5ème Chambre
ARRÊT N°-207
N° RG 20/01704 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QRUA
S.A.S. MICHEL ODIC
C/
S.E.L.A.S. BODELET LONG
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 07 JUIN 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Mme Rozenn LAURENT, Conseillère,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Mars 2023
devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. MICHEL ODIC prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Bruno NOINSKI de la SELARL A2C AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Représentée par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SELAS BODELET LONG venant aux droits de la S.E.L.A.S. GERARD BODELET intervenant en qualité de liquidateur judiciaire de la société PRESTAGRI, dont le siège social est situé [Adresse 6], désignée en cette qualité par jugement du tribunal de commerce de LORIENT du 13 novembre 2015.
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Julie DRONVAL de la SELAS LES JURISTES D'ARMORIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Par acte en date du 1er octobre 2011, la société Prestagri a donné à bail commercial à la société Michel Odic un bâtiment situé à [Adresse 3] pour une période de 9 années.
La société Prestagri a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 13 novembre 2015. La société Gérard Bodelet a été désignée liquidateur judiciaire.
Le locataire a donné congé.
Par acte en date du 23 octobre 2017, la société Gérard Bodelet, ès-qualités, a fait signifier à la société Michel Odic une sommation de quitter les lieux.
Un état des lieux a été dressé le 3 novembre 2017.
La société Gérard Bodelet, ès-qualités, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lorient la société Michel Odic en paiement de sommes.
Par jugement en date du 24 septembre 2019, le tribunal de Lorient a :
- condamné la société Michel Odic à payer à la société Gérard Bodelet ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Prestagri les sommes de :
* 39 750,03 euros au titre des loyers impayés, avec intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter de chaque échéance de loyer impayé,
* 1 621,24 euros à titre d'indemnité de retard,
* 1 621,24 € au titre de l'indemnité d'occupation,
- débouté la société Michel Odic de ses demandes plus amples ou contraires;
- condamné la société Michel Odic à payer à la société Gérard Bodelet ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Prestagri la somme de
2 000 euros,
- condamné la société Michel Odic aux dépens, en ce compris les frais de commandement de quitter les lieux, qui seront recouvrés par Maître Dronval, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.
Par jugement en date du 29 janvier 2020, le tribunal de Lorient a ordonné la rectification du jugement du 24 septembre 2019, en sa première page, dans la mesure où la société Michel Odic est une SAS et non pas une SARL.
Le 10 mars 2020, la société Michel Odic a interjeté appel de cette décision ainsi rectifiée et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 février 2023, elle demande à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement déféré rendu le 24 septembre 2019 tel que rectifié par jugement du 29 janvier 2020 en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et contestations et l'a condamnée à payer à la société Bodelet Long ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Société Prestagri :
* la somme de 39 750,03 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux majoré de 4 points,
* la somme de 1 621,24 euros au titre de l'indemnité de retard,
* la somme de 1 621,24 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
* la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
* les dépens de l'instance,
Statuant à nouveau,
- prononcer la connexité des créances entre la société Michel Odic et la société Prestagri ;
En conséquence, statuant à nouveau,
S'agissant des loyers impayés,
- débouter la société Gérard Bodelet Long de l'ensemble de ses demandes,
À titre principal,
- constater qu'une compensation s'est opérée de plein droit entre les créances réciproques des parties,
À titre subsidiaire,
- dire et juger que la société Prestagri était titulaire d'une créance de
39 750,03 euros à l'égard de la société Michel Odic,
- dire et juger que la société Michel Odic était titulaire d'une créance de
'34 325,65 34 313,63 euros à l'égard de'(sic),
- ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties,
En toute hypothèse,
- lui décerner acte à de ce qu'elle offre de procéder au règlement de la somme de 5 424,38 euros à titre de solde tout compte,
S'agissant des pénalités de retard,
À titre principal,
- débouter la société Gérard Bodelet Long de sa demande tendant au paiement de pénalités de retard,
À titre subsidiaire,
- réduire le montant des pénalités de retard à la somme de 15 euros,
S'agissant de l'indemnité d'occupation,
- ordonner la compensation entre l'indemnité d'occupation sollicitée par la société Prestagri et le dépôt de garantie conservé par cette dernière,
En toute hypothèse,
- condamner la société Bodelet Long ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Prestagri à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Bodelet Long ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Société Prestagri aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2023, la société Bodelet Long venant aux droits de la société Gérard Bodelet demande à la cour de:
- déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :
À titre principal,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande de compensation et a condamné la société Michel Odic à paiement, sauf s'agissant du montant des condamnations prononcées,
- condamner la société Michel Odic à lui payer en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestagri les sommes suivantes :
* 50 124,75 euros, pour les loyers dus sur la période de janvier 2014 à septembre 2017, outre les intérêts au taux annuel légal majoré de 4 points à compter chaque échéance de loyer mensuel impayé,
* 1 990,03 euros au titre de l'indemnité de retard de 10 %,
* 1 990,02 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre au 3 novembre 2017,
À titre subsidiaire,
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
- condamner la société Michel Odic à lui payer en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestagri les sommes suivantes :
* 39 750,03 euros, pour les loyers dus sur la période de janvier 2014 à septembre 2017, outre les intérêts au taux annuel légal majoré de 4 points à compter chaque échéance de loyer mensuel impayé,
* 1 621,24 euros à titre d'indemnité de retard, fixée à 10% du montant du loyer annuel,
* l 622,24 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
En tout état de cause,
- dire et juger les demandes de la société Michel Odic relatives à la modération des clauses pénales et à la restitution partielle par compensation du dépôt de garantie irrecevables, et à tout le moins infondées,
- débouter la société Michel Odic de sa demande de compensation et de toutes ses demandes,
- condamner la société Michel Odic à lui payer en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Prestagri la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Michel Odic aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer et de commandement de quitter les lieux.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il est constaté liminairement que la Selas Bodelet Long vient désormais aux droits de la Selas Gérard Bodelet.
- sur les loyers impayés
L'article 1134 ancien du code civil devenu l'article 1103 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties.
Le bail fixe un loyer annuel de 15 600 euros HT soit 18 657 euros TTC, correspondant à un loyer mensuel hors taxe de 1 300 euros HT ; il contient une clause d'indexation libellée comme suit :
'Il est expressément convenu entre les parties que le loyer annuel fera l'objet d'une révision annuelle qui jouera à compter du jour anniversaire du début de bail en appliquant les variations de l'indice national de la construction publié par l'[4], l'indice de base sera celui du 1er trimestre 2011, soit 1554 points.
L'indice de comparaison servant au calcul de chaque variation du loyer en application de la présente clause étant celui du même trimestre de l'année suivante'.
À défaut de précision dans cette clause, il convient de retenir que la révision du loyer doit s'effectuer sur la base du loyer annuel fixé au bail, soit le loyer initial et non du loyer annuel en cours au moment de la révision.
Force est d'ailleurs de constater que telle avait été l'analyse de la bailleresse elle-même devant le tribunal (cf ses conclusions du 4 janvier 2019- pièce 8 de la partie appelante).
La société Bodelet Long n'est donc pas fondée à prétendre devant la cour par de nouveaux calculs opérant indexation sur la base du loyer révisé chaque année, à une somme due au titre des loyers de 2014 à 2017 de 84 212,79 euros, alors qu'elle avait soutenu devant le tribunal conformément à son interprétation de la clause d'indexation, que les loyers dus durant cette période s'élevaient à une somme totale de 73 838,07 euros TTC.
Le paiement partiel des sommes dues au titre de ces loyers de 34 088,04 euros n'étant pas discuté, la cour confirme le jugement en ce qu'il retient que la société Bodelet Long dispose d'une créance à l'égard de la société Michel Odic de 39 750,03 euros au titre des loyers impayés.
L'appelante soutient qu'il ne peut y avoir lieu à condamnation à son encontre à ce titre, invoquant une compensation de plein droit avec une créance qu'elle considère détenir à l'égard de la bailleresse.
Elle se prévaut de ce chef d'une créance connexe de 34 325,65 euros, au titre de factures d'achat, de location ou de réparations de matériels agricoles, et prétend qu'existe une convention de compte courant tacite entre les parties consistant en une compensation réciproque des créances en fin de chaque exercice comptable et l'établissement d'un solde de tout compte.
En application de cette convention, des dispositions de l'article L 622-7 du code de commerce, des articles 1289 et 1290 anciens du code civil, elle considère dès lors qu'elle ne saurait devoir plus de 5 436,40 euros au titre des loyers impayés.
Elle critique le jugement qui a écarté ses prétentions à ce titre, au motif qu'elle n'avait pas déclaré sa créance, estimant que cette déclaration n'était pas nécessaire. Elle indique en tout état de cause qu'une telle affirmation est fausse puisqu'elle a déclaré sa créance le 22 janvier 2016 et que celle-ci a été admise au passif de la société Prestagri.
La société Bodelet Long estime que les conditions d'une compensation légale ne sont pas réunies, car la créance de loyer porte au moins en partie sur des loyers postérieurs à l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Prestagri, intervenue le 13 novembre 2015, que toute compensation légale automatique est exclue pour les créances de loyers postérieures, que le montant en est encore discuté, et que la créance invoquée par la société Michel Odic n'était pas davantage certaine, liquide et exigible avant l'ouverture de la procédure collective. Elle conteste en tout état de cause l'existence d'une convention de compensation conventionnelle entre les parties, même tacite.
L'article L 622-7 du code de commerce prévoit que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.
La compensation ne s'opère de plein droit entre les dettes réciproques des parties que lorsqu'elles sont certaines, liquides et exigibles avant le prononcé du jugement d'ouverture de la procédure collective de l'une ou l'autre des parties.
En l'espèce, la société Prestagri a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire le 13 novembre 2015.
Il est justement observé par l'intimée que la créance de loyers de 39 750, 03 euros de la société Prestagri sur la société Michel Odic porte sur des sommes pour partie dues après l'ouverture de la procédure collective et que devant la cour celle-ci a donné lieu à discussion quant à son montant, en ce compris la partie de créance antérieure, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme ayant pu présenter le caractère certain, liquide et exigible au 13 novembre 2015, qui plus est à hauteur de la somme de 39 750,03 euros.
S'agissant de la créance de la société Michel Odic à l'encontre de la société Prestagri, elle a donné lieu à une déclaration de créance entre les mains du liquidateur le 22 janvier 2016 pour un montant de 34 325,65 euros. La société Michel Odic a communiqué pour en justifier plusieurs factures émises entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2014. La créance a été admise à titre chirographaire à hauteur de 34 325,65 euros.
L'existence d'une convention tacite de compensation entre les parties, n'est démontrée par aucune pièce, de sorte qu'en l'absence d'élément permettant de considérer que les parties ont entendu admettre une connexité entre les créances dont s'agit, nées de contrats distincts, la société Michel Odic n'apparaît pas fondée à invoquer, même pour partie des sommes, une connexité des créances.
La cour confirme le jugement qui écarte la demande tendant à une compensation de la créance de loyers de 39 750,03 euros avec celle déclarée de 34 325,65 euros par la société Michel Odic.
La société Michel Odic doit donc être condamnée à payer la somme de
39 750,03 euros outre intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter de chaque échéance de loyer, conformément aux stipulations contractuelles énoncées à l'alinéa 2 de la clause ' Pénalités, frais de justice- intérêts de retard' en page 14 du bail. Le jugement est confirmé sur ce point.
- sur les pénalités de retard
Conformément à la demande du bailleur, le tribunal a condamné la société Michel Odic au paiement d'une somme de 1 621,24 euros à titre d'indemnité contractuelle de retard.
La société Michel Odic sollicite la réduction de cette pénalité réclamée, considérant celle-ci sans aucune mesure avec le préjudice réellement subi par la société Prestagri, relevant même que la société Bodelet ne justifie d'aucun préjudice.
La société Bodelet Long soulève l'irrecevabilité de cette demande, en application de l'article 564 du code de procédure civile, en relevant qu'une telle demande n'a pas été formulée en première instance.
Sur le fond, elle demande de rejeter celle-ci, observant que les loyers n'ont pas été intégralement payés de janvier 2014 à septembre 2017, que la société Michel Odic s'est opposée aux demandes du liquidateur à ce titre, que partie des loyers dus était postérieure à l'ouverture de la procédure collective, que le liquidateur a été contraint de délivrer un commandement de payer le 2 septembre 2016, qu'aucune compensation ne pouvait être opposée à la créance de loyers.
En application de l'article 564 du code de procédure civile, la demande formée par la société Michel Odic, tendant à une réduction de la somme réclamée est recevable, s'agissant d'une demande tendant à faire écarter une prétention adverse.
La clause précitée prévoit :
'Le locataire s'engage irrévocablement par les présents, à verser au bailleur, en sus des sommes dont le paiement est réclamé et au plus tard dans le mois de la demande qui lui en sera faite, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte d'huissier une somme forfaitaire de 10% du loyer annuel à titre de pénalités.'
Cette clause est applicable entre les parties, sans que la société bailleresse ait à caractériser l'existence d'un préjudice.
En application de l'article 1152 ancien du code civil devenu article 1231-5, le juge dispose du pouvoir de modérer une pénalité manifestement excessive.
Au regard de l'importance de la dette de loyers et à défaut de justifier du bien fondé d'une compensation entre créances connexes, il convient de considérer que tel n'est pas le cas de la stricte application en l'espèce de la clause pénale ainsi convenue entre les parties.
Le jugement est confirmé de ce chef.
- sur l'indemnité d'occupation
Conformément à la demande du bailleur, le tribunal a condamné la société Michel Odic au paiement d'une somme de 1 621,24 euros à ce titre.
La société Michel Odic sollicite l'infirmation du jugement au motif que le bail fixe un dépôt de garantie de 2 600 euros HT, qui doit être restitué au locataire, après aménagement, établissement de l'état des lieux de sortie et remise des clés, de sorte que la somme réclamée au titre d'indemnité d'occupation doit venir en déduction du dépôt de garantie.
La société Bodelet Long objecte que la demande de la société Michel Odic s'analyse en une demande de restitution du dépôt de garantie, qui est une prétention nouvelle et donc irrecevable en cause d'appel, en application de l'article 564 du code de procédure civile. Elle considère en outre qu'elle n'est pas fondée, l'état des lieux de sortie faisant apparaître des dégradations, justifiant la retenue du dépôt de garantie. Elle souligne également que la société Michel Odic n'a pas déclaré une créance à ce titre, de sorte qu'aucune compensation avec l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er octobre 2017 au 3 novembre 2017 ne peut intervenir.
La société Michel Odic ne conteste pas avoir libéré les lieux le 3 novembre 2017 et devoir pour la période du 1er octobre 2017 au 3 novembre 2017 une indemnité d'occupation de 1 621,24 euros.
En application de l'article 564 du code de procédure civile, la demande formée par la société Michel Odic, tendant à une réduction de la somme réclamée est recevable, s'agissant d'une demande tendant à obtenir compensation.
Une compensation n'est possible qu'en deux dettes liquides et exigibles.
Aucune compensation avec le montant du dépôt de garantie ne peut toutefois être invoquée à défaut pour la société Michel Odic d'avoir régulièrement déclaré une créance à ce titre dans les conditions de l'article L 622-7 du code de commerce.
En conséquence la cour confirme le jugement en l'absence de tout moyen utile s'opposant à la condamnation prononcée de ce chef.
- sur les autres demandes
La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Les dépens d'appel seront supportés par la société Michel Odic, qui sera en outre condamnée à payer à la société Bodelet Long une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande tendant à obtenir une compensation de l'indemnité d'occupation avec le montant du dépôt de garantie ;
Condamne la société Michel Bodic à payer la Selas Bodelet Long venant aux droits de la Selas Gérard Bodelet, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Prestagri la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Michel Bodic aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
