3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N°.
N° RG 21/01547 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RNP6
S.A.S. ALTEOR
C/
M. [G] [K]
M. [D] [K]
S.A.R.L. LE MOULIN NEUF
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Fabienne PALVADEAU-ARQUE
Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 MAI 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Julie ROUET, lors des débats, et Madame Morgane LIZEE, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 Mars 2023
devant Madame Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, a prononcé publiquement le 30 Mai 2023 par mise à disposition au greffe l'arrêt dont la teneur suit :
****
APPELANTE :
S.A.S. ALTEOR, immatriculée au RCS d'AIX-EN-PROVENCE sous le n°438 790 842, représentée par son Président Monsieur [F] [X] domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Fabienne PALVADEAU-ARQUE de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NANTES
Représentée par Me Laurence BRANDEHO de la SELARL ADENIUM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS :
Monsieur [G] [K]
né le 15 Août 1971 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [D] [K]
né le 07 Décembre 1951 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
S.A.R.L. LE MOULIN NEUF, immatriculée au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le n°413 117 540, prise en la personne de son gérant Monsieur [D] [Z] [C] [K]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
****
La SARL LES SABLONS exploite un parc résidentiel de loisirs sur un terrain dont elle est pour partie propriétaire et pour partie titulaire d'un bail à construction.
Selon promesse synallagmatique du 19 juin 2018, la société ALTEOR s'est engagée à acquérir de la société LE MOULIN NEUF, de M. [D] [K] et de M. [G] [K], qui se sont engagés à vendre, la totalité des parts sociales de la SARL LES SABLONS, pour un prix de 717.120 euros oute le remboursement des comptes courants de la société LE MOULIN NEUF (1.090.486 euros), et de M. [D] [K] (115.845 euros).
La promesse a été signée sous la condition suspensive de l'obtention par la société ALTEOR d'un prêt bancaire d'une durée de sept années au taux maximum de 1,7% hors frais et hors assurances.
Il était prévu que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 26 octobre 2018 avec réitération de la vente au plus tard le 21 décembre 2018.
Il était enfin prévu à l'acte une clause pénale.
Il était dit que les différents actes seraient rédigés par la SELARL MVA, Me [L] [I], société d'avocats.
Après la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive, des discussions ont eu lieu entre les parties pour envisager un autre mode de financement qu'un prêt bancaire.
Par courrier du 03 janvier 2019, la société ALTEOR a annoncé mettre fin aux discussions, la promesse étant selon elle, caduque.
Par courrier du 19 février 2019, les cessionnaires lui ont demandé de payer la clause pénale insérée à l'acte, puis, par acte du 22 mai 2019, l'ont assignée à cette fin.
Par jugement du 1er février 2021, le tribunal de commerce de Nantes a:
- condamné la société ALTEOR au paiement des sommes suivantes au titres de la clause pénale :
- 20 000 € au profit de [D] [K] ;
- 8 000 € au profit de [G] [K] :
- 12 000 € au profit de la société LE MOULIN NEUF.
- débouté Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K], la société LE MOULIN NEUF dans leur demande de paiement par la société ALTEOR des sommes suivantes au titre de dommages et intéréts :
- 10 000 € au profit de [D] [K] ;
- 10 000 € au profit de [G] [K] ;
- 10 000 € au profit de la société LE MOULIN NEUF.
- débouté la société ALTEOR dans sa demande de paiement par Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K], la société LE MOULIN NEUF de la somme de 53 000 € au titre de dommages et intéréts ;
- débouté Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K], la société LE MOULIN NEUF du surplus de leurs demandes ;
- débouté la société ALTEOR dans ses autres demandes ;
- condamné le société ALTEOR au paiement des sommes suivantes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile :
- 1 500 € an profit de [D] [K] ;
- l 500 € au profit de [G] [K] ;
- l 500 € au profit de la société LE MOULIN NEUF.
- ordonné l'exécution provisoire du present jugement ;
- condamné la société ALTEOR aux entiers dépens.
Appelante de ce jugement, la société ALTEOR, par conclusions du 12 janvier 2023, a demandé que la Cour:
- infirme le jugement du Tribunal de Commerce de Rennes rendu le 1 er février 2021 dans toutes ses dispositions ;
- déboute Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions aux motifs suivants en première instance :
A TITRE PRINCIPAL,
- dise et juge que postérieurement à la signature de la promesse de cession de parts sociales du 19 juin 2018, les parties ont modifié d'un commun accord les conditions de l'opération ;
- dise et juge que les conditions de réitération de la vente n'étaient pas réunies;
- constate en tout état de cause que la société ALTEOR a effectué les diligences nécessaires pour obtenir un financement conformément aux caractéristiques prévues dans la promesse de cession des parts sociales de la société LES SABLONS ;
- dise et juge que les conditions suspensives relatives à l'obtention d'un
prêt bancaire de 1.650.000 €, ne se trouvent pas réalisées ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- dise et juge que le fondement des demandes indemnitaires de Monsieur
[D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF devant le Tribunal de commerce de Nantes est imprécis ;
- rejette la demande tenant à la condamnation de la société ALTEOR au paiement de la somme totale de 71.712€ à titre d'indemnisation de l'immobilisation des parts sociales sur le fondement de la clause pénale contractuelle ;
- rejette la demande tenant à la condamnation de la société ALTEOR au
paiement de la somme totale de 30.000€ ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
- infirme la condamnation de la société ALTEOR au paiement de la somme de 40.000 euros en application de la clause pénale ;
- rejette la demande tenant à la condamnation de la société ALTEOR au paiement de la somme totale de 71.712€ à titre d'indemnisation de l'immobilisation des parts sociales sur le fondement de la clause pénale contractuelle ;
- dise et juge que le montant de la clause pénale est réduit à 1€, compte tenu de la mauvaise foi des intimés et de l'absence de préjudice subi ;
- rejette la demande tenant à la condamnation de la société ALTEOR au
paiement de la somme totale de 30.000€ ;
A TITRE RECONVENTIONNEL,
- dise et juge que Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF ont manqué à leur obligation de loyauté et engagent leur responsabilité à l'égard de la société ALTEOR ;
- condamne en conséquence Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF solidairement au paiement de la somme de 53.000 € à titre de dommages et intérêts ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- condamne en conséquence Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF solidairement au paiement de la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par conclusions du 16 janvier 2023, M. [D] [K], M. [G] [K] et la SARL LE MOULIN NEUF ont demandé que la Cour:
- confirme le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de NANTES le 1 er février
2021 en ce qu'il a :
- Condamné la société ALTEOR au paiement au titre de la clause pénale sous réserve de
l'appel incident formé sur le quantum des condamnations:
- Débouté la société ALTEOR de ses demandes de condamnation formulée à l'encontre de
Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF
à hauteur de 53.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- Débouté la société ALTEOR dans ses demandes ;
- Condamné la société ALTEOR au paiement des sommes suivantes au titre de l'article 700
du code de procédure civile : - 1.500 € au profit de [D] [K] ;
- 1.500 € au profit de [G] [K] ;
- 1.500 € au profit de la société LE MOULIN NEUF ;
- Condamné la société ALTEOR aux entiers dépens dont les frais de greffe liquidés à 73,23 € ;
- infirme le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de NANTES le 1 er février 2021 :
- Sur le quantum des sommes allouées au titre de la clause pénale ;
- En ce qu'il débouté Monsieur [D] [K], Monsieur [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF dans leur demande de paiement par la société ALTEOR des sommes suivantes au titre de dommages et intérêts :
- 10.000 € au profit de [D] [K] ;
- 10.000 € au profit de [G] [K] ;
- 10.000 € au profit de la société LE MOULIN NEUF ;
En conséquence, et statuant à nouveau de ces chefs,
- condamne la société ALTEOR au paiement des sommes suivantes au titre de la clause pénale :
- 35.856 € au profit de [D] [K] ;
- 14.342,40 € au profit de [G] [K] ;
- 21.513,60 € au profit de la société LE MOULIN NEUF.
- condamne la société ALTEOR au paiement des sommes suivantes au titre des
dommages et intérêts en relation avec sa mauvaise foi :
- 10.000 € au profit de [D] [K] ;
- 10.000 € au profit de [G] [K] ;
- 10.000 € au profit de la société LE MOULIN NEUF.
Additant:
- condamne la société ALTEOR au paiement des sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- 3.000 € au profit de [D] [K] ;
- 3.000 € au profit de [G] [K] ;
- 3.000 € au profit de la société LE MOULIN NEUF.
- condamne la société ALTEOR aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du CPC.
- rejette toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la demande d'application de la clause pénale insérée à la promesse par les consorts [K] et la société LE MOULIN NEUF:
La promesse synallagmatique a été conclue sous la condition suspensive d'obtention par le cessionnaire d'un prêt bancaire de 1.650.000 euros remboursable sur sept années au taux maximum de 1,7% hors frais hors assurance.
Elle contient aussi une clause pénale rédigée comme suit:
'Pour le cas où le cessionnaire ne voudrait pas régulariser l'acte définitif alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, il y sera contraint par tous moyens et voies de droit, en supportant tous frais de poursuite, de justice, droits et amendes, et devra en outre payer aux cédants une somme égale à 10% du prix de cession, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale'.
En première instance, la société ALTEOR avait versé aux débats:
- un courrier du 05 juillet 2018 de la SAS YA SOLUTIONS, exerçant l'activité de courtier en financement, lui étant adressé, et rappelant la mission confiée de recherche de financements; le courrier précisait que différents établissements bancaires avaient été rencontrés pour présenter le dossier de création de parc résidentiel de loisirs, sans succès, notamment car le terrain n'était pas constructible et que le projet apparaissait trop coûteux; la société YA SOLUTIONS indiquait se mettre à la recherche de financements non bancaires;
- un courrier du 11 octobre 2018 de la société YA SOLUTIONS présentant à la société ALTEOR une offre de financement de la société VATEL, à préciser encore, et dont il est constant qu'elle tendait à une opération différente de celle prévue à la promesse synallagmatique, nécessitant pour une partie un crédit vendeur.
Le premier juge ayant estimé que ces pièces ne consituaient pas la démonstration que la société ALTEOR avait recherché un prêt bancaire conforme aux stipulations de la promesse, la société ALTEOR produit en cause d'appel un extrait kbis de la société YA SOLUTIONS, démontrant que cette dernière exerce une activité de courtage en crédit auprès de professionnels et une attestation de son dirigeant, datée du 12 décembre 2022, certifiant que dans le cadre du projet d'achat de la SARL LES SABLONS, il a effectué des demandes auprès des banques Crédit Agricole, BNP, Société Générale, Crédit Mutuel et Axa Banque pour obtenir un prêt de 1.650.000 euros d'une durée de sept années au taux maximum de 1,7% hors frais hors assurance, sans succès; l'attestation précise ensuite qu'un financement aux modalités différentes avait pu être trouvé auprès du groupe VATEL Capital.
Cette attestation, qui ne contredit pas les pièces versées en première instance, établit sans conteste qu'il a été demandé pour le compte de la société ALTEOR un prêt correspondant aux caractéristiques conventionnellement envisagées et qu'aucune des cinq banques sollicitées n'a accepté de formuler une offre de prêt.
Dès lors, la condition suspensive insérée à la promesse synallamagtique a défailli sans faute de la société ALTEOR et par application des dispositions de l'article 1304-6 dernier alinéa du code civil, l'acte est réputé ne jamais avoir existé.
Par conséquent, la clause pénale insérée à l'acte ne peut recevoir application et les prétentions émises à ce titre sont rejetées.
Sur les demandes de dommages et intérêts:
Les pièces versées aux débats démontrent que, à partir du 24 octobre 2018, les parties vont commencer des pourpalers sur une autre base que celle définie par la promesse.
Pour mémoire, l'accord du groupe VATEL, qui permettrait à la société ALTEOR de payer immédiatement 950.000 euros et le reste sous forme de crédit vendeur, a été obtenu sur le principe peu de temps auparavant, soit le 11 octobre.
Contrairement à ce qu'indique la société ALTEOR, le fait que dans son courriel du 24 octobre la société ALTEOR écrive à M. [K] 'suite à votre accord vous trouverez ci-joint le protocole que j'ai obtenu pour Gainvielle avec le Groupe Vatel Capital (...)' ne signifie pas que M. [K] ait signifié son accord pour conclure un nouveau contrat conforme à cette proposition, et peut tout aussi bien signifier qu'il est simplement d'accord pour en prendre connaissance.
Notamment, à la date du 14 novembre 2019, Me [L] [I] va adresser un courrier aux cédants demandant le justificatif de la mise à disposition des fonds pour une signature le 21 décembre suivant, ce qui démontre qu'à cette date, la société ALTEOR n'avait pas notifié de manière formelle la défaillance de la condition suspensive.
Or, s'agissant d'une société dont l'objet social est la prise de participations dans toutes sociétés, elle ne pouvait se méprendre sur l'importance de cette obligation.
Il est constant que dans les quinze jours qui vont suivre vont se tenir des pourparlers sur le nouveau projet et notamment sur les garanties et contre-garanties pouvant l'accompagner, par l'entremise de Me [L] [I].
Il est aussi constant que le 23 novembre 2019, un accord semble être intervenu puisque Me [L] [I] a écrit par mail 'j'ai pris bonne note de votre dernier mail. Nous sommes d'accord sur ces modifications et je prépare le projet d'acte de cession sur ces bases'.
Pour autant, ce courriel, contrairement à ce que soutient la société ALTEOR, ne peut être considéré comme formalisant l'accord des cédants dans la mesure où il n'est pas démontré que Me [L] [I], qui avait incontestablement un mandat d'entremise, ait eu aussi un mandat de représentation et ait pu engager ses clients.
Surtout, les conditions exactes de l'accord et les motifs de l'échec final de l'opération restent inconnus de la cour, les intimés ne versant aucune pièce aux débats sur cette question et l'appelant produisant un échange du 11 décembre entre la société ALTEOR et Me [L] [I] dans lequel la première demande la communication du projet d'acte et le second demande la date prévisionnelle de la mise à disposition des fonds.
Chaque partie semble ainsi attendre de l'autre une action essentielle à la poursuite des pourparlers.
Aucune pièce n'apparaît dans les dossiers des parties pour justifier ce qui a pu se passer par la suite, jusqu'à ce que 03 janvier 2019, la société ALTEOR déclare considérer la promesse synallagmatique comme caduque et mettre fin aux discussions, car elle n'a toujours pas obtenu de projet de protocole.
Avant ce courrier, aucune des parties n'avait mis en demeure l'autre partie de prendre position et/ ou de réaliser telle ou telle formalité.
Cette vacuité dans l'administration de la preuve ne permet pas à la Cour d'apprécier si l'une ou l'autre des parties a manqué de bonne foi dans les pourparlers postérieurs à la signature de la promesse et les demandes de dommages et intérêts de l'appelante et de l'intimée sont également rejetées.
Sur les frais irrépétibles et les dépens:
Chacune des parties gardera à sa charge ses propres frais et dépens, de première instance comme d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société ALTEOR à payer des sommes au titre de la clause pénale à M. [D] [K], à M. [G] [K] et à la société LE MOULIN NEUF, quant aux dépens et quant aux frais irrépétibles.
Statuant à nouveau:
Déboute M. [D] [K], M. [G] [K] et la société LE MOULIN NEUF de leurs prétentions à application de la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique du 19 juin 2018.
Confirme pour le solde le jugement déféré.
Dit que chaque partie gardera à sa charge ses propres frais irrépétibles et dépens, de première instance comme d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
