'intermédiaire de la rémunération qui lui était due, laquelle peut être mise à la charge commune des parties défaillantes, vendeur et acheteur, à partir du moment où l'une d'entre elles avait contracté avec l'intermédiaire.
60. En l'espèce, le compromis de vente du 18 mai 2019 rappelle l'honoraire (23.000 €, soit 5,5 % du prix de vente) convenu entre les époux [V] et la SARL Artimmo en vertu du mandat de vente consenti le 4 mai 2019, lequel est parfaitement lisible contrairement à ce qu'affirment les consorts [F]-[X], l'agence immobilière ayant produit le registre des mandats exigé par les appelants dans lequel apparaît celui confié par les époux [V] et portant le n° 1448.
61. Le paragraphe XIII de la promesse qui traite de la commission de l'agence indique que celle-ci n'est due que lorsque l'opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique. Le droit à rémunération de la SARL Artimmo n'est toutefois contractuellement dû que par les époux [V].
62. Ce n'est qu'à raison de la défaillance des consorts [F]-[X] que la vente n'a pas pu être réalisée sous la forme authentique. Ils ont ainsi engagé leur responsabilité délictuelle vis-à-vis de la SARL Artimmo qui ne peut que leur réclamer des dommages et intérêts, ainsi qu'elle le fait subsidiairement, sur le fondement de l'article 1240 du code civil qui dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
63. La faute commise par les consorts [F]-[X] cause à la SARL Artimmo un préjudice équivalent à la perte de leur rémunération. En vertu de ce qui a été précédemment indiqué, il ne saurait être reproché aucune faute à l'agence immobilière qui a joint au compromis qu'elle a rédigé le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires mentionnant l'existence de la fuite d'eau.
64. Rien ne vient justifier la suppression ou même seulement la diminution des droits qu'elle a perdus au titre de la rémunération contractuellement prévue avec les époux [V].
65. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de la SARL Artimmo sur ce point.
Sur les dépens
66. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront confirmées. Les consorts [F]-[X], partie perdante, seront par ailleurs condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
67. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. Les consorts [F]-[X], condamnés aux dépens, seront par ailleurs condamnés in solidum aux frais irrépétibles d'appel exposés par les époux [V] et par la SARL Artimmo à hauteur de 3.000 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 18 mai 2021 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [Z] [F] et Mme [N] [X] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum M. [Z] [F] et Mme [N] [X] à payer à M. [B] [V] et Mme [D] [W] épouse [V] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
